臺灣高等法院民事判決 107年度上字第373號上 訴 人 潘雅惠訴訟代理人 詹德柱律師複 代理 人 許毓民律師被 上訴 人 吳鐘霖訴訟代理人 程立全律師
陳愷閎律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國106年12月28日臺灣新北地方法院106年度訴字第2935號第一審判決提起上訴，本院於108年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰壹拾萬肆仟捌佰肆拾參元，及自民國一百零六年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國106年3月5日，透過房屋仲介，向被上訴人買受坐落新北市○○區○○段○○○○號應有部分萬分之120、同段402建號（門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號，以下簡稱系爭房屋）所有權全部及同段439建號應有部分萬分之124，價金新臺幣（下同）2,300萬元，兩造於106年4月10日完成系爭房屋之點交。上訴人於近日發現系爭房屋傾斜、牆面多處粉刷脫落、滲水，及地下一樓牆壁有多條細紋裂痕，並於106年4月16日得知系爭房屋所在之大統星鑽社區（下稱系爭社區），曾於105年間經新北市土木技師公會指派技師施作耐震評估鑑定，系爭房屋之耐震度數值介於45分至60分間，屬於「建築物耐震能力有疑慮，優先進行詳評」之等級，系爭房屋耐震度不足。而依108年1月9日新北市不動產估價師公會（下稱系爭估價報告），系爭房屋因傾斜，價值減損110萬4,843元。又系爭439號建物即社區公共地下室結構安全不足，且受捷運鄰損致結構瑕疵損害之殘餘效果影響，產生之市場價值減損及汙名化損害，請求減少買賣價金350萬元，並依不當得利之法律關係，請求返還。另被上訴人隱匿房屋鄰損、耐震度不足之重大交易資訊，未主動據實告知上訴人，致上訴人買受系爭房屋，上訴人依民法第227條、第226條，請求不完全給付損害賠償等情，求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人350萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭估價報告，系爭房屋之最大傾斜度縱使有1/206之情況，然該傾斜度仍在容許範圍，不致影響結構安全或造成居住使用不便，系爭房屋之傾斜尚未達到減少通常之效用。上訴人早於106年7、8月間早已知悉系爭建物有傾斜狀況，而遲至108年1月31日始主張系爭建物有傾斜之瑕疵，應視為上訴人已承認所受領之系爭房屋，而不得於嗣後爭執系爭建物仍有傾斜度不足之瑕疵。且被上訴人於出賣系爭房屋前，曾告知上訴人「所在社區有因捷運工程施作造成鄰損，社區要推都市更新」，被上訴人曾詢問上訴人是否需就系爭房屋進行氯離子檢測，上訴人表示不需檢測，有確認書為證。被上訴人於簽約後交屋前，還曾帶上訴人前往地下室指出住戶大會開會之地點，當時地下室漏水，部分車主將帆布蓋於車子上方，並有補強之支撐柱，牆壁上貼有進出地下室小心之公告，上訴人知悉地下室有損壞，豈得於數月後再就地下室之損害要求減少價金。系爭房屋為獨棟建物，未與鄰損之地下室相通，縱使地下室有結構安全疑慮，與系爭房屋之結構安全亦不生影響。上訴人在購買系爭房屋前，已透過房屋仲介進行十多次看屋，上訴人應就系爭房屋是否確有水潰、裂痕及油漆掉落等情知之甚詳，豈能事後復爭執。況系爭房屋為20多年之中古屋，牆壁上出現些許裂痕尚稱合理等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人350萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人於106年3月5日，透過房屋仲介，向被上訴人買受系
