臺灣高等法院民事判決 107年度上字第247號上 訴 人即被上訴人 吳茂松
陳雅鈴共 同訴訟代理人 粘舜權律師
陳展誌律師被 上訴 人即 上訴 人 新普建設股份有限公司法定代理人 林殿寶訴訟代理人 謝易達律師上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國106年12月18日臺灣新北地方法院106年度訴字第2356號第一審判決，各自提起上訴，本院於107年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人吳茂松、陳雅鈴（以下分稱吳茂松、陳雅鈴，合稱上訴人）主張：上訴人於民國100年12月6日均與被上訴人即上訴人新普建設股份有限公司（以下稱新普公司）簽訂重建契約書及補充協議，約定由上訴人提供新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分均為4分之1，以下稱系爭土地），新普公司提供資金，共同投資興建建物，嗣於102年1 0月18日、103年4月16日分別簽訂補充協議②、補充協議③。依補充協議②第3條約定，自103年10月1日起，新普公司應於起算日以前，每半年預先支付1次租金補貼費至上訴人於信託銀行所開立之帳戶，金額分別為吳茂松新臺幣（下同）9萬元、陳雅鈴51萬6000元。故新普公司應於每年3月31日、9月30日給付吳茂松9萬元、給付陳雅鈴51萬6000元。
然新普公司自103年10月1日起，即未依照上開約定付款，片面變更付款方式，且自106年4月1日起，片面停止支付租金補貼費。上訴人寄發存證信函通知新普公司，然新普公司於收受通知後已逾30日，仍拒不履行義務，依重建契約書第14條第1項、第3項約定，應給付上訴人所有土地應有部分面積乘以每坪10萬元計算之違約金各為68萬0625元等情，爰依重建契約書、補充協議、補充協議②之法律關係，求為判決：㈠新普公司應給付吳茂松86萬0625元，及其中9萬元自106年4月1日起，其中9萬元自106年10月1日起，餘款自106年6月13日補正狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡新普公司應給付陳雅鈴171萬2625元，及其中51萬6000元自106年4月1日起，其中51萬6000元自106年10月1日起，餘款自106年6月13日補正狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行（原審判決新普公司應給付吳茂松18萬元，及其中9萬元自106年4月1日起，其中9萬元自106年10月1日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。新普公司應給付陳雅鈴103萬2000元，及其中51萬6000元自106年4月1日起，其中51萬6000元自106年10月1日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；而駁回上訴人其餘請求，兩造各就敗訴部分聲明上訴）。吳茂松、陳雅鈴上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡新普公司應再給付吳茂松、陳雅鈴各68萬0625元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。答辯聲明：上訴駁回。
二、新普公司則以：新普公司自簽定補充協議②後均依約給付上訴人租金補貼費，嗣新普公司於106年2月16日以新普都更字第1060216號函通知上訴人於106年3月22日選屋及車位，惟吳茂松並未於期限內辦理選屋及產權信託登記，違反重建契約書第6條第4項第1款及補充協議②第5條約定，陳雅鈴雖於期限內辦理選屋，然未辦理產權信託登記，亦違反補充協議②第5條約定，均對合建案進度造成重大影響，新普公司遂暫緩給付租金補貼費，並為同時履行抗辯。且本件合建案是9年前開始進行整合，兩造間簽約也在6年前，其後房地產及租金市場都有降價，依情事變更原則，請求酌減租金補貼費。又上訴人依變更方式收受支票並兌現，顯係默示同意變更給付方式，故就租金補貼費遲延利息之起算點，應以支票發票日為每月租金補貼費之利息起算日。另新普公司依重建契約第14條第2項約定得請求上訴人給付違約金，並為抵銷等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。並上訴聲明：㈠原判決不利於新普公司部份廢棄。㈡上開廢棄部份，上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠吳茂松、陳雅鈴於100年12月6日分別與新普公司簽訂重建契
約書及補充協議，約定由吳茂松、陳雅鈴提供其所有系爭土地（應有部分均為4分之1），新普公司提供資金，共同投資興建建物，雙方嗣於102年10月18日、103年4月16日分別簽訂補充協議②、補充協議③。
㈡新普公司僅各給付租金補貼費至106年3月31日。
㈢新普公司通知上訴人於106年3月22日在安穗里市民活動中心
（址設新北市○○區○○路○○○巷○號1樓）辦理合建案公開選屋，吳茂松並未選屋，陳雅鈴已由吳茂松代理選屋，然均未完成產權登記。
