臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第926號上 訴 人 管鳳蓮訴訟代理人 洪維煌律師
黃柏園被 上訴 人 温夢鵑訴訟代理人 林家慶律師複 代理 人 朱江庭律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107 年
6 月29日臺灣桃園地方法院107 年度訴字第309 號判決提起上訴，本院於108 年5 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第二項關於命上訴人給付之金額超逾新臺幣伍拾萬肆仟元本息部分及該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
原判決主文第一項之履行期間為參個月。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國104 年9 月18日向伊承租門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號12樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自104年9 月14日起至105 年3 月13日，每月租金新臺幣（下同）
7 萬元，上訴人應於每月14日前給付租金。上訴人自105 年
9 月14日後即未給付租金，經伊於106 年6 月9 日催告上訴人於5 日內給付，仍未獲置理。伊乃於同年6 月19日向上訴人終止系爭租約，上訴人自106 年6 月20日起即無權占有系爭房屋等語。爰依民法第455 條、第767 條第1 項規定，求為判命上訴人將系爭房屋騰空返還予伊，並給付自105 年9月14日至106 年6 月19日止積欠9 月又6 日之租金，合計64萬4,000元，及自民事變更聲明暨準備狀繕本送達上訴人翌日即107年4月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨依系爭租約第6條第2款約定，給付相當租金7萬元2倍之違約金14萬元（被上訴人逾上開範圍之租金及違約金請求，經原審為敗訴之判決，未據聲明不服，已告確定）。
二、上訴人則以：伊原為系爭房屋及坐落基地（以下合稱系爭房地）之所有權人，於104 年4 月14日與被上訴人配偶簡文峯簽訂「委託代辦房屋貸款同意書」，並依簡文峯建議將系爭房地移轉登記為被上訴人名義，作為借款之擔保，並以被上訴人名義向銀行貸款以取得較優惠條件，伊則得繼續無償使用系爭房地，2 年後以1,400 萬元買回系爭房地，其間差額即為借款利息。而伊每月匯款7 萬元至被上訴人帳戶，作為1,400 萬元買回價金之預付，兩造並無買賣系爭房地或租賃系爭房屋之真意。簡文峯利用伊急於借錢且不諳法律而誘騙伊簽訂買賣契約、系爭租約及相關文件，相關文件內容均屬虛偽。又伊於105 年5 月20日與簡文峯簽訂增補協議書（下稱105 年5 月20日協議），簡文峯同意伊得於105 年7 月前補繳積欠之28萬元，故伊並無積欠每月7 萬元價金。伊於10
5 年9 月間向簡文峯為買回系爭房地之意思表示，但簡文峯擅自提高買回價金為1,700 萬元，致兩造無法達成買回之合意。簡文峯既已拒絕伊買回系爭房地，伊自105 年9 月起即無需再繼續給付每月7 萬元之預付價金。況伊之借款對象為簡文峯，被上訴人起訴終止系爭租約並請求伊遷讓房屋、給付積欠租金及違約金，為當事人不適格，均無理由。倘法院認為伊應遷讓房屋，請求酌定履行期間為1 年，並請求酌減違約金等語，資為抗辯。
三、原判決命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並應給付積欠租金64萬4 千元，及自107 年4 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨違約金14萬元，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查，兩造於104 年9 月18日在系爭租約上簽名蓋印，依租約記載租賃標的為系爭房屋，租賃期間自104 年9 月14日起至105 年3 月13日止，每月租金7 萬元，並約定自系爭房地移轉登記為被上訴人名義之日起算2 