臺灣高等法院民事判決 107年度上更一字第70號上 訴 人 財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政訴訟代理人 吳嘉榮律師被上訴人 將捷股份有限公司法定代理人 林嵩烈訴訟代理人 蔡雅蓯律師
張佳瑜律師上列當事人間請求返還溢付租金等事件，上訴人對於中華民國104年8月7日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第451號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於107年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣167萬5,182元本息及該假執行宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一（除確定部分外）、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由程序事項：按當事人對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為
補充者，非在第二審程序禁止之列（民事訴訟法第447條第1項但書第3款規定參照）。故當事人以在第一審已經主張之爭點，即其攻擊或防禦方法（包含事實、法律之爭點），因第一審法院評價有誤為理由，提起上訴，其上訴理由，仍在第一審審理之範圍內，應允許當事人就該上訴理由，再行提出補強之攻擊或防禦方法，或就之提出其他抗辯事由，以推翻第一審法院之評價，此尋繹該條項但書第3款之修正理由自明。本件第一審之爭點「被上訴人主張因系爭標案土地有圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，致其無法進行建造執照之申請等作業，請求上訴人返還延滯期間之租金，是否有理？」，上訴人認第一審法院評價有誤為重要之防禦方法，提起上訴，上訴人另提出民法第835條第3項及第837條規定之主張，應仍屬就在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，自非法所不許。
被上訴人主張：上訴人就坐落臺北市○○區○○段0○段00000
000000000000地號國有非公用土地（以下合稱系爭土地）設定地上權事宜辦理招標，被上訴人得標後，兩造於民國102年12月2日就系爭土地，面積合計1,298平方公尺，簽訂設定地上權契約書（下稱系爭契約），自102年12月2日起為期70年；權利金為新臺幣（下同）4億7,188萬0,800元，地租每月28萬4,009元。嗣因圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政）於104年1月27日將565地號土地登記原面積1,272平方公尺更正為1,250平方公尺，上訴人就減少22平方公尺部分已屬給付不能，被上訴人因此溢付權利金799萬7,980元，及自102年12月2日起至104年1月31日止計14個月租金6萬7,368元。被上訴人取得地上權之目的為建築房屋，因系爭土地面積問題，及都市計劃樁位與地籍線不符之瑕疵，致被上訴人於相關單位查辦之6個月期間內，無法申請建造執照，上訴人應負瑕疵擔保責任，且此顯非訂約時所得預料，上訴人猶收取該6個月地租167萬5,182元，亦失公平，依民法第347條準用第354條、第359條、第179條、第227條之2第1項規定，請求上訴人給付或返還或減免租金167萬5,182元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（被上訴人請求超過974萬0,530元部分，於第一審受敗訴判決，未據其聲明不服，又被上訴人請求溢付權利金799萬7,980元及溢付租金6萬7,368元，經最高法院107年度台上字第1255號判決駁回其上訴，均業已確定，不在本件審理範圍）。
上訴人抗辯：上訴人將系爭土地交付被上訴人之後，縱因圖解
數化面積與登記面積不符超出容許誤差範圍，涉有都市計畫樁位與地籍線不符之疑義，而延長申請建造執照之時程，然第三機關單位辦理更正都市計畫樁位之行政作業期間，不得視為系爭土地之使用瑕疵，並非請求上訴人減免地租之瑕疵擔保責任；系爭契約第3條第2項第3款約定，被上訴人應於簽訂系爭契約後2年內，依建築法規就系爭土地取得建造執照並開工，係被上訴人依約應履行之契約義務，系爭土地縱因都市計畫樁位與地籍線不符之情事，致使被上訴人展延取得建造執照，亦僅上訴人喪失契約終止權利，並非賦予被上訴人因此而取得減免地租之權利，上訴人得以上開約定事項，排除使用瑕疵擔保責任。又都市計畫樁位與地籍線之確認，乃被上訴人就系爭土地申請指定建築線及建造執照之前提作業程序，並非上訴人設定地上權之義務；系爭契約第3條第2項第3款、第19條第2項第4款約定，為國有土地活化方式之風險分配，亦即被上訴人於簽約後2年內，有取得建造執照開工之義務，期間如因不可預期風險發生，僅上訴人喪失契約終止權利，而非賦予被上訴人因此而取得減免地租之權利，自無情事變更原則之適用。上訴人按登記面積收租，於更正之次月起，重新計租，與契約本旨相符。依民法第835條第3項及第837條規定旨趣，地上權人因不可抗力之事件，妨礙其設定地上權土地之使用收益，地上權人仍應基於權利作用自行解決處理或回復使用狀態，而不得請求免除或減少租金。