四、本院得心證之理由：㈠租金補貼費部分：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。」民法第153條第1項定有明文。又當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不容任一造任意反悔或撤銷（最高法院18年上字第484號、18年上字第1495號、19年上字第985號、20年上字第1941號判例意旨參照）。本件兩造均不爭執上訴人各自均與新普公司簽訂重建契約書、補充協議、補充協議②、補充協議③之事實，為兩造所不爭執（見原審卷第118、251、252頁），是依補充協議②第3條約定，新普公司自應於合建案交屋完成前，於每年3月31日、9月30日均給付吳茂松半年份之租金補貼費9萬元（見原審卷第307頁），亦於每年3月31日、9月30日均給付陳雅鈴半年份之租金補貼費51萬6000元（見原審卷第317頁）。惟新普公司並不爭執上開租金補貼費僅付款至106年3月31日（見原審卷第218頁），是依兩造所簽訂之重建契約、補充協議②，新普公司自應給付吳茂松於106年4月1日起算半年及106年10月1日起算半年之租金補貼費各9萬元、共計18萬元，亦應給付陳雅鈴於106年4月1日起算半年及106年10月1日起算半年之租金補貼費各51萬6000元、共計103萬2000元至明。
⒉新普公司辯稱其係因吳茂松未選屋亦未辦理產權登記，陳雅
鈴雖由吳茂松代理選屋但未辦理產權登記為由，而為同時履行抗辯拒絕給付上訴人上開租金補貼費云云。上訴人雖不否認吳茂松未選屋及辦理產權登記、陳雅鈴由吳茂松代理選屋但未辦理產權登記，然主張新普公司就選屋條件設有諸多額外限制，且與歷次補充協議約定不同，店鋪2樓高度未達4.2公尺亦與重建契約約定有違，陳雅鈴選屋後則遲遲未收到找補通知，不能認為選屋程序已完成等情。茲就新普公司能否合法拒絕給付租金補貼費析述如下：
⑴按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，民法第264條第1項定有明文。而所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上第850號判例意旨參照）。本件上訴人與新普公司簽訂之重建契約第7條第3項固均約定：「若發生天災、地變、不可抗力、政府法令變更或甲方（按：即上訴人，以下同）未能遵守履行本約任一條款或不可歸責於乙方（按：即新普公司，以下同）等情事，致本案工程進度延滯或暫停時，於前述事由發生起迄消滅前，乙方得免支付本條第1項費用（按：即搬遷補貼費及租金補貼費）。」等語（見原審卷第177頁、第331頁）。惟考諸上開條款約定由新普公司給付上訴人（或其他地主）租金補貼費之目的，無非在於增加上訴人（或其他地主）提供土地之誘因，減少上訴人（或其他地主）同意合建所可能發生另行租屋等待合建完成之租金損害。又上開約定條款所指之「本案工程」，係由上訴人及其他地主提供土地、新普公司提供資金且開發整合承攬施作之合建案，雙方依約應履行之給付義務甚為繁雜，如任何不分大小之給付義務違反即率爾暫停給付租金補貼費，恐難認符合給付租金補貼費之目的。故應於發生不可歸責於上訴人（或其他地主）及新普公司之事由，且致工程進度延滯或暫停時，方得暫停租金補貼費之給付。易言之，如不可歸責於上訴人（或其他地主）但可歸責於新普公司之事由致工程進度延滯或暫停，新普公司仍不得暫停給付租金補貼費，方符上開條款之約定目的。
⑵經查，吳茂松固不否認其未選屋亦未辦理產權登記一節（見
原審卷第252頁）。然依吳茂松與新普公司簽訂之重建契約第6條第4項第1款約定：「甲方應於乙方通知期限內選屋完成，如逾期未選屋或選屋無效者，均視為甲方自動放棄選屋之權利，並同意由乙方代為進行選屋作業，不得異議。」等語（見原審卷第175頁），足見縱使吳茂松已明示拒絕進行選屋程序，新普公司仍得依上開約定條款自行為吳茂松選屋，不生合建案進度延滯或暫停之情形。復因新普公司未代吳茂松完成選屋程序，自無法進行後續產權登記之程序，應屬可歸責於新普公司，不能認為可歸責於吳茂松。是依前揭說明及契約條款約定，吳茂松未選屋亦未辦理產權登記，不得謂符合重建契約第7條第3項約定新普公司暫停給付吳茂松租金補貼費之事由，新普公司為同時履行抗辯拒絕給付吳茂松之前述租金補貼費即難認有據。次查，陳雅鈴固不爭執其由吳茂松代理選屋但未辦理產權登記一節。然觀諸陳雅鈴之選屋及車位確認單，明確記載「甲方確認簽署後完成選屋作業，乙方依據雙方契約內容於30日內寄發找補結果通知」等語，並經蓋用新普公司之章戳無訛，堪認應屬新普公司履行重建契約應負擔之義務（見原審卷第227頁）。而陳雅鈴主張其迄今尚未收到找補結果通知一節，亦為新普公司所不否認（見原審卷第351頁），僅辯稱重建戶數眾多，找補結果將來必能依約計算，不影響各重建戶權利云云。然參諸重建契約第6條第4項第3款約定：「……雙方並應於產權移轉登記予甲方之日起30日內支付找補款項。如甲方未能完成找補時，即同意乙方依第9條第4項約定辦理。」等語（見原審卷第331頁）。至於重建契約第9條第4項則是約定相關費用未結清時，新普公司有權拒絕交付房地並得處分以清償債務等不利於地主之處置（見原審卷第333、335頁）。故新普公司承諾於地主選屋後30日內寄發找補結果通知，其目的即係給予地主於辦理產權登記前檢視找補結果並保留與新普公司重新會算之機會，否則依前開約定條款，地主如須補貼新普公司且已辦理產權登記，即負有限期給付之義務，如未給付找補結果，新普公司尚可拒絕交付房地並處分房地取償，對地主實屬不利。陳雅鈴以其未收到找補結果通知為由，拒絕辦理產權登記，尚非全然無據。新普公司抗辯陳雅鈴未辦理產權登記延滯合建案進度云云，實係因新普公司未寄發找補結果通知供陳雅鈴檢視所致，應屬可歸責於新普公司之事由，自不能謂符合重建契約第7條第3項約定新普公司暫停給付陳雅鈴租金補貼費之事由，新普公司為同時履行抗辯仍難認有據。
