臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第777號上 訴 人 簡奉琅訴訟代理人 王元勳律師
李怡欣律師被 上訴人 黃俊川
陳玉鳳（即陳美玉承受訴訟人）丁慧蓉（即陳美玉承受訴訟人）共 同訴訟代理人 謝秉錡律師複 代理人 李秉哲律師上列當事人間請求調整地上權年租金事件，上訴人對於中華民國107年4月12日臺灣新北地方法院106年度訴字第3843號第一審判決提起上訴，本院於108年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人就如附表所示之地上權，地租定為自民國一○六年九月八日起，每年新臺幣叁萬壹仟伍佰玖拾壹元。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之二，餘由被上訴人黃俊川、陳玉鳳、丁慧蓉依序負擔五分之二、十分之一、十分之一。
事實及理由
一、原審共同原告陳美玉於民國106年12月12日死亡，其繼承人為陳玉鳳、丁慧蓉（見本院卷第111至123頁），並據其2人聲明承受訴訟（見本院卷第141頁），核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000000000000地號土地（下逕稱地號，合稱系爭土地）為伊等共有，上訴人於系爭土地上登記有如附表所示之地上權（下稱系爭地上權），其上建有門牌號碼新北市○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），依35年6月7日之地上權登記內容，該時地上權人盧黃氏卻與系爭土地所有權人陳阿深、陳登約定年租金為3銀元，盧黃氏卻於38年4月10日將系爭房屋出售及將該地上權一併移轉予上訴人先父簡印同，卻無租金之記載，顯係遺漏，而系爭土地之公告地價於起訴時已達每平方公尺新臺幣（下同）2萬8000元，有調整地上權租金之必要；又若認系爭地上權未定有租金，然系爭房屋原約定作為住宅使用，被上訴人現出租他人使用，仍無償使用系爭土地，顯失公平，且原地上權設定之初，並無公告地價，亦無相關稅務負擔，現伊等每年須負擔地價稅，土地之負擔即有增加，亦有酌定地上權租金之必要等情。爰依民法第835條之1第1項及第2項之規定，求為擇一有利命就系爭地上權之年租金，自起訴狀繕本送達翌日即106年9月8日起，調整、酌定為每年18萬4776元（見原審重司調字卷第43頁）。原審酌定系爭地上權之年租金，自106年9月8日起為每年7萬3712元；上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴；被上訴人就其敗訴部分，則未聲明不服，非本院審理範圍。並就上訴人之上訴為答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：簡印同於69年2月22日已向系爭土地所有權人陳阿深、陳美玉、陳黃銀（下稱陳阿深等3人）買受系爭土地，並給付部分價金，因陳阿深等3人未依約移轉登記，始未給付尾款，然簡印同既已買受系爭土地，伊自非無償使用；又系爭土地之公告地價並無逐年攀升之情形，系爭房屋亦未約定住宅使用，伊係因系爭房屋面積過小不敷使用，另購屋居住，為補貼貸款而將系爭房屋出租他人，系爭房屋周邊並無繁榮店面，已無人潮經過，被上訴人請求調整、酌定租金，並無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、被上訴人主張33（重測○○○區○○段新莊小段889地號）、33-2（重測前為同上小段889-1地號，分割自889地號）、
33 -3地號（分割自33地號）土地為伊等共有（黃俊川應有部分3分之2，陳玉鳳、丁慧蓉各6分之1），系爭房屋原所有權人盧黃氏卻與系爭土地該時所有權人陳阿深、陳登，於35年6月7日設定系爭地上權，盧黃氏卻於38年4月10日將系爭房屋出售及將該地上權一併移轉予上訴人先父簡印同，嗣上訴人於90年5月28日因贈與取得系爭房屋，並因讓與取得系爭地上權之事實，為兩造所不爭執，復有土地及建物謄本、異動索引查詢資料為憑（見原審調字卷第13至36頁、本院卷第335至352頁），堪信為實。
五、被上訴人主張系爭地上權無租金之記載，顯係遺漏，系爭土地之價值已上昇，有調整地上權租金之必要；若認系爭地上權未定有租金，然土地之負擔有增加，亦有酌定地上權租金之必要，依民法第835條之1第1項及第2項之規定，請求就系爭地上權之年租金，自106年9月8日起調整、酌定為每年7萬3712元（本院審理範圍）等語，上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠按地上權之成立，不以支付地租為要件，地租既非地上權之
必要內容，則關於地租之約定，其經登記者，始為地上權之內容，而有物權效力。又不動產物權，係以登記表現其內容，而有公示與公信力，是登記之內容，自應特定、明確。本件上訴人係於90年間自簡印同受讓系爭地上權，該時土地所有人陳阿深與簡印同間關於地租之約定，自須登記，且內容特定、明確，始生物權效力，惟系爭地上權就地租部分既登載「空白」（見原審調字卷第15至36頁、本院卷第335至352頁），並無特定、明確之地租內容，上訴人受讓系爭地上權，對於土地所有人自不負有給付地租之義務。至依35年6月7日之地上權登記內容，固記載地上權人盧黃氏之年租金為3銀元等語（見原審調字卷第27頁），然盧黃氏卻於38年4月10日將系爭房屋出售及將該地上權一併移轉予簡印同時，已無租金之記載，難謂系爭地上權係定有地租，上訴人嗣後繼受系爭地上權，亦無地租之記載，則被上訴人主張系爭地上權有地租之約定，依民法第835條之1第1項之規定，請求調整系爭地上權之年租金云云，尚非可採。
