臺灣高等法院民事判決 107年度重上更一字第43號上 訴 人 陳文輝
劉 異（即桂來興之承受訴訟人）上 一 人訴訟代理人 桂彬上二人共同訴訟代理人 林永頌律師
陳怡君律師鄧敏雄律師上 訴 人 洪于千
林麗花上四人共同訴訟代理人 李殷財律師上 訴 人 吳文哲訴訟代理人 鄧敏雄律師被 上訴人 林陳海訴訟代理人 王東山律師複 代理人 許富雄律師訴訟代理人 蔡玫眞律師複 代理人 林彣鴻律師訴訟代理人 李善植律師上列當事人間請求拆屋還地事件， 上訴人對於中華民國103年10月24日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1139號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回， 本院於107年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人拆除建物、返還土地部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段○000地號土地（重測前臺北市○○區○○段○○○○○號土地， 嗣分割出第374-1、374-2、374-3、374-4地號，下稱系爭土地）之共有人，應有部分20分之19。系爭土地之原所有權人為訴外人林建成（民國70年7月15日死亡），林建成於66年5月13日與訴外人柏美建設股份有限公司（下稱柏美公司）簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），出具土地使用權同意書（下稱系爭同意書），柏美公司則以林建成等人為起造人，於68年間興建完成中泰花園房屋，因主管機關否准使用執照之申請，房屋無法為保存登記，致不能將林建成依系爭合建契約所約定應分得之房屋交付移轉予林建成，系爭合建契約約定相互移轉房地之目的已無法達成。嗣伊輾轉取得系爭土地所有權， 柏美公司於98年6月26日與伊之登記名義人曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、周桂如、 歐陽國華（下稱曾淑瓊等5人）簽訂和解書（下稱系爭和解書）， 約定曾淑瓊等5人經柏美公同意繼受林建成與柏美公司就系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司確認解除系爭合建契約，是上訴人各自占有如附表一所示之房屋（下稱系爭房屋），縱係其或其前手向柏美公司購買，仍屬無權占有系爭土地，依民法第767條第1項、第821條但書、第179條之規定，求為命上訴人各將系爭房屋拆除，將土地騰空返還予被上訴人及其他共有人；及各給付被上訴人如附表二所載金額（原審及本院前審就共同被告周秀章、陳仲明、李士蘭判決部分，及駁回被上訴人超過附表二金額請求部分，未據聲明不服，業已確定，被上訴人另於本院撤回對共同被告張耀麟之訴，均不在本件審理範圍）。
二、上訴人則以：伊依系爭合建契約、系爭同意書、及依占有連鎖、債權物權化之法理，有權占有系爭土地。伊購買系爭房屋後自69年起即居住迄今，被上訴人應明知或可得而知上開情事，其以顯低於市價之對價購買系爭土地，自屬惡意取得系爭土地，其行使權利顯已違反誠實信用原則，並有權利濫用情事，況本件得適用或類推適用民法第425條之1第1項、第426條之1、第876條之規定云云，資為抗辯。
三、原審除確定部分外，為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服提起上訴，聲明：
㈠原判決除確定部分外，關於不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，依民法第767條第1項、第821條但書、第179條規定，請求上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利；上訴人則否認無權占用，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後， 兩造同意就本院107年5月8日準備程序中， 兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷㈠第293頁）。 茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠被上訴人訴請上訴人拆屋還地，是否當事人適格？⒈按依民法第821條之規定，各共有人對於第三人， 得就共有
物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言， 故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第821條但書之規定， 應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年上字第2361號判例意旨參照）。又所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨足參）。
