臺灣高等法院民事判決 107年度上字第885號上 訴 人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕上 訴 人 楊碧玲共 同訴訟代理人 楊劍合
黃儀采被 上訴人 曾惠敏訴訟代理人 簡長輝律師上列當事人間給付遲延利息事件，上訴人對於中華民國107年5月28日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1942號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之追加 ，本院於107年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應再各給付被上訴人新臺幣肆萬叄仟元，及自民國一百零七年十月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如任一上訴人為給付，其他上訴人於該給付範圍內，免除給付義務。
第二審（及追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限， 民事訴訟法第466條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查被上訴人於原審依「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地合約）第11條第1項、 「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋合約，與系爭土地合約合稱系爭房地契約）第22條約定， 請求上訴人不真正連帶給付新臺幣（下同）4萬元本息之第一審律師費；嗣於本院審理中，主張伊因上訴人提起上訴而支出第二審律師費4萬3,000元，依同一約定請求上訴人再給付4萬3,000元，及自民事追加聲明狀送達翌日起算之遲延利息（本院卷第58、68頁），乃本於同一契約之基礎事實為訴之追加，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊於民國100年2月27日分別與上訴人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）簽立系爭房屋合約，及與上訴人楊碧玲（下稱其名）簽訂系爭土地合約，購買總瑩公司所興建 「湯城世紀庚區編號F棟73」之房屋及其坐落楊碧玲所有桃園市○○區○○段○○號土地 （下分別稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭不動產）， 總價為675萬元，伊已支付價金321萬元。 依系爭房屋合約第10條第1項及第14條第2項約定，總瑩公司應於102年12月15日前取得使用執照， 並於取得使用執照6個月內通知交屋，惟其遲至105年11月10日始取得使用執照，依內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項（下稱系爭應記載事項）第12點第2款規定，應按已繳房地總價款萬分之5計付遲延利息共77萬8,380元；且總瑩公司迄未通知伊交屋， 依系爭應記載事項第15點第1款第4目規定，應給付自取得使用執照6個月後即106年5月11日起至起訴日106年12月14日止之遲延利息33萬6,370元； 另伊就本件訴訟已支出之第一、二審律師費4萬元、4萬3,000元， 上訴人應依系爭土地合約第11條第1項約定給付之。又系爭房地契約係屬聯立契約， 上訴人應就前開款項對伊負不真正連帶責任。爰依系爭應記載事項第12點第2款、第15點第1款第4目規定，及系爭房屋合約第10條第1項、第14條第2項、第23條；系爭土地合約第12條第1項、第11條第1項約定，請求上訴人各給付被上訴人119萬7,750元，並加計其中4萬元自起訴狀繕本送達翌日起、4萬3,000元自民事追加聲明狀送達翌日起，均至清償日止之法定遲延利息。如任一上訴人為給付，其他上訴人於該給付範圍內，免除給付義務。
二、上訴人則以：系爭房地契約係被上訴人分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂，各自負擔不同給付內容，非不真正連帶債務；另被上訴人未按時繳交買賣價金，於107年1月10日方撥付貸款完成，伊在此之前尚未產生交屋義務，是遲延交屋應自被上訴人撥付貸款翌日起算；又使用執照及交屋遲延之遲延利息本質上為違約金，屬預定債務不履行損害賠償總額之性質，應酌減為年息5%，方符契約公平原則云云置辯。
三、原審判決為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。並為訴之追加，聲明：上訴人應再各給付被上訴人4萬3,000元，及自民事追加聲明狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如任一上訴人為給付，其他上訴人於該給付範圍內，免除給付義務。
上訴人就追加之訴答辯聲明：被上訴人追加之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第69頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠被上訴人於100年2月27日分別與總瑩公司、楊碧玲簽訂系爭