爭房屋所有權全部及同段439建號應有部分萬分之124，價金為2300萬元。
㈡依兩造買賣契約附表之標的物現狀說明書項次35：「本棟建
物（含地下室）或坐落土地有無曾經發生水（火）災或其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形？」、項次第36：「本棟建物有無因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為「危險建築」之情形？（如有鑑定報告請檢附）」，被上訴人均勾選「無」。兩造嗣於106年4月10日完成系爭房屋之點交。
㈢系爭房屋所在之大統星鑽社區421巷內公共樓梯間、421巷1
弄地下室、同巷2弄地下室，曾因台北捷運中和線施工造成受損，業經本院99年重上更㈡字第77號判決台北市政府捷運工程局應賠償大統星鑽社區管理委員會。
五、本件之爭點：㈠上訴人請求系爭房屋因傾斜，價格減損110萬4,843元，是否
有理由？㈡上訴人主張系爭439號建物即社區公共地下室結構安全不足
，且受捷運鄰損致結構瑕疵損害之殘餘效果影響，而產生之市場價值減損及汙名化損害，依民法第359條規定請求減少價金，是否有據？㈢上訴人主張被上訴人隱匿房地鄰損、耐震度不足之重大交易
資訊，未主動據實告知上訴人，致上訴人買受系爭房地，上訴人依民法第227條、第226條請求不完全給付之損害賠償等情，是否有理由？
六、本院之判斷：㈠上訴人請求系爭房屋因傾斜，價格減損110萬4,843元，是否
有理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。查兩造於106年3月5日簽訂不動產買賣契約，兩造並於106年4月10日完成系爭房屋之點交，為兩造不爭執。而依系爭估價報告，其摘要記載：「五、估價前提：……依貴院提供之莊忠鵬土木技師事務所2017年7月31日鵬技字第17023號鑑定報告書，勘估標的各側線傾斜率分別為（1/225）、（1/206）、（1/29 8）、（1/223）、（1/274）、（1/356），考量一般市場交易面會以最大傾斜值做越為折價比率之參考，另以政府認定需拆除之危樓標準亦以最大傾斜率值大率（1/40）情況下，故貴院提供之鑑報書，本案評估勘估標的最大傾斜率為（1/206）情況下之價格減損金額」、「八、評估價值結論：……經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，與本估價師專業意見分析後，採用比較法、收益法及件物成本法等估價方法進行評估，評估結果決定評估果決定：㈠勘估標的正常屋況下評估總價：NT$22,460,458.……㈡勘估標的最大傾斜率為（1/206）情況下之評估價格：NT$ 21,355,615.……㈢勘估標的最大傾斜率為（1/206）情況下之價格減損金額：NT$1,104,843. -……」等語（見系爭估價報告摘要2至摘要4頁），並於其「肆、價格評估」中詳細說明：「……由於成本法僅能反應需修復之成本，無法有效反應實際市場價格減損，而收益案例鮮少且屋主多隱瞞上述情況，造成租賃行情與正常屋況相當，使得收益法亦無法有效反應實際市場價格減損，故本案僅採比較法進行推算，以本事務所蒐集近鄰近以地區一般市場上傾斜率之不動產交易比較標的，採用比較法求出其價格減損比率，再與勘估標的進行比較修正，以求出勘估標的於最大傾斜率為（1/206）時之價格減損比率，將勘估標的正常屋況下之評估價格扣除上述求出之價格減損比率，即可得出勘估標的於最大傾斜率為（1/206）時之評估價格」（見系爭估價報告第20頁）、「將上述求得各層之評估單價乘以其面積並予以加總另加計道路用地評估價格，可求得勘估標的正常屋況下之評估總價為NT$22,460,458.」