⒉本件被上訴人係主張其為系爭土地之分別共有人（應有部分
20分之19），上訴人係如附表一所示各該建物之事實上處分權人，而無權占有系爭土地， 被上訴人自得依民法第767條第1項規定請求上訴人將系爭房屋拆除， 返還系爭土地予全體共有人， 並依民法第179條規定請求上訴人返還相當於租金之不當得利，揆前說明，尚無須系爭土地共有人全體共同提起訴訟。是以，本件兩造均無當事人不適格之情形，上訴人辯稱本件為固有必要共同訴訟，應由系爭土地全體共有人起訴，並應將系爭房屋所在社區全體住戶列為被告，即有未合。
㈡上訴人是否有權占用系爭土地，可否對抗被上訴人？⒈上訴人主張依系爭合建契約，並依占有連鎖、債權物權化之
法理得對抗被上訴人，有無理由？①按最高法院91年度台再字第30號判決謂：「合建契約僅有
債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利。系爭房屋係由地主莊０有與葉０傑合建後再輾轉由林０漢、姜０方讓與再審原告，系爭土地則由再審被告向莊０有之繼承人買受而來，上開合建契約，僅存在於契約之當事人，再審原告執該合建契約之約定，對抗系爭土地承買人之再審被告，主張其有使用土地之權利，自非有據」。再基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時， 除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外， 第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利， 此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）。又物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提 （最高法院104年度台上字第40號判決意旨可參）。另以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。債權物權化係契約自由原則之例外，應從嚴解釋，在法律明文規定之情形（如租賃契約及共有物分管契約），固得主張債權物權化。但在其他法無明文規定之契約，則不得任意擴張債權物權化之範圍。
②查，上訴人非系爭合建契約當事人，自無依該契約為權利主張，分述如下：
⑴系爭合建契約之債權效力：系爭土地原所有權人為林建
成，於70年7月15日死亡後， 由被上訴人輾轉取得系爭土地所有權，於98年11月26日以買賣為原因登記為被上訴人所有，被上訴人復於99年9月7日將系爭土地應有部分20分之1以買賣為原因登記為訴外人周哲宇所有。 被上訴人現應有部分為20分之19等情，有異動索引、土地登記謄本附卷可稽（原審調解卷第39至40頁、卷一第159至168頁、卷三第122頁），堪以採信。 林建成前於66年5月13日與柏美公司簽訂系爭合建契約， 並出具系爭同意書（原審卷二第16至21頁、卷三第105至110頁、卷一第311至314頁），而柏美公司於66年以預售房屋方式，將中泰花園房屋以翁猜名義與上訴人或其前手簽訂制式之不動產預定買賣契約書（下稱預定買賣契約書，原審卷七第93至132頁、 本院卷㈠第129至153、155至166頁）。中泰花園房屋於68年間興建完成，柏美公司曾訴請林建成等人協同申請使用執照，經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）68年度訴字第12056號、 本院76年度重上更㈥字第122號、 最高法院77年度台上字第1819號判決柏美公司勝訴確定（原審卷二第68至77頁），惟柏美公司據以請領使用執照，遭臺北市政府建築管理處駁回（本院卷㈠第597頁）， 致中泰花園房屋無法辦理保存登記，為此柏美公司迄仍未辦妥上訴人為系爭房屋所有權人之登記。69年間柏美公司已將系爭房屋轉讓點交予上訴人或其前手，上訴人就系爭房屋有事實上處分權等情，為兩造所不爭執（前審卷㈡第59頁背面至60頁），均堪認定。而系爭房屋坐落系爭土地上，上訴人或其前手向柏美公司買受系爭房屋，惟土地則屬被上訴人所有，基於債權之相對性，與物權對世性而言，上訴人或其前手與柏美公司或原地主林建成間之糾紛，無論系爭合建契約或系爭同意書，均屬債權關係（如後述），尚不足以對抗所有權人即被上訴人及其他共有人，在上訴人未舉出對系爭土地全體共有人有占有合法權源前，自屬無權占有。上訴人另稱訴外人林添福、林添順、康武朝、周正輝、林秀雄等人（下稱林添福等人）為中泰花園房屋實際興建者，並有原始起造之事實，取得建物之所有權， 且系爭合建契約之押金1,500萬元係由林添福等人給付予地主；且系爭同意書、預定買賣契約書、工程進行期間合約書等，均係以林添福之配偶翁猜等人名義簽訂，柏美公司無出資興建之事實，自非所有權人云云，亦屬債權之抗辯，尚不足資對抗被上訴人，理由同上。
⑵系爭和解書部分：系爭房屋係柏美公司以翁猜名義與上
