臺灣高等法院民事裁定 107年度抗字第622號抗 告 人 吳睿峰上列抗告人因與相對人張坤河間聲明異議事件，對於中華民國10
7 年4 月3 日臺灣基隆地方法院107 年度事聲字第14號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人抗告意旨略以：相對人張坤河（下逕稱相對人）所有之坐落新北市○○區○○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地），經原法院以105年度司執字第24465號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）進行第一次、第二次拍賣均無人應買，第三人即執行債權人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱臺灣土地銀行）聲請原法院除去系爭土地上之永佃權登記，經原法院於民國（下同）106 年4 月27日核發基院曜105 司執儉字第24465 號執行命令，除去系爭土地之永佃權登記，惟系爭土地嗣後經臺灣土地銀行聲請進行特別變賣後之減價拍賣程序時，該減價拍賣公告上仍有永佃權之記載，而伊仍以新臺幣（下同）345 萬6,000 元拍定系爭土地。
原裁定以系爭土地拍賣公告未記載永佃權除去，影響觀看公告者對土地價值評估、影響投標意願，而撤銷系爭土地之拍定程序。然系爭土地自93年起至106 年6 月經多次拍賣，拍賣公告上均有永佃權之記載，此次減價拍賣公告亦有相同記載，仍為拍定，又此次減價拍賣底價與93年6 月9 日三拍底價相近，但該次（三拍）拍賣時仍無人應買，益徵有意購買者非以拍賣公告上是否有永佃權之記載，而決定參與投標。此外，縱系爭土地有永佃權人得主張優先承買權，永佃權人亦在拍定後方決定是否行使優先承買權，則永佃權人不行使優先承買權時，伊亦得承購系爭土地，是永佃權之記載並不影響投標者之意願。況投標金額具秘密性，須經事前評估，並非應買者多，出價即會提高。故原裁定以永佃權存否為重大交易事項影響拍賣價格，欲以撤銷拍賣程序以維護相對人之利益，即無法律上理由及事實之需要。爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明下列事項：不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形……或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。……」、「拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明」強制執行法第81條第1 項、第2 項第1 款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6 款分別定有明文。所謂「其應記明之事項」，除上開辦理強制執行事件應行注意事項規定之應記載事項外，包括依社會通念，其他於交易上認為重要，足以影響應買人意願之而言。即為使應買人事先知悉參與應買，以提高拍賣實效，並確保應買者之權益及機會均等，舉凡就足以影響應買人應買意願或其應買價格高低之事項均應為上開條文所示拍賣公告應記明之事項。又上開規定，核其立法目的既係為使一般投標人預先明瞭執行標的物不動產之內容，從容決定投標之條件，庶投標結果臻於公平，則倘該拍賣公告就其應記明之事項漏未記載；或對拍賣之不動產贅載已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形時，顯係對於執行標的之性質認定錯誤，而與債務人、拍定人或承受人之權益息息相關，足以影響一般人參加應買之意願及不動產拍賣價格以及債務人之責任，自當屬重要之買賣條件發生錯誤，原所進行之拍賣程序即不得謂為無重大瑕疵。準此，拍賣之不動產上是否有永佃權登記之負擔，自為拍賣公告上應記明之事項，若不動產之拍賣公告上有關於是否有永佃權之登記事項記載不明確，甚或記載錯誤之情形，即不得謂非關於拍賣程序之嚴重瑕疵，應許為利害關係人之拍定人或債務人、債權人（承受人）對之聲明異議，以維權益。
三、經查：㈠臺灣土地銀行前執原法院及臺灣宜蘭地方法院核發之債權憑
證，對相對人所有之系爭土地及其他4 筆土地（下合稱上開土地）聲請強制執行，經原法院以系爭強制執行事件進行第一次、第二次拍賣均無人應買，臺灣土地銀行遂以抵押權人身分於106 年4 月26日具狀聲請執行法院除去上開土地上之永佃權登記（見原法院105 年度司執字第24465 號卷第224頁），經原法院於同年月27日核發基院曜105 司執儉字第00