（見系爭估價報告第79頁）、「……在考量上述三個比準標的與勘估標的在情況因素、價格期日因素、區域因素及個別因素調整之幅度，決定賦予比準標的1權重20％，比準標的2權重30％，比準標的3權重50％，求得勘估標的之損比率為4.92％。……將上述求得勘估標的之正常價格評估總價扣除勘估標的於最大傾斜率為（1/206）情況下之評估總價，即可求出勘估組總價扣除勘估標的於最大傾斜率為（1/206）情況下之評估總價，即可求出勘估標的最大傾斜率為（1/206）況情下之價格減損金額為NT$1,104,843.」等語（見系爭估價報告第97、98頁）。雖信義房屋仲介股份有限公司委託莊忠鵬土木技師事務所鑑定系爭房屋之結構安全及傾斜鑑定，於106年7月31日作成鑑定報告書（下稱莊忠鵬鑑定報告）第三頁記載「7.……經測量期左右方向之角變位約為1/206至1/298，而前後方向約為1/374至1/356，這些傾斜率都小於1/200，故屬正常容許的傾斜。十一、結論：……另鑑定標的物的傾斜測量結果顯示鑑定標的物的傾斜率兩方向都小於1/200，屬於正常容許的傾斜」（見原審卷第500頁），惟該鑑定報告已陳稱：由於鑑定標的物之頂版、牆壁多處有裝修遮蔽，能測量之原始結構處所較少，而僅尋找有2處梁及一房間之頂版作為測點等語，惟本院認系爭估價報告係針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，與估價師專業意見分析後，採用比較法、收益法及件物成本法等估價方法進行評估，求出其價格減損比率，再與勘估標的進行比較修正，求出勘估標的於最大傾斜率為（1/206）時之價格減損比率，較為周延詳盡，而為可採。則依系爭估價報告系爭房屋最大傾斜率為（1/206）況情下之價格減損金額110萬4,843元。是上訴人請求系爭房屋因傾斜，價格減損110萬4,843元，自屬有據，應予准許。被上訴人雖辯稱上訴人早於106年7、8月間早已知悉系爭房屋有傾斜狀況存在，而遲至108年1月31日始主張系爭建物有傾斜之瑕疵，應視為已承認所受領之系爭房屋，不得於嗣後爭執系爭房屋仍有傾斜之瑕疵云云，惟查上訴人於106年3月5日向被上訴人買受系爭房屋，兩造於106年4月10日完成系爭房屋之點交業如前述，而上訴人於106年4月16日始得知系爭房屋之耐震度經評估後數值介於45分至60分間，屬耐震能力有疑慮，優先進行詳評之對象，並於106年6月間寄發存證信函通知被上訴人出面共同協商後續處理事宜，復於106年9月6日起訴依民法第354條、第359條瑕疵擔保之規定請求減少價金，及依民法第227條、第226條請求不完全給付之損害賠償，有大統星鑽社區區分所有權人會議紀錄、存證信函及起訴狀可稽（見原審卷第9、73、83頁），足見被上訴人所辯上訴人已知悉系爭房屋有傾斜狀況存在，應視為已承認所受領之系爭房屋，不得於嗣後爭執系爭房屋仍有傾斜之瑕疵云云，尚無可採。
⒉至上訴人主張：系爭房屋地下一樓牆壁處，出現多條細紋裂
痕，又於106年4月16日，得知系爭房屋所在之社區，曾於105年間經新北市土木技師公會指派技師施作耐震評估鑑定，系爭房屋之耐震度數值介於45分至60分間，屬於「建築物耐震能力有疑慮，優先進行詳評」之等級，系爭房屋耐震度不足云云，並據提出原證二之照片（見原審卷第67、69頁）為證，惟查，依原證二照片所示，牆壁僅有部分油漆剝落，裂縫僅有細微一條，並無上訴人所稱多條細紋裂痕之情形，據證人王莉雅即仲介人員證稱：帶看地下室時有看到地下室一下去左邊牆壁有輕微裂痕，買方有問等語（見原審卷第198、199頁），可見上訴人在買屋帶看時即知地下室有輕微裂痕之情形，自不能以此要求被上訴人負物之瑕疵擔保責任。