臺灣高等法院民事判決 107年度上字第1091號上 訴 人 羅卓仁訴訟代理人 羅卓民
李秋銘律師黃金亮律師被 上訴 人 嚴秋雄訴訟代理人 簡坤山律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國107年6月29日臺灣宜蘭地方法院106年度訴字第144號判決，提起上訴，經本院於108年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊所有坐落宜蘭市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），遭上訴人所有未辦建物所有權第一次登記之門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○號房屋（門牌現整編為同縣市鎮○路○巷○○號，下稱系爭房屋）無權占用如宜蘭縣宜蘭地政事務所（下稱宜蘭地政事務所）106年6月9日收件字第1443號土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A鐵皮車庫、B一層瓦頂磚造建物、C加蓋一層瓦頂磚造建物、D加蓋鐵皮建物部分（面積合計206平方公尺），上訴人獲有相當租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，求為命：㈠上訴人應拆除系爭土地如附圖編號A、B、C、D所示地上物，並將該占用土地返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）75,542元，及自民國106年4月15日起至返還上開土地之日止，於每年4月15日給付被上訴人23,731元之判決。並願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：訴外人羅卓朝棟向被上訴人父親嚴三祈承租重劃前宜蘭市○○段○○○○○○○○號土地（下逕稱重劃前某地號土地），嗣由被上訴人及其胞兄嚴桂陳繼承，該租賃關係存在於重劃後○○段000、000及000-0地號土地（下逕稱分割前某地號土地），羅卓朝棟於60年4月27日放棄耕作承租權，由伊父親羅卓漢舜承繼該租賃關係及羅卓朝棟所建系爭房屋，至伊繼承取得續為占有使用期間，皆按年繳納租金，被上訴人並無異議，則其事後不得違反誠信，再訴請拆屋還地及請求不當得利等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人所請，為其全部勝訴之判決，即判命上訴人應將如附圖編號A、B、C、D所示地上物拆除，並將占用土地返還被上訴人，以及給付被上訴人75,542元，及自106年4月15日起至返還上開土地之日止，於每年4月15日給付被上訴人23,731元。上訴人對原判決全部聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地之地號變遷及分割沿革如下：（依序見原審卷130至157頁及本院卷65至89頁之土地登記謄本、異動索引）
1.光復初年至58年7月10日土地重劃前：宜蘭市○○段○○○○○○○○號土地（地目均為田），於36年7月1日登記為嚴三祈所有，於42年6月12日由嚴桂陳及被上訴人繼承各取得應有部分1/2。
2.58年土地重劃登記後至104年調處分割前：宜蘭縣政府於57年12月19日農地重劃，將重劃前000地號土地，其中面積730平方公尺部分，變更地目為建，重劃為分割前000地號土地，由嚴桂陳及被上訴人各取得應有部分1/2；其餘地目為田部分，重劃為000地號土地（1,079平方公尺）、000-0地號土地（960平方公尺），依序登記為被上訴人、嚴桂陳單獨所有。另000地號土地於106年再分割為000地號土地（1,053平方公尺）及000-0地號土地。
3.104年調處分割：宜蘭地政事務所於104年1月13日作成調處分割登記，將分割前000地號土地（730平方公尺）分割為○○段000地號土地（335平方公尺）、000-0地號土地（335平方公尺、即系爭土地）、000-0地號土地（60平方公尺），其中分割後000地號土地由嚴桂陳取得，分割後000-0地號土地（即系爭土地）由被上訴人取得，分割後000-0地號土地由被上訴人與嚴桂陳各取得應有部分1/2。嚴桂陳於105年3月18日死亡，由訴外人即其子嚴建興繼承取得上開土地權利。
㈡、上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A、B、C、D所示地上物，共計206平方公尺。
