臺灣高等法院民事判決 107年度上字第861號上 訴 人 邱彩惠
陳柏旭被 上訴 人 溫建和訴訟代理人 洪士棻律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107 年
6 月6 日臺灣臺北地方法院106 年度訴字第4412號第一審判決提起上訴，本院於108年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人邱彩惠負擔百分之十五，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人邱彩惠未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6 條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（權利範圍：所有權應有部分10萬分之1320）及其上門牌臺北市○○區○○○路○○號1 樓房屋（以下合稱系爭房地）為伊所有。上訴人邱彩惠自民國103 年10月1 日起向伊承租該房屋，約定租期自該日起至106 年9 月30日止，每月租金新臺幣（下同）2 萬6000元（下稱系爭租約）。伊於10
5 年10月1 日前往邱彩惠於系爭房地開設之古董藝品店（下稱系爭古董店）收取租金時，遭現占有人即上訴人陳柏旭毆打成傷，且邱彩惠自該日起即未再給付租金。伊分別於106年4 月27日、同年5 月17日寄發存證信函，催告邱彩惠限於10日內給付欠租，惟其並未清償。伊遂於106 年6 月8 日寄發存證信函向邱彩惠終止系爭租約，該信函於翌日送達，系爭租約已合法終止。詎邱彩惠、陳柏旭仍繼續無權占有系爭房地，除應負返還責任外，並應連帶賠償或返還按月以2 萬6000元計算之損害或不當得利，邱彩惠並應給付所欠105 年10月1 日起至106 年6 月9 日止之租金共16萬3800元（已扣除押租金5 萬2000元抵充部分）。爰先位依系爭租約第3 條、第6 條約定，民法第455 條前段、第767 條第1 項前項、第439 條、第184 條第1 項前段、第185 條第1 項、第179條規定，擇一求為命㈠上訴人應騰空返還系爭房地；㈡邱彩惠應給付16萬3800元，及自106 年9 月30日起算法定遲延利息；㈢上訴人應自106 年6 月10日起至返還系爭房地之日止，按月連帶給付2 萬6000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行之判決。又縱認系爭租約未於106 年6 月9 日合法終止，其租期亦於同年9 月30日屆滿，上訴人繼續無權占用系爭房地，仍應負返還房地、連帶賠償損害或返還不當得利之責，邱彩惠並應給付欠租。爰備位依系爭租約第3 條約定，民法第
455 條前段、第767 條第1 項前段、第439 條、第184 條第
1 項前段、第185 條第1 項、第179 條規定，擇一求為命㈠上訴人應騰空返還系爭房地；㈡邱彩惠應給付31萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；㈢上訴人應自
106 年6 月10日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付2萬6000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行之判決（原審就上開先位部分，為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。
三、上訴人邱彩惠以：被上訴人於105 年10月1 日在系爭古董店門口張貼「租」字，製造店面出租外觀，妨害系爭古董店之正常營業，復於該日以三字經辱罵伊員工、毆打陳柏旭及毀損伊店內之古董，致伊受有損失，已違反租賃物維持義務，伊得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，而不負遲延責任。被上訴人以伊遲付租金為由終止系爭租約，不生效力。被上訴人造成伊營業損失及古董之損害，並應負債務不履行及侵權行為損害賠償責任，伊得以該損害賠償請求權抵銷被上訴人之債權。縱認被上訴人合法終止系爭租約，然被上訴人未退還押租保證金，伊亦得為同時履行抗辯，拒絕返還系爭房屋；陳柏旭則以：伊為系爭古董店隱名合夥人，受邱彩惠委任處理店內事務，非系爭房屋之占有人。縱認伊為占有人，然被上訴人與訴外人張修蓮於105 年10月1 日故意毀損系爭古董店內之古董，伊得請求損害賠償，並以此債權抵銷被上訴人之債權。又被上訴人之父親與伊協議，願賠償伊之損害，並先給付100 萬元，餘款自系爭房地租金扣抵各等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決命上訴人為給付部分及假執行之宣告均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、被上訴人為系爭房地所有人；邱彩惠於103 年10月1 日與被上訴人簽訂系爭租約，約定租期自103 年10月1 日起至106年9 月30日止，每月租金2 萬6000元；邱彩惠於系爭房地開設系爭古董店，自105 年10月起未依約給付租金，被上訴人於106 年4 月27日、同年5 月17日各寄發存證信函予邱彩惠，定期催告給付積欠之租金，並表示租期屆滿不再續租；邱彩惠於106 年4 月28日、5 月18日收受上開函文，迄未繳納自105 年10月起積欠之租金，現仍繼續占有系爭房屋；被上訴人於106 年6 月8 日寄發存證信函，向邱彩惠表示終止系爭租約，該信函於同年月9 日送達邱彩惠；邱彩惠前已交付
