臺灣高等法院民事判決 107年度上字第514號上 訴 人 石宏裕訴訟代理人 林凱律師
林宜萍律師被 上訴人 林月華
吳林金美兼 上1 人訴訟代理人 林江漢被 上訴人 陳致蒨兼 上1 人訴訟代理人 陳信潮上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國107年2 月12日臺灣新北地方法院106 年度訴字第1839號第一審判決提起上訴，並為訴之追加及聲明追加、減縮，本院於民國107 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除確定部分外）廢棄。
被上訴人林月華應給付上訴人新臺幣陸拾參萬伍仟元，被上訴人吳林金美應給付上訴人新臺幣柒拾伍萬元，被上訴人林江漢應給付上訴人新臺幣柒拾伍萬元，被上訴人陳致蒨應給付上訴人新臺幣壹拾柒萬陸仟元，被上訴人陳信潮應給付上訴人新臺幣伍拾柒萬肆仟元，及均自民國一Ｏ三年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用（含追加之訴）由被上訴人林月華負擔百分之二十二、被上訴人吳林金美負擔百分之二十
六、被上訴人林江漢負擔百分之二十六、被上訴人陳致蒨負擔百分之六，被上訴人陳信潮負擔百分之二十。
本判決所命給付部分，於上訴人依次以新臺幣貳拾貳萬元、新臺幣貳拾伍萬元、新臺幣貳拾伍萬元、新臺幣伍萬玖仟元、新臺幣貳拾萬元為被上訴人林月華、吳林金美、林江漢、陳致蒨、陳信潮供擔保後，各得假執行；但被上訴人林月華、吳林金美、林江漢、陳致蒨、陳信潮如依次以新臺幣陸拾參萬伍仟元、新臺幣柒拾伍萬元、新臺幣柒拾伍萬元、新臺幣壹拾柒萬陸仟元、新臺幣伍拾柒萬肆仟元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，或擴張減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2、3 款分別定有明文。本件上訴人於原審以買賣之土地遭他人占用，違反兩造簽立之買賣契約（下稱系爭契約）第4 條規定，並構成權利瑕疵，依系爭契約第8條規定及民法第353條準用同法第256 條之規定，解除系爭契約，請求被上訴人返還買賣價金，及自民國（下同）103年6月24日起至清償日止之法定遲延利息。於本院審理時另追加民法第227條第1項及民法第359 條之規定，並補充上開情形構成物之瑕疵，請求解除契約，先位聲明請求返還買賣價金，倘若認解除契約不合法，則備位聲明請求減少價金，並以買賣價金係於同年7月1日交付，法定遲延利息應自該日起計，經核其追加請求之基礎事實，與原起訴主張之基礎事實同一，暨追加、減縮聲明，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於103 年5 月30日與被上訴人訂立系爭契約，以新臺幣（下同）288萬5,000元，向被上訴人購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱256之1、257之1土地，合稱系爭土地）之應有部分（權利範圍依序為23/480、24/320）。嗣經依約辦畢所有權移轉登記，伊於同年7月1日付清買賣價金。嗣伊於105年5月間欲將系爭土地應有部分轉售他人，經實際測量始知系爭土地為第三人所有門牌號碼新北市○○區○○路○段0號房屋、及後竹圍街1號房屋之牆面、停車場，各如附圖編號A、B、C 所示之地上物（下稱系爭地上物）占用，無法為容積移轉，而有瑕疵，依系爭契約第4 條約定，出賣人需保證地上無占有物，並由出賣人負責排除，伊旋於同年6月7日以存證信函催告被上訴人應於1 個月內排除占有物，被上訴人逾期仍未拆除，違反契約之義務，並可歸責於被上訴人，爰依系爭契約第8 條、第
353 條之規定，解除系爭契約，請求被上訴人返還價金及加計自受領時起之利息，聲明：被上訴人林月華、吳林金美、林江漢、陳致蒨、陳信潮（下分稱其姓名，合稱被上訴人）應分別給付伊63萬5,000元、75萬元、75萬元、17萬6,000元、57萬4,000元，及均自103年6月24 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，於本院追加依民法第227條第1 項、民法第359條為請求權依據，並先位以系爭契約第8條、備位以民法第227條第1項、再備位以民法第359條之規定為其請求權基礎，及減縮利息起算日自103 年7月1日，被減縮部分視為撤回）。並於本院上訴先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡林月華、吳林金美、林江漢、陳致蒨、陳信潮應分別給付伊63萬5,000元、75萬元、75萬元、17萬6,000元、57萬4,000元，及均自103年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。備位聲明：
