臺灣高等法院民事判決 107年度上字第95號上 訴 人 徐瑛訴訟代理人 古宏彬律師(法扶律師)被 上訴 人 何秀鏡上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國106年12月22日臺灣臺北地方法院106年度訴字第1811號第一審判決提起上訴，本院於107年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除命上訴人給付新臺幣貳拾伍萬陸仟捌佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨免假執行之裁判外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二十分之十七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國(下同) 103年6月11日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由伊將所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號3樓之5房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定租期自103年6月11日起至104年6月10日止，每月租金、設備電器使用費各為新臺幣（下同）9000元，共計1萬8000元（下稱系爭租金）。租期屆滿後上訴人拒絕重新簽約，伊乃要求上訴人遷讓返還系爭房屋。縱認已視為不定期限繼續契約，上訴人遲付2期以上租金，伊業以起訴狀繕本送達為催告上訴人給付租金及終止系爭租約之意思表示。
且伊姊原住在廟裡，但身體欠佳，伊要將伊姊接回住在系爭房屋，以便就近照顧，亦得依土地法第100條第2款終止租約。上訴人占有系爭房屋無正當權源，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約、民法第179條規定，請求上訴人給付租金、相當於租金之不當得利等語。聲明求為判決：㈠上訴人應自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予被上訴人。㈡上訴人應自106年4月11日起至返還前項房屋之日止，按月給付被上訴人1萬8000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭租約於租期屆滿後已轉為不定期租賃契約
，被上訴人不得隨意終止。伊均有按時交付租金，於被上訴人提起本件訴訟後，始未再給付租金，並非拒繳。且被上訴人並未催告伊繳納租金及為終止契約之意思表示，兩造間租約尚未終止，伊有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第110頁）：㈠兩造於103年6月11日訂立系爭租約，被上訴人將所有系爭房
屋出租予上訴人，約定租期自103年6月11日起至104年6月10日止，每月租金、設備電器使用費各9000元，共計1萬8000元，未約定押租保證金。
㈡上訴人於104年7月7日匯款1萬8000元、1萬8000元，於104年
10月6日匯款1萬8000元、1萬8000元，於105年3月2日匯款1萬8000元、1萬8000元，於105年3月29日匯款1萬8000元、1萬8000元予被上訴人。
五、被上訴人主張伊已合法終止系爭租約，上訴人無權占有系爭房屋，上訴人應返還系爭房屋，並給付所欠租金、相當於租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。
茲就兩造爭執論斷如下：
㈠兩造於租賃期限屆滿後，是否以不定期限繼續契約？
1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。是定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之。
2.經查，系爭租約原定租賃期間自103年6月11日起至104年6月10日止，上訴人於租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋等事實，為兩造所不爭執。被上訴人雖謂租期屆滿前，兩造即談妥要重新簽約始續租云云，然為上訴人所否認，被上訴人復未舉證以實其說，而無足採。又系爭租約第6條固約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方……」（見原審106年度北簡字第4131號卷【下稱北簡卷】第6頁反面），然被上訴人自承上訴人於租期屆滿後繼續於104年7月7日匯款1萬8000元、1萬8000元，於104年10月6日匯款1萬8000元、1萬8000元，以繳付104年8月、9月、11月、12月之租金，上訴人另於105年3月2日匯款1萬8000元、1萬8000元，於105年3月29日匯款1萬8000元、1萬8000元，以繳付至105年2月之租金等情（見原審卷第98至99頁，本院卷第150頁），並有彰化商業銀行股份有限公司信義分行106年9月14日彰信義字第1060000082號函（見原審卷第49頁）檢送被上訴人帳號00000000000000帳戶自104年6月10日至106年4月4日之交易明細可稽（置原審卷證物袋），徵上情事，可知系爭租約租期屆滿後，被上訴人不但未於相當之時期內表示反對之意思，還繼續收取租金，依前揭規定及說明，堪認系爭租約自104年6月11日起已視為以不定期限繼續契約。
㈡被上訴人終止租約有無理由？是否已合法為終止意思表示？