年為期，於此2 年期間屆滿之日起算1 個月內，上訴人對於系爭房地有買回權；嗣上訴人自105 年9 月14日起未按月給付7 萬元，被上訴人催告上訴人於5 日內給付積欠租金之存證信函於106 年6 月12日到達上訴人、終止系爭租約之存證信函於106 年6 月19日到達上訴人等情，有系爭租約、郵局存證信函及郵政掛號郵件收件回執為證（見原審卷第9-11、12-14 頁）；又上訴人前於104 年4 月14日與簡文峯擔任負責人之欣展資產管理有限公司（下稱欣展公司）簽立委託代辦房屋貸款同意書，約定由上訴人提供系爭房地所有權狀及印鑑章等文件委託欣展公司代辦房屋抵押貸款250 萬元，嗣上訴人與簡文峯於104年7 月17日簽訂系爭房地之不動產買賣協議書（下稱系爭買賣契約）及協議書（下稱104 年7 月17日協議），依系爭買賣契約記載上訴人以價金1,200 萬元出售系爭房地予簡文峯，並以上訴人積欠簡文峯借款300 萬元作為買賣頭期款定金，簡文峯於簽約當日給付上訴人簽約款21萬元，又依104 年
7 月17日協議第6 條特約事項，自系爭房地移轉登記予被上訴人之日起2 年為期，於該2 年期間屆滿之日起算1 個月內，上訴人得以1,400 萬元向簡文峯行使買回權，簡文峯扣除其代償上訴人之銀行貸款及支付稅金、代書費、公證費後，將餘款95萬2,644 元交付上訴人等情，則有系爭買賣契約、
104 年7 月17日協議、匯款單4 份、房屋尾款明細確認簽收單、收費明細表、桃園市政府規費徵收聯單為憑（見原審卷第106-113 、128 、129 頁），兩造均不爭執上開文件之形式上真正（見原審卷第61頁反面、第117 頁反面、本院卷第
199 頁），上訴人亦不爭執自105 年9 月14日起未按月給付
7 萬元予被上訴人（見原審卷第117 頁），應堪認定上開事實為真。
五、被上訴人主張上訴人積欠2 期以上租金未繳而終止系爭租約，請求上訴人遷讓返還系爭房屋並給付積欠租金及違約金，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造間爭點分別論述如下：
㈠兩造間就系爭房屋確存有租賃關係，並經被上訴人合法終止：
⒈被上訴人主張兩造於104 年9 月18日簽署系爭租約，其上記
載上訴人向被上訴人承租系爭房屋，每月租金7 萬元，應於每月14日前繳納，保證金14萬元於租賃期滿交還房屋時無息返還，租賃期間自104 年9 月14日至105 年3 月13日止，嗣於上開租期屆滿後仍繼續居住並每月給付7 萬元，直至105年9 月14日起，上訴人未再給付每月7 萬元予被上訴人等情業經本院認定如前揭四所述，應堪信兩造間確存有租賃關係。則被上訴人主張依系爭租約第6 條第1 項：「乙方（即上訴人）……拖欠租金達2 月以上，且符合民法第440 條規定者，經甲方（即被上訴人）催告限期繳納仍不支付者時，不待期限屆滿，甲方得終止租約」及第2 項：「乙方於終止租約……不交還房屋，自終止租約……之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算之違約金」等約定（見原審卷第9-10頁），於106 年6 月9 日以存證信函催告上訴人給付自105 年9 月14日至106 年6 月14日積欠之租金，再因上訴人於所定5 日期限屆期仍未給付，以同月19日到達上訴人之存證信函終止系爭租約，自無不合。兩造間租賃關係既經被上訴人終止，被上訴人依系爭租約上開約定及民法第767 條第1 項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠9 月又
6 日（105 年9 月14日至106 年6 月19日）之租金64萬4 千元【計算式：70,000×（9 ＋6/30）＝644,000 】，及按約定租金2 倍計算之違約金14萬元，應屬有據。
⒉上訴人雖辯稱：系爭租約、系爭買賣契約均非兩造真意，系
爭房地所以移轉登記為被上訴人所有，實係基於伊向簡文峯借款1,200 萬元之讓與擔保法律關係，買回價金1,400 萬元與1,200 萬元之差額為利息，伊每月所付7 萬元應為買回價金之預付，在買回時須從買回價金1,400 萬元中扣除，系爭房屋則係被上訴人無償借用予伊。伊係向簡文峯借款並讓與擔保，與被上訴人無契約關係，被上訴人提起本訴為當事人不適格云云。然查：