訴人或其前手簽訂預定買賣契約書，上訴人就系爭房屋享有事實上處分權，如上所述。而系爭合建契約之當事人則為地主林建成與柏美公司，有系爭合建契約在卷足憑（原審卷二第16至21頁、卷四第105至110頁）。是上訴人既非系爭合建契約當事人，其執系爭合建契約之約定，以原地主有提供系爭土地供柏美公司興建房屋之義務，主張其亦有使用系爭土地之權利，同前說明，基於債之相對性，自非有據。 又曾淑瓊等5人分別為被上訴人及周哲宇之登記名義人， 於98年6月26日與柏美公司簽訂系爭和解書（原審卷一第328至330頁），亦為兩造不爭執事項（前審卷㈡第59頁背面至60頁），足以採信。該和解書第1條約定： 「甲方（即柏美公司）同意乙方（即曾淑瓊等5人） 為甲方與林建成就上揭土地合建契約法律關係之繼受人。依合建契約第16條之約定，甲方未能於六百個工作天內興建房屋完成並申領使用執照，雙方確認合建契約視為解除」（原審卷一第328至330頁）。惟林建成於70年間去世，由繼承人6人繼承， 嗣輾轉多次讓售予曾淑瓊等5人及周哲宇， 其中繼承人林東賢部分係依土地法第34條之一規定被一併出售（原審卷四第152至158頁、本院卷㈢第345頁）， 則林建成出具之系爭同意書，由繼承人繼受後，因買賣（林建成繼承人之一吳林梅桂與訴外人李建富部分）、土地法規定被強制處分（同一條件應買與系爭合建契約之讓與無涉）、及受讓人各有不同，並多層次轉讓，其中關於李建富應有部分1/6再出售予周桂如部分， 並無提及系爭合建契約之轉讓（原審卷四第150頁）， 已不足認在林建成之繼承人與買賣當事人間有將系爭同意書由曾淑瓊等5人當然繼受，況曾淑瓊等5人亦非取得系爭土地全部之所有權，其與柏美公司所簽系爭和解書所稱由曾淑瓊等5人為系爭合建契約之繼受人云云，自不及曾淑瓊等5人以外之人， 曾淑瓊等5人以林建成全體繼受人自居而與柏美公司所為系爭合建契約之主張，即有不合。至上訴人所辯系爭和解書為通謀虛偽意思表示云云，為無可取，如後述。 另系爭和解書第2條固約定：「乙方（即曾淑瓊等5人同意不對甲方（即柏美公司） 訴請拆屋還地。」（原審卷一第328至330頁），然系爭和解書亦僅有債之效力，僅於當事人間發生法律上之效力，被上訴人雖不得請求柏美公司拆屋還地，但非不得對柏美公司以外之無權占有人請求，且此項約定僅為被上訴人行使物上請求權之限制，其效力僅及於柏美公司而已，上訴人無從執此對抗被上訴人。是上訴人此部分所辯，尚無可採。其聲請向臺北市建築管理工程處函查倘若系爭房屋無法取得使用執照之上開原因去除後可否申請使用執照， 有無發給部分使用執照等項（本院卷㈠第609頁），亦無調查之必要。 既不足認曾淑瓊等5人為系爭合建契約之繼受人，自非得以認定被上訴人即為系爭合建契約之繼受人。被上訴人既非系爭合建契約之繼受人，上訴人即不得以其或其前手與柏美公司間之買賣關係主張占有連鎖，於此情形，復無債權物權化之明文，則上訴人謂被上訴人應承繼系爭同意書效力，主張依系爭合建契約，並依占有連鎖、債權物權化之法理得對抗被上訴人，係屬有權占有，即無可採。
⑶解除條件之主張與權利失效抗辯部分：上訴人主張桂來
興、陳文輝、洪于千、李文樹均屬起造人，系爭合建契約是66年簽訂，距今已30餘年，縱柏美公司有違約情事，然系爭房屋均已出售於眾多住戶並交付使用，依權利失效原則，已不得再主張解約。且系爭和解書係屬通謀虛偽意思表示而無效云云。惟查：
按在私法領域，權利人固得自由決定如何行使其權利
，惟倘權利人就其已可行使之權利，在相當期間內不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人正當信任，以為權利人不欲行使其權利，惟權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷於窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則，即應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則， 不能發生應有之效果（最高法院105年度台上字第209號判決意旨參照）。 然倘無上情，自難認有權利失效可言。
本件縱使桂來興、陳文輝、洪于千、李文樹均屬起造
人，系爭房屋亦非當然即屬有權占有系爭土地，仍應視其有無合法占有權源。而系爭房屋迄今無法取得使用執照之原因包括地主與建商合建糾紛、承造人及監造人未會章申請使用執照、申請部分使用執照、部分起造人死亡、債權人行使代位權、建築物先行使用、違規使用及違章建築等情事，有臺北市建築管理工程處104年11月16日函文附卷可稽（前審卷㈡第180頁、本院卷㈡第597頁）。 堪認系爭房屋未能取得使用執照之原因多端，難認係地主及柏美公司以不正當之方法促使系爭合建契約之解除條件成就，或謂依系爭合建契約第7條、 第16條解除條件無庸促成即當然成就云云，被上訴人所為條件成就之主張（本院卷㈠第610頁），不足為採。 