五、被上訴人主張上訴人以系爭房屋無權占用系爭土地如附圖編號A、B、C、D所示地上物，依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，請求上訴人拆屋還地及返還相當租金之不當得利，為上訴人所否認，並上開情詞置辯。經查：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有權人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認所有權人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決參照）。查被上訴人主張其所有系爭土地，遭系爭房屋占用如附圖編號A、B、C、D所示地上物等事實，業據其提出系爭土地謄本及現場照片為證（見原審卷11至15頁），為上訴人所不爭執，復經原審至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、現場相片及宜蘭地政事務所製作複丈成果圖（即附圖）可參（見原審卷189至225、229至231頁），自堪信為真實。上訴人抗辯系爭房屋有權占用系爭土地，既為被上訴人所否認，依首揭說明，自應先由上訴人舉證證明占有正當權源存在之事實。
㈡、上訴人以羅卓朝棟向被上訴人父親嚴三祈承租重劃前000、000地號土地之租賃關係，存在於重劃後分割前000、000、000-0地號土地，抗辯其依該租賃關係占有系爭土地云云，固以宜蘭縣政府98年8月13日府地劃字第0980114917號函所附「宜蘭縣宜壯農地重劃區土地承租人原有土地與新承租土地對照清冊」為證（下稱承租土地清冊，見原審卷264頁）。
惟依承租土地清冊關於重劃前使用方式記載「承租」部分，有重劃前000地號土地（497平方公尺）及000地號土地（1,973平方公尺），另重劃前000地號土地其中有兩欄位地目標示「建」部分（面積合計730平方公尺）之使用情形則為「空白」；而重劃後分割前000地號土地（田、1,079平方公尺）、000-0地號土地（田、960平方公尺）及000地號土地（建、730平方公尺）之使用情形皆記載「出租」。然分割前000地號土地係分割自重劃前000地號土地乙節，為兩造所不爭執，可見承租土地清冊所載重劃前000地號土地關於地目「建」部分，即為重劃後相同面積之分割前000地號土地，但該部分土地使用方式在重劃前為「空白」，卻在重劃為分割前000地號土地登載為「承租」，登載內容顯然有異，因該清冊已蓋有「本件係依重劃土地分配卡記載轉錄僅供參考，土地標示及權利情形以土地電子處理登記資料記載為準」警語，則依宜蘭縣宜蘭市公所檢送租約字號宜凱旋字第110、111號耕地租約書，羅卓朝棟於60年5月27日簽署2份放棄書，皆以耕作過少無法維持一家數口生活費用而放棄承租土地，並載明「原承租業主嚴桂陳所有土地000-0號乙筆面積0.0960公頃」「原承租業主嚴秋雄所有土地000號乙筆面積0.1079公頃」（依序見本院卷177、187頁），足見羅卓朝棟簽訂耕地租約範圍並未包括分割前000地號土地，自不及於其後自該土地再分割之系爭土地（即000-0地號土地）甚明。
㈢、上訴人雖辯以分割前000地號土地變更地目為建，係因羅卓朝棟基於租賃關係興建系爭房屋所致云云。查羅卓朝棟承租耕作土地既不包含分割前000地號土地（面積730平方公尺），而宜蘭縣政府將重劃前000地號土地中非屬出租之面積730平方公尺部分，重劃分割為前000地號土地，既未見宜蘭縣政府說明原委，況變更地目為建，係屬有利於地主事項，實難認與上訴人主張佃農羅卓朝棟建造系爭房屋有何關連。再者，上開農地係於57年12月19日進行重劃，則上訴人援引69年12月19日公布農地重劃條例第25條第1項、第2項及71年3月12日內政部訂定發布農地重劃條例施行細則第2條、第39條第1項、第2項及第41條等規則，以宜蘭縣政府依上開規定向佃農及地主說明相關公告及作業及寄送土地分配卡，抗辯被上訴人定已知悉分割前000地號土地係因系爭房屋重劃為建地並存有租賃關係云云，自無可取。至被上訴人主張系爭房屋於61年1月建築完成，與57年農地重劃無關，固以宜蘭縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書為證（下稱稅籍證明書）（見原審卷39至41頁），上訴人則以稅籍證明書僅係課徵房屋稅資料，不足以證明系爭房屋建造日期等語置辯，並舉證人即上訴人鄰居許聰莆於原審證稱：伊於00年出生，記得約