⑴按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律
行為之規定，民法第87條第2 項，固定有明文。惟是否隱藏他項法律行為，應由主張隱藏有他項法律行為之人，就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度台上字第2114號判決意旨參照）。被上訴人主張上訴人將系爭房地出售予簡文峯，經簡文峯指定將所有權移轉登記予被上訴人，再由被上訴人將系爭房地出租予上訴人等情，已據提出與其所述相符之系爭租約、系爭買賣契約、104 年7 月17日協議、房屋尾款明細確認簽收單、105 年5 月20日增補協議書、上訴人配偶黃柏園於105 年7 月手寫字據、104 年8 月19日切結書、
104 年12月28日切結協議書為證（見原審卷第9-10、106-10
7 、108-110 、113 、114 、115 頁、本院卷第191-192 頁、臺灣桃園地方檢察署106 年度他字第1067號卷〔下稱桃檢他字卷〕第44-50 頁），且均記載上訴人以每月租金7 萬元向被上訴人承租系爭房屋，及兩造事後協調積欠租金如何補齊等文字，基於上開書證之文義解釋，兩造間所存在者係以附買回條款之買賣契約及租賃契約關係，上訴人抗辯稱其與簡文峯實另隱藏讓與擔保法律關係云云，為被上訴人所否認，揆諸前揭說明，自應由上訴人就其抗辯負舉證之責。
⑵經查：
①關於系爭房地移轉登記所有權予被上訴人之緣由，簡文峯於
原審結證稱：當時伊跟被上訴人的貸款條件，以被上訴人的貸款條件比較好所以以被上訴人為登記名義人等語（見本院卷第91頁反面），上情核與常理並無不合，無從推認系爭買賣為虛偽。
②又系爭買賣約定買賣價金1,200 萬元及買回價金1,400 萬元
，雖與不動產實價查詢登錄系統及向台新銀行申請貸款之不動產買賣契約書所載價金2,250 萬元不符（見桃檢他字卷第54-58 頁），然被上訴人給付上訴人價金之金額確為1,200萬元，此有上訴人親簽之房屋尾款明細確認簽收單可憑（見原審卷第113 頁），且上訴人亦另簽訂切結書敘明兩份買賣契約所載金額不同之緣由為：「二、茲因賣方按約定行使買回權時尚需向銀行貸款之故，且賣方亦確認前述不動產房地之屋況確實不佳，實質上未達買方所希望之情況，然賣方為求本買賣事項順利成就，故同意配合本不動產之相關程序外，亦同意配合辦理前述貸款之一切必要手續。三、賣方知悉，於前述貸款事宜之處理上，買方會於送交銀行核貸之不動產買賣契約上，送交賣方與買方指定之登記名義人所簽訂之買賣契約，另為便利賣方嗣後申請貸款之需，及於本次不動產買賣事宜進行時，賣方已知悉會有不動產交易所得稅等稅賦支出，賣方增加實質貸款額度，故要求於該不動產買賣契約上，將買賣價金以新台幣貳仟壹佰萬元記載之，彼此對此皆無異議。四、賣方亦知悉就本不動產買賣契約之實際買賣價金為新台幣壹仟貳佰萬元整，其他超過本條所述價金之金額記載，就該記載與送交銀行申請貸款所記載之買賣價金所形成之『差額』，賣方不得向買方或買方指定之登記名義人主張之，或以其他任何名義再就超出原定買賣金額新臺幣壹仟貳佰元整以外之其他金額，有任何之主張」等情綦詳（見桃檢他字卷第44頁），可見上訴人明知系爭房地實際合意買賣價金金額為1,200 萬元，並同意簡文峯另填載1 份較高金額之買賣契約用以辦理貸款，其據此辯稱系爭買賣非兩造真意，自非可採。
③至上訴人辯稱系爭買賣價金僅1,200 萬元顯屬過低，租金每
月7 萬元顯屬過高乙節，簡文峯於原審證稱：上訴人與伊商量，如何降低房貸壓力，又可繼續使用房屋，伊與上訴人用了1 、2 個月的時間討論出現在的方案，就是將系爭房地賣給伊，是因為還有資金需求，要協助上訴人的先生開餐廳週轉金，支付租金的方式繼續使用房屋，另討論出租金數額7萬元，因上訴人未將房屋賣給伊之前每月要繳貸款約15萬元，上訴人說如果降為一半應該可以付得出來，所以由上訴人提議7 萬元租金，伊等才願意購買等語（見原審卷第91頁），是系爭房地價金1,200 萬元及租金7 萬元應係上訴人與簡文峯幾經磋商之結果，衡諸上訴人當時負債約1 千萬元由簡文峯代償（見原審卷第81頁反面、第91頁反面），上訴人由每月繳交貸款15萬元減為給付租金7 萬元，約定買回價金1,
