臺灣高等法院民事裁定 107年度抗字第983號抗 告 人 林育正上列抗告人因相對人新北市樹林區農會、債務人謝銘樺間拍賣抵押物強制執行聲明異議事件，對於中華民國107年6月12日臺灣臺北地方法院107年度執事聲字第116號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、查債務人謝銘樺於民國102年2月27日以其所有如原裁定附表所示之不動產（下稱系爭標的），設定本金最高限額新臺幣（下同）3120萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予相對人新北市樹林區農會（下稱樹林區農會）。嗣樹林區農會向原法院民事執行處（下稱執行法院）聲請拍賣系爭標的 （即106年度司執字第103742號），經執行法院以底價新臺幣（下同）3000萬元，定於107年4月18日進行第一次拍賣，無人應買，乃依樹林區農會之聲請， 於107年4月20日以北院忠106司執字第103742號執行命令，除去抗告人對於系爭標的之占有使用關係及第三人徐微雯、賴亦香分別與抗告人之租賃關係（下稱系爭執行命令，執行卷二第9頁）。 抗告人為此聲明異議 ，經原法院司法事務官於107年5月22日以106年度司執字第103742號裁定予以駁回，抗告人再為異議，原裁定予以駁回，抗告人不服，抗告前來。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1項 、第2項定有明文。故不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照）。此乃因抵押權為物權，經登記而生公示之效力，在登記後就抵押物取得地上權或其他使用收益之權利者，自不得使登記在先之抵押權受其影響 （大法官釋字第304號解釋文參照）。又所謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。準此，在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。
三、經查，謝銘樺係於102年2月27日將系爭標的設定3120萬元之最高限額抵押權予相對人樹林區農會，樹林區農會依法聲請執行系爭標的等情，有系爭標的登記謄本及他項權利證明書在卷可稽（執行卷一第7至8頁、第46至49頁）。次查，謝銘樺於原法院104年度司執字第29389號強制執行事件中，具狀陳報其同意自104年1月1 日起將系爭標的由抗告人無償使用等語（執行卷一第165頁），抗告人亦具狀陳報自104年1月1日起以股東身分接管系爭標的之使用收益，其後自行出租管理，其中A房出租予徐微雯，B房出租予賴亦香等情（執行卷一第167頁）。足見抗告人對系爭標的占有使用收益關係 ，以及其與徐微雯、賴亦香之租賃關係，皆係在系爭抵押權設定之後，如對抵押權人實行抵押權受有影響者，法院自得除去該占有使用關係後拍賣之。而執行法院執行拍賣系爭標的，於第一次拍賣底價為3000萬元，並註記系爭標的有出租第三人，拍定後不點交等語（執行卷一第177頁）， 該次拍賣無人應買，再減價二成以底價2400萬元進行第二次拍賣，顯不足清償擔保債權，樹林區農會遂於第二次拍賣前以前揭占有使用關係及租賃權已影響抵押權為由聲請除去租賃權而後拍賣，足見該占有使用關係及租賃權存在，將使應買人於拍定後無法及時占有使用，確對應買意願有所影響，依前開說明，該占有使用關係及租賃權對樹林區農會不生效力，執行法院得於拍賣程序終結前，處分除去該占有使用關係，依無占有使用狀態逕行強制執行，於法並無不合。抗告人主張：伊早於執行法院106年10月2日查封系爭標的前，已占有使用系爭標的，且出租予徐微雯、賴亦香，應不得除去租賃云云，揆之前揭說明，自不能認有理由。至於抗告人主張：樹林區農會於核貸之初即已知悉系爭標的係套雅房分租，並已查看現場及審核租約，債務人有清償能力，方允借貸，且樹林區農會核貸之初即已知悉系爭標的為曾發生重大社會新聞之凶宅，自應承受風險，本件係因凶宅行情約市價4-5成 ，法拍投資客自待一再流標後再低價標購，伊使用收益非但無造成損害，反而使系爭標的價值提升，故無除租點交之必要云云，並不足以作為執行法院是否除去該占有使用關係之法定障礙事由，亦不能執以認為並無除去前揭占有使用權利之必要，自難據此指摘執行法院依法除去前揭占有使用關係有何違誤。是執行法院於第一次拍賣無人應買後，依樹林區農會之聲請除去該占有使用關係，自無不當。原法院執行處司法事務官、原裁定駁回抗告人之異議，核無違誤。抗告意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 107 年 7 月 31 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 邱景芬法 官 沈佳宜正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 107 年 8 月 1 日
書記官 蕭麗珍