⑶準此，新普公司為同時履行抗辯拒絕給付上訴人租金補貼費
，難認有據，仍應依重建契約、補充協議②之約定分別給付上訴人前述租金補貼費。新普公司雖另以：本件合建案是9年前開始進行整合，兩造間簽約也在6年前，其後房地產及租金市場都有降價，依情事變更原則，請求酌減租金補貼費云云，惟查兩造雖於100年間即簽約，然新普公司卻於6年後之106年2月始通知選屋，顯然於簽約當時已充分評估長期投資風險優劣、損益盈虧、利害得失後而為，與情事變更無涉。況參諸新普公司係每半年給付吳茂松9萬元，即每月為1萬5000元，低於新普公司提出之內政部不動產資訊平台所示系爭土地附近同路段員山路241～270號房屋租金金額（見本院卷第143頁）；另新普公司就陳雅鈴部分未舉證證明其租金補貼費有過高情事，且考量陳雅鈴係以選擇店面房屋為前提與新普公司簽訂契約，此觀系爭3份協議即明，則陳雅鈴之租金補貼費為每半年51萬6000元，即每月8萬6000元，應係店面租金之補貼，難謂已逾當地行情而屬過高，新普公司酌減之請求，為不足採。
⒊再按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件上訴人主張租金補貼費為定期（每半年）給付，應分別自106年4月1日、106年10月1日起算半年份租金補貼費之遲延利息，經核與補充協議②之約定條款相符（見原審卷第307、317頁），應屬有據。新普公司抗辯兩造曾另行協議變更給付方式，應以支票發票日為每月租金補貼費之利息起算日云云，為上訴人所否認。觀之新普公司提出之半年份租金補貼費之付款簽收單係以每月月底為發票日之6張支票付款，吳茂松雖有為自己及陳雅鈴簽收，但均註記「與協議內容不符」、「保留追訴權利」等語（見原審卷第161頁），仍不能認為兩造已協議變更租金補貼費之給付方式。
㈡違約金部分：
⒈按「（第1 項）當事人得約定債務人於債務不履行時，應支
付違約金。（第2 項）違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250條、第252條分別定有明文。再按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情形，以為斟酌之標準，依職權減至相當之金額（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號判例意旨、同院102年度台上字第1606號判決意旨參照）。
⒉經查，兩造所簽訂之重建契約第14條第2 項均約定：「甲方
有違反契約情事發生者，按甲方所持分土地面積乘以每坪新臺幣壹拾萬元，作為違約賠償金。又乙方因履行本契約支付各該費用及因甲方違約而造成乙方應賠償第三人全部一切損失者，甲方亦皆應對乙方負損害賠償責任。」等語，第14條第3 項亦均約定：「乙方有違反契約情事發生者，按甲方所持分土地面積乘以每坪新臺幣壹拾萬元，作為違約賠償金。又甲方因履行本契約支付各該費用及因乙方違約而造成甲方應賠償第三人全部一切損失者，乙方亦皆應對甲方負損害賠償責任。」等語（見原審卷第185、339頁）。本件上訴人主張新普公司違約未付租金補貼費，固經本院認定如前，然本件上訴人房屋尚未拆除（見本院卷第166頁），上訴人是否確有在外賃屋居住而須支付租金受有損害，不得而知，上訴人對受有何損害復未舉證證明之，且新普公司未付租金補貼費或係出於對契約條款之理解失出而誤認得為同時履行抗辯拒絕給付，難謂有何蓄意違約可言，情節應屬輕微。本院審酌上訴人所受損害、新普公司違約情節、兩造之社會經濟狀況等一切客觀情狀，認上訴人主張之違約金應酌減至零，方屬適當。至新普公司雖依重建契約第14條第2項約定請求上訴人給付違約金，並為抵銷抗辯。然上訴人並未違約，業如前述，故新普公司當無違約金請求權，自亦無從為抵銷抗辯，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人依重建契約書、補充協議、補充協議②之法律關係，請求新普公司應給付吳茂松18萬元，及其中9萬元自106年4月1日起，其中9萬元自106年10月1日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；應給付陳雅鈴103萬2000元，及其中51萬6000元自106年4月1日起，其中51萬6000元自106年10月1日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為新普公司敗訴之判決，就不應准許部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，各指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 17 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 曾錦昌正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 19 日
書記官 高婕馨