1.按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例參照）。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又未定期限之租賃，承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。再出租人依上開規定終止租約，應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2個月以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。且承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，惟非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之表示。
2.兩造以不定期限繼續租賃關係，上訴人僅繳納至105年2月之租金，已如前述，上訴人雖辯稱於106年4月5日被上訴人提起本件訴訟前，均以現金或匯款給付租金，伊並未欠租云云，然為被上訴人所否認，上訴人復自承以現金給付部分無證據證明等語（見本院卷第151頁），堪認上訴人自105年3月起即有欠租之情事，被上訴人主張上訴人未給付105年3月、4月之租金，即欠租達2期，應為可採。又依上開說明，被上訴人欲以上訴人欠租達2個月以上為由，終止系爭租約，須先定相當期限催告上訴人給付而有遲延，被上訴人始得終止租約。經查，被上訴人陳稱其未曾以存證信函催告上訴人（見原審卷第22頁），且其主張於105年4月後，只要聽說上訴人回臺灣，即前去催繳租金等語，上訴人予以否認（見本院卷第151頁），被上訴人就此事實未舉證證明，尚難採信。被上訴人另主張於調解時曾催告上訴人補繳欠租云云，然依其所提調解不成立證明書，僅記載雙方當事人意見不一致，並無關於被上訴人催告上訴人給付租金之字句（見原審北簡卷第8頁），無從證明其前揭主張為真正。再觀諸被上訴人106年4月5日起訴狀所載內容，被上訴人乃請求上訴人自同年月11日起按月給付1萬8000元之不當得利，並非定期催告上訴人給付之前所欠繳租金，且被上訴人於起訴狀係主張系爭租約之租賃關係已屆期消滅，上訴人應遷讓返還系爭房屋及按月給付前述金額（見原審北簡卷第2、3頁），並未表示終止系爭租約。基上各情，實難認被上訴人已合法催告上訴人給付欠租及為終止租約之意思表示。經本院向被上訴人闡明應就上訴人抗辯被上訴人未合法催告上訴人繳納欠租及終止租約乙節表示意見（見本院卷第137頁），被上訴人於言詞辯論期日仍於庭提書狀主張起訴時即為催告、終止租約（見本院卷第153頁），並未補充敘明其已合法催告、終止租約之其他事實或證據方法。揆諸前揭說明，上訴人雖已遲付租金總額達2個月之租額，但被上訴人未依法定相當期限催告上訴人給付欠租，亦未為終止租約之意思表示，則被上訴人主張其已依民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款終止系爭租約，即非有據。
3.又按土地法第100條第2款規定，出租人收回自住時，得收回房屋。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言（最高法院50年度台上字第1761號判例參照）。被上訴人另主張要將原住廟裡、身體欠佳之其姊接回就近照顧，而有收回系爭房屋之必要等語，為上訴人所否認。被上訴人提出為證之其姊何秀鳳戶籍謄本（見本院卷第119頁）、本院另案訴訟答辯狀（見本院卷第121頁），只能佐證其姊現設籍地址及被上訴人與其姊和訴外人何燕清間有確認祭祀公業派下權存在訴訟，不足證明被上訴人有收回系爭房屋自住之正當理由及必要情形，被上訴人主張得依土地法第100條第2款終止租約，要非可採。況被上訴人主張其曾於調解時以前揭事由向上訴人表示終止租約，未舉證證明，上開調解不成立證明書亦無相關記載，難認被上訴人已合法終止系爭租約。
㈢被上訴人依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求上
訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？系爭租約屆期後視為以不定期限繼續契約，被上訴人未合法終止租約，兩造間就系爭房屋之租賃關係仍然存在，是上訴人占有系爭房屋有正當權源。從而，被上訴人依民法第455條租賃物返還請求權及同法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，洵無可採。
㈣被上訴人請求上訴人自106年4月11日起至返還系爭房屋之日
止，按月給付18,000元之租金、不當得利，有無理由？承前所述，兩造間系爭租約既仍存在，上訴人依約即負有給付租金之義務。上訴人自承於106年4月5日被上訴人提起本件訴訟後即未給付租金（見原審卷第32頁反面），則被上訴人依系爭租約請求上訴人自106年4月11日起按月給付租金1萬8000元，應為可取。又被上訴人陳稱已於107年6月19日持原審判決聲請假執行點交完畢（見本院卷第151頁），足認被上訴人於斯時起即未履行其交付租賃標的予上訴人使用之義務，上訴人自無須給付租金。準此，上訴人應給付自106年4月11日起至107年6月19日止共14個月又8日之租金金額為25萬6800元｛18,000*(14+8/30)=256,799.99，元以下四捨五入｝。又上訴人依系爭租約有占有系爭房屋之正當權源，則被上訴人另主張上訴人占有系爭房屋係無法律上原因受有相當於租金之不當得利，即難認有據，併此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付租金25萬6800元，洵屬正當，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，其中關於命上訴人給付自106年4月11日起至同年11月17日止之金額部分，並無不合，另關於命上訴人給付自106年11月18日起至107年6月19日止之金額部分，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 21 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 賴惠慈法 官 劉又菁正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 21 日
書記官 林吟玲