臺灣高等法院民事判決 107年度上字第1342號上 訴 人 吳麗月訴訟代理人 柯士斌律師複代 理 人 柯林宏律師被上訴人 羅素女（原名許羅素女）訴訟代理人 蔡聰明律師複代 理 人 楊光律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國107年4月30日臺灣基隆地方法院107年度訴字第13號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於108年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊因積欠上訴人120萬元，兩造於民國92年4月20日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），將伊所有坐落桃園縣○○市（現改制為桃園市○○區○○○段○○○○號，面積690.71平方公尺，應有部分3分之1之土地（下稱系爭土地）出賣予上訴人。系爭契約雖記載價金為120萬元，然系爭土地係公共設施保留地，依當時之土地公告現值核算為新臺幣（下同）943萬9,703元，兩造當時均誤以為移轉時尚需繳納高額之土地增值稅，伊因無力繳納，故約定過戶時土地增值稅由上訴人負擔。復於契約中特別約定：㈠本件土地如經政府公告徵收，不論上訴人有無辦理移轉登記，其徵收所得價金之分配比例為上訴人得8成，伊得2成。㈡本件土地如上訴人將之出售，不論雙方有無辦理移轉登記，扣除土地增值稅後之出售淨價金之分配比例為上訴人得8成，伊得2成。亦即依兩造真意，系爭土地之買賣價金總價額，除120萬元外，尚須加上上訴人應代伊繳納之土地增值稅559萬1,184元，另加系爭土地嗣經徵收或出售所得之2成。兩造既約定土地增值稅應由上訴人繳納，如上訴人移轉時實際上無須繳納土地增值稅，則相當於該稅額部分乃買賣價金之一部，依約應由上訴人負給付之義務。嗣伊業於92年5月28日，將系爭土地所有權依上訴人指示移轉登記予所指定之原審共同被告徐寓樑（原名徐建華，按係上訴人之子）。詎上訴人竟隱瞞其辦理移轉登記時未繳納土地增值稅559萬1,184元之事實，迄未將該相當於價金之土地增值稅額給付予伊，經伊以律師函催告，上訴人仍拒不給付等情。爰依系爭契約買賣價金給付請求權、民法第179條不當得利規定，並於本院追加民法第541、542條委任之法律關係，由法院擇一為勝訴之判決，求為上訴人給付559萬1,184元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年1月6日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，被上訴人於本院聲明：上訴駁回。（至被上訴人在原審對徐寓樑之先位請求塗銷系爭土地移轉登記部分，經原審判決駁回，被上訴人因未繳納第二審裁判費而經原審裁定駁回上訴確定在案，非本院審理範圍，不另贅述。又被上訴人於本院追加民法第541、542條委任之法律關係請求，雖上訴人表示不同意，但其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定，尚屬無礙，應予准許。）
二、上訴人則以：依系爭契約之文義解釋，僅能認伊需負擔土地增值稅，無法得出土地增值稅為價金之一部分，且若土地增值稅為價金之一部，一般應會明載於契約，以使買賣價金得以明確，況本件簽約當時並無不能計算土地增值稅數額之情形，當時未予表明之用意，當係價金與稅款分離處理為之故，被上訴人主張買賣價金內含土地增值稅559萬1,184元，尚與契約內容文義不符。系爭契約第6條特別約定所提及「徵收」，可知系爭土地乃徵收預定地，並為被上訴人知悉之事實，又兩造為親戚關係，被上訴人係伊之兄嫂，當時被上訴人因欠債需錢孔急，系爭土地為公共設施保留地，難以處分脫售，甚至連設定抵押都乏人問津，雖公告現值甚高，但未符合市場需求，被上訴人方作價120萬元出售系爭土地予伊，伊完全處於被動接受被上訴人提出之條件，被上訴人主張土地增值稅應加計於全部買賣價金，乃其片面想法。事實上，雙方將價金與增值稅分開計算，伊同意以120萬元債權作價相抵買受系爭土地，並以願負擔土地增值稅之意思而簽訂系爭契約。且伊在委請代書辦理移轉登記前並不知土地增值稅為若干，經代書辦理之後表示可暫免繳納，否則當時若要繳納，當然亦須依約履行，惟不得以此推論兩造就系爭土地之買賣價金係合意在120萬元之外，尚須加計土地增值稅額等語，資為抗辯。