臺灣高等法院民事裁定 107年度抗字第1246號抗 告 人 林玉雪代 理 人 丁秋玉律師上列抗告人因與相對人和昇休閒開發股份有限公司等間假處分事件，對於中華民國107年8月30日臺灣基隆地方法院107年度全字第74號裁定，就供擔保之金額提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定關於命抗告人供擔保之金額部分廢棄。
抗告人應供擔保之金額變更為新臺幣捌佰壹拾肆萬玖仟壹佰參拾伍元。
抗告費用由相對人和昇休閒開發股份有限公司、禹介民、張兆龍、張弘毅、黃敏珍負擔。
理 由按民事訴訟法第528條第2項固規定，抗告法院關於假扣押為裁
定前，應使債權人及債務人有陳述意見之機會，此項規定，依同法第533條規定，於假處分程序準用之。惟假處分乃保全程序，目的在防止債務人脫產規避終局執行，故法院於審理假處分事件時，自應顧及其隱密性，以保全債權人之強制執行，此觀強制執行法第132條第1項關於假處分之執行應於裁定送達債務人之同時或送達前為之規定自明，故倘債權人關於假處分聲請之隱密性仍應予維持時，即無庸使債務人有陳述意見之機會。本件抗告人向原法院聲請假處分，原法院以107年度全字第74號裁定（下稱原裁定）准其以新臺幣（下同）4532萬9167元或同面額之彰化銀行木柵分行無記名可轉讓定期存單為相對人供擔保後，得為假處分，抗告人對於命供擔保之金額聲明不服，提起抗告，本件假處分既尚未執行，為顧及抗告人聲請假處分之隱密性，爰不使相對人陳述意見，合先敘明。
本件抗告人主張：原裁定附表所示之土地及建物（下稱系爭不
動產）為伊所有，因受相對人和昇休閒開發股份有限公司（下稱和昇公司）之負責人即相對人禹介民之詐欺，而與和昇公司及禹介民（下合稱禹介民等）訂定買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於民國106年10月25日將所有權移轉登記予其二人，詎禹介民等為保有其詐欺取得之上開財產利益，旋於同年27日與相對人張弘毅、黃敏珍（下合稱張弘毅等）通謀虛偽意思表示，在系爭不動產上設定1億元之最高限額抵押權予張弘毅等，復於同年12月間基於通謀虛偽意思表示將系爭不動產信託登記予第三人劉煌基，及於107年4月2日變更信託登記予相對人張兆龍。伊已撤銷被禹介民詐欺所為之系爭買賣契約及所有權移轉意思表示，其餘相對人就系爭不動產之權利本即因通謀虛偽意思表示而無效，或已無正當權源，伊依民法第767條、第179條、第113條、第244條、第242條、信託法第6條等規定，得請求張弘毅等塗銷最高限額抵押權登記，張兆龍塗銷所有權移轉登記及禹介民等返還系爭不動產。伊並已對相對人起訴為上開請求，由原法院以107年度重訴字第12號（下稱第12號）返還土地建物事件審理中。而禹介民等於系爭不動產辦畢所有權移轉登記後，旋為積極處分系爭不動產之行為，即設定1億元最高限額抵押權登記予張弘毅等，及將系爭不動產先後信託登記予劉煌基、張兆龍，顯為避免詐騙取得之系爭不動產利益被追回，使系爭不動產之現狀變更，致伊日後不能強制執行或甚難執行之虞，伊乃陳明願供擔保以補釋明之不足，聲請裁定准予禁止禹介民等、張兆龍就系爭不動產再為讓與、抵押及其他一切處分行為；及禁止張弘毅等就系爭不動產所設定1億元之最高限額抵押權再為讓與、聲請拍賣物及其他一切處分行為（包括流抵約定之移轉行為）。原法院雖准伊假處分之聲請，惟命伊提供4532萬9167元之擔保金額顯屬過高，爰就此部分依法提起抗告，請求將擔保金額減低等情。
按債權人就假處分所供之擔保，係備供債務人因假處分所受損
