臺灣高等法院民事判決 107年度上字第194號上 訴 人即被上訴人 林羽萱訴訟代理人 魏仰宏律師
張宇脩律師被 上訴人即 上訴人 勝隆開發建設股份有限公司法定代理人 鄭朝陽訴訟代理人 王維立律師複 代理人 劉宇哲律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造分別對於中華民國106年11月16日臺灣新北地方法院106年度訴字第0002號第一審判決，提起上訴，本院於107年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人林羽萱（下稱林羽萱）主張：伊於民國105年9月11日向被上訴人即上訴人勝隆開發建設股份有限公司（下稱勝隆公司）購買位於新北市○○區○○段000至000、000之1、000、000之1、000、000至000、000至000、000之2、000之4等34筆地號基地之「蒲陽‧雙和」建案房屋（建造執照字號：105中建字第00166號）之0戶00樓房屋（下稱系爭房屋）及地下室肆層編號20之法定停車位1位，暨上開房屋及停車位坐落之基地應有部分（下合稱系爭房地），兩造簽訂房屋買賣預定契約書、土地買賣預定契約書（下分稱系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，並合稱系爭買賣契約），並約定系爭房屋及停車位總價款為新臺幣（下同）768萬元、系爭土地總價款為1152萬元，合計為1920萬元，伊已給付價金合計231萬元。詎料，勝隆公司於105年12月28日以存證信函通知伊，因系爭房屋乃勝隆公司應分配予基地合建地主之房屋，而拒絕出售系爭房地，伊自得依系爭房屋買賣契約第19條第2項、系爭土地買賣契約第7條第2項（下合稱系爭條款第2項）約定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，請求勝隆公司返還伊已給付之價金231萬元，並賠償與已繳納價款同額之231萬元違約金，合計462萬元。為此，爰依上開約定提起本件訴訟，並於原審聲明：(一)勝隆公司應給付林羽萱462萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；(二)願供擔保請准宣告假執行。【原審判決勝隆公司應給付林羽萱346萬5000元，及自106年9月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並酌定擔保為准、免假執行之宣告；另駁回林羽萱其餘之訴及假執行之聲請。兩造分別就其敗訴部分，各自提起上訴。】。並於本院上訴聲明：(一)原判決不利林羽萱部分廢棄；(二)上開廢棄部分，勝隆公司應再給付林羽萱115萬5000元，及自106年9月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；(三)願供擔保請准宣告假執行。另對勝隆公司上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、勝隆公司則以：系爭房屋原係伊基於合建契約應選配予合建地主，惟因內部作業疏失，不慎將系爭房屋出售予林羽萱，故本件實屬一屋二賣之情事，依系爭房屋買賣契約書第19條第1項、系爭土地買賣契約書第10條第1項（下合稱系爭條款第1項）約定，林羽萱應定期催告始得解除系爭買賣契約，惟林羽萱迄未催告即解除系爭買賣契約，容有未洽。其次，伊在林羽萱尚未發見上開一屋二賣之情事前，即主動聯繫並提出解決方案，亦同意換屋，距離系爭買賣契約簽訂僅3個月餘，斯時林羽萱並未申辦貸款，尚未受有何信用、利息之損失。且本件並非伊於市場上尋有更好賣價惡意違約，純為合建關係使然，倘未能滿足合建關係，將導致本建案全部停止，衡量輕重之下，伊只能與林羽萱協商換屋，非未為任何補救措施。又近來房地產景氣不佳，就現今與兩造簽約時相較，房地市場走疲，是就純粹財產上角度而論，林羽萱實際所受損害甚微，故林羽萱請求賠償違約金231萬元，實屬過高，請求酌減違約金至合理情狀等語，資為抗辯。並為上訴聲明：(一)原判決不利於勝隆公司部分廢棄；(二)上開廢棄部分，林羽萱於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。另對林羽萱之上訴為答辯聲明：上訴駁回。
