臺灣高等法院民事判決 107年度上字第269號上訴人即附帶被上訴人、反訴原告 許楊阿桃
楊竹村共 同訴訟代理人 楊鈺筠被上訴人即附帶上訴人、反訴被告 劉炳發訴訟代理人 吳慶隆律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國106年12月13日臺灣新北地方法院105年度訴字第3029號第一審判決提起上訴，並於本院提起反訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於107年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及反訴均駁回。
附帶上訴駁回。
第二審及反訴訴訟費用，由上訴人負擔；附帶上訴訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第446條第2項第3款定有明文。本件被上訴人劉炳發將所有如附表所示土地（下稱系爭土地）出租予上訴人許楊阿桃、楊竹村，依民法第442條規定、第227條之2第1項，請求系爭土地之年租金由申報地價百分之五調整至百分之十及上訴人應給付被上訴人民國105年1月1日至同年6月30日之租金各新臺幣（下同）3萬1,656元、1萬6,580元。嗣上訴人於本院提起反訴，請求准將許楊阿桃、楊竹村租用系爭土地之年租金，自105年1月1日起分別調降為1萬2,243元、6,413元，並應返還許楊阿桃、楊竹村各18萬0,125元、9萬4,339元（見本院卷409、610、649頁），核其等之反訴請求，尚符合前揭法律規定，並有助於當事人間紛爭一次解決之訴訟經濟原則，應予准許。
二、按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第438條第1項第3款雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之，此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第473條第1項同樣之規定，亦可推知（最高法院30年抗字第66號判例意旨參照）。本件上訴人原上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴（見本院卷1至2頁），嗣於本院審理期間，減縮上訴聲明為：
原判決關於命上訴人給付部分廢棄，及駁回該部分被上訴人在第一審之訴（見本院卷335、607、609、649頁），依前揭規定，應予准許。是原判決關於調整上訴人租金及就該部分諭知預供擔保准、免假執行部分，即非屬本院審理範圍，附此敘明。
乙、實體方面
一、被上訴人主張：伊父劉順成於89年12月8日將系爭土地出租予上訴人，約定每年租金為每坪760元，未約定租賃期間，自90年起每半年（即6月1日、12月1日）收取1次，且以申報地價為準，逐年調漲百分之0.一五至百分之五為止（下稱系爭會議資料）。劉順成於95年後向上訴人收取租金即以當年度申報地價百分之五計算，迄其於97年死亡，上訴人亦繼續向伊繳納租金，持續至104年。惟上開租金額之約定，已不符目前市場行情，甚至不敷繳納地價稅，爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求法院酌予調整租金按土地申報地價總額年息百分之十計算，即許楊阿桃、楊竹村之年租金自105年1月1日起應由3萬1,656元、1萬6,580元，分別調整為6萬3,312元、3萬3,160元，並各應分別給付105年1至6月之租金3萬1,656元、1萬6,580元，及均自105年7月1日起算法定遲延利息之判決。另對於上訴人之反訴，則以：兩造雖未於系爭會議資料上簽名，惟上訴人按系爭會議資料結論繳納租金，足見同意該約定內容等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴及反訴均駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，許楊阿桃、楊竹村租用系爭土地之年租金，自105年1月1日起應分別調整至6萬3,312元、3萬3,160元，及應分別再給付1萬5,828元、8,290元暨均自105年7月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：系爭土地租金於89年之前，每年每坪係在50元以下，系爭會議資料雖載明為760元，但既無出租人劉順成之姓名、簽章、租賃土地標的，也無全部承租人親自簽章，部分承租人之住址亦非正確，非屬有效。又鄰近系爭土地之租金行情約為每坪583元，許楊阿桃、楊竹村之租金應分別調降為1萬2,243元、6,413元，並反訴請求被上訴人依系爭會議資料向伊等超收租金之不當得利，應分別返還許楊阿桃、楊竹村各15萬8,705元、8萬3,119元，及伊等分別提存之租金2萬1,420元、1萬1,220元，共各18萬0,125元、9萬4,339元，並主張抵銷自105年1月1日至114年12月31日應給付被上訴人之租金等語，資為抗辯。㈠上訴聲明：⒈原判決關於命上訴人給付之部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈡反訴聲明：許楊阿桃、楊竹村租用系爭土地之年租金，自105年1月1日起應分別調降為1萬2,243元、6,413元，並應返還許楊阿桃、楊竹村各18萬0,125元、9萬4,339元。㈢答辯聲明：附帶上訴駁回。