㈡次按未定有地租之地上權，如因土地之負擔增加，非當時所
得預料，仍無償使用顯失公平者，土地所有人得請求法院酌定其地租，民法第835之1條第2項定有明文。可見地上權地租於契約成立後如有情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人如聲請法院變更原有效果，即非法之所不許。承前所述，系爭地上權未定有地租，被上訴人主張系爭地上權於38年4月10日由盧黃氏卻移轉予簡印同時，系爭土地尚未開徵地價稅，為上訴人所不爭執（見本院卷第298頁），是被上訴人主張系爭地上權設定時，系爭土地該時之所有權人不知日後將被課徵地價稅等語，尚堪憑採。又系爭土地自97年起至107年止，地價稅為7390元至1萬2696元，且系爭土地自78年起至107年止，公告土地現值為每平方公尺3萬8500元至13萬5000元，公告地價為每平方公尺1萬6800元至3萬3000元（見原審卷第217至231頁、第241至245頁），上訴人復自陳系爭房屋出租予第三人經營佛具店，月租1萬3000元至1萬4000元（見本院卷第205至213頁），是土地所有權人需負繳納地價稅義務，而地上權人不僅無償使用系爭地上權，不需繳納地租，且無庸繳納地價稅，就以設定系爭地上權為目的之系爭房屋，尚可使用、收益。據此，被上訴人主張伊等長期負擔地價稅，上訴人則無償享有使用系爭土地之利益，顯失公平，非成立系爭地上權契約時所能預料，請求酌定地租，應屬有據。故上訴人抗辯系爭土地之公告地價並無逐年攀升之情形，伊係為補貼貸款而將系爭房屋出租他人，被上訴人不得請求酌定地租云云，並不可取。
㈢上訴人雖提出買賣契約書為據，抗辯簡印同於69年2月22日
已向系爭土地所有權人陳阿深等3人買受系爭土地，並給付部分價金，因陳阿深等3人未依約移轉登記，始未給付尾款，簡印同既已買受系爭土地，伊自非無償使用云云。惟查，觀諸前開買賣契約，雖記載簡印同有向系爭土地該時之所有權人陳阿深等3人買受系爭土地等語（見本院卷第33至35頁買賣契約、第341頁土地異動索引），然該買賣契約之買賣價金為74萬6457元，上訴人既自陳簡印同僅給付約20萬元，因未給付全部買賣價金，故未請求陳阿深等3人移轉登記，亦未給付稅金等語（見本院卷第296、299頁），是簡印同因未給付全部買賣價金，復未請求陳阿深等3人履行契約，而未登記取得系爭土地所有權，仍不得就系爭土地全部為使用收益，嗣上訴人受讓系爭地上權，占有使用系爭土地，顯係本於地上權人之地位，自不得僅因該買賣契約，即謂其得無償使用系爭土地。
㈣復按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「
因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。查系爭土地位於新北市○○區○○路，為新莊區早期開發區域，附近有商店聚集，亦有觀光景點，然街道狹小，無捷運及公車經過，系爭房屋亦屬老舊，有網路地圖及現場照片可據（見本院卷第305至313頁），上訴人復自陳系爭房屋出租予第三人經營佛具店，月租為1萬3000元至1萬4000元（見本院卷第205至213頁）。本院審酌系爭土地之交通位置，市況商業繁榮之程度，上訴人利用系爭土地上之系爭房屋出租店面使用，獲有經濟價值及所受利益等一切情狀，認以系爭土地申報地價3％為計算租金之標準，應屬適當。又本件起訴狀繕本係於106年9月7日送達上訴人（見原審調字卷第49頁送達證書，於同年8月28日寄存送達，經10日即同年9月7日發生效力），系爭地上權之登記面積為47.01平方公尺（見原審調字卷第15至20頁、本院卷第241至245頁），系爭土地106年之申報地價為每平方公尺2萬2400元，則被上訴人請求上訴人自106年9月8日起，每年給付之地上權租金，應酌定為3萬1591元（22400×47.01×3％＝31591，元以下4捨5入）。
六、綜上所述，被上訴人依民法第835之1條第2項規定，就如附表所示之地上權，請求酌定地租，為有理由，應予准許，並由本院酌定自106年9月8日起每年地租3萬1591元為適當。又土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成訴訟，原判決關於酌定系爭地上權之年租金，自106年9月8日起為每年7萬3712元，既有不當，自應予以廢棄。上訴意旨指摘原判決不當，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由；依民事訴訟法第450條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 20 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 藍家偉法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 21 日
書記官 張淨卿