害之賠償，其數額應依標的物受假處分後，債務人不能利用或處分該標的物所受之損害額，或因供擔保所受之損害額定之。查抗告人就系爭不動產聲請之假處分，乃使禹介民等及張兆龍不能為抵押及讓與等一切處分行為，使張弘毅等不得移轉抵押權、聲請拍賣系爭不動產或流抵約定等一切處分行為。故本件審酌抗告人就假處分應提供之擔保金額，自以相對人於假處分期間，因不能為上開處分行為致延遲取得處分不動產之對價或就不動產實現抵押債權所受之損害為最大範圍，而此項損害，一般係按處分該不動產之對價計算法定遲延利息之金額予以推估。經查：
㈠原法院依禹介民等在第12號事件提出元宏不動產估價師聯合事
務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告），內載關於系爭不動產之估價為2億3千萬元（見原審卷外放第12號卷㈠之二影本第26-29頁之不動產估價報告書），及抗告人與禹介民等所訂系爭買賣契約約定之買賣價金為2億3千萬元（見原審卷外放第12號卷㈠之一影本第61-67頁，及卷㈠之二影本第8-11頁之買賣合約書），認定系爭不動產之市場交易價額為2億3千萬元，以及依各級法院辦案期限實施要點第2條規定，第一審通常程序之辦案期限1年4月，第二審2年、第三審1年，加計裁判送達、上訴、分案等期間，推估假處分之期間乃本案訴訟自第一審至判決確定所需之期間4年6月，扣除本案訴訟已進行之期間約6月22日（以6.7月估計）後為3年11.3月，據以估算相對人因假處分期間無法取得對價2億3千萬元所受相當法定遲延利息之損害為4532萬9167元。惟查：
⒈系爭估價報告係和昇公司委託元宏不動產估價師聯合事務所於
106年10月2日作成，估驗之標的並非僅有系爭不動產，尚包括其他權利，即向財政部國有財署承租7筆土地總面積15,121.78平方公尺之租賃權，以及溫泉水權狀，且評估之結論乃針對上開標的之營運價格評定為2億3千萬元，其中關於系爭不動產價值之評定，係假設得以正常營運利用為前提，即採現況營運價格，並以現有設施包括客房51間，房型按二人房、三人房、四人房、五人房、六人房、七人房、八人房、九人房及十人房之房價計算每年住宿收入3600萬元、餐飲收入450萬元及其他收入150萬元，按每年穩定成長1%估算，再扣除客房營業成本、餐飲服務成本、其他收入管理成本、設備改裝維修支出、廣告宣傳銷售成本及國有地租金暨其他相關稅務支出而得出者，堪認系爭估價報告書所估驗者乃關於利用系爭不動產及溫泉水權暨承租國有地經營旅館餐飲業之營運價值，而非系爭不動產單純買賣之交易價值。
⒉系爭買賣契約係於106年10月22日簽訂，依其所書立之合約書
名稱為：「平溪河灣渡假村買賣合約書」觀之，買賣之標的乃平溪河灣渡假村，雖該合約書第1條約定土地買賣價款為1億2千萬元，建物買賣價款1億1千萬元，惟參諸第16條特別約定事項第3款約定，出賣人即抗告人應配合禹介民等進行國有基地租約讓渡、稅籍變更、溫泉水權變更、旅館執照變更等，可見買賣雙方並非單純就系爭不動產之交易，而係包括利用系爭不動產經營渡假村旅宿餐飲及溫泉休閒娛樂之營運權利。故系爭買賣合約書關於系爭土地及建物買賣價款之約定，乃包含營運收益之價值，而非單純反應系爭不動產本身之市場交易價值。此由禹介民等向地政機關申請辦理系爭不動產所有權移轉登記所附之土地建築改良物所有權買賣移轉契約書上載土地買賣價款總金額為1454萬8175元，建築改良物買賣價款總金額為216萬4500元（以上為禹介民名下房地）及土地買賣價款99萬3120元，建築改良物買賣價款192萬0500元（以上為和昇公司名下房地）（見原審卷外放第12號卷㈠之一影本第259-277頁所附新北市瑞芳地政事務所函送法院之資料），合計1962萬6295元，以及和昇公司向臺灣臺北地方法院提出之公司重整緊急保全處分聲請狀中自承系爭不動產經華南銀行鑑價僅有2500萬元價值（見原審卷外放第12號卷㈠之一影本第160頁）等情，益證系爭買賣合約書約定之土地及建物價款並非系爭不動產本身之交易價值，而係包含渡假村之營運價值。