三、查被上訴人所有系爭土地為建地，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷㈠第289頁），該土地鄰近新北市○○區○○○路○段（沿大漢溪旁道路），兩造間就系爭土地存有不定期之系爭租約（許楊阿桃於85年11月18日繼承其夫許鵬行承租人地位、楊竹村於104年6月11日繼承楊明珠之承租人地位），為兩造所不爭執（見本院卷336頁）。另上訴人於本院107年5月21日準備程序時與被上訴人確認被上訴人於97年11 月4日繼承劉順成之出租人地位，為不爭執事項，核屬自認，詎其遲至言詞辯論始復為爭執，徒以遺產稅核定通知書上記載劉順成之繼承人有劉炳發、劉炳貴、劉炳杉為據，尚難證明其自認與事實不符，且未經劉炳發同意，其撤銷自認，自不合法。本件被上訴人主張系爭土地之價值顯較系爭會議資料約定時為高，伊應得依民法第227條之2第1項、第442條規定，請求調整租金等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於107年5月21日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第516頁）：
㈠上訴人就系爭土地之年租金應否調整？㈡被上訴人得向上訴人請求給付105年1至6月之租金，各為多
少？又上訴人之抵銷抗辯，有無理由？
四、茲論述如下：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之；至於租金不敷納稅，尚非法定增租之原因。又土地所有人如係擁有多筆土地，被累進課徵地價稅，因地價稅採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，故尚不得以其因而加徵之地價稅額列入其增加之負擔，而執為增加地租之依據（最高法院18年上字第2812號判例、69年度台上字第1343號、104年度台上字第1953號判決意旨參照）。經查：
⒈查系爭會議資料記載：89年12月8日雙方約定以申報地價
之百分之三.三為準（年租為每坪760元），自90年起租金計算每6個月收款一次（每年6月及12月1日各收取一次），逐年調漲百分之0.一五至百分之五為止，即不再調漲（見原審卷㈠第23頁），縱兩造均未在系爭會議資料上簽名，惟租賃係諾成契約，上訴人既於105年之前，長達約15年均依系爭會議資料所載內容繳付租金（即以申報地價之百分之三.三為準，每年調漲百分之0.一五至102年調漲至百分之五），為兩造所不爭執（見本院卷652頁），且有收據、租金明細表在卷可稽（見原審卷㈡92至94頁、57至82頁），可認上訴人已同意按系爭會議資料內容繳交租金，兩造既約定租金自90年起逐年調漲至102年以後即以每年申報地價之百分之五計算而不再調漲比例，自應受其拘束。至其他承租人有無在系爭會議資料上簽名，以及李火塗、洪清富非本人親簽，僅係其等承租人與劉炳發間是否已為租金約定之問題，核與兩造間就租金數額約定無涉。
又系爭會議資料並非定型化契約，則上訴人主張該資料內容違反民法第247條之1第2、4款規定而無效，尚無可採。
⒉系爭土地105年度地價稅為50萬5,626.6元（見本院卷181
頁），縱認較104年度為高，惟稅賦之調昇非法定增租原因，況劉炳發自陳：包含系爭土地在內，如以申報地價之百分之五計算之105、106年度總租金收入均為79萬3,692元，分別繳納各該年度地價稅69萬5,140元、69萬3,652元後，尚餘9萬8,552元、10萬0,040元；以上訴人租用系爭土地面積比例換算105、106年度應納地價稅額分別為3萬1,179元、3萬1,113元及1萬4,336元、1萬4,305元（見本院卷651、655頁）等語，堪認劉炳發租金收益並非不敷繳納稅賦。又劉炳發105年度係因持有包含系爭土地在內之多筆一般土地，致依累進稅率百分之五.五計算始繳付高額地價稅1,271萬4,591.2元（294,097,114元×0.055－累進差額3,460,750元＝12,714,591.27元），有新北市政府稅捐稽徵處105年地價稅繳款書、一般土地各級基準地價及累進差額表、地價稅稅率及計算公式附卷可考（見本院卷545頁、547頁、565頁），依上說明，尚難據為增加租金之依據。是以上訴人請求詰問稅務人員關於系爭土地應納地價稅額如何計算云云，核無必要，附此敘明。至上訴人主張因繼承取得包含系爭土地在內之遺產所繳納高額遺產稅，核與租金收益無涉。又系爭土地公告地價自90至96年逐年上漲至105年1月每平方公尺調整為1萬1,400元，惟自107年1月起即調降每平方公尺1萬0,700元，有系爭土地公告地價資料在卷可按（見本院卷293頁），亦見系爭土地價值並非一直呈現上漲趨勢。系爭土地申報地價為每平方公尺9,120元，有上開土地登記謄本可憑，其百分之五為456元，每坪約為1,507元，另證人洪千富證稱：伊現住新北市○○區○○路0段00巷000號房屋坐落基○○○區○○段○○○○號土地部分，在105年以前至少有5年每年租金都是每坪510元，自105年開始調漲成每坪765元等語（見原審卷㈡336至338頁）；證人李長鴻證稱：伊承租新北市○○區○○段○○○○號土地，每年租金超過10年以上都是每坪400元，伊承租31.8坪，故每年都繳1萬2,720元，伊所住附近土地租金行情應該是每坪四、五百元等語（見原審卷㈡340至341頁），而705、722地號土地即與系爭土地相鄰，有地籍圖在卷可憑（見本院卷371頁），則系爭土地年租金以申報地價之百分之五計算，未低於一般行情。
⒊上訴人因基地租賃所興建之房屋屬老舊2樓平房，均位於