其次，地主、柏美公司及中泰花園房屋住戶間各類訴訟不斷，纏訟多年，有多件裁判在卷足憑（原審卷一第202至217頁、卷二第68至98、101至108頁、卷三第66至73、163至167頁、卷四第67至89、235至242、卷七第7至86頁）， 上訴人亦未舉證證明地主林建成或其繼承人、 曾淑瓊等5人抑或被上訴人及全體共有人，有何就其已可行使之權利，在相當期間內不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起上訴人正當信任，以為權利人不欲行使其權利之情事，尚難遽認本件有權利失效原則之適用。再者， 上訴人未舉證證明曾淑瓊等5人與柏美公司就系爭和解書有何通謀虛偽意思表示情事， 徒以曾淑瓊等5人與柏美公司就系爭房屋並無糾紛、地號記載不同、曾淑瓊等5人未支付和解款項、無見證人、 未為催告解除契約等情形，主觀臆測系爭和解書係屬通謀虛偽意思表示，即無足取。 何況曾淑瓊等5人亦非繼受人，不足更異系爭合建契約，以及債之相對性，僅拘束渠等與柏美公司，不及他人，參前所述。
⒉上訴人主張依系爭同意書，並依占有連鎖、債權物權化之法
理得對抗被上訴人，有無理由？①按合建契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於當事
人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係。於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求（最高法院105年度台上字第389號判決意旨參照）。又地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得無償使用土地，則應以合建契約之約定為斷（最高法院93年度台上字第577號判決意旨可參）。
②查，系爭同意書係林建成所出具，有臺北市建築管理工程
處100年3月30日北市都建照字第10066401600號函檢送之土地使用權同意書附卷可稽 （原審卷一第311至312、314頁）。是被上訴人既非出具系爭同意書之當事人，上訴人執系爭同意書，以原地主同意提供系爭土地供柏美公司興建房屋，主張其亦有使用系爭土地之權利，已有誤會。其次，參酌建築法第30條起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書之規定， 及系爭合建契約第4條約定：「甲方（即林建成）本件提供合建房屋之土地自本件土地合建房屋契約訂立時，應具備土地使用權證明書製給予乙方（即柏美公司），以便甲乙雙方申請建築執照之手續」（原審卷二第16頁反面至17頁、卷四第105頁）。 顯見林建成係基於與柏美公司間之合建契約，為供柏美公司申請建築執照而出具土地使用同意書即系爭同意書。而柏美公司得在系爭土地上建造房屋，乃基於系爭合建契約，上訴人既非系爭合建契約之當事人，自無主張有權占有之餘地，更不生債權物權化之問題，均同前述。從而，上訴人主張依系爭同意書，並依占有連鎖、債權物權化之法理得對抗被上訴人，係屬有權占有，並無足取。
⒊上訴人主張得以所其所簽訂之預定買賣契約書，並依占有連
鎖、債權物權化之法理對抗被上訴人，有無理由？①按基於債之關係而取得占有之權利，其性質屬僅具相對性
之占有，除法律別有規定外，不得對抗債之關係以外之第三人 （最高法院104年度台上字第1477號判決意旨參照）。
②預定買賣契約書第1條載明買賣標的為 「本房屋坐落臺北
市○○段119、119-1、120、132、132-1、132-7、132-10地號內，（如配置圖所示）五層住宅公寓五樓H戶約10.90坪（含陽台及公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積，不論房屋或基地均以地政機關丈量結果為依據，總價款概不多退少補」。第2條第1項約定房屋價款為17萬元， 第2項土地保證金則約定：「本買賣房屋之土地，現尚未辦妥分割登記，但甲方（即上訴人）保證，將來向地主承買本房屋，依建築法規及一般習慣，按所附圖說，經地政機關分割，確定登記其持有面積之土地，提供新台幣壹拾壹萬元正，為承買土地之保證金及本基地上有關佃農退耕金，地上物清除、土地改良、公共設施等費用，並約定於土地可以辦理移轉登記時，另訂土地買賣契約，由保證金抵充土地款，雙方並同意以政府當年期之公告土地現值為土地所有權移轉登記申報之現值，且同意本保證金額相等於訂約當時之公告現值，總價款為本房屋土地應有持分之買賣價款」等語，是中泰花園房屋之買受人即上訴人或其前手僅向柏美公司購買房屋，土地部分則係由買受人提供一定金額之保證金，嗣柏美公司得移轉土地所有權時，另行就土地部分簽訂買賣契約，並將保證金充作價金之一部，上訴人或其前手並未與地主林建成就系爭土地簽訂買賣契約，足徵買受人於簽訂預定買賣契約書時，即已知悉所購買之標的僅有房屋，不包括系爭土地，且柏美公司於斯時尚無法移轉土地所有權。據此，上訴人僅得依預定買賣契約書之法律關係請求柏美公司移轉系爭房屋所有權，尚無請求柏美公司移轉系爭土地應有部分之權利，亦無從代位柏美公司請求原地主或其受讓人移轉系爭土地應有部分。是上訴人主張得以其所簽訂之預定買賣契約書，並依占有連鎖、債權物權化之法理對抗被上訴人，係屬有權占有，尚有未合。
③上訴人雖辯稱其所簽訂之預定買賣契約書除房屋外，尚包