於本院聲明：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、查兩造於92年4月20日簽立系爭契約，系爭土地並於92年5月28日辦理移轉登記予上訴人所指定之徐寓樑，而系爭土地係屬公共設施保留地，於辦理移轉登記時，無庸繳納土地增值稅559萬1,184元之事實，有土地買賣契約書、桃園縣政府稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書（下稱免稅證明書）、系爭土地登記謄本（見原審卷第19-27頁、第177頁），桃園市桃園地政事務所函覆之系爭土地買賣登記申請書等移轉登記資料（見原審卷第69-85頁）為憑，並為兩造所不爭，堪認真實。被上訴人主張兩造真意，系爭土地之買賣總價額，除120萬元外，尚須加上上訴人應代伊繳納之土地增值稅559萬1,184元，另加系爭土地嗣經徵收或出售所得之2成。上訴人辦理移轉登記時既無須繳納土地增值稅，即應依約給付價金559萬1,184元等情，則為被上訴人所否認，並以上揭情詞置辯，經查：
㈠按被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之
公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用第一項之規定，土地稅法第39條第1、2、3項定有明文。可見被徵收之土地，免徵其土地增值稅，但公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，除嗣經變更為非公共設施保留地後再移轉外，依法亦免徵土地增值稅。
㈡惟兩造於系爭契約簽訂時，卻均認知系爭土地若辦理所有權
移轉登記，需繳納500餘萬元之土地增值稅，始於系爭契約第5條約定由上訴人負擔土地增值稅之事實，已據兩造所不爭（見本院卷第94-95頁）。而為兩造擬具契約內容並見證之證人即黃丁風律師於本院結證稱：「（問：提示原審卷第19至23頁土地買賣契約書，是否有看過這份契書？）有看過，這份契約書是我幫雙方撰擬的。」、「雙方簽立該契約書時我有在場，我是在瞭解她們雙方陳述事實後，幫她們撰擬契約書，有看到雙方在契約書上簽名。」、「（問：當時羅素女為何要將系爭土地出賣給吳麗月？）她們二人找我簽合約，我問為何不找代書簽，她說內容比較複雜，我問雙方買賣價金是多少，她們說賣方對買方有一筆債務，買方要給賣方一些錢湊成120萬元，她們告訴我土地增值稅500多萬元，目前買方沒有資力拿出來交給賣方繳交，等到有資力時才要過戶。她們又說土地應該不只120萬元加500多萬元增值稅的總價金，所以她們又說等到她土地賣了，買方願意分二成給賣方。我按照她們這樣的陳述內容，我告訴她土地增值稅可能年年都會調高，妳們現在增值稅沒有一個確定價金，我沒有辦法幫他們在總價金寫出數額，所以我告訴她們我將土地增值稅列為專條，等到有買方負擔，不管買方過幾年增加的增值稅都是由買方負責，因為土地價值超過120萬元加土地增值稅部分，我幫她以公告現值算一算，的確是差了二、三成，我問她們如果將來賣掉，買方願意給賣方多少成數，她們合意為二成，因為暫時不過戶，所以我幫她們載明設定抵押供擔保，等到以後移轉過戶就塗銷。」、「（問：當時雙方的認知土地移轉過戶時是要課土地增值稅？）是的，因為她們有告訴我已經問好了土地增值稅要500多萬元，但我不確定是一方告訴我，還是雙方告訴我，但是當時如果是一方告訴我的話，他方也沒有否認。因為她們已經問好增值稅是多少，所以我也沒有幫她查證。」、「（問：你當時知道系爭土地是公共設施保留地？）當時她們有提到，但我沒有看到資料，所以我在二成補助的地方我寫成二個方式，一個是徵收，一個是出售。徵收是按徵收所得價金二成與八成來分配。出售的話是扣掉增值稅以後的二成或八成來分配。」、「（問：當時你不知道公共設施保留地在沒有被徵收前的移轉依法免徵土地增值稅？）我沒有去查，但是她們告訴我她們去查，已經問好土地增值稅是500多萬元，而且買方暫時沒有能力拿出來。所以雙方當時認知確實本件交易有增值稅。」、「（問：就你當時所告知她們的條款內容，土地買賣價金應該不只120萬元？）不只，120萬元加增值稅500多萬元加徵收或出售後的二成，這是雙方當時的真意。而且那個120萬元也不是實際拿出來的金額，這個買賣是要解決雙方之間的債權債務問題。120萬元是如何付的我不清楚，所以沒有寫在契約上，我是說那妳們自己去交付這120萬元，從那時候就沒有再看到她們。」、「（問：契約書第6款特別約定的徵收為何沒有記載扣除土地增值稅？）我所認知徵收是不會徵收土地增值稅，所以我在上面沒有記載要扣除土地增值稅。我當時不知道公共設施保留地在未徵收前的移轉是不用徵收土地增值稅。