臺灣高等法院民事裁定 107年度抗字第955號抗 告 人 中華資融股份有限公司法定代理人 劉禹策代 理 人 陳長律師
劉欣宜律師上列抗告人因與相對人王世均、王親廣、久大國際文具股份有限公司間清償債務聲明異議事件，抗告人對於中華民國107年5月25日臺灣臺北地方法院107年度執事聲字第99號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
一、抗告駁回。
二、抗告費用由抗告人負擔。理 由
一、本件抗告人前持原法院民國104年10月29日北院木103司執樂字第135877號函債權憑證為執行名義（下稱系爭執行名義），向原法院聲請強制執行債務人久大國際文具股份有限公司（下稱久大公司）所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地權利範圍10000分之1812 ，及其上同小段5021建號建物權利範圍全部（門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000號6樓，含共同使用部分5029、5031建號持分，編號8、9停車位，下合稱系爭房地），經原法院以106年度司執字第56003號執行事件（下稱系爭執行事件）受理。嗣原法院司法事務官於107年4月3 日基於租賃關係影響抗告人就系爭房地之抵押權（下稱系爭抵押權）為由以執行命令（下稱系爭執行命令）除去相對人王世均、王親廣（下分稱其姓名，合稱王世均等2人）就系爭房地與久大公司之租賃權，王世均等2人聲明異議，原法院司法事務官以裁定駁回相對人之異議（下稱原處分）。王世均等2人不服提出異議，原法院107年度執事聲字第99號裁定（下稱原裁定），以形式外觀認王世均等2 人在系爭抵押權設定前就系爭房地已有租賃關係存在為由廢棄原處分，發回原司法事務官另為妥適之處分（下稱原裁定）。抗告人不服，對之提起抗告。抗告意旨略以：王世均自106年8月起屢受原法院司法事務官通知均未能提出租賃契約，迄對系爭執行命令提出異議時始提出租約，卻仍未提出租金支付證明，久大公司並於102年7月29日出具房屋使用同意書與伊，表示自102年8月1日至103年7 月31日提供系爭房地與王世均作為員工宿舍使用等語，可見王世均等2 人提出之租賃契約書係事後偽簽以阻撓點交，原裁定未盡調查能事即廢棄原處分，自有違誤，爰聲明廢棄原裁定（見原法院司執卷一第1-3、14-16、186-188、191-192、255-264、卷二第4-6頁、執事聲卷第13-19、65-69頁、本院卷第13-19頁）。
二、按房地所有人設定抵押權後，於同一房地上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項、第2 項定有明文。故不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押權之價金有所影響，執行法院始得據以除去租賃權後執行拍賣，如租賃契約成立於抵押權設定前者，自無得除去至明。經查：
（一）久大公司於102 年7 月3 日以買賣（原因發生日102 年6月25日）為原因登記為系爭房地所有權人，同日即以該房地設定最高限額新台幣（下同）2 億1,600 萬元之系爭抵押權與抗告人，久大公司雖於102 年7 月3 日始登記為系爭房地所有權人，然該登記之原因發生日為102 年6 月25日（見原法院司執卷一第25、28頁），可見102 年6 月間久大公司已買受系爭房地，此有系爭房地登記謄本、他項權利證明書、抵押權設定契約書可參（見原法院司執卷一第4-13、25-26 、28-29 頁）。又王世均就系爭房地早於
100 年3 月25日即與吳健強簽訂租賃契約，期間自100 年
3 月25日至103 年3 月24日，嗣王世均等2 人又於102 年
6 月間於久大公司買受系爭房地後，就系爭房地與久大公司簽立租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自102 年7月1 日至112 年6 月30日，業經提出各該租賃契約書可證（原法院司執卷一第258-264 頁）；再參酌王世均於系爭抵押權設定前之98年4 、5 月間即將戶籍遷入並居住系爭房地迄今，業經提出王世均及其子女、前配偶戶籍謄本及卷附個人戶籍資料為證（見原法院執事聲卷第39、41、63頁）；再參以抗告人提出之系爭執行名義所載之王世均送達地址即為系爭房地（見原法院司執卷一第14頁），及系爭執行程序中原法院書記官督同執達員於106 年7 月31日執行履勘時，系爭房地所在禾康大樓管理員代為電話聯絡現居住者即為王世均，其表示系爭房地為王世均自住沒有出租（見原法院司執卷一第57頁）等語，則綜合上開各項公示外觀所示，堪認王世均主張其於系爭抵押權設定前迄系爭執行事件進行中均承租繼續占有系爭房屋，係屬可採，是依形式審查各該事證，堪認王世均等2 人主張吳健強於102 年6 月間將系爭房地轉讓久大公司後，其等因有居住系爭房地之需求，遂共同向久大公司承租系爭房地訂定租賃契約，期間自102 年7 月1 日至112 年6 月30日，尚非子虛。
（二）抗告人固辯稱久大公司分別於系爭抵押權設定前後之102年6 月28日及同年7 月29日出具切結書及同意書，陳稱系爭房地無租賃關係存在，或無償提供王世均使用，故否認王世均等2 人於系爭抵押權設定前就系爭房地有租賃關係存在云云，惟抗告人提出之上開切結書及同意書，並無王世均等2 人署名，僅係久大公司單方向抗告人之表示，尚難遽以否認其與王世均等2 人曾簽訂前揭租賃契約，且依該切結書稱「…立切結書人茲向貴公司聲明該項房地（即系爭房地）於提供設定抵押權與貴公司之時，確無任何租賃關係存在，恐口無憑，特立本切結書為證」（見原法院司執卷一第109 頁），及同意書稱：「同意無償自102 年
8 月1 日至103 年7 月31日止，將座落台北市○○區○○路○段000 號6 樓及停車位兩個（即系爭房地）提供給王世均作為員工宿舍使用」（見本院卷第25頁），均是久大公司為求向抗告人抵押貸款所出具之文書，是否全然可採尚非無疑，自無從據以否認王世均等2 人於系爭抵押權設定前持續經系爭房地所有權人同意占用系爭房地事實之認定；抗告人另以原法院司法事務官屢次通知王世均提出租賃契約卻迄系爭執行命令核發後始經提出，及王親廣以其為王世均代理人身分於系爭執行事件程序中到場稱其不清楚王世均承租期間、無法提出租約等語（見原審司執卷一第82、85、94、96、119 、120 、121 、128 、130 、
191 、256 、258-264 、122 頁），暨系爭租賃契約書蓋印之久大公司印文與向其借貸之借款契約書蓋印者不同，復未提出租金支付證明，可見系爭租賃契約書係屬事後偽簽等情，核均屬王世均等2 人占用系爭房地權源之實體法律關係爭執，應另循民事訴訟途徑處理，尚非強制執行程序所得審究。至抗告人所述王世均乃久大公司之受僱人，依辦理強制執行事件應行注意事項第57條第7 款規定，亦應解除其占用1 節，亦非本事件審酌範圍，附此敘明。從而，本件依形式審查，王世均等2 人主張之租賃權於系爭抵押權設定前即已存在，自不得除去系爭租賃契約關係後拍賣系爭房地，原裁定以原處分除去系爭租賃契約關係尚有未合，據而廢棄原處分，核無違誤。抗告人仍執前詞指摘原裁定不當而求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
民事第六庭
審判長法 官 陶亞琴
法 官 廖慧如法 官 黃書苑正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
書記官 陳盈璇