臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第705號上 訴 人 賴皇麟被 上訴人 李湘琴上列當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，上訴人對於中華民國107年4月12日臺灣新北地方法院106年度訴字第3419號第一審判決提起上訴，本院於108年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：其向訴外人吳應魁承租門牌號碼新北市○○區○○街○○○號地下1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自民國103年1月22日起至108年1月21日止，每月租金新臺幣（下同）6萬元。嗣被上訴人向上訴人承租系爭房屋，約定租期自104年7月15日起至109年6月30日止，每月租金9萬元，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。然被上訴人自105年5月起拒繳租金，上訴人於105年11月2日以存證信函通知被上訴人終止系爭租約，該存證信函於105年11月14日送達予被上訴人，系爭租約於105年11月14日終止，被上訴人於106年5月10日搬離系爭房屋，則被上訴人自105年11月14日起至106年5月10日止無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害。又被上訴人搬離系爭房屋後，上訴人於106年8月再將系爭房屋出租，依系爭租約第7條第6項約定，被上訴人須賠償上訴人無法轉租之損害。爰依民法第179條規定，請求被上訴人返還6個月相當於租金之不當得利54萬元，另依系爭租約第7條第6項約定，請求賠償無法轉租之損害即1個月租金9萬元等語。並於原審請求被上訴人給付上訴人63萬元。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴），並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人63萬元。
二、被上訴人則以：上訴人並未向吳應魁承租系爭房屋，且該房屋無法供被上訴人辦理視聽歌唱業營業登記，違反系爭合約之約定目的，被上訴人已於105年5月間向上訴人終止系爭租約。被上訴人自105年5月起改向系爭房屋所有權人吳應魁承租，並給付租金予吳應魁。又被上訴人承租系爭房屋經營視聽歌唱業，屢遭主管機關裁罰而被迫歇業，依系爭租約第8條約定，上訴人應賠償被上訴人裝潢費用8成即118萬6,042元，並以此金額主張抵銷等語。並為答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（本院卷第117頁）㈠被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租期自104年7月15日起至109年6月30日止，每月租金9萬元。
㈡上訴人請求被上訴人給付105年7月15日至同年11月13日之租
金24萬9,727元，經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）106年度重簡字第530號及106年度簡上字第352號判決（下稱另案）上訴人勝訴確定。
四、上訴人主張因被上訴人欠繳租金，其於105年11月14日與被上訴人終止系爭租約，被上訴人自105年11月14日起至106年5月10日止無權占用系爭房屋，致上訴人受有6個月相當於租金損害54萬元等語，為被上訴人執前詞置辯。經查：
㈠上訴人主張其與吳應魁就系爭房屋簽立租賃契約，約定租期
自103年1月22日起至108年1月21日止，每月租金6萬元等語，業據提出該房屋租賃契約書為證（本院卷第49至53頁）。
被上訴人雖否認該租賃契約形式上真正，然證人吳應魁證稱：我有將系爭房屋出租給上訴人，時間是103年2月至108年2月，租期5年，每月租金6萬元，押租金6萬元等語（本院卷第156頁），核與上開房屋租賃契約書之內容大致相符。是上訴人主張其向吳應魁承租系爭房屋，租期自103年1月22日起至108年1月21日止等語，應屬可採。
㈡上訴人復主張兩造簽立系爭租約，租期為104年7月15日至10