5、6歲時，上訴人父母結婚就有系爭房屋，但不知是何人蓋的等語；證人即上訴人親戚李鄭春時於原審證陳：伊係00年出生，原來土角厝在伊13、14歲時倒塌，再重建成系爭房屋，由伊奶奶出資，伊父親鄭規坤、兩位叔叔羅卓朝棟及羅卓漢舜一起蓋屋等語（見原審卷401至403頁），以及58年及68年空照圖為證（見同上卷451、454頁）。縱認系爭房屋於61年前早已存在，亦係事後重建之物，並非原始土角厝，然分割前000地號土地既非羅卓朝棟承租耕作之土地，則上訴人以羅卓朝棟本於租賃關係在其上建屋云云，即無可取。況羅卓朝棟於60年放棄分割前000及000-0地號土地之耕地租約後，上訴人之父羅卓漢舜經被上訴人及嚴桂陳於67年12月同意，再於68年5月承租分割前000及000-0地號土地耕作等情，有私有耕地租約變更登記申請書及同意書可考（見本院卷173至175、185、189頁），並非於60年立即承接羅卓朝棟放棄耕作租賃權，且兩人前後相隔8年所承租耕地範圍皆未包含分割前000地號土地（及事後再分割之系爭土地）在內，則上訴人執其繼受羅卓朝棟之原有耕地租賃關係，抗辯系爭房屋具有占用系爭土地權源云云，殊無可取。
㈣、上訴人再以羅卓漢舜及其均有按年繳納使用系爭土地租金，被上訴人不得違反誠信，訴請拆屋還地及請求不當得利云云。然查：
⒈ 觀諸上訴人提出收據（見原審卷54至68頁），所載簽收人為
嚴桂陳、嚴建興、紀秀梅，並非被上訴人，且未載明為2份款項，須由簽收人轉交1份予被上訴人等文字。再參以證人嚴建興於原審審理時證稱：伊父親嚴桂陳並未將分割前000地號土地出租給羅卓漢舜。但羅卓漢舜於90年開始拿分割前
000、000-0地號土地田賦到家交給父親，並主動拿他在分割前000地號土地上種菜補助金（即每年220台斤稻穀）給父親，表示其在土地種菜有賺錢，所以拿補助金給地主，伊當時問羅卓漢舜為何拿補助金給父親，其表示農地有375租約，希望父親日後同意將375租約土地約1/3面積分給他，他及家人就會從系爭房屋搬走。羅卓漢舜並未交代要將一半款項交給被上訴人，伊簽收據後將款項全數交給父親。被上訴人未曾授權伊幫收租金或補助金，也未聽父親提過被上訴人有授權父親代收分割前000地號土地款項等語（見原審卷393頁反面至396頁）；證人紀秀梅於原審審理時證稱：上訴人拿錢來請伊代收轉交給伊公公嚴桂陳，但未表示要分1份給被上訴人，伊清點無訛就簽收據，再轉交給嚴桂陳。伊不知上訴人拿錢給嚴桂陳的原因，也不知道被上訴人有無將系爭土地租給上訴人等語（見同上卷399頁），難認被上訴人有收受上訴人交付系爭土地租金之情。另被上訴人98年10月1日士林天母郵局第373號存證信函已載明：「宜蘭市○○段000地號建地…因為建地已被您無契約占有…為了籌錢給子女出國留學，我必須出售該建地1/2持分。我想以每坪新台幣6萬元出售給您，不知您願意購買否？若於98年10月20日前尚未收到您的答覆。我將把該建地持分委託土地仲介公司出售」等語（見原審卷90頁），並非踐行民法第426條之2通知承租人行使優先購買基地之舉。
⒉上訴人提出臺灣士林地方法院提存書（見原審卷70至88頁）
，亦僅係上訴人以被上訴人為受領人辦理提存分割前000地號土地或系爭土地自97年至105年之租金，並不能依其在提存書片面記載內容，遽認兩造就系爭土地存有租賃關係。另上訴人以被上訴人存證信函曾表示要提高租金，抗辯兩造就系爭土地存有租賃關係云云。惟觀諸被上訴人於98年8月4日、99年9月20日、101年11月30日存證信函，分別記載：「羅君與本人…並無000地號建地之租約…因此隨函附上郵政匯票2,470元退還羅君寄來欲繳付97及98年度自訂之000地號租谷。本人願意以該地號建地1/2持分，即是365平方公尺，以每年新台幣21,500元租金與羅君簽訂租約，不知羅君願意否？」「我們並無座落宜蘭市○○段○○○○號建地的租約…隨函附上郵政匯票1,210元，以退回您寄來自訂的地租金。該筆建地的1/2持分的公告地價為…若按年息1%計算為29,200元。若以此為…每年地租金。本人願意與羅先生簽訂租約。敬請羅先生盡速回覆」「與羅卓仁君並無座落宜蘭市○○段670建地之租約…隨函附上匯票1,463元整，退回羅寄來他自訂之地租金。該筆建地1/2持分（365平方公尺）若以每年新台幣3萬元作為地租金。本人願意與羅君簽訂租約。敬請羅君盡速回覆」等語（依序見原審卷165、169、173頁），被上訴人再三表明兩造就分割前000地號土地並無租賃契約，以及上訴人如願意接受其提議租金，則同意出租等旨，顯非調漲原有租金之意。至上訴人以其與嚴桂陳繼承人嚴建興就占用問題成立調解，嚴建興肯認其為有權占有，被上訴人不應再予否認云云，並提出原法院106年度訴字第196號調解筆錄為證（見原審266至267頁），惟該調解筆錄僅載明雙方退讓達成調解內容，並未載明占有之法律關係，被上訴人亦未參與或加入該調解，況嚴建興於原審已表示其因不欲浪費司法資源，始與上訴人達成調解，但並非認同上訴人主張等語（見原審卷396頁）。是上訴人執此抗辯兩造就系爭土地存有租賃關係云云，即無可取。