含系爭土地，除有事實上處分權外，並有「事實上所有權」，係屬有權占有云云。惟上訴人或其前手僅向柏美公司購買房屋，土地部分則係由買受人提供一定金額之保證金，嗣柏美公司得移轉土地所有權時，另行就土地部分簽訂買賣契約，上訴人或其前手並未與地主林建成就系爭土地簽訂買賣契約，堪認上訴人所簽預定買賣契約書之標的僅有房屋，不包括系爭土地，已如前述，且其稱「事實上所有權」之法律依據為信託法第1條、 強制執行法第98條、民法第759條，究與本件有何關聯， 何以得對抗被上訴人，均不明確，是上訴人此部分所辯，即屬無據。
⒋上訴人主張得適用或類推適用民法第425條之1第1項、第426
條之1規定對抗被上訴人，有無理由？①按民法第425條之1第1項所定 「土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，乃租賃權之物權化類型，與「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」之最高法院48年台上字第1457號判例旨趣相同，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提（最高法院107年度台上字第1380號判決可參）。 本件系爭土地原係林建成所有，而系爭房屋迄未辦理保存登記即所有權第一次登記，係由上訴人享有事實上處分權等情，為兩造所不爭執，是系爭土地之原所有權人林建成及其繼承人林東錦等6人既從未取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，本件即無系爭土地所有權及其上房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在，與民法第425條之1規定之情形並非相同或類似，自無適用或類推適用該規定之餘地，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。是上訴人主張得適用或類推適用民法第425條之1條規定，對被上訴人主張有權占有（前審卷五第189頁），並無可採。
②民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋
所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」民法第426條之1定有明文。本件林建成與柏美公司係合建關係非屬租賃，已非相同。矧如使用執照取得後，依系爭合建契約即得分別移轉系爭土地之所有權，係對系爭土地之永續使用，與租賃之有限或相當期間之使用權亦不同，性質迥異， 自無適用或類推適用民法第426條之1可言。
⒌上訴人主張得適用或類推適用民法第876條規定對抗被上訴
人，有無理由？①按設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人
所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定，民法第876條第1項、第2項定有明文。
②查系爭土地與系爭房屋原非同屬一人所有，並無土地之所
有權與房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在，已如上述， 難謂與民法第876條規定之情形相同或類似，即無適用或類推適用該規定之餘地。是上訴人主張得適用或類推適用民法第876條條規定， 對被上訴人主張有權占有（前審卷㈤第189頁）， 亦無可採。
⒍上訴人可否以被上訴人惡意取得系爭土地，而對抗被上訴人
？①按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，
民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力， 觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記， 始得推翻其登記之推定力（最高法院102年度台上第1577號判決意旨足參）。
②上訴人雖主張被上訴人明知伊自69年起即受讓系爭房屋並
居住使用迄今，且有糾紛存在， 竟輾轉透過曾淑瓊等5人取得系爭土地，其買賣係通謀虛偽意思表示，並偽造柏美公司及其法定代理人林淑嬌印文，聲請撤銷假處分，另偽造林東賢簽名收受法院送達文件，甚至以製作周哲宇、葉海瑞對柏美公司取得假債權之方式，拍賣系爭建物，逼迫住戶出售房屋，自屬惡意，欠缺權利保護要件云云。惟被上訴人既為系爭土地登記所有權人，自推定其適法有此權利，除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，法院充其量僅係在具體個案中，得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還地之請求，尚難認所謂惡意即屬欠缺權利保護要件。又上訴人既稱被上訴人係惡意取得系爭土地，復稱其買賣係通謀虛偽意思表示而無效，兩者已有矛盾。其次，林淑嬌於本院101年度重上字第443號事件證稱：在伊擔任柏美公司董事長期間，有與律師研究，假處分沒有用，所以聲請撤銷，並有開會等語（前審卷㈢第136頁）。 