5 萬2000元之押租保證金予被上訴人，被上訴人未退還；陳柏旭於105 年10月1 日因租金收取問題，在系爭古董店內與被上訴人發生肢體衝突，因此經原法院106 年度簡字第2738號（下稱系爭刑案）刑事判決判處傷害罪刑等事實，有房屋租賃契約書（見原審卷14至19頁）、存證信函暨掛號郵件查單（見原審卷21至34頁）、原法院106 年度簡字第2738號刑事判決（見原審卷147 至148 頁）可稽，且為被上訴人與陳柏旭所無異詞（見本院卷第67至68頁），堪信為真正。被上訴人請求返還系爭房地、給付欠租、連帶賠償損害，為上訴人以前詞所拒。茲就爭點分別論述如下：
（一）被上訴人以邱彩惠自105 年10月起積欠租金為由，於106年6 月9 日終止系爭租約，已生合法終止效力。
1.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項規定終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，此觀民法第440 條第1 項、第2 項規定甚明。
⒉邱彩惠自105 年10月起未按期繳納租金，迄106 年4 月止
已積欠達7 個月之租金，扣除相當於2 個月租金之押租保證金5 萬2000元，積欠租金已逾5 個月。被上訴人並於10
6 年4 月27日、5 月17日各以存證信函催告邱彩惠於文到10日內給付欠租，邱彩惠未為給付，被上訴人於同年6 月
8 日以存證信函向邱彩惠表示終止系爭租約，邱彩惠於翌日收受該信函，則系爭租約於106 年6 月9 日終止之事實，堪予認定。
3.邱彩惠雖謂：被上訴人於105 年10月1 日在系爭古董店外張貼租字，並在店內辱罵伊之員工、毆打陳柏旭、毀損伊之古董，影響其營業，顯未盡租賃物維持義務，須對伊負侵權行為及債務不履行之損害賠償責任，伊得據以行使同時履行抗辯權，拒付租金，並以該損害賠償債權，抵銷被上訴人之租金債權，伊不負遲延給付租金責任云云。然10
5 年10月1 日係陳柏旭先出手推擠被上訴人，並持店內棍棒揮擊被上訴人頭部、頸部等部位，雙方因而發生肢體衝突，直至警察抵達前，陳柏旭仍持續攻擊或與被上訴人搶奪棍棒。系爭古董店內物品碰撞墜落，係因陳柏旭拉扯棍棒、推擠被上訴人，致被上訴人重心不穩跌倒撞擊物品，或陳柏旭拾起或棄置展示架，或被上訴人於陳柏旭拉扯棍棒時，於地面上撞擊展示架所造成等事實，業經原審勘驗當日錄影明確，有勘驗筆錄及錄影截圖在卷可稽（見原審卷第225 至236 、249 至250 頁）。足見被上訴人碰撞上開物品，係受陳柏旭攻擊、拉扯或推擠所致。則上開物品縱因此毀損，亦難認係被上訴人之故意或過失侵害行為所造成，被上訴人不負侵權行為責任，更無債務不履行責任可言。邱彩惠上開所辯，並不足採。
（二）上訴人均為系爭房地占有人，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房地，為有理由。
⒈邱彩惠為系爭租約之承租人，並於系爭房地開設古董店，
自屬系爭房地占有人。又依系爭刑案調查、訊問筆錄記載陳柏旭所陳：「溫建和是我房東，蔡幸螢是我員工」、「我當時在外面，接到我員工的電話，告知我被上訴人和張修蓮一進到我的店內…」（見外置他字卷第10頁）、「當初事情是溫建和帶了一個女生到店裡收租金，但是他嚇到我的店員，又說了很多讓我的店員不舒服的話」、「溫建和在我租期還沒有到期，就在我的店門貼東西，讓我的店無法做生意」、「其實不是租金問題，是溫建和想要把我們趕走，租金我都有按時給付」（見外置簡字影印卷第12至13頁）；系爭古董店店員蔡幸螢所稱：「陳柏旭是我老闆」、「我順手打電話給老闆說他們過來要收房租了，老闆說好，我馬上過去…」（見外置他字影印卷第14、15頁）各詞，參互以觀，可知陳柏旭顯係系爭古董店共同經營人。被上訴人主張陳柏旭為系爭房地共同占有人之事實，應可採信。陳柏旭謂其係古董店隱名合夥人，否認自主占有系爭房屋云云，並不可取。
⒉所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，此觀民
法第767 條第1 項前段規定自明。系爭租約已於106 年6月9 日終止，業如前述，邱彩惠之租賃權於斯時起歸於消滅，其繼續占有系爭房地，無正當權源，係屬無權占有；陳柏旭亦未證明其占有系爭房地，有何正當權源。則被上訴人自得依上開規定請求彼等遷讓返還系爭房地。至邱彩惠抗辯被上訴人未退還押租保證金，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕返還系爭房屋云云。惟系爭押租保證金已抵充邱彩惠所欠之租金，邱彩惠無從請求被上訴人退還。況系爭租約第5 條約明：被上訴人於上訴人遷空、交還系爭房屋後，始應退還押租保證金（見原審卷第15頁），顯見邱彩惠有先為給付之義務，邱彩惠亦無同時履行抗辯權可資行使，所為上開抗辯，並非可取。準此，被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房地，應有理由。