⒊再者，縱認上訴人主張被上訴人知悉其家人使用系爭房屋占
用系爭土地多年等情屬實，然被上訴人遲未訴請拆屋還地，充其量僅係怠於行使所有權，尚難認兩造已成立不定期租賃關係，或有其他特殊足以引起其信賴被上訴人不行使權利之正當情事；此外，上訴人既未舉證證明系爭房屋有何占有系爭土地之正當權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求上訴人應拆除如附圖編號A、B、C、D所示地上物（面積206平方公尺），並將占用土地返還予被上訴人，並未違反誠信原則，自應准許。
㈤、又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告地價80%為其申報地價，土地法第148條，土地法施行法第25條及平均地權條例第16條前段分別定有明文。查系爭土地使用分區為特定農業區之甲種建築用地，透過前方柏油小徑與旋流路相通，四週有部分住家、建物，其餘均為農地，商業機能不發達等情，有原審勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷189至225頁）。是本院斟酌上情認依系爭土地申報地價年息6%計算相當租金之不當得利為適當。又系爭土地於101年間申報地價為每平方公尺736元、102年至104年間申報地價為每平方公尺1,040元、105年1月申報地價為每平方公尺1,920元，有系爭土地謄本可稽（見原審卷246至248頁），則被上訴人主張上訴人占用系爭土地206平方公尺，依民法第179條之規定，請求上訴人應給付自101年4月15日至106年4月14日止之不當得利計75,542元（見附表編號1至4所示），以及自106年4月15日起至返還占用土地之日止，應於每年4月15日給付23,731元（見附表編號5所示），為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第179條之規定，請求上訴人應將如附圖編號A、B、C、D所示地上物（面積206平方公尺）拆除，並將上開占用土地返還予被上訴人，以及給付被上訴人75,542元，及自106年4月15日起至返還上開土地之日止，於每年4月15日給付被上訴人23,731元，為有理由，應予准許。原審為被上訴人全部勝訴之判決，並為附條件假執行或免假執行之宣告，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 12 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 林玉珮法 官 魏于傑附表：
┌──┬──────┬───────┬────┬────────┐│編號│ 占有面積 │占有期間 │不當得利│計算式（元以下捨││ │（平方公尺）│ │金額 │去） │├──┼──────┼───────┼────┼────────┤│1 │206 │101年4月15日至│ 6,487元│申報地價736元×2││ │ │101年12月31日 │ │06㎡×年息6%×26││ │ │ │ │1/366 │├──┼──────┼───────┼────┼────────┤│2 │206 │102年1月1日至 │38,563元│申報地價1,040元 ││ │ │104年12月31日 │ │×206㎡×年息6% ││ │ │ │ │×3年 │├──┼──────┼───────┼────┼────────┤│3 │206 │105年1月1日至 │23,731元│申報地價1,920元 ││ │ │105年12月31日 │ │×206㎡×年息6% │├──┼──────┼───────┼────┼────────┤│4 │206 │106年1月1日至 │ 6,761元│申報地價1,920元 ││ │ │106年4月14日 │ │×206㎡×年息6% ││ │ │ │ │×104/365 │├──┼──────┼───────┼────┼────────┤│5 │206 │106年4月15日至│23,731元│申報地價1,920元 ││ │ │返還土地之日 │ │×206㎡×年息6% │└──┴──────┴───────┴────┴────────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
書記官 鄭信昱附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。