㈡查本件抗告人聲請假處分之標的僅為系爭不動產及其上設定之
最高限額抵押權，並未包括該不動產之營運權利，且系爭買賣契約所約定之國有土地租賃權、溫泉水權及旅館執照均尚未完成變更，亦為抗告人陳明在卷（見本院卷第72頁正反面）。原法院未慮及系爭估價報告所評估之標的及系爭買賣契約所約定之交易標的，並非系爭不動產本身之市場交易價值，而係涵蓋整個渡假村的營運價值，遽採系爭估價報告之結論及買賣契約價款之約定，認定系爭不動產之市場交易價值為2億3千萬元，並據以酌定命抗告人供擔保之金額，即有未洽。爰由本院依職權評估系爭不動產本身之市場交易價值，予以衡量相對人因假處分可能遭受之損害。
查系爭不動產關於土地部分，其各筆之公告現值如附表一所示
，關於其市00000000000000000區段地號土地於106年4月及5月公布之市場實際交易價格，即十分段601-630地號之交易單價為每坪2198元，相當每平方公尺665元（該區段公告現值約每平方公尺670元至1600元不等），31-60地號之交易單價為每坪5289元，相當每平方公尺1600元（該區段公告現值約每平方公尺590元至2108元不等）（以上均見本院卷外放參考資料），依上開土地交易實價最高額每平方公尺1600元推估系爭土地，即就關於公告現值低於1600元部分按1600元計算，關於公告現值高於1600元部分按公告現值計算，所得之土地市場交易價格總價為3843萬2228元（詳見附表一）。至系爭不動產關於建物部分，因四筆建物之房屋稅課稅現值總價為315萬7600元（見附表一所載），低於禹介民等前揭辦理所有權移轉登記所附土地建築改良物所有權買賣移轉契約書上載建築改良物買賣價款總金額216萬4500元及192萬0500元，合計408萬5000元，爰以較有利於相對人之408萬5000元估算系爭建物之市場交易價值。經加計結果，系爭不動產之市場交易價值合計約為4251萬7228元。又兩造間本案訴訟期間，參照各級法院辦案期限實施要點第2條規定之各審級審理訴訟辦案期限，即第一審通常程序之辦案期限1年4月，第二審2年、第三審1年，加計裁判送達、上訴、分案等期間，推估為4年6月，另本件假處分之本案訴訟係於107年2月12日繫屬第一審，迄今已在第一審進行約7月餘（見原審卷外放第12號影印卷宗），扣除上開已進行之期間及本件假處分抗告裁定作成後之送達期間等，本件假處分期間約為3年10月，則相對人因假處分無法處分系爭不動產取得對價4251萬7228元可能受到相當法定遲延利息之損害約為814萬9135元（其計算式為：4251萬7228元x0.05x【3+10/12】=814萬9135元），是本件抗告人應提供擔保之金額以814萬9135元為適當。抗告意旨指摘原裁定命其提供4532萬9167元之擔保，尚屬過高，求予廢棄，為有理由，爰將原裁定此部分廢棄，另定擔保之金額如主文第二項所示。至抗告人雖主張供擔保之金額應採原法院107年度訴聲字第6號裁定認定之707萬8723元，或准其提供相對人簽發之支票及本票作為擔保云云，因前開金額推估之基礎（見本院卷外放原法院107年度訴聲字第6號裁定）與本件有所不同，且票據僅係支付工具並不等同現金，故均非可取，一併敘明之。
據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 11 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 王本源法 官 林晏如正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 10 月 11 日
書記官 鄭靜如