（三）被上訴人得請求邱彩惠給付積欠之租金共計16萬3800元。⒈系爭租約訂明租金每月2 萬6000元，應按月於每月1 日繳
納乙節，有該租約可稽（見原審卷第15頁）。基此，邱彩惠自105 年10月1 日起未付租金，至106 年6 月9 日系爭租約終止，已積欠21萬5800萬元（26,000元×8 ＋26,000×【9/30】＝215,800 元，元以下四捨五入）。
⒉給付押租金之目的在於擔保承租人履行租賃債務，於租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行情事，所交付之押租金發生當然抵充之效力。觀諸系爭租約第5 條，明定邱彩惠訂約時應交付被上訴人5 萬2000押租保證金，於遷空、交還房屋後無息退還（見原審卷第15頁），邱彩惠並已如數交付。則此項押租保證金於邱彩惠積欠上開租金時，已生當然抵充之效力。據此計算，邱彩惠尚欠被上訴人租金16萬3800元（215,800 －52,000＝163,800 ），被上訴人自得請求如數給付。
⒊邱彩惠雖以：被上訴人於系爭古董店外張貼租字、辱罵其
員工致員工離職，並於105 年10月1 日毆打陳柏旭，造成古董店營業損失及古董損壞，伊得依侵權行為規定請求被上訴人賠償，並為抵銷抗辯云云。然其未證明被上訴人張貼租字、辱罵員工之事實；系爭古董店內之物品毀損，非被上訴人之侵害行為所致等情，業如前述。從而，邱彩惠抗辯被上訴人應負侵權行為損害賠償責任云云，並不可採，所為抵銷抗辯，自非有據。
（四）被上訴人可依民法第184 條第1 項前段、185 條第1 項規定，請求上訴人連帶給付自106 年6 月10日起，至返還系爭房地之日止，按月以2 萬6000元計算之損害賠償。
⒈故意不法侵害他人之權利者，應負損害賠償責任；數人共
同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，此觀民法第184 條第1 項、第185 條第1 項規定甚明。而無權占有他人之房地，係侵害他人之所有權，致其不能使用該房地，受有相當於租金之損害，乃社會之通念。
⒉系爭租約於106 年6 月9 日終止後，上訴人繼續無權占有
系爭房屋，係共同侵害被上訴人對系爭房地之所有權，致不能使用系爭房地，受有相當於租金之損害。審酌系爭房地坐落位置、樓層、面積、公告現值（見原審卷第12、13頁），及出租邱彩惠期間每月租金為2 萬6000元等情，堪認被上訴人主張以每月2 萬6000元計算其損害，應屬允當，被上訴人得請求按此數額計算之損害。
⒊陳柏旭雖辯稱：被上訴人於105 年10月1 日故意毀損系爭
古董店內物品，伊得依侵權行為規定，請求被上訴人賠償
378 萬1997元之損害，並為抵銷云云。惟系爭古董店內物品之損壞，並非被上訴人之侵害行為所致，前已敘明理由。陳柏旭不得依侵權行為請求被上訴人賠償，亦無抵銷之債權可資行使。至其另謂被上訴人父親與伊協議，願賠償伊之損害，並先付100 萬元，餘款自系爭房地租金扣抵云云，既為被上訴人所否認，復未舉證以實說，亦無可採。⒋從而，被上訴人請求上訴人自106 年6 月10日起至返還系爭房地之日止，按月連帶賠償2 萬6000元，為有理由。
五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，此觀民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項本文、第203 條規定可明。依系爭租約第4 條約定，每月租金應於當月1 日前繳納（見原審卷第15頁），是就邱彩惠積欠之16萬3800元租金部分，至遲於系爭租約終止當月即106 年6 月1 日即已屆期，邱彩惠迄未給付，被上訴人自得請求加付遲延利息。
六、綜上所述，被上訴人先位之訴依系爭租約第3 條約定，民法第439 條前段、第767 條第1 項前項、第184 條第1 項前段、第185 條第1 項規定，求為命㈠上訴人應騰空返還系爭房地；㈡邱彩惠應給付16萬3800元，及自起訴狀繕本送達（見原審卷第39頁）翌日即106 年9 月30日起算法定遲延利息；㈢上訴人應自106 年6 月10日起至返還系爭房地之日止，按月連帶給付2 萬6000元，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人先位之訴有理由，其備位之訴即毋庸審判，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463 條、第
385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條、第85條第1項但書、第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
民事第十六庭
審判長法 官 鍾任賜
法 官 邱育佩法 官 黃明發正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
書記官 康翠真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。