原審依民法第347條準用第354條、第359條規定命上訴人給付
167萬5,182元，及自104年5月5日起加計法定遲延利息。上訴人上訴聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（本件審理範圍為最高法院發回之被上訴人請求不能使用期間繳納之租金167萬5,182元部分）兩造不爭執事項
㈠上訴人就系爭土地地上權辦理招標，被上訴人得標，兩造於
102年12月2日簽訂系爭契約，約定地上權存續期間自當日起為期70年；權利金為4億7,188萬0,800元，地租每月28萬4,009元。上訴於102年12月31日為被上訴人設定地上權登記。
被上訴人繳清權利金後，上訴人於103年1月8日將系爭土地交付予被上訴人。
㈡被上訴人於103年6月20日申請土地鑑界時，經古亭地政函知
系爭565地號土地有圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，暫緩辦理鑑定，嗣於104年1月27日將系爭565地號土地面積1,272平方公尺更正為1,250平方公尺，被上訴人於同年3月10日在系爭契約記載系爭565地號土地經辦理面積更正登記，自同年2月起，每月租金變更為27萬9,197元。
㈢被上訴人所提出投標須知中第1點第㈥項，並非兩造就物之瑕疵擔保責任所為特別約定。
㈣被上訴人自102年12月2日起至104年1月31日止計14個月，每月已支付系爭土地地租28萬4,009元予上訴人。
本件爭點
㈠被上訴人主張依民法第347條準用第354條、第359條，及第
179條規定，請求減少並返還自103年6月20日（向地政事務所申請土地鑑界時）至104年1月27日（地政事務所更正面積時）不能使用期間繳納之地租167萬5,182元，有無理由？㈡被上訴人主張依民法第227條之2第1項規定，請求減免不能
使用期間所繳納之地租167萬5,182元，有無理由？本院的判斷
㈠投標須知第1點第㈥項並非兩造就物之瑕疵擔保責任所為特別約定。
⒈本院前審認為：「國有非公用土地招標設定地上權投標須
知」（下稱投標須知）第1點第㈥項載明：本案標的標脫後，如因法令變更其用途或影響其效用者，得標人得請求終止契約，但不得要求任何補償，因此，被上訴人如因前述原因影響其效用時，雖得請求終止系爭契約，但不得要求任何補償，則在因一時之原因而影響其效用，尚未達得以解除契約之情形下，依舉重以明輕之法理，被上訴人更無要求補償之餘地」等語（見本院104年度重上字第834號判決第10頁㈢⒈）。被上訴人所提出投標須知第1點第㈥項是否係兩造就物之瑕疵擔保責任所為特別約定，乃屬訴訟有關之重要爭點，應請兩造為事實上及法律上陳述並為適當完全之辯論（最高法院107年台上字第1255號本件發回意旨）。
⒉瑕疵擔保責任，謂買賣契約之出賣人就買賣標的物之權利
或物之瑕疵，應負之法定無過失責任。本件投標須知第1點第㈥項約定：「本案標的標脫後，如因法令變更其用途或影響其效用者，得標人得請求終止契約。但不得要求任何補償。」（見原審卷第11頁），依其文意，乃為決標日之後，因法令變更其用途或影響其效用時，得標人取得契約終止權之事由，但不得要求補償之約定，而非兩造就物之瑕疵擔保責任所為特別約定，本件無該約定之適用，並為兩造所不爭執（兩造書狀見本院卷第29頁、第38頁，筆錄見本院卷第53頁）。
㈡被上訴人請求上訴人給付或返還或減免租金167萬5,182元，為無理由。
⒈被上訴人依民法第347條準用第354條、第359條，及第179條規定，請求減少並返還租金167萬5,182元，為無理由。
①被上訴人主張：因系爭565地號土地面積問題，及都市計
劃樁位與地籍線不符之瑕疵，致被上訴人於相關單位查辦之6個月期間內，無法申請建造執照，上訴人應負瑕疵擔保責任，依民法第347條準用第354條、第359條，及第179條規定，請求上訴人返還自103年6月20日（向地政事務所申請土地鑑界時）至104年1月27日（地政事務所更正面積時）不能使用期間繳納之地租167萬5,182元。上訴人抗辯：上訴人將系爭土地交付被上訴人之後，縱因系爭土地圖解數化面積與登記面積不符超出容許誤差範圍，涉有都市計畫樁位與地籍線不符之疑義，而延長其申請建造執照之時程，然第三機關單位辦理更正都市計畫樁位之行政作業期間，不得視為系爭土地之瑕疵。
②按「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為