再查，觀諸原證二照片所示之情形僅有部分油漆脫落，一條細縫，顯屬輕微，自不能作為系爭房屋耐震度不足之證據。上訴人雖又提出新北市土木技師公會所作初步評估報告，指系爭房屋之耐震度數值介於45分至60分間，屬於「建築物耐震能力有疑慮，優先進行詳評」之等級等情，惟查，該新北市土木技師公會所出具之「新北市00000000000000000000000000000○○○區○○路○○○巷○弄○○○○○號，一、1.耐震能力初步評估說明D=37.24，應有疑慮（30< D≦60）2.耐震能力初步評估說明：Ｒ=53.83。3.現場實際看到狀況及民眾問題疑義說明：……B.本次會勘，因多數所有權人無法配合開門檢視，僅能由外觀及原竣工圖作為判斷之依據。……E.地下室損壞嚴重，據管委會表示，該社區於捷運施工時，有補強過地下室。F.依PSE RCB評估結果分數為53.83分，建築物耐震能力有疑慮，建議優先辦理耐震詳評後再評估補強或拆除。二、綜合說明及建議事項1.依建物現場勘查結果及依結構設計圖說進行初步評估，由本評估標準所得之結果，建議辦理耐震詳評。惟現階段建物所有權人仍應定期持續檢查修復損害，以維持結構現況之安全性。2.地下室滲水及補強銹蝕部分建議盡速修復」（見原審卷第419頁），可見該初步評估報告所得結論係「耐震能力應有疑慮，建議優先辦理耐震詳評」，上訴人以此初步評估報告作為系爭房屋耐震能力不足之證據，尚難採信。況系爭房屋於莊忠鵬鑑定報告第三頁記載「3.現場勘查，發現鑑定標的物之頂版、牆壁等有許多部分有裝修遮蔽，不論是否裝修，表面都可看出有比較新的油漆施作。經勘查現況牆壁可發現局部區域有幾處油漆形成之裂縫，研判為原本該處就有裂縫，油漆時會因油漆量無法均勻漆於牆上，故一段時間後，裂縫形狀就會再出現。而部分頂版本可見有細微裂縫。由於這些裂縫都發生在次要結構之樓版及牆，現況所見之裂縫也還細小，其位置也不會影響到使用之安全。4.經推開浴廁之天花板維修孔，可見到上方頂板有修復過痕跡，以修復痕跡研判該頂版曾有鋼筋鏽蝕狀況，因鋼筋生鏽時體積會膨脹3至7倍，膨脹就會撐開其附近的混凝土保護層而造成裂縫及拱起，所以對這些地方作了修復及重新施作表面之水泥砂漿之結果。5.地下室靠近後方牆壁角隅處，有一處有滲漏水，經勘查，研判為地下室之擋土牆壁有裂縫，地下水因此滲漏進來，故該處作有集水坑及自動抽水馬達。……。十
一、結論：本案鑑定標的物現況勘查結果，標的物之牆及樓版都出現有一些裂縫，研判這些裂縫為先前就存在，重新油漆後再顯現，故出現裂縫包含在內油漆之現況。但裂縫都發生在樓版及牆壁等次要結構上，且現況都還輕微，鑑定技師根據結構力學原理評估研判，認為鑑定標的物現況之結構仍可符合原設計及竣工時之安全需求。」（見原審卷第499、500頁），莊忠鵬鑑定報告此部分之鑑定，參之原證二照片及證人王莉雅上開證言，應屬可採。可證系爭房屋並無結構安全之問題。上訴人主張：系爭房屋耐震度不足云云，並無證據可資證明，為不可採。
㈡上訴人主張系爭439號建物即社區公共地下室結構安全不足
，且受捷運鄰損致結構瑕疵損害之殘餘效果影響，而產生之市場價值減損及汙名化損害，依民法第359條規定請求減少價金，是否有據？⒈查兩造買賣之標的為新北市○○區○○段○○○○號所有權應
有部分萬分之120、同段402建號（門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號）所有權全部及同段439建號應有部分萬分之124，而該439建號依建物謄本記載為防空避難室1049.92平方公尺、屋頂突出物132.68平方公尺、停車場250.88平方公尺，總面積為1433.48平方公尺（見卷一第449頁）。依上訴人所購買439建號之應有部分為萬分124，換算面積為17