9年6月30日，然被上訴人自105年5月起即拒繳租金，其於105年11月14日與被上訴人終止系爭租約等語，被上訴人不爭執其自105年5月未繳租金予上訴人，固並抗辯因系爭房屋無法辦理視聽歌唱業之營業登記，違反系爭合約之約定目的，被上訴人已於105年5月間向上訴人終止系爭租約等語。惟上訴人已否認被上訴人於105年5月間有向其為終止系爭租約之意思表示，且被上訴人於新北地院106年度簡上字第352號給付租金事件審理中抗辯自105年5月以後，經上訴人同意由吳應魁代為收取租金等語，有被上訴人提出之民事上訴狀在卷可稽（該簡上字案卷第17頁），復經本院調取另案卷宗確認無誤。難認被上訴人於105年5月間已向上訴人為終止系爭租約之意思表示。是被上訴人抗辯系爭租約於105年5月間即已終止云云，應不可採。又被上訴人積欠上訴人105年7月15日至同年11月13日租金24萬9,727元，經另案判決確定，為兩造所不爭執，足見系爭租約未經終止，被上訴人應給付105年7月15日至同年11月13日之租金予上訴人。嗣上訴人於105年11月2日以被上訴人積欠租金已構成違約為由向被上訴人發函終止系爭租約，有樹林柑園郵局401號存證信函在卷可佐（原審卷第301頁），且上開存證信函於105年11月14日送達於被上訴人，亦經被上訴人於新北地院106年度重簡字第530號給付租金事件106年5月9日言詞辯論期日所自認，有該次言詞辯論期日筆錄可憑（該重簡字卷第32頁）。是因被上訴人未依系爭租約給付上訴人105年7月15日至同年11月13日租金，故上訴人於105年11月2日以被上訴人積欠租金已構成違約為由向被上訴人發函終止系爭租約，於法並無不合。上訴人主張系爭租約已於105年11月14日被上訴人收到上開存證信函時終止等情，堪信為真實。故系爭租約於105年11月14日已生終止之效力。
㈢按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念。系爭租約已於105年11月14日終止。又上訴人主張被上訴人自105年11月14日起至106年5月10日止占用系爭房屋，且未給付租金等語，為被上訴人所自認（本院卷第385至386頁）。被上訴人雖辯稱其自105年5月起與吳應魁就系爭房屋成立租賃契約，並給付租金予吳應魁云云。然依證人吳應魁證稱：我與被上訴人間沒有租約等語（本院卷第155頁），則被上訴人自105年5月起是否有與吳應魁另行簽立租賃契約，即非無疑。被上訴人亦自認僅給付吳應魁105年5月至同年9月之租金，105年11月至106年5月之租金未給付吳應魁（本院卷第385頁）。且證人吳應魁證稱：我沒有向被上訴人收取租金等語（本院卷第156頁）。被上訴人就其與吳應魁間就系爭房屋成立租賃契約，並給付105年11月14日至106年5月10日之租金予吳應魁等情並未舉證以實其說，故被上訴人之上開所辯，應無可採。承前，被上訴人在系爭租約終止後繼續使用系爭房屋即構成無權占有，且未支付任何使用對價予上訴人，而上訴人向吳應魁承租系爭房屋期間係自103年1月22日起至108年1月21日止，上訴人於該承租期間內有使用、收益系爭房屋之權利，然上訴人於105年11月14日至106年5月10日因系爭房屋遭被上訴人無權占用而受有無法使用該房屋之損害，被上訴人則因而受有相當於租金之利益，上訴人自得依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還105年11月14日至106年5月10日相當於租金之利益。又被上訴人無權占用系爭房屋期間為5個月又26天（105年11月14日至106年5月10日），且被上訴人向上訴人承租期間之每月租金為9萬元，倘被上訴人於前揭無權占有期間返還系爭房屋，上訴人即得依此租金標準再將系爭房屋出租，另審酌被上訴人承租系爭房屋係作為營業使用，系爭房屋位於新北市○○區○○段，附近地區有相當之商業繁榮程度等一切情狀，上訴人主張以原約定之租金額每月9萬元計算，請求被上訴人給付相當於租金之利益，應屬相當。是上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利52萬8,000元【9萬元X（5＋26/30）＝528,000元】，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、上訴人另主張被上訴人於106年5月10日搬離房屋，其於同年8月再將系爭房屋出租，依系爭租約第7條第6項約定，被上訴人須賠償上訴人無法轉租之損害9萬元等語，惟被上訴人否認有造成上訴人受有無法轉租之損害。系爭租約第7條第6項雖有約定：甲（即上訴人）、乙（即被上訴人）雙方如有違約時，他方各得終止本租賃契約，如有損害，並得請求賠償（本院卷第325頁），然系爭租約已於105年11月14日終止，被上訴人自105年11月14日起至106年5月10日止係無權占用系爭房屋，業如前述。則被上訴人於106年5月10日搬離系爭房屋時，兩造間已無系爭租約之租賃關係存在，則上訴人所述106年5月10日至同年8月間無法轉租之損害並非系爭租約終止時其所受之損害。況且，被上訴人於106年5月10日將系爭房屋交還上訴人後，上訴人是否能將系爭房屋再行出租，本非被上訴人所可掌控，且與被上訴人無權占用系爭房屋一事無關，是上訴人依系爭租約第7條第6項約定，請求被上訴人賠償無法轉租之損害9萬元，核屬無據。