最主要是因為雙方有告知我土地增值稅是500多萬元，所以我沒有想這麼多。」、「（問；後來她們去辦理土地過戶你有無參與？）沒有，簽完約之後就沒有再看過她們二位。」、「（問：她們說當時有500多萬元土地增值稅，有無拿稅單給你看？）沒有。我當時有看到土地謄本記載的公告現值有900多萬元，我有略為算一下，應該土地增值稅會有500多萬元。」、「（問：本件發生時間是在民國92年，為何對於本件印象如此深刻？）我在半個多月前接到法院開庭通知，我去找舊有的資料，回憶當時的情形，因為當時她們來的時候，她們其中有一個告訴我她住在和平島，以前就認識我，專程來找我寫，本來要我幫她們做公證，我說我不能做公證，頂多是幫她們做見證，而且她們所講的內容很複雜，撰寫合約內容也有蠻長的時間，因此記憶比較深刻，加上接到法院傳票，我查一下資料，所以才能夠今天在法庭陳述。」（見本院卷第91-93頁），可見兩造係偕同前往證人黃丁風律師處請求撰寫系爭契約，以被上訴人所積欠上訴人之120萬元債務作價出售系爭土地，而系爭土地雖係公共設施保留地，但依登記謄本所載當時公告現值達943萬9,703元，兩造原認為應徵土地增值稅559萬1,184元（見原審卷第25頁之免稅證明書），但因被上訴人無力繳納，故於系爭契約第3條第3項約定於未辦妥所有權移轉前，應先設定120萬元之抵押權，待移轉登記時再行塗銷設定，而得暫不辦理移轉登記。復於系爭契約第5條第2項約定「本件土地不論甲方（即上訴人）有無辦理移轉登記，自93年1月1日起，地價稅由甲方負擔。」，又於系爭契約第6條第1項約定「本件土地如經政府公告徵收，不論甲方有無辦理移轉登記，其徵收所得價金之分配比例為甲方得8成，乙方（即被上訴人）得2成。」，同條第2項約定「本件土地如甲方將之出售，不論甲方有無辦理移轉登記，扣除土地增值稅後之出售淨價金之分配比例為甲方得8成，乙方得2成。」，顯係以系爭土地之公告現值943萬9,703元為買賣基準，於扣除以債作價之120萬元及土地增值稅559萬1,184元後，如將來系爭土地經政府徵收或由上訴人將之出售時，不論上訴人已否辦理移轉登記，被上訴人仍得分得其中2成金額，且於系爭契約第6條第2項復載明如係由上訴人將之出售時，應扣除土地增值稅後之出售淨價金，按8成及2成分配。足認兩造及證人黃丁風律師當時均不察系爭土地出售移轉時係免徵土地增值稅，兩造真意所約定之買賣價金總額，應係以系爭土地當時之公告現值金額943萬9,703元為準，並內含當時兩造所認知應繳納之土地增值稅559萬1,184元，再扣抵120萬元之以債作價金額後，其餘2成則待將來政府徵收或被上訴人出售時，其中被上訴人出售時並應扣除土地增值稅後之出售淨價金，由上訴人分配其中2成給付予被上訴人。惟因當時兩造合意得先設定抵押權而暫不辦理移轉，被上訴人又表示當時無力支付土地增值稅，而土地增值稅金額又會每年發生變動，黃丁風律師無從確定土地增值稅之實際金額，並據以載明具體買賣價金之總金額，始於系爭契約第2條僅記載買賣總價金為以債作價之120萬元，並於第5條第1項約定本件土地買賣之土地增值稅由甲方負擔，則被上訴人主張系爭契約，兩造真意所約定價金非僅120萬元，實際上並包含土地增值稅之金額在內等情，自屬有據。而證人黃丁風律師既已敘明本件簽約之原因由來及特殊性，並經查證相關資料後，始行證述如上，並指明兩造立約時真意之價金確包含土地增值稅等情，上訴人徒以本件簽約時間已歷十餘年，即指證人證述不實云云，自不足採。上訴人雖又辯稱該第5條第1項約定僅係稅捐負擔之約定，不涉及價金之約定云云，惟系爭土地係停車場用地之公共設施保留地，已為兩造所不爭，依一般徵收實務，政府辦理徵收時均會以公告土地現值加成最高4成補償方式辦理徵收（都市計畫法第49條第1項參照），且依土地稅法第39條第3項規定，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，亦得免徵土地增值稅，而系爭土地當時之公告土地現值為943萬9,703元，縱扣抵將來徵收時所需之時間成本，至愚者亦不可能僅以近1成之賤價120萬元即出售系爭土地。而依都市計畫法第51條規定「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」，都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法第2條及第4條第1項第6款亦規定，公共設施保留地之土地所有權人得自行或提供他人申請作臨時建築之使用，並得作為停車場之使用，依法公共設施保留地於不妨礙其指定目的之使用情形下，並非不得為相當程度之使用，自不得指其為無利用價值之土地。