.78平方公尺。就上訴人所指系爭房屋所在之社區，其公共地下室曾因台北市政府捷運工程局施工造成鄰損乙節，固據上訴人提出本院99年重上更(二)字第77號判決為憑，惟查系爭估價報告記載：「……因台北市捷運中和線興建施工造成勘估標的社區公共地下室結構受損，經台北市建築師公會鑑定報告屬可修復及補強費為NT$7,939,772.，……故社區管委會獲賠償NT$3,175,909.。惟社區管委會雖獲賠償，並未照台北市建築師公會鑑定報告進行後續之補強，僅牆面有水泥重新修補之情況。另經現場勘察結果，目前社區公共地下室有鋼樑進行補強，部分牆面有水泥剝落外，仍正常供停車場使用。考量依台北市建築師公會鑑定報告，勘估標的社區公共地下室經修復後仍可正常使用，且社區管委會已獲得後續補強工程之費用，即社區住戶無需為此一修復再行支付任何費用之情況下，故此部分無法列入本次評估考量範圍內」等語（見估價報告摘要2頁），可知系爭439號建物公共地下室仍正常供社區住戶做為停車場使用，亦業經社區住戶補強修復，系爭社區亦取得前開款項做為修補系爭地下室之費用，是系爭439號建物公共地下室經修補後，應已無結構安全之疑慮。
⒉又上訴人就系爭439號建物公共地下室之應有部分僅有萬分
之124，其持有之比例甚微，系爭公共地下室亦已施作補強設施，為兩造所不爭執，上訴人以系爭439號建物受捷運鄰損致結構瑕疵損害之殘餘效果影響，而產生之市場價值減損及汙名化損害，惟上訴人並未舉證證明之，則上訴人請求就系爭439號建物為「技術性貶值」之減價鑑估，及就「交易性貶值」為價值減損之估算，本院認無必要，併此敘明。
㈢上訴人主張被上訴人隱匿房地鄰損、耐震度不足之重大交易
資訊，未主動據實告知上訴人，致上訴人買受系爭房地，上訴人依民法第227條、第226條請求不完全給付之損害賠償等情，是否有理由？經查，證人王莉雅已證稱：被上訴人於簽約前曾提及有鄰損，社區有在推都更等語，可知被上訴人並無隱匿房地鄰損之情。次查上訴人就其所稱系爭房屋耐震度不足乙節不能證明，已如前述。況上訴人所指新北市土木技師公會所出具之「新北市既有建築物耐震安檢作業初步評估報告書」係於106年4月2日經由大統星鑽社區管理委員會以收到新北市土木技師公會鑑定報告，通知住戶召開區分所有權人會議，上訴人始知有此份報告，此時已在買賣契約簽訂之後，上訴人如何證明被上訴人於簽約前即知有此份報告而故意隱匿耐震度不足之情。上訴人請求系爭房屋因傾斜價格減損110萬4,843元為有理由已如前述，此部分上訴人依不完全給付請求損害賠償，即無須論究，至於超過上開應准許部分上訴人對受有損害既不能舉證證明，其請求亦無理由，不應准許。是上訴人此部分之主張為不可採。
七、綜上所述，上訴人依民法第359條、第227條、第179條之規定，請求被上訴人減少價金並命被上訴人返還110萬4,843元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年9月16日（於106年9月15日送達被上訴人-見原審卷第133頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分未逾新臺幣150萬元，此部分經本院判決後即告確定，核無假執行之必要，惟原審已駁回其此部分假執行之聲請，本院不再諭知駁回其此部分假執行之聲請。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 23 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 曾錦昌正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 23 日
書記官 高婕馨附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。