其契約性質所不許者，不在此限。」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第347條、第354條第1項本文、第359條、第179條分別定有明文。又依民法第354條第1項前段之規定，物之瑕疵須於危險移轉時存在。本件兩造約定地上權標的標示及面積，以訂立契約當時，土地登記謄本所載為準（第1條）（見原審卷第28頁反面），地租係按契約簽訂當期土地申報地價3.5%計算年地租後，再以其1/12計算（第5條第2項），地上權標的，如因更正致標示有變更時，應自變更登記之次月起，重新計算地租（第5條第4項）（見原審卷第29頁反面），可知兩造約定租金計算之面積以登記為準。兩造於102年12月2日簽訂系爭契約，及上訴人於103年1月8日將系爭土地交付予被上訴人時，系爭565地號土地登記面積為1,272平方公尺（土地謄本見原審卷第74頁），故系爭565地號土地依民法第373條之規定危險移轉於被上訴人時，登記面積為1,272平方公尺。嗣被上訴人於103年6月20日申請土地鑑界，經古亭地政於103年7月8日函知系爭565地號土地有圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，暫緩辦理鑑定（見原審卷第37頁），台北市政府地政局土地開發總隊於103年9月24日函知經查調相關圖籍資料並經現場實地檢測結果，發現除土地面積疑義外，另亦涉及都市計畫樁位與地籍線不符之疑義，遂函請都市發展局協助釐清，將盡速於研擬解決方案後即邀集相關單位召開研商會議（見原審卷第40頁），土地開發總隊復於103年10月13日函以土地面積疑義目前刻正綜整相關資料研擬簽報市府（見原審卷第42頁），古亭地政於104年1月27日將系爭565地號土地面積更正為1,250平方公尺（土地謄本見原審卷第44頁）。都市計畫樁位之豎立，樁位座標表、樁位圖、樁位指示圖之公告，及按都市計畫樁位辦理地籍逕為分割測量及重測登記等事務之期間，為訴外人機關辦理更正都市計畫樁位之行政作業時間，尚難認為是系爭565地號土地之物之瑕疵。系爭565地號土地於危險移轉於被上訴人之後，縱因圖解數化面積與登記面積不符超出容許誤差範圍，涉有都市計畫樁位與地籍線不符之疑義，延長被上訴人申請建造執照之時程，依民法第354條規定之意旨，此危險應由被上訴人負擔。從而，被上訴人依民法第347條準用第354條、359條，及民法第179條規定，請求給付或減少或返還租金167萬5,182元，為無理由。
⒉被上訴人依民法第227條之2第1項規定，請求減免租金167萬5,182元，為無理由。
①被上訴人主張：因系爭土地面積問題，及都市計劃樁位與
地籍線不符之瑕疵，致被上訴人於相關單位查辦之6個月期間內，無法申請建造執照，此顯非訂約時所得預料，上訴人猶收取該6個月地租167萬5,182元，亦失公平，依民法第227條之2第1項規定，請求減免租金167萬5,182元。
上訴人抗辯：都市計畫樁位與地籍線之確認，乃被上訴人就系爭土地申請指定建築線及建造執照之前提作業程序，自無情事變更原則之適用。
②民法第227條之2第1項規定：「契約成立後，情事變更，
非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」該條項所規定之情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷（最高法院99年台上字第1336號裁判要旨）。本件兩造約定租金計算之面積以登記為準，而兩造於102年12月2日簽訂系爭契約、上訴人於103年1月8日交付土地予被上訴人時，系爭565地號土地登記面積為1,272平方公尺，嗣因圖解數化面積與登記面積較差超出容許誤差情形，涉都市計畫樁位與地籍線不符之疑義，古亭地政於104年1月27日將系爭565地號土地面積更正為1,250平方公尺，由於都市計畫樁位與地籍線之確認，乃被上訴人就系爭土地申請指定建築線及建造執照之前提作業程序，應無情事變更原則之適用。又系爭地上權存續期間為70年之久（自102年12月2日起至172年12月1日止），參諸民法第837條之立法理由：雖因一時之不可抗力，妨及土地之使用，然他日仍得回復之，應不許其請求免除地租或請求減少租額，若許請求，則不足保護土地所有人之利益，且有啟人健訟之弊也，民法第837條規定地上權人縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求減免租金，則系爭565地號土地依民法第373條之規定危險移轉於被上訴人之後，雖因系爭土地圖解數化面積與登記面積不符超出容許誤差範圍，涉有都市計畫樁位與地籍線不符之疑義，而延長被上訴人申請建造執照之時程，依舉重以明輕之法理，亦不得請求減免租金。從而，被上訴人依民法第227條之2第1項規定，請求減免租金167萬5,182元，為無理由。
綜上所述，被上訴人依民法第347條準用第354條、第359條、
第179條、民法第227條之2第1項之規定，請求上訴人給付或返還或減免租金167萬5,182元，及自104年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上開部分判命上訴人給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，容有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡芷瑜法 官 周美雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
書記官 呂 筑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。