臺灣高等法院民事裁定 107年度抗字第1334號抗 告 人 鄭紫蓮相 對 人 第一商業銀行股份有限公司法定代理人 董瑞斌上列抗告人因相對人與債務人余智勇間拍賣抵押物強制執行事件，對於中華民國107年8月31日臺灣基隆地方法院107年度事聲字第31號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言，是於執行法院核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押權，而得除去租賃關係。
二、本件抗告人以相對人執原法院106年度司拍字第76號拍賣抵押物裁定，就債務人余智勇所有之基隆市○○區○○段00地號土地權利範圍10000分之107及同段1537建號即門牌號碼基隆市○○區○○路○○號15樓之1建物權利範圍全部（下合稱系爭房地）聲請原法院以106年度司執字第30606號（下稱系爭執行事件）拍賣抵押物。執行法院依相對人之聲請，於107年6月22日核發執行命令，除去抗告人與余智勇間就系爭房地之租賃權。嗣抗告人於107年7月4日聲明異議，經執行法院於107年8月1日裁定駁回抗告人之聲明異議（下稱原處分），抗告人不服，提出異議，原法院裁定駁回後，對之提起抗告。抗告意旨略以：余智勇於105年2月5日以系爭房地設定最高限額抵押權予相對人，嗣抗告人於106年2月20日與余智勇簽訂租賃契約，並自同年月26日起承租上開系爭房地，每月租金新臺幣（下同）1萬6,000元，租期至111年2月25日止。今系爭房地市價為492萬元，其鑑價顯然高於市價甚鉅，且格局為1房2廳2衛，當然影響應買意願，故第1次拍賣無人應買，並非因抗告人之租賃權所致。而第二次拍賣底價定為1,072萬8,000元，已背離鑑價意義，亦與民法第866第1、2項立法目的相違背。原處分及原裁定均有未洽，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
三、經查：㈠債務人余智勇於105年2月5日以其所有系爭房地設定最高限
額抵押權1,100萬元予相對人，嗣相對人執原法院106年度司拍字第76號拍賣抵押物裁定為執行名義聲請強制執行，主張對余智勇有1,210萬元本金、利息及違約金之債權，請求拍賣由另案假扣押事件（原法院106年度司執全字第36號）於106年3月13日查封登記之系爭房地，經系爭執行事件受理，嗣執行法院以原處分除去系爭租賃關係等情，有民事強制執行聲請狀、原法院106年度司拍字第76號拍賣抵押物裁定及其確定證明書、抵押權設定契約書、他項權利證明書、借據、借據條款變更約定書、保證書、土地及建物登記第一類謄本、原法院107年6月22日基院華106司執實字第30606號執行命令在卷可稽（見系爭執行事件卷第1至27、168頁）。
㈡觀諸抗告人提出之房屋租賃契約書（見系爭執行事件卷第84
至87頁），系爭房地係於106年2月20日成立系爭租賃關係，於105年2月5日設定系爭抵押權之時尚無系爭租賃關係存在。再者，系爭租賃關係之租期至111年2月25日始行屆滿，而系爭房地因有系爭租賃關係存在，經執行法院以拍定後不點交為拍賣條件，於107年5月23日以房地最低拍賣價格各為700萬元、400萬元，合計1,100萬元進行第一次拍賣，惟無人應買而未拍定，再減價以房地最低拍賣價格各為560萬元、320萬元，合計880萬元進行第二次拍賣，有執行法院107年4月23日、5月23日通知附卷可稽（見系爭執行事件卷第107至108頁、第137至138頁），自無拍賣底價之預定，違背民法第866第1、2項立法目的可言。減價後拍賣價格既已不足清償相對人之擔保債權1,100萬元本息及違約金，依前開說明，則應認於設定系爭抵押權後所成立之系爭租賃關係，已影響系爭抵押權。抗告人主張上開所定底價，背離鑑價意義，亦與民法第866與民法第866第1、2項立法目的違背。且第一拍流標之原因並非係因抗告人之租賃權所致等語，應無可採。執行法院依相對人之聲請，除去系爭租賃關係以利拍賣，於法並無不合。從而，原裁定以原處分除去系爭租賃關係並無不合，據而駁回其異議，核無違誤。抗告人仍執前詞指摘原裁定不當而求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 郭顏毓法 官 林哲賢正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 11 月 15 日
書記官 張淑芬