林月華、吳林金美、林江漢、陳致蒨、陳信潮應分別給付伊25萬5,000元、21萬5,900元、25萬5,000元、19萬5,160元、5萬9,840元，及均自103年7月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被上訴人則以：系爭土地買賣係訴外人宏凱開發建設公司（下稱宏凱公司）仲介，系爭土地為道路用地，上訴人應有作調查，伊係繼承而取得系爭土地，出售時並不知系爭土地遭系爭地上物占有使用之事實，於103 年12月8 日辦畢所有權移轉登記，並按現況點交完畢，無不能為道路使用之瑕疵。伊並不知悉系爭契約第4 條之約定，亦不知上訴人購買系爭土地目的為容積之移轉，此非契約所擔保之品質。又伊既已履約完畢，並無不完全給付，上訴人已取得所有權，自得行使其物上請求權，請求拆除系爭地上物；系爭地上物已經建物整合完成，待改建後即無占有系爭土地之情事，已無瑕疵。伊亦已無法將占有物移除，上訴人自無從催告並解除契約。且上訴人行使解除權已逾6 個月，不得再為行使等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、得心證之理由：㈠查兩造於103 年5 月30日訂立系爭契約，由上訴人以288 萬
5,000 元，向被上訴人購買渠等就系爭土地之應有部分，上訴人於同年7 月1 日支付全部價金，被上訴人於103 年12月
8 日將所有權移轉登記予上訴人指定之人等情，為兩造不爭執，並有系爭契約及系爭土地謄本可按（原審卷一第17至31頁、第33頁，本院卷第128 頁、154 頁），堪予認定。又查系爭土地分別為第三人所有門牌號碼新北市○○區○○路○段0 號房屋、及後竹圍街1 號房屋之牆面、停車場，各如附圖編號A 、B 、C 所示部分之地上物占用，業經原審會同新北市三重地政事務所至現場履勘屬實，有勘驗筆錄、地政事務所繪製複丈成果圖及現場照片在卷可稽（原審卷一第35頁、原審卷二第49頁、第59至66頁、第68至70頁、本院卷第17
2 頁），而堪認定。㈡上訴人主張系爭土地遭系爭地上物占用，被上訴人已違反系
爭契約第4 條約定，上訴人得依系爭契約第8 條、民法第22
7 條第1 項、第359 條之規定請求解除契約返還價金或減少價金。被上訴人則抗辯已依約現況交付履約完畢，上訴人不得再主張其違反契約義務，而系爭土地遭占用亦不構成不完全給付及物之瑕疵，且上訴人解除權之行使已罹於除斥期間等語置辯。經查：
⒈依前述現場照片及複丈成果圖所示，系爭土地為比鄰之長條
形狀，確有供作道路使用，且如附圖編號A 、B 、C 所示之地上物，沿道路所劃設紅色邊線，往內退縮並對齊，位於系爭土地邊緣，倘未實際測量，無從自現場外觀一望即知有遭系爭地上物占用之情形。而本件上訴人係購買系爭土地應有部分，並參照系爭契約第10條之約定，購買之標的為道路用地，且兩造於締約前、簽約時並未至現場實地施測，而移轉所有權時亦未有現地點交等情，為兩造所不爭執（見本院卷第170 、171 頁）。被上訴人更自陳其不知系爭土地有遭地上物占用之情形，而上訴人則稱其購地係為作為再出售為容積移轉之用，無於買賣後為實際之占有使用，自無現地點交之要求。再參諸系爭契約並無依現況點交之約定，亦未檢附現況調查報告表，足見上訴人主張簽約、履約時並不知悉占用情形，而於另行出售施測時發現等語，尚屬可採。被上訴人抗辯上訴人於買賣時應已作調查而知悉云云，既未能舉證以實其說，而屬推測之詞，尚無可採。
⒉又系爭契約第4 條、第8 條分別約定：「乙方（即被上訴人
）保證產權完整，確無任何糾葛且未曾與他人訂立租賃契約，無土地法第104 條、第107 條規定之地上權人，承租人存在或設定他項權利及占用物、障礙物等，如有時應由乙方負責排除，倘因而影響甲方權益，乙方應負損害賠償責任」、「若乙方（即被上訴人）違反本契約各條款約定或中途不賣時，甲方（即上訴人）得解除契約，此時乙方應將所收款項全數退還外…」等文字。本件被上訴人出售系爭土地應有部分時，雖未施測，惟仍應確保系爭土地並無占有物，如有占有物時，被上訴人負有排除之契約義務，並參照前述本件未實際施測等節，此排除之契約義務，自屬契約重要之點，且為契約明白約定，而構成契約內容，成為被上訴人之義務，倘被上訴人違反時，上訴人自得為契約之解除。
⒊而占有物之排除，本不以法律行為為限，事實行為亦屬之。
縱被上訴人已因履行買賣契約而移轉所有權，於占有物為第三人所有時，非不得透過其他方式排除，本不以法律或訴訟為必要。況查，就256 之1 土地，被上訴人於依約移轉應有部分所有權後，林月華、吳林金美、林江漢尚有於101 年10月22日因判決移轉而登記公同共有1/3 所有權、陳致蒨、陳信潮亦仍有於102 年3 月8 日因繼承而取得公同共有1/3 之所有權；就257 之1 土地，林月華、吳林金美、林江漢則於