房屋合約、系爭土地合約， 以總價675萬元買受系爭不動產（原審卷第4至36頁）。
㈡被上訴人至102年12月15日止已繳付價款132萬元，於103年7
月17日繳付8萬元，累計已繳付價款140萬元， 於103年10月22日繳付12萬元，累計已繳價款152萬元； 再於106年5月26日繳付169萬元，合計321萬元。
㈢系爭房屋於105年11月10日經桃園市政府核發使用執照 （原審卷第37頁）。
㈣被上訴人本件委任律師支出第一審律師費4萬元、 第二審律師費4萬3,000元（原審卷第39頁、本院卷第61頁）。
五、被上訴人主張總瑩公司遲延取得使用執照、遲延交屋，被上訴人得依系爭房地契約之約定及系爭應記載事項規定，請求上訴人就遲延給付及律師費負不真正連帶賠償責任；上訴人不否認有遲延給付情事，惟以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定 ，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院107年11月6日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第70頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠上訴人就系爭房地契約應否負不真正連帶責任？⒈按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之
發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付， 他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367號判決意旨參照）。
⒉本件被上訴人就系爭不動產與總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系
爭房屋合約及系爭土地合約，系爭房屋合約第22條前段約定：本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與「土地預定買賣合約書」具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除等語； 系爭土地合約第12條第1項約定：本約之附件視為本約之一部分，與本約具有同等效力，並與本約坐落基地之買方所訂「房屋預定買賣合約書」具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除等語（原審卷第10至11頁、第29頁背面），足見系爭房地契約彼此間具有不可分離之依存關係，具有契約聯立之關係，且上訴人共同合作對外銷售系爭不動產，具有社會、經濟上之一體性，足認上訴人就系爭不動產買賣之履行，無法個別為之，而應共同為之，縱使有債務不履行或解除時，責任亦應一併負擔，難以切分。是以，不論從利益歸屬、危險分配或契約對價的平衡等因素考量，應使上訴人就系爭房地契約寓有互相擔保履行交付房屋及土地之默示保證義務，致使系爭房地契約衍生之債權債務關係或涉訟之必要支出，亦生相牽連之法律效果，任一人違約時，另一人亦視為違約，而各負全部給付之義務，是上訴人就系爭房地契約之履行、債務不履行損害賠償責任、給付遲延之賠償義務及訴訟必要支出，對於被上訴人各負有同一目的之全部給付義務，可認上訴人就系爭房地契約應成立不真正連帶債務關係，俾確保消費者之被上訴人立於單一預售之買賣契約（包含房地）相同之地位，避免消費者之被上訴人不因上訴人各自憑藉締約優勢地位，將原本可單一成立之預售屋買賣契約，分拆成二個獨立之房屋與土地契約而蒙受不利益。基此，系爭房地契約之履行，應屬不真正連帶債務責任，就違約責任及律師費亦然。則被上訴人主張上訴人應負不真正連帶債務責任，洵屬有據。⒊上訴人辯稱系爭房地契約係分別簽立，各自負擔不同給付內
容，為個別獨立契約，僅約定要一同履行及解除，屬聯立性質，非成立不真正連帶責任云云。惟依上揭系爭房屋合約第22條及系爭土地合約第12條第1項約定， 兩造於締約時已約定系爭房地契約具連帶不可分性，雖分屬兩契約，上訴人各別，但自契約之成立、履約、違約、解約、效力或訴訟，具依存不可分離之共同性，難以個別單一處理，且上訴人為具經濟強勢之建商與地主，被上訴人為消費者，參諸消費者保護法（下稱消保法）第11條第2項意旨： 「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」，自應有利消費者為契約解釋，亦符合系爭房屋合約第23條之約定（原審卷第11頁）。上訴人辯解，洵非足取。
㈡被上訴人得請求上訴人給付逾期取得使用執照之遲延違約金
為若干？⒈系爭房屋合約第10條第1項、第2項前段約定：「本預售屋之
