臺灣高等法院民事裁定 107年度抗字第1445號抗告人 王靖（原名王碧誼）上列抗告人因與相對人國泰世華商業銀行股份有限公司間聲明異議事件，對於中華民國107年10月2日臺灣士林地方法院107年度執事聲字第67號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人異議及抗告意旨略以：債權人即相對人持原法院106年度司拍字第291號拍賣抵押物裁定（下稱拍賣抵押物裁定），聲請原法院民事執行處（下稱執行法院）以106年度司執字第52517號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣伊所有如附表所示不動產（下稱系爭不動產），第一次及第二次拍賣底價各定為新臺幣（下同）2,820萬元及2,257萬元，並載明拍定後點交，惟均無人應買，嗣第三次拍賣底價再減為1,806萬元，相對人已不足受償。伊在拍賣程序之前，已將系爭不動產出租第三人陳茂松（下稱系爭租賃關係），但為免影響相對人實行抵押權，在前兩次拍賣均未陳報系爭租賃關係，迄第三次拍賣前始聲請將拍賣條件變更為不點交，對相對人實行抵押權並無影響，執行法院司法事務官卻除去系爭租賃關係，並以107年6月5日106年度司執字第52517號裁定駁回伊之異議（下稱原處分），原裁定維持原處分，駁回伊之聲明異議，實有未當，爰提起抗告，並聲明廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。故所有人於抵押權設定後，在抵押物上所設定之地上權或其他使用收益之權利於抵押權有影響者，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。
三、查抗告人於103年1月24日提供系爭不動產設定擔保債權總金額2,856萬元、擔保債權確定日期133年1月23日之第1順位最高限額抵押權予相對人，嗣相對人持拍賣抵押物裁定聲請拍賣系爭不動產，經執行法院先後於107年3月5日及同年4月9日進行第一次及第二次拍賣，分別定拍賣底價為2,820萬元及2,257萬元，並載明建物拍定後點交，惟無人應買。迨執行法院定於107年5月7日以底價1,806萬元進行第三次拍賣，抗告人於同年月1日以系爭不動產存有系爭租賃關係，聲請拍賣公告更正為不點交，並提出其與陳茂松簽訂之房屋租賃契約書為據，相對人則於107年5月16日聲請除去有害抵押債權之系爭租賃關係，經執行法院以107年5月21日士院彩106司執慎字第52517號執行命令（下稱系爭執行命令）終止系爭租賃關係等情，有民事聲請強制執行狀、拍賣抵押物裁定暨確定證明書、查封筆錄、拍賣公告、不動產拍賣筆錄、抗告人民事聲請狀暨房屋租賃契約書、相對人陳報狀、系爭執行命令、他項權利證明書、抵押權設定契約書及系爭不動產登記謄本等件可參（見本院卷19至60頁）。雖抗告人辯以系爭不動產拍賣公告載明拍定後點交，經2次拍賣均無人應買，其於第3次拍賣前陳報系爭不動產存有系爭租賃關係，聲請將拍賣條件變更為不點交，不影響相對人實行抵押權云云。惟法拍屋若由承租人占有，存有拍定後不點交之消極事由，縱拍定取得所有權，因欠缺完整利用權限，勢必影響投標意願，甚至為之卻步。且系爭不動產在載明拍定後點交之拍賣條件下，歷經二次拍賣仍均無人投標應買，倘因系爭租賃關係變更為拍定後不點交，勢必降低第三拍投標意願，若屆時無人應買，將進入特別拍賣程序，恐發生視為撤回執行，致相對人債權全未受償，而影響相對人實行抵押權之不利結果。是抗告人抗辯系爭租賃關係不影響相對人實行抵押權云云，自非可取。
四、綜上所述，執行法院司法事務官依相對人聲請，以系爭執行命令終止系爭租賃關係，並駁回抗告人之執行異議，並無不當，原法院據此駁回抗告人之聲明異議，核無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 賴淑美法 官 魏于傑正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
書記官 陳韋杉┌─────────────────────────────────────┐│附表： │├─┬──────────────────────┬──────┬─────┤│編│ 土 地 坐 落 │ 面積 │權利範圍 ││ ├───┬────┬───┬───┬─────┼──────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○段 │ 地 號 │ 平方公尺 │ │├─┼───┼────┼───┼───┼─────┼──────┼─────┤│1 │臺北市│北投區 │行義 │ 一 │549 │773.39 │100000分之││ │ │ │ │ │ │ │9003 │└─┴───┴────┴───┴───┴─────┴──────┴─────┘┌─┬──┬───────┬───┬───────────────┬─────┐│編│建號│基 地 坐 落│建築式│ 建物面積（平方公尺） │權利範圍 ││ │ │--------------│樣主要├─────────┬─────┤ ││ │ │建 物 門 牌│建築材│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │ │料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│ 合 計 │及用途 │ │├─┼──┼───────┼───┼─────────┼─────┼─────┤│1 │1096│臺北市北投區行│鋼筋混│第2樓層：82.5 │陽台8.69、│全部 ││ │3 │義段一小段549 │凝土造│合 計：82.5 │雨遮4.94 │ ││ │ │地號 │5層樓 │ │ │ ││ │ │--------------│房 │ │ │ ││ │ │臺北市北投區行│ │ │ │ ││ │ │義路170巷27弄 │ │ │ │ ││ │ │11號2樓 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴─────────┴─────┴─────┤│ │備考│含共同使用部分：10967、10968（含車位編號地下二層2號）建號 │└─┴──┴─────────────────────────────────┘