另案柏美公司股東刑事告訴林淑嬌涉犯偽造文書、背信罪嫌，林淑嬌亦為相同陳述，並經檢察官為不起訴處分確定等情，有不起訴處分書在卷足憑（前審卷㈢第121至128頁），是上訴人亦無法舉證證明被上訴人就系爭土地之買賣債權行為甚或移轉登記之物權行為係屬通謀虛偽意思表示。且揆諸上開說明，上訴人須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻登記之推定力。遑論上訴人亦未表明何以被上訴人惡意取得系爭土地，即屬欠缺權利保護要件，而逕得對抗被上訴人之法律依據，是上訴人此部分之主張，洵無可採。其聲請鑑定柏美公司及林淑嬌於聲請撤銷假處分書狀所蓋印文是否真正，並聲請通知被上訴人、蘇永平、蘇珊珊、洪淑貞、曾淑瓊等5人、林東進、林東錦、吳林梅桂、 李建富、林東賢、周哲宇、林淑嬌、林順和、林張之瑜、林淑瑛、林淑清等人到庭作證，欲證明被上訴人或其前手就系爭土地之買賣係屬通謀虛偽意思表示，均無調查之必要。
⒎綜上，上訴人尚未證實有合法權源得占有使用系爭土地，自屬無權占有。
㈢被上訴人行使權利有無違反誠實信用原則？有無權利濫用？⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。 又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋， （最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。另土地所有權人請求拆屋還地於具體個案上，應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，判斷土地所有人行使所有權有無違反誠信原則（最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照）。又「按在私法領域，權利人本得自由決定如何行使其權利，除權利人就其已可行使之權利一再不為行使，且已達相當之期間，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利，經斟酌該權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，始得認權利人所行使之權利有違誠信原則而應受限制 （最高法院106年度台上字第1627號判決意旨足參）。
⒉查，上訴人為無權占有系爭土地如前述，惟上訴人或其前手
本預期得購買系爭房屋坐落之土地，然因前述諸多事由而未能取得使用執照，迄未辦理所有權登記，並在地主繼承人與柏美公司、柏美公司與住戶間訴訟多起並歷經數十年未平，前已論述，參諸曾淑瓊與林建成之繼承人林東金之不動產買賣契約書第1條及特約條款載明系爭合建契約之權利全部移轉曾淑瓊、相關房屋交付及損害賠償訴訟及訴訟費用等因合建關係所產生事宜， 由曾淑瓊負責解決（原審卷一第101頁、第102頁背面）， 及前揭周桂如與李建富之關於系爭土地之買賣契約，均提及系爭合建契約之糾葛，顯見被上訴人於買受系爭土地時即知系爭土地上之建物（164戶）， 關於合建有諸多爭訟，而被上訴人買地係為都市更新計畫（下稱都更，原審卷一第345頁、本院卷㈠第515頁、卷㈡第45至69頁），足認被上訴人係為拆屋重建俾都更獲利為目的，既系爭土地上有系爭房屋等建物存在已久，與建設公司、原地主間又爭端未平，系爭土地之建物未取得使用執照致未辦理保存登記與都市更新條例規定之要件不符等情事，故在都更計劃書就土地及合法建物之現況分析部分，僅記載系爭土地之權屬，系爭土地上之建物則隻字未提（本院卷㈡第69頁），用意昭然若揭，益證被上訴人對事實上處分權人進行拆屋還地，在所不惜，都更利潤固豐厚，居住權益價更高，在未能或不願與事實上處分權人個別或集體合理溝通、良性協調善後方案或補償前或溝通不良、不能順遂下，即藉所有權人地位訴請拆屋還地，不免有權利濫用，何況曾淑瓊與林東金之前開買賣契約，明白記載由曾淑瓊承擔系爭合建契約之權利及所生相關事宜，雖林東金尚非得代表林建成之全體繼承人，但被上訴人顯然知悉系爭合建契約之存在，其行使物權請求權拆屋還地，亦非無權利濫用之嫌而與誠信有違。
⒊鑑此，被上訴人請求拆屋還地，有違誠信原則，自難准許。
㈣被上訴人可否請求上訴人拆除系爭房屋並返還系爭土地？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。
⒉本件上訴人為無權占有，惟被上訴人有違誠信原則如前述，
從而，被上訴人請求上訴人拆除如附表一所示之系爭房屋，即難准許。
㈤被上訴人可否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？其金