000 號執行命令，除去上開土地之永佃權登記（見同上卷第
222 頁），嗣上開土地經臺灣土地銀行聲請進行特別變賣後之減價拍賣程序，而系爭強制執行事件於106 年6 月21日拍賣程序之公告（下稱系爭拍賣公告），其中公告事項第十點「他項權利設定情形」仍載有：「3.郭清泉、吳昇哲及林正雄於各筆土地上設定永佃權（下稱系爭永佃權）」（見同上卷第282 至287 頁) ，並由抗告人以345 萬6,000 元拍定系爭土地（見同上卷第310 頁），且已繳納價金完畢，惟尚未經原法院民事執行處予以核發權利移轉證書等情，業經本院依職權調閱系爭強制執行事件卷宗審閱無誤，堪信為真。
㈡原法院民事執行處既於106年4月27日核發執行命令除去上開
土地上之系爭永佃權，惟系爭拍賣公告卻仍載有：「3.郭清泉、吳昇哲及林正雄於各筆土地上設定永佃權」等語，又觀以系爭拍賣公告第十三點記載「本件拍賣土地之永佃權人，如符合土地法第107 條第1 項或民法第460 條之1 第1 項等規定，就該土地有優先承買權」之記載（見同上卷第284 至
285 頁），顯見依系爭拍賣公告記載，上開土地係仍有系爭永佃權存在，並無記載系爭永佃權業經原法院除去之事實。然而在拍賣情形下，應買人在買賣前並無完整且適當之機會可適度查證買受標的物之資訊，只得完全信賴執行法院之拍賣公告，上開系爭拍賣公告內容確實已足使一般觀看該公告者信賴系爭土地上存在系爭永佃權，影響觀看系爭拍賣公告者對於系爭土地價值之評估，及影響參與投標之意願。再佐以原法院前揭106 年4 月27日執行命令說明欄第一點之記載，係以系爭永佃權之設定已影響其抵押權，應除去系爭永佃權後拍賣等語，是其除去系爭永佃權之目的，即在除去系爭永佃權對於上開土地交換價值之影響。揆諸前揭說明，所謂拍賣公告「其應記明之事項」，係指除上開強制執行法、辦理強制執行事件應行注意事項規定之應記載事項外，包括依社會通念，其他於交易上認為重要，足以影響應買人意願之而言。則原法院民事執行處既已認系爭永佃權之設定業足影響其抵押權之交換價值而予以除去，則系爭永佃權有無之記載，自屬交易上認為重要之情事，惟系爭拍賣公告非但未將系爭永佃權業經原法院除去之事實予以記載，甚且仍記載系爭土地上存有系爭永佃權之負擔，其公告內容之記載顯有重大瑕疵，堪以認定。
㈢再者，系爭土地拍定後，林正雄、郭清泉、吳昇哲（下稱林
正雄等三人）旋以系爭永佃權人身分主張以相同條件優先承買，此有民事陳報狀在卷可稽（見同上卷第328 頁），林正雄等三人主張優先承買，經原法院民事執行處司法事務官於
106 年7 月6 日裁定准許，抗告人就該裁定聲明異議，經原法院於106 年8 月31日以106 年度事聲字第55號將前開裁定廢棄，林正雄等三人及相對人提起抗告，本院於106 年11月
1 日以106 年度抗字第1462號裁定駁回抗告。益徵系爭拍賣公告關於系爭永佃權之記載，屬於交易上之重要事項，其正確與否足以影響對系爭土地有購買意願之人應買意願及應買價格，是系爭拍賣公告之記載及106 年6 月21日拍賣程序即有重大瑕疵，甚為顯然。至抗告人雖稱原裁定違反85年2 月司法院第27期司法業務研究會法律問題結論云云，惟姑不論上開法律問題之結論並無拘束本院之效力，況且由該法律問題所示情形以觀，係已核發權利移轉證書予拍定人，該拍賣程序業已終結，自無撤銷餘地，與本件尚未核發權利移轉證書予拍定人之情形尚屬有別，抗告人據以指摘原裁定為不當，仍屬無據，難以採取。
四、綜上所述，系爭強制執行事件所為系爭拍賣公告之記載及10
6 年6 月21日進行之拍賣程序既有重大瑕疵，業如前述，則相對人聲明異議，請求撤銷系爭土地106 年6 月21日拍定之強制執行程序，揆諸前揭說明，即屬有據，應予准許。原法院司法事務官駁回相對人之異議，於法顯有違誤，原裁定廢棄原處分，即無不合，抗告意旨猶執陳詞指摘原裁定不當，聲明廢棄云云，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 26 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 朱美璘法 官 黃若美正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
書記官 江怡萱