三、查兩造於105年9月11日簽訂系爭買賣契約，由林羽萱向勝隆公司買受系爭房地，並約定系爭房屋及停車位總價款為768萬元、系爭土地總價款為1152萬元，合計為1920萬元。林羽萱依序於105年9月15日、105年10月5日、105年11月18日分別給付房屋款訂金23萬元、簽約金38萬元、開工款31萬元，及土地款訂金35萬元、簽約金58萬元、開工款46萬元，合計已給付價金231萬元之事實，有系爭買賣契約、統一發票、匯款申請書等件為證（原審卷第23至119頁），且為兩造所不爭執（原審卷第11、15、155、165至166頁），堪信屬實。
四、又林羽萱主張：勝隆公司無故拒絕出售系爭房地，伊自得依系爭條款第2項約定，解除系爭買賣契約，並請求勝隆公司返還伊已給付之價金231萬元，同時賠償與已繳納價款同額之231萬元違約金，合計462萬元等語，業據勝隆公司否認，並以前詞置辯。茲查：
(一)就林羽萱解除系爭買賣契約有無理由部分：
1、系爭房屋買賣契約第19條第1、2項約定：「一、乙方（即勝隆公司）保證交屋時產權清楚，絕無一屋數賣或無權占有他人土地，倘有上述糾紛致影響甲方（即林羽萱）權利時，乙方應於本戶房屋點交前負責釐清，否則甲方得定相當期限催告乙方，逾限期乙方仍未處理時，甲方得解除本契約，雙方並同意依本條第二項規定處理。二、倘乙方有無故拒絕出售本約買賣標的物、……，甲方得解除本約及與本約有連帶關係之契約，且乙方應將甲方已繳之房屋款退還甲方，……並同時賠償房屋總價款百分之十五，但上述賠償金額超過已繳總價款者，則以已繳價款為限。」等語（原審卷第41頁），系爭土地買賣契約第7條第1、2項亦同此約定（原審卷第103頁）。細繹前揭系爭條款第1、2項約定之異同，乃係以勝隆公司交屋時為界，倘勝隆公司於交屋時，有一屋二賣等產權不清之違約情事，即屬系爭條款第1項之違約情事，此時固應由林羽萱限期催告後始得解除契約，並請求賠償；惟若勝隆公司於交屋前即有無故拒絕出售系爭房地之情事者，則屬系爭條款第2項違約情事。且不待催告即得行使解除權，並請求勝隆公司返還已繳價金及負擔賠償之權利。
2、查勝隆公司已自承：兩造訂立系爭買賣契約時，基地合建地主業已基於合建分屋契約選配系爭房地，故無法依系爭買賣契約交付系爭房地予林羽萱等節，為勝隆公司所不爭執（原審卷第166、172頁）。勝隆公司並先後以105年12月16日存證信函及106年7月3日公司函向林羽萱表示：「該編號B棟13樓房屋係分配予本基地合建地主之房屋，本公司因內部聯繫作業疏失，就此造成貴客戶困擾，本公司在此致上萬分歉意。為此，本公司另備有其他預售屋可供貴客戶選擇...。」、「本公司預計於7月25日辦妥退款程序」等語，有各該函件可憑（原審卷第121至131頁）；可認勝隆公司確有拒絕出售系爭房地之意甚明。又勝隆公司為系爭房地之出賣人，對於系爭房地是否屬於基地合建地主選配之房屋，當知之甚詳，惟其於兩造簽訂系爭買賣契約後，以系爭房地為基地合建地主選配房屋為由，拒絕依系爭買賣契約履行交付系爭房地予林羽萱，顯係無故拒絕出售系爭房地。則林羽萱依系爭條款第2項約定，不待催告，逕以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，並於106年9月18日合法送達勝隆公司（原審卷第15、141頁），應認系爭買賣契約已合法解除。勝隆公司辯稱：本件係屬一屋二賣，屬系爭第1項約定之違約情事，林羽萱應先定期催告履行始得解除系爭買賣契約云云，並不可採。
(二)就林羽萱請求返還已繳價金及違約金有無理由部分：
1、查系爭買賣契約既經林羽萱合法解除，已如前述，則林羽萱依系爭條款第2項約定，請求勝隆公司返還已給付之價金231萬元，為有理由，應予准許。
2、按違約金之性質分為損害賠償預定性及懲罰性，而當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為損害賠償預定性違約金（最高法院68年度台上字第3055號、86年度台上字第1620號判決意旨參照）。經查，兩造均表示系爭條款第2項約定：勝隆公司應同時賠償土地及房屋總價款15%，但上述賠償金額超過已繳總價款者，則以已繳價款為限，係屬懲罰性違約金性質（本院卷第262頁），自堪認定。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準（最高法院82年度台上字第2529號、86年度台上字第1084號、92年台上字第2046號裁判參照）。