建築工程，自民國101年10月30日前開工，並於民國102年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」、「賣方（即總瑩公司）如逾前款期間未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方（即被上訴人）」（原審卷第6頁）。 是以總瑩公司此部分所負之債務，乃依期限完工並取得使用執照，非屬以支付金錢為目的，故兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係民法第250條所定違約金。按定型化契約條款， 係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋；中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；該定型化契約之效力，依前條之規定定之。消保法第2條第7款、第11條第2項、104年6月17日修正前 （下稱修正前）之消保法第17條第1、2項分別定有明文。而定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容， 104年12月31日修正前消保法施行細則第15條亦有明文。
⒉查， 系爭房屋迄105年11月10日始經桃園市政府核發使用執
照（不爭執事項㈢），已逾102年12月15日， 被上訴人據此請求總瑩公司給付自102年12月16日起至105年11月9日止按日以萬分之5計算之遲延違約金，即屬有據。 又系爭房屋合約雖係約定逾期取得使用執照其遲延違約金以已繳「房屋」價款作為計算依據，然上開約款，核與系爭應記載事項第12點第1款、第2款規定，係以已繳「房地」價款作為遲延利息之計算依據有所不符，該應記載事項規定具法規命令性質，揆前說明，兩造應受拘束。是系爭房屋合約上開僅以房屋價款為本之約定無效，應逕適用系爭應記載事項之規定，即以「已繳房地價款」計算遲延違約金。尚不因系爭房地契約係就系爭房屋與坐落土地分別訂立，而謂系爭應記載事項無適用餘地。
⒊基上，總瑩公司逾期取得使用執照之遲延違約金應以「已繳
房地價款」為計算基準。而被上訴人於該遲延期間，先至102年12月15日為止，繳付房地價款132萬元，嗣於103年7月17日再繳付8萬元，累計已繳付之價款為140萬元； 於103年10月22日再繳付12萬元等情，有繳款明細（原審卷第30至31頁），為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）。則依上開規定，認被上訴人得請求之遲延違約金為77萬8,380元【計算式：（132萬元×5/10,000×214日〈102年12月16日至103年7月17日〉）＋（140萬元×5/10,000×97日〈103年7月18日至103年10月22日〉+ 152萬元×5/10,000×749日 〈103年10月23日至105年11月9日〉=14萬1,240元+6萬7,900元+56萬9,240元=77萬8,380元】。 且依首揭所述，楊碧玲雖為地主亦應就此一違約之遲延責任與總瑩公司負不真正連帶責任。又兩造約定萬分之5之遲延違約金，與系爭應記載事項第12點第2款規定相符，係最低之責任要求，難認有過高之虞，是上訴人抗辯上開違約金過高，應予酌減云云，並無足採。
⒋上訴人辯稱系爭房地契約未約定使用執照遲延違約金之性質
，應視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，即以填補實際損害為主要考量，方符合公平原則；且被上訴人違約時之違約金計算較低，處罰之基礎不平等，則在雙方均違約情形下，應酌減本件違約金，以被上訴人已繳金額年息5%計算之利息，填補其損失，較為適當云云。惟系爭應記載事項第12點第2款為主管機關依消保法授權所制訂， 具法規命令性質，該違約金計算之基準性質應屬主管機關所定之法定最低下限，業如前述，且上訴人為經濟上強者，系爭房地契約為其單方擬訂，亦未高於系爭應記載事項之計算標準，依契約自由、私法自治原則，上訴人自應受該約定之拘束，無可減輕之事由。
㈢被上訴人得請求上訴人給付逾期交屋之遲延違約金為若干？⒈依系爭房屋合約第14條第2項約定： 「賣方應於領得使用執
照六個月內，通知買方進行交屋；於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息予買方。㈡賣方就第十六條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清本合約所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。」（原審卷第7至8頁）。雖系爭房屋合約就遲延通知交屋乙節，並無違約金之約定，惟系爭應記載事項第15點第1款第4目規定：「賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋。 於交屋時雙方應履行下列各項義務： 4.賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋， 每逾1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」 依修正前消保法施行細則第15條第2項之規定，系爭應記載事項第15點第1款第4目規定內容，亦應構成兩造間關於系爭房屋合約之內容一部，是總瑩公司應於取得使用執照6個月內通知被上訴人進行交屋，如有逾期， 每逾一日即應按已繳房地價款依萬分之5計算遲延利息予被上訴人，且總瑩公司此部分所負之債務係依約通知交屋，依前揭說明，應認此「遲延利息」約定之真意， 應係民法第250條之違約金。
⒉本件總瑩公司係於105年11月10日取得系爭房屋之使用執照