額為何？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又占有使用他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。其次，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額， 土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第148條亦有明文。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而所謂年息百分之10為限，並非一律依申報地價年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⒉被上訴人於98年11月26日登記取得系爭土地所有權全部，復
於99年9月7日將系爭土地應有部分1/20移轉登記予周哲宇所有，被上訴人應有部分為19/20， 有土地登記謄本、異動索引在卷足憑（原審卷一第167至168頁、卷三第120至122頁）。則被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭土地之不當得利，自無不合。而系爭374-2、374-4地號土地96年至98年申報地價每平方公尺各為7萬2,290.4元、5萬4,320元， 99年1月申報地價則為每平方公尺7萬3,953.6元， 374-4地號土地則為5萬7,440元（原審卷三第121至122頁、外放臺北地院98年度存字第3937號影印卷第15、21頁）。又系爭土地坐落於臺北市○○路及慶城街口，為敦化北路、復興北路、南京東路、民生東路所圍繞， 步行約5分鐘即到南京東路捷運站，鄰近臺北小巨蛋、臺北長庚紀念醫院、國立臺北大學、松山機場，及著名之東方文華飯店，生活機能方便健全，屬臺北市○○○段，商業發達繁榮，有估價報告書及地圖可佐（見外放估價報告書第19至20、23頁、原審卷七第192至193頁），是本院審酌上情即系爭土地之繁榮程度、利用情形、所在位置及上訴人所受利益、多年未繳地價稅等情，認以系爭土地申報地價年息百分之9計算相當於租金之不當得利， 應為適當，上訴人稱應以3%為度（本院卷㈢第480頁）， 洵非可取。分述如下：
①陳文輝部分：
⑴98年11月26日至同年12月31日之不當得利1萬0,195元【
計算式： 72,290.4元（申報地價）×9％×117.07平方公尺÷7層（即被上訴人主張之占用面積計算方式， 原審卷五第207至209頁）×36/365（即36日）×19/20 （系爭土地應有部分）＝10,195元，元以下四捨五入，下同】。
⑵99年1月1日至102年10月25日之不當得利40萬3,582元【
計算式 ：73,953.6元（申報地價）×9％×117.07平方公尺÷7層（占用面積）× （3＋298/365，即3年又298日）×19/20（系爭土地應有部分）＝403,582元】。
⑶102年10月26日至返還所占有土地之日止， 每月之不當
得利8,812元【計算式：73,953.6元（申報地價）×9％×117.07平方公尺÷7層（占用面積）×1/12×19/20（系爭土地應有部分）＝8,812元】。
⑷準此，被上訴人得請求陳文輝給付自98年11月26日起至
102年10月25日之不當得利41萬3,777元（計算式：10,195＋403,582＝413,777）， 及自102年10月26日起至返還所占有土地之日止，每月應給付被上訴人8,812元。
②劉異部分：
⑴98年11月26日至同年12月31日之不當得利1萬0,223元【
計算式： 72,290.4元（申報地價）×9％×117.39平方公尺÷7層（即被上訴人主張之占用面積計算方式， 見原審卷五第207至209頁）×36/365 （即36日）×19/20（系爭土地應有部分）＝10,223元】。
⑵99年1月1日至102年10月25日之不當得利40萬4,685元【
計算式： 73,953.6元（申報地價）×9％×117.39平方公尺÷7層（占用面積）×（3＋298/365， 即3年又298日）×19/20（系爭土地應有部分）＝404,685元】。
⑶102年10月26日至返還所占有土地之日止， 每月之不當
得利8,836元【計算式：73,953.6元（申報地價）×9％×117.39平方公尺÷7層（占用面積）×1/12×19/20（系爭土地應有部分）＝8,836元】。
⑷準此，被上訴人得請求劉異給付自98年11月26日起至10
2年10月25日之不當得利41萬4,908元（計算式：10,223＋404,685＝414,908）， 及自102年10月26日起至返還所占有土地之日止，每月應給付被上訴人8,836元。
③洪于千部分：
⑴98年11月26日至同年12月31日之不當得利6,649元 【計
算式：54,320元（申報地價）×9％×72.58平方公尺÷5層（即被上訴人主張之占用面積計算方式， 原審卷五第207至209頁）×36/365（即36日）×19/20 （系爭土地應有部分）＝6,649元】。
⑵99年1月1日至102年10月25日之不當得利27萬2,073元【
計算式：57,440元（申報地價）×9％×72.58平方公尺÷5層（占用面積）× （3＋298/365，即3年又298日）×19/20（系爭土地應有部分）＝272,073元】。