400 萬元與原售價1,200 萬元並非顯不相當，倘若上訴人依約按月給付租金並買回系爭房地，對於上訴人而言亦非顯不公平。是上訴人欲以系爭房地售價不合理、租金過高為由，推認其與簡文峯間隱藏讓與擔保法律關係，亦失所據。
④如前所述，依兩造與簡文峯所簽上開文件之文義已足認定上
訴人與簡文峯間為上訴人保留買回權之買賣契約關係，並已經由系爭租約之訂立，使被上訴人取得系爭房屋之間接占有（民法第761 條第3 項參照），且稅捐本得經由契約之約定轉嫁予非法定納稅義務人之一方，是上訴人以其未點交系爭房屋予被上訴人、兩造約定由上訴人負擔稅費，抗辯兩造間隱藏讓與擔保法律關係，亦非可採。
⑤綜上，上訴人關於兩造間隱藏讓與擔保真意之抗辯，其舉證尚有不足，應無可採。
⒊再者，上訴人辯稱：伊係向被上訴人無償借用房屋，而非租
賃云云，並以被上訴人曾持系爭房屋之借用契約書向法院聲請強制執行，經伊提起債務人異議之訴後，被上訴人撤回強制執行之聲請，並舉公證書、房屋借貸契約書、原法院裁定、原法院民事執行處索引卡查詢為證（見原審卷第35-37 、43-44 頁反面）。然觀諸房屋借貸契約書係由簡文峯擔任借、貸雙方之代理人並聲請公證，被上訴人對其效力既有爭執而拒絕承認，則依民法第106 條規定，此房屋借貸契約書對被上訴人難認為有效。況簡文峯於原審結證稱：為了避免被課奢侈稅所以才簽了租賃契約及不動產借用契約書，以符合自用，伊等是怕上訴人不繳租金，又不搬出，才會去公證，希望可以取得執行名義，讓上訴人搬遷，為了符合自用，故租賃契約沒有公證等語屬實（見原審卷第91頁反面），觀諸上訴人與簡文峯約定上訴人得買回系爭房地，被上訴人確可能因持有系爭房地期間在2 年以內而被課徵特種貨物及勞務稅，則被上訴人主張兩造另簽房屋借貸契約書係為符合特種貨物及勞務稅條例第5 條第1 項第1 款就自住且無供營業使用或出租之房地得免徵特種貨物及勞務稅之規定，基於避稅之目的，非兩造真意等語，即非全然無據。參以上訴人確有按月給付7 萬元之客觀事實，是兩份內容互斥之租賃契約、借用契約併存，仍應以被上訴人主張之租賃契約為可採。
㈡上訴人抗辯其已行使買回權，其為系爭房地之買受人而有權占有系爭房屋，應非可採：
查系爭租約第7 條約定：「乙方再度承諾，於本租賃期間內皆會按時繳交租金，若有任何一期租金未準時繳交（不論係全額未繳，或係僅繳交部分），則乙方即喪失該買回權，嗣後不得再向簡文峯先生或其指定之登記名義人主張該買回權之權利」（見原審卷第10頁），是兩造約定上訴人一有未按時如數繳交租金之情形，即喪失系爭房地之買回權。嗣因上訴人於104 年12月未準時給付租金，上訴人與簡文峯於104年12月28簽訂切結協議書約明：「現因乙方所欠甲方民國10
4 年12月之租金，依原協議書內容若乙方有一期未付則視為乙方所得行使之買回權亦屬消滅。」「甲方基於同情之意，同意給予協助，雙方亦約定於民國105 年1 月7 日前補齊乙方所積欠之房屋租金新臺幣壹拾肆萬元整，如嗣後乙方任一期仍有未按時如數給付給予甲方者，則甲方除有權要求乙方一次清償所積欠之總金額並甲方得持依經公證之不動產借用契約（案號：104 年度新北院民公龍字第101856號）向管轄法院聲請強制執行要求乙方自行搬遷離上述不動產，乙方絕無異議。」（見本院卷第191 頁正反面），簡文峯並於105年1 月19日以郵局存證信函向上訴人重申：「台端已有數期租金未繳交，從而據貴我雙方先曾簽訂之協議書內容…台端…原先得主張之買回權已屬消滅」（見本院卷第193頁），則被上訴人主張因上訴人遲付104年12月租金故其買回權消滅，為上訴人所明知，應堪採信。嗣上訴人又自105年4月起積欠租金，上訴人再簽訂105年5月20日增補協議書約定：「乙方自民國105年04月14日起，每月租金繳款有不正常之狀況發生，結算至今日，乙方尚積欠甲方新臺幣壹拾肆萬元整，雙方確認無誤。」「乙方必須於民國105年7月15日前清償所積欠合計新臺幣貳拾捌萬元整之租金，如屆期乙方無法如期償還，即屬乙方違約，乙方須無條件搬遷本不動產租賃標的，乙方絕無異議」（見原審卷第114頁），可見上訴人明知其前因未按時給付租金，已喪失買回權，經被上訴人限期繳付租金，若仍不繳即應搬離系爭房屋。縱被上訴人通融上訴人補繳租金，是為使其續住房屋無須立即搬遷，與上訴人喪失買回權實屬二事，不能因此認定上訴人之買回權尚未消滅。從而，上訴人之買回權已於104年12月消滅，其聲請訊問證人呂錦峰以證明上訴人於105年9月向被上訴人行使買回權之經過（見本院卷第145頁），核無調查之必要。上訴人主張其於105年9月行使買回權，非無權占有系爭房屋云云，自無可採。