新北市○○區○○路1段38巷156弄內，對外連接之大觀路1段38巷為雙向車道，並非交通繁忙之道路，而該38巷156弄道路為4米35公分寬，寬度僅容一輛汽車通行，自巷口步行約5分鐘可抵達浮洲火車站，另步行約10至15分鐘可抵達國立臺灣藝術大學、華僑高級中學等學校，為兩造所不爭執（見本院卷第337頁），且有勘驗筆錄、地圖、照片數幀、車站簡介在卷可佐（見原審卷㈡116至118頁、㈠
48、255至256、258、260、315、239頁），系爭土地年租金按申報地價之百分之五計算為當。此外，上訴人及被上訴人均未舉證證明系爭土地周邊之工商繁榮程度，及上訴人利用系爭土地之經濟價值有明顯變更，況兩造既已約定系爭土地租金自90年起逐年調漲，至102年起即不再調漲而依申報地價之百分之五比例計算租金數額，原審判決按105年度申報地價之百分之五計算，自105年1月1日起調整許楊阿桃、楊竹村年租金為3萬1,656元、1萬6,580元，尚難謂不當。是以被上訴人主張系爭土地年租金以申報地價之百分之五計算已不符目前市場行情，甚至不敷繳納地價稅，應更調整為依申報地價之百分之十計算云云；上訴人反訴請求系爭土地年租金應調降為按每坪583元計算云云，均屬無據。上訴人減縮調整租金部分之上訴聲明，如前所述，附此敘明。
㈡按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。民法第229條第1項定有明文。兩造間就系爭土地租金業已約定以當年度申報地價之百分之五計算，如上所述，系爭土地105年度申報地價每平方公尺為9,120元（見本院卷181、293頁），上訴人拒絕再依上開約定給付，則被上訴人得請求上訴人各給付105年1月1日至同年6月30日之租金1萬5,828元（9,120元×69.42㎡×5%÷2＝1萬5,828元，元以下四捨五入〈下同〉）、8,290元（9,120元×36.36㎡×5%÷2＝8,290元）。上訴人抗辯其已以每坪510元計算105年度年租金，於105年6月13日向臺灣臺北地方法院提存所辦理提存各1萬0,710元、5,610元等語，為兩造所不爭執（見本院卷第37頁），且有各該提存書在卷可稽（見原審卷㈠第120、123頁），惟其等並非依債務本旨所為提存，依民法第235條第1項前段規定，不生清償之效力，且被上訴人亦未領取。從而，被上訴人依租賃之法律關係，請求許楊阿桃、楊竹村各應給付1萬5,828元、8,290元，及自105年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據。又被上訴人依兩造間系爭會議資料內容約定向上訴人收取105年以前之租金，自無不當得利可言，則上訴人以系爭土地每坪每年租金583元計算，依民法第179條規定反訴請求被上訴人應返還所超收許楊阿桃、楊竹村租金各15萬8,705元、8萬3,119元之不當得利，連同伊等已各提存2萬1,420元、1萬1,220元（105、106年度），據以抵銷自105年1月1日至114年12月31日應給付被上訴人之租金云云，並無理由。
五、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求許楊阿桃、楊竹村各應給付1萬5,828元、8,290元，及均加計自105年7月1日起算之法定遲延利息為有理由，應予准許；逾此部分之給付租金及調整租金，均無理由，不應准許。原審就調整系爭土地年租金超逾按申報地價百分之五計算並命上訴人給付部分，駁回被上訴人之請求及假執行之聲請，以及就上開給付租金應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。兩造各就其敗訴部分提起上訴及附帶上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。另上訴人反訴請求租用系爭土地之年租金，應自105年1月1日起分別調降為1萬2,243元、6,413元，並各以18萬0,125元、9萬4,339元抵銷自105年1月1日起至114年12月31日止應給付劉炳發之租金，為無理由，應予駁回。又關於調整租金部分為形成之訴，不得宣告假執行，原審依被上訴人之聲請諭知准、免假執行，容有未合，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及反訴均無理由、附帶上訴無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 14 日
民事第二十三庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 袁雪華法 官 李昆霖正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
書記官 張郁琳附表：
┌────┬─────────┬───────┬─────────┬────────┬──────────┐│ │ 租用土地地號 │ 面 積 │以每坪新臺幣583元 │以申報地價每平方│以申報地價每平方公尺││上訴人 │（新北市板橋區） ├────┬──┤計算 │公尺新臺幣9,120 │新臺幣9,120元10%計算││ │ │平方公尺│ 坪 │ │元5%計算 │ │├────┼─────────┼────┼──┼─────────┼────────┼──────────┤│許楊阿桃│僑中段712 │69.42 │21 │12,243 │31,656 │63,312 │├────┼─────────┼────┼──┼─────────┼────────┼──────────┤│楊竹村 │僑中段712 │36.36 │11 │6,413 │16,580 │33,160 │└────┴─────────┴────┴──┴─────────┴────────┴──────────┘