查系爭買賣契約係因勝隆公司有前述違約情事經林羽萱合法解除，已如前述；而系爭土地及房屋總價款15%為288萬元（1920萬元×15%＝288萬元），已逾林羽萱已繳價金231萬元，則林羽萱依系爭第2項約定，請求勝隆公司賠償與已繳價款同額之231萬元為違約金，原非無據。惟兩造於105年9月11日簽訂系爭買賣契約，勝隆公司係不慎將應選配予合建地主之系爭房屋出售予林羽萱，於發現後即於105年12月28日以存證信函通知林羽萱拒絕出售系爭房地情事，且積極表示協商換屋，有存證信函為憑（原審卷第121至123頁），可認已盡力謀求補救；又勝隆公司為上開通知時，距兩造簽約時隔僅3月餘，而依系爭買賣契約之付款明細表所示（原審卷第55、107頁），林羽萱僅繳納訂金、簽約金、開工款等3期，已如前述（見上開三、），此後尚有屋突完成、使照申請、銀貸、交屋款等4期價金尚未給付，實際並未進入移轉登記階段，衡情對林羽萱不致造成重大損失。林羽萱雖主張：伊因勝隆公司違約並扣留231萬元頭期款，導致其須以原住居所增貸，甚至被迫出售原住居所，致受有無法出租原圓通路住處之預期租金收益損失至少750萬元等語，並提出土地登記謄本、個人貸款專用借據及不動產買賣契約書為證（本院卷第173至191頁），縱有關連，核亦屬契約解除後可能發生之損害，依前揭說明，亦非酌減違約金所得考量。則本院審酌系爭買賣契約履行進度，勝隆公司違約之程度，林羽萱因買賣交易受阻致已繳價金遲延取回所損失資金運用之利益及相關規費、人力、時間之耗損等受損情況，及社會經濟狀況等一切情狀，認本件違約金231萬元確有過高之情形，並堪認原審將違約金酌減為115萬5000元，即約占系爭買賣價金百分之6（115萬5000元÷1920萬元≒6%，小數點以下四捨五入），尚稱適宜。勝隆公司空言辯稱：應再酌減云云，並無依據。至於林羽萱雖主張：系爭條款第2項約定係依內政部本於消費者保護法第17條規定公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點違約處罰即「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予賣方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之_(不得低於百分之十五)之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（本院卷第72頁）所制訂，核屬中央主管機關所認定之最低賠償金額，依客觀事實與社會經濟狀況並無過高不應予酌減云云。然上開內政部公告定型化契約應記載及不得記載事項，僅在規範買賣交易定型化契約條款之內容，與該等條款於訂定後，因一般客觀事實及個案公平考量，倘可認約定之違約金過高者，法院本得依民法第252條規定減至相當之數額，係屬二事，二者並無扞格，是林羽萱此項抗辯，亦非可採取。
3、從而，林羽萱得請求勝隆公司給付之金額合計為346萬5000元（231萬元＋115萬5000元＝346萬5000元）。
五、綜上所述，林羽萱依系爭第2項約定，請求勝隆公司給付346萬5000元，及自起訴狀繕本送達（本件起訴狀繕本於106年9月18日送達於勝隆公司，有送達證書為證，見原審卷第141頁）翌日即106年9月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判決勝隆公司敗訴，並依聲請酌定擔保金為准免假執行之宣告，核無不合，勝隆公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又就上開不應准許部分，原審判決林羽萱敗訴，於法亦無違誤，林羽萱上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴亦應駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提事證，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件兩造上訴均無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 沈佳宜法 官 蕭清清正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 25 日
書記官 強梅芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。