㈢上訴人請求酌減違約金亦非可採：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。又，約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨參照) 。本件上訴人雖稱系爭房地鄰近房租約3 萬元，但未提出任何證明以實其說，不能採為本院酌減違約金之依據。復參房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第13條第3 項規定：「承租人未依第1 項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1 倍（未足1 個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止。」本院衡酌上訴人自105 年9 月即未給付租金，自106 年6 月19日契約終止後仍未遷離系爭房屋，迄今已近2 年，則被上訴人請求相當於2 個月租金14萬元之違約金，並非過高，無酌減必要。
㈣押租金應當然抵充先到期之租金債務：
按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。準此，被上訴人因上訴人積欠租金達2 期以上總額而於106 年6 月19日終止系爭租約，被上訴人得請求上訴人給付積欠之租金64萬4 千元，以上訴人已付押租金14萬元（見原審卷第113 頁房屋尾款明細確認簽收單）當然抵充先到期之租金債務（民法第342 條準用第322 條第2 款規定）後，被上訴人尚得請求上訴人給付積欠租金50萬4 千元，超逾此範圍之請求，即非有理。
六、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，經原告同意者，亦同；履行期間，自判決確定或宣告假執行之判決送達於被告時起算，民事訴訟法第396 條第1 項、第3 項定有明文。按房屋之騰空遷讓並非一夕可就，而承前所述，系爭房屋原為上訴人所有而長期居住迄今，因其債務負荷過重方出售，再向被上訴人承租，上訴人就長期居住之系爭房屋之騰空搬遷並非易事，然上訴人自105 年9 月14日起即未再給付租金予被上訴人，對被上訴人損害亦甚鉅，故斟酌兩造之利益及境況，認上訴人請求履行期間1 年實屬過長（見本院卷第200 、226 頁），爰酌定上訴人遷讓房屋之履行期間為3 個月，俾上訴人得有相當期間搬遷並另覓住處安居，並兼顧被上訴人之權益。
七、綜上所述，被上訴人依民法第455 條、第767 條第1 項規定及系爭租約第6 條第2 項之約定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，並給付積欠租金50萬4,000 元及自107 年4 月11日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，暨違約金14萬元，自屬正當，應予准許。原審命上訴人給付租金金額本息超逾上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。另原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不當，上訴人指摘上開部分原判決為不當，聲明廢棄，非有理由，應駁回此部分之上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。又原判決廢棄部分，為附帶請求，對於一、二審訴訟費用之負擔不生影響，故第一審訴訟費用之裁判不予廢棄，第二審之訴訟費用宜由上訴人負擔，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第2 項、第450 條、第79條、第463條、第396 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 王本源法 官 林晏如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 31 日
書記官 簡維萍