且依系爭契約第4條亦記載「㈠本件土地目前由乙方與共有人羅瑞祥、羅陳桃共同出租予桃園市○○路鄰近之飯店當停車場使用，月租金新臺幣肆萬元，乙方向羅瑞祥、羅陳桃分配取得按月新臺幣捌仟元，已收取至92年12月31日止……，㈡自93年1月1日起，縱甲方尚未辦理土地移轉登記需由乙方出面簽約，其租金收益均歸甲方，但關於租金所得之稅費由甲方負責。」（見原審卷第21頁），可見系爭土地出賣時，係出租供停車場使用，每月均有8千元之租金收益，1年租金收益孳息即達9萬6千元（8,000×12＝96,000），而有相當之使用效益，如與上訴人所主張之120萬元買賣價金比較，其年息即高達8%（96,000÷1,200,000＝0.08），已遠超過一般土地租金孳息行情，縱認當時房地產不景氣，衡情被上訴人自不可能僅以120萬元出售系爭土地，足認系爭土地雖為公共設施保留地，依法仍得為相當程度利用，事實上簽約當時亦係出租供停車場使用，每年可獲取9萬6千元孳息，並非毫無利用價值或利用價值甚低之土地。上訴人雖以稅捐機關將納稅義務人捐贈政府之公共設施保留地，作為綜合所得稅捐贈列舉扣除金額者，係以土地公告現值之16%計算云云，惟此僅係稅捐機關查核綜合所得稅捐贈列舉扣除金額之標準，自不得據此即謂系爭土地實際價值僅有120萬元，或指親友間均有低價出售情形，即謂兩造間約定價金僅為120萬元。㈢從而，依受兩造委任為之撰擬契約內容之證人黃丁風律師之
證述，雖契約上所記載價金為120萬元，但僅係以債作價之部分金額，因兩造及黃丁風律師當時均認本件公共設施保留地土地之買賣移轉應繳納土地增值稅，被上訴人卻無力繳納，兩造合意得暫不辦理移轉登記，先行設定120萬元之抵押權登記，以保障上訴人權益，因而將土地增值稅記載由上訴人負擔，兩造簽約時真意，所約定之價金確屬另包含有土地增值稅額部分，及將來徵收或出售時之2成金額，並非約定兩造僅以120萬元價金即行出售系爭土地。而系爭契約第3條第3項既約定「甲方未辦妥所有權移轉登記前，乙方同意以乙方為債務人、甲方為債權人、本件買賣土地為抵押設定標的，無息、設定抵押權新臺幣壹佰貳拾萬元，甲方辦妥移轉登記時，本件抵押設定因混同而消滅。」（見原審卷第20-21頁），被上訴人復指稱伊當時交付上訴人相關證件係為辦理所約定之抵押權登記，但上訴人向地政機關辦理時，發現無庸繳納土地增值稅，上訴人始逕為辦理移轉登記等情，而上訴人亦自承本件伊並沒有去辦理抵押，係代書說可以過戶了等語（見本院卷第96頁），足認本件上訴人既已先行辦妥移轉登記完畢，兩造真意中原約定之土地增值稅額559萬1,184元部分本屬價金之一部，不過約定由上訴人負責向稅捐機關繳納，惟上訴人辦理移轉登記時既發現依法公共設施保留地移轉時免徵土地增值稅，上訴人竟行隱匿，自有違誠信原則。兩造真意既將土地增值稅額559萬1,184元部分當作價金之一部，而由上訴人代為繳納，上訴人事後依法既無庸繳納，並已辦妥移轉登記完畢，該所約定原應繳納卻依法免徵之土地增值稅額559萬1,184元，即當然回復為買賣價金性質，從而，被上訴人請求上訴人給付該相當免徵土地增值稅額559萬1,184元之買賣價金，自屬有據。
四、綜上所述，系爭契約所約定由上訴人負擔繳納之土地增值稅額559萬1,184元，兩造立約時之真意本屬價金之一部，上訴人嗣後辦理移轉登記時，該所約定原應繳納卻依法免徵之土地增值稅559萬1,184元，即當然回復為買賣價金性質，上訴人辯稱兩造約定之價金僅為120萬元，尚不足採。從而，被上訴人依系爭契約買賣價金請求權之法律關係，請求上訴人給付559萬1,184元，及自起訴狀繕本送達（送達證書見原審卷第59頁）之翌日即107年1月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。又被上訴人於本院所追加之依委任關係及另依不當得利規定請求，既與買賣價金之請求係屬選擇合併，請求法院擇一為勝訴判決，本院既已依買賣價金請求權判決被上訴人勝訴在案，自無庸再就不當得利及追加之委任關係之訴訟標的為裁判，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 3 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 陳慧萍法 官 朱耀平正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 3 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。