六、被上訴人抗辯其承租系爭房屋係為了經營視聽歌唱業，然屢遭主管機關裁罰而無法營業，依系爭租約第8條約定，上訴人應賠償被上訴人已支出之裝潢費用8成即118萬6,042元，並以此金額主張抵銷等語。惟上訴人主張系爭房屋並無不能營業之情形，且被上訴人若得請求賠償，被上訴人亦應於另案抵銷104年7月以後之租金等語。經查：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。上訴人自認兩造簽立系爭租約時，已約定系爭房屋要供被上訴人作為視聽歌唱業使用（本院卷第462頁）。又被上訴人向上訴人承租系爭房屋經營視聽歌唱業期間，經新北市政府城鄉發展局於104年9月9日、104年12月24日以系爭房屋經營視聽歌唱業違反都市計劃法新北市施行細則第14條第1項第10款規定，裁罰被上訴人每次6萬元，有新北市政府城鄉發展局違反都市計劃法案件處分書、104年9月9日新北城開字第1041674500號函、104年12月24日新北城開字第1042441148號函在卷可稽（原審卷第269至273頁、本院卷第173、175頁），顯見系爭房屋無法作為兩造約定經營視聽歌唱業使用。兩造均不爭執系爭房屋不能辦理視聽歌唱業之營業登記，只能登記為小吃業（本院卷第462頁）。依系爭租約第8條約定：若有因違規而導致無法營業時，第1年甲方（即上訴人）需賠償乙方（即被上訴人）裝潢費用之8成（本院卷第325頁）。兩造既已約定被上訴人承租系爭房屋之目的為經營視聽歌唱業，而該房屋並無法辦理視聽歌唱業之營業登記，且被上訴人已因經營視聽歌唱業而屢遭新北市政府城鄉發展局裁罰。又證人吳應魁證稱：我有去找被上訴人談系爭房屋無法營業使用的問題，因新北市政府工務局開立限期改善的單子，只要符合規定就可以使用，但後來一直沒有改善等語（本院卷第158頁）。兩造既已約定系爭房屋供被上訴人作為視聽歌唱業使用，上訴人即應以合於該約定使用收益之系爭房屋交付被上訴人，並於系爭租約租期內保持合於該約定使用、收益之狀態。足認系爭房屋因違規以致被上訴人無法使用系爭房屋營業，係屬可歸責於上訴人之事由。是被上訴人依系爭租約第8條約定，請求上訴人負損害賠償責任，即屬有據。
㈡依系爭租約第8條約定：若有因違規而導致無法營業時，第1
年甲方（即上訴人）需賠償乙方（即被上訴人）裝潢費用之8成（本院卷第325頁）。被上訴人依系爭租約第8條約定得請求上訴人賠償其所支出裝潢費用8成，已如前述。又被上訴人支出裝潢費用148萬2,533元，業據提出估價單、收據、被上訴人承租系爭房屋時之現況照片共46紙為證（本院卷第395至441頁），且為上訴人所不爭（本院卷第460頁），則上訴人應賠償被上訴人之金額為118萬6,026元（1,482,533元X0.8＝1,186,026元，小數點以下四捨五入）。上訴人雖主張若被上訴人得請求賠償，被上訴人亦應於另案抵銷104年7月以後之租金等語。惟債權人何時為抵銷之意思表示，係屬債權人之選擇自由，抵銷債權之行使並不因另案請求權之存在被確定而受排除，且非於當事人雙方之債務達於抵銷適狀，即謂當然發生抵銷之效力，仍須經一方對他方為抵銷之意思表示後始生效力。又抵銷債權之存否與訴訟標的之紛爭，本屬個別獨立，本件如認被上訴人於另案程序中不主張抵銷而敗訴時，即已喪失具抵銷適狀之抵銷債權者，對於被上訴人實屬過苛，且亦對其權利之行使附加法所無之限制。
是上訴人此部分主張，應不可採。
㈢按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方債務相抵銷；而抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條、第335條第1項分別定有明文。本件被上訴人依系爭租約第8條約定得請求上訴人賠償其所支出裝潢費用8成即118萬6,026元，上訴人依民法第179條規定，可向被上訴人請求相當於租金之不當得利52萬8,000元，已如前述。因本件並無不能抵銷之事由，且均屆清償期，已具備抵銷適狀，經依前揭規定抵銷後，上訴人依民法第179條規定可向被上訴人請求給付52萬8,000元之債權已歸於消滅。
七、綜上所述，上訴人依民法第179條規定及系爭租約第7條第6項約定，請求被上訴人給付63萬元（相當於租金不當得利54萬元、無法轉租之損害9萬元），為無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院未盡相同，惟其結論並無二致，仍應予以維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 陳秀貞法 官 林哲賢正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
書記官 陳盈真