101 年7 月16日因判決移轉而登記公同共有1/ 2之所有權，陳信潮則有於102 年3 月8 日繼承取得公同共有1/2 所有權，有系爭土地謄本在卷可稽（見本院卷第120 、122 、128、146 、148 、152 頁），即被上訴人仍為系爭土地所有權人之一，並未因移轉所有權予上訴人，即喪失對第三人行使物上請求權之法律上權利。系爭土地上確有占有物之事實，既如前述，是上訴人於105 年6 月7 日、同年8 月24日、同年12月14日以系爭土地應有部分遭牆面占用乙事，函催被上訴人應於文到1 個月內拆除，有存證信函、回執、臺灣新北地方法院簡易庭105 年度司簡聲字第162 號裁定及公示送達公告為憑（見原審卷一第37至55頁），被上訴人於收受催告後，竟未有任何回應及表示，揆諸前開說明，上訴人起訴主張被上訴人違反第4 條約定，經定相當期限催告履行而仍不履行，依系爭契約第8 條約定為契約解除，即屬有據。至上訴人能否自行排除占用物，與被上訴人所應負之契約義務實屬二事，被上訴人抗辯移轉所有權後，上訴人已得自行向第三人主張權利，即不負契約之義務，上訴人無從催告解約云云，並無可採。
⒋被上訴人固抗辯不知悉有系爭契約第4 條約定，且系爭土地
為其繼承取得，出售時並不知系爭土地有遭占用，按道路現況點交完畢，並辦畢所有權移轉登記，即已依約履行云云。
惟查：
⑴系爭契約並無現況點交之約定，且未檢附現況調查報告表，
反而係於第4 條約定如有占用被上訴人需負排除義務，業如前述，而土地之出賣人，本應保證產權完整，其上無占用物等節，衡諸交易常情，並非無法預知或顯失公平之條款，被上訴人復不否認有簽立系爭契約，甚且知悉系爭契約有第10條、第15條約定公共設施（道路用地）保留地買賣之相關約定，更不否認簽約時並未施測，亦不知有無遭地上物占用等語。則倘系爭土地遭地上物占用，就占用部分自無從為道路使用至明，就上開約定擔保之內容自難諉為不知，是其空言抗辯不知有系爭契約第4 條約定，依約僅需現況點交云云，實無可採。
⑵再者，系爭地上物占用之狀況，雖無從目測知悉系爭土地四
界之所在，惟依實際測得之結果，如附圖所示A 、B 、C 之面積依序為32、30、12平方公尺，共74平方公尺，已占系爭土地217 平方公尺（256 之1 、257 之1 土地面積依序為15
1 、66平方公尺，共217 平方公尺）約1/3 ，已影響系爭土地作為道路之通常使用，被上訴人抗辯其按現況點交，辦畢所有權移轉登記後，即已履約完畢云云，自無可採。
⒌按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第365 條第1 項固有明文規定。惟此期間之限制於當事人行使意定解除權時並無適用。則本件上訴人先位主張依系爭契約第8 條約定，為契約之解除，並請求返還價金，既屬可採，就備位依民法第227 條第1 項、再備位依民法第359 條之規定為契約之解除，請求返還價金，及備位聲明請求減少價金，即無庸審酌。至系爭契約並無就上開解除權行使期間為較短期間之約定，則被上訴人抗辯上訴人於履約完畢2 年後不得再行使解除權云云，即無依據。
㈢本件被上訴人於103 年7 月1 日收受最後1 筆價金，則上訴
人既已合法解除契約，業如前述，自得依系爭契約第8 條規定及民法第259 條第2 款規定，請求返還價金，及附加受領日起至清償日止法定遲延利息。
四、綜上所述，本件上訴人先位請求依系爭契約第8 條約定解除契約，並請求返還買賣價金，為可採信。從而，上訴人請求林月華、吳林金美、林江漢、陳致蒨、陳信潮依序給付上訴人63萬5,000 元、75萬元、75萬元、17萬6,000 元、57萬4,
000 元，及均自103 年7 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴判決及駁回假執行之聲請，尚有未洽，上訴人之上訴為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第85條第1 項但書、第463 條、第390 條第2 項、第
392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦法 官 陳筱蓉正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人合併上訴利益逾150萬，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 18 日
書記官 陳珮茹附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。