，應於106年5月10日前通知被上訴人交屋，惟總瑩公司迄未交屋且涉訟中（本院卷第128至129頁），顯已逾上開約定之期限，總瑩公司就此自應負遲延責任，被上訴人請求總瑩公司給付106年5月11日起至起訴日即106年12月14日止計218日之遲延違約金，即屬有據。上訴人抗辯被上訴人自107年1月10日方撥付貸款完成，上訴人不負遲延交屋之遲延責任云云，惟依前引系爭房屋合約第14條第2項約定，並參同條第3項約定「買方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續…」（原審卷第8頁）可知， 總瑩公司於領得使用執照後，即有於6個月內通知被上訴人交屋之義務， 通知後實際辦理交屋手續時，方有結算被上訴人應付未付款項之問題，亦即總瑩公司有先為通知之義務，上訴人上開所辯顯有誤認，而不足採。上訴人另提出售後服務紀錄單（本院卷第131至132頁），稱已通知交屋， 惟該紀錄單係106年12月20日記載28項瑕疵及水電、排水未測試，顯在本件訴訟繫屬之後始為記錄，除逾上開交屋期日外，亦未按債之本旨提出給付，自難認已依約通知交屋。
⒊上訴人另稱伊係因被上訴人尚未繳納貸款差額169萬元， 始
遲於106年7月21日移轉房屋所有權；且被上訴人未依系爭房屋合約第14條第3項付清價款， 應自107年1月10日銀行撥付貸款完畢之翌日起，上訴人始負遲延交屋責任。又逾期交屋之違約金，屬損害賠償總額預定性質，應予酌減，方符合公平原則云云。惟，總瑩公司遲延通知交屋，亦迄未交屋且涉訟中，認定如前，該逾期交屋與被上訴人給付貸款及移轉所有權登記係屬二事，非可併論。至違約金並無過高，說明同上。上訴人所言，非可為其有利認定。
⒋綜上，總瑩公司需就逾期通知被上訴人交屋乙節，負遲延責
任，並依系爭應記載事項規定，以「已繳房地價款」為基準計付遲延違約金。而於總瑩公司前開遲延期間，被上訴人除於103年10月22日已繳價款152萬元外，復於106年5月26日繳付169萬元，合計321萬元等情，已如前述，則依上開規定，認被上訴人得請求之逾期交屋之遲延違約金為33萬6,370元【（計算式：152萬元×5/10,000×16日 〈106年5月11日至同年月26日〉+321萬×5/10,000×202日 〈106年5月27日至同年12月14日〉=33萬6,370元】。楊碧玲亦應就此一違約之遲延責任與總瑩公司負不真正連帶債務責任。
㈣被上訴人請求上訴人給付第一、二審律師費，有無理由？⒈系爭土地合約第11條第1項約定： 「凡因本件買賣約定而涉
訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院。且敗訴之一方應負擔他方律師費、訴訟費用」（原審卷第29頁背面）。
⒉查被上訴人委請律師提起本件第一審訴訟， 支出律師費4萬
元，有收據1紙可憑（原審卷第39頁）， 另追加第二審之律師費4萬3,000元（本院卷第61頁），已獲勝訴判決，依系爭土地合約，自得請求給付及追加該律師費8萬3千元。
⒊雖律師費、訴訟費用僅在系爭土地合約內約定，惟系爭房地
契約之成立、生效、履約、債務不履行責任，具連帶不可分性，如前所述，則關於履約、或不履約責任之涉訟，關係緊密難分難解，尤其在履約責任、危險負擔、使用執照取得、房屋之交付，具不真正連帶責任如前述，是關於系爭不動產履約或不履約所生責任之歸屬爭議之必要訴訟，自亦無可分僅在土地涉訟中，始生律師費及訴訟費用負擔問題，故本件給付遲延之債務不履行責任，雖係因總瑩公司遲未取得系爭房屋之使用執照及遲延通知交屋而訴訟，然系爭房地契約具連帶不可分性，應共同履行，任何一部分違約，視同上訴人均違約，而本件訴訟之事實、爭點、訴訟標的金額等，均存在於被上訴人與上訴人間，自應認為被上訴人就本件支出之律師費不可割裂。本件既為被上訴人勝訴之判決且依前揭所述，總瑩公司亦應就此一違約之遲延責任與楊碧玲負不真正連帶債務責任，則被上訴人就本件訴訟支出之第一審律師費4萬元及第二審追加律師費4萬3千元請求上訴人負擔， 核非無理，應予准許。
六、綜上所述， 被上訴人依系爭應記載事項第12點第2款、第15點第1款第4目規定， 及系爭房屋合約第10條第1項、第14條第2項、第23條； 系爭土地合約第11條第1項、第12條第1項約定，請求上訴人各給付被上訴人115萬4,750元（即77萬8,380元+33萬6,370元+4萬元），並加計其中4萬元自起訴狀繕本送達翌日即107年1月25日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，如任一上訴人為給付，其他上訴人於該給付範圍內，免除給付義務，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至被上訴人追加第二審律師費4萬3,000元，及自民事追加聲明狀送達翌日即107年10月20日起至清償日止之法定遲延利息； 如任一上訴人為給付，其他上訴人於該給付範圍內，免除給付義務部分，亦有理由，應准許如主文第二項。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由、追加之訴有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 許炎灶法 官 周祖民正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
書記官 劉文珠