臺灣高等法院民事裁定 107年度抗字第1143號抗 告 人 方力晧上列抗告人因債權人徐文吉等與債務人中豐企業股份有限公司間拍賣押抵押物強制執行事件，聲明異議，對於中華民國107年7月3日臺灣桃園地方法院107年度執事聲字第40號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告意旨略以：原法院105 年度司執字第53577 號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣相對人即債務人中豐企業股份有限公司（下逕稱中豐公司）所有桃園市○○區○○段○○○段0000000000號建物（下合稱系爭建物），而系爭建物係中豐公司向桃園市○○區○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）各共有人租地後興建，租賃期間自民國（下同）92年4 月1 日起至109 年9 月30日止，伊為系爭土地共有人之一。系爭建物已於107 年4 月
3 日拍定，詎原法院於拍定後未通知系爭土地各共有人是否優先承買，伊於同年月19日具狀聲請執行法院通知系爭土地其他共有人行使優先購買權，並同意伊以系爭建物拍定人拍定價額行使優先購買權，詎原法院司法事務官於107 年4 月25日以105 年度司執字第53577 號裁定（下稱原處分）駁回伊之聲請，伊不服聲明異議，原法院以上開系爭土地租賃契約之出租人代表方明煒曾對原法院民事執行處於106 年12月15日所發中豐公司就系爭土地承租權之扣押命令聲明異議，稱：中豐公司自106 年2 月起即未給付系爭土地之租金每月新臺幣12萬元，並要求每月自押金中扣抵租金，是自107 年1月止，其押金已悉數扣抵殆盡，只有解約一途，故中豐公司對其無土地承租權存在，無從扣押等語，是執行法院依形式上審查，認伊就系爭建物並無優先購買權，並無違誤為由，於同年7月3日以原裁定駁回伊之異議，但方明煒僅係代理系爭土地共有人簽訂土地租賃契約，出租人仍為系爭土地各共有人，方明煒所為異議效力不及於他共有人，且欠租亦非解除租賃契約之事由，爰提起抗告，求為廢棄原裁定，請准許伊所為上開聲請等語。
二、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104 條第1 項、第2 項分別定有明文。亦即，出賣人未通知優先購買權人者，其與第三人間以買賣為原因而成立之買賣契約，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，故基地或房屋出賣人依上開規定所應踐行之程序，固無妨由執行法院為之，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於優先購買權人之權益，其亦祇能以訴請求救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議（最高法院103 年度台抗字第53號裁定參照）。抗告人主張其為系爭土地共有人，並為與中豐公司間所簽土地租賃契約之出租人，依土地法第104 條第1 項、第426 條之2 第
1 項規定，其就系爭建物有優先購買權，聲請原法院通知系爭土地其他共有人行使優先購買權及同意伊以系爭建物拍定人拍定價額行使優先購買權等情，依上開說明，並非強制執行法第12條規定所得解決，自不應准許。原處分駁回抗告人所為上開聲請，及原裁定駁回抗告人之聲明異議，雖非以此為理由，惟結論尚無二致，仍應予維持。抗告論旨，指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
三、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳法 官 陳慧萍正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
書記官 陳明俐