⑶102年10月26日至返還所占有土地之日止， 每月之不當
得利5,941元【計算式：57,440元（申報地價）×9％×
72.58平方公尺÷5層（占用面積）×1/12×19/20 （系爭土地應有部分）＝5,941元】。
⑷準此，被上訴人得請求洪于千給付自98年11月26日起至
102年10月25日之不當得利27萬8,722元（計算式：6,649＋272,073＝278,722），及自102年10月26日起至返還所占有土地之日止，每月應給付被上訴人5,941元。
④林麗花部分：
⑴98年11月26日至同年12月31日之不當得利11,299元【計
算式： 54,320元（申報地價）×9％×123.33平方公尺÷5層（即被上訴人主張之占用面積計算方式， 原審卷五第207至209頁）×36/365（即36日）×19/20 （系爭土地應有部分）＝11,299元】。
⑵99年1月1日至102年10月25日之不當得利46萬2,315元【
計算式： 57,440元（申報地價）×9％×123.33平方公尺÷5層（占用面積）×（3＋298/365， 即3年又298日）×19/20（系爭土地應有部分）＝462,315元】。
⑶102年10月26日至返還所占有土地之日止， 每月之不當
得利10,095元 【計算式：57,440元（申報地價）×9％×123.33平方公尺÷5層（占用面積）×1/12×19/20（系爭土地應有部分）＝10,095元】。
⑷準此，被上訴人得請求林麗花給付自98年11月26日起至
102年10月25日之不當得利47萬3,614元（計算式：11,299＋462,315＝473,614）， 及自102年10月26日起至返還所占有土地之日止，每月應給付被上訴人10,095元。
⑤吳文哲部分：
⑴98年11月26日至同年12月31日之不當得利11,167元【計
算式： 54,320元（申報地價）×9％×121.89平方公尺÷5層（即被上訴人主張之占用面積計算方式， 原審卷五第207至209頁）×36/365（即36日）×19/20 （系爭土地應有部分）＝11,167元】。
⑵99年1月1日至102年10月25日之不當得利45萬6,917元【
計算式： 57,440元（申報地價）×9％×121.89平方公尺÷5層（占用面積）×（3＋298/365， 即3年又298日）×19/20（系爭土地應有部分）＝456,917元】。
⑶102年10月26日至返還所占有土地之日止， 每月之不當
得利9,977元【計算式：57,440元（申報地價）×9％×
121.89平方公尺÷5層（占用面積）×1/12×19/20（系爭土地應有部分）＝9,977元】。
⑷準此，被上訴人得請求吳文哲給付自98年11月26日起至
102年10月25日之不當得利46萬8,084元（計算式：11,167＋456,917＝468,084）， 及自102年10月26日起至返還所占有土地之日止，每月應給付被上訴人9,977元。
⑥從而，上訴人無權占有系爭土地應給付相當租金不當得利如附表二所示。
⒊上訴人雖稱不當得利之請求亦違誠信原則，不應准許云云。
惟上訴人無權占有系爭土地，地處臺北市○○○段，數十年未繳地價稅，所獲利益不貲，被上訴人雖有系爭土地卻被占用而年年繳稅，惟無法使用系爭土地，均同前述，此部分被上訴人權利之行使，尚難有權利濫用可言，上訴人所辯，不足為採。
五、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定， 請求被上訴人各給付如附表二所示之金額，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 許炎灶法 官 周祖民正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 107 年 12 月 19 日
書記官 劉文珠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一┌───┬──────┬────────┬─────┬───────┐│上訴人│建物門牌號碼│占用土地地號 │占用位置（│占用面積 ││ │ │ │參本院卷㈠│ ││ │ │ │第177頁） │ │├───┼──────┼────────┼─────┼───────┤│陳文輝│臺北市○○路│臺北市○○區○○│附圖編號J │117.07平方公尺││ │000號5樓 │段0小段374-2地號│ │ │├───┼──────┼────────┼─────┼───────┤│劉異 │臺北市○○街│臺北市○○區○○│附圖編號B │117.39平方公尺││ │00號3樓 │段0小段374-2地號│ │ │├───┼──────┼────────┼─────┼───────┤│洪于千│臺北市○○街│臺北市○○區○○│附圖編號C │72.58平方公尺 ││ │00巷42號2樓 │段0小段374-4地號│ │ │├───┼──────┼────────┼─────┼───────┤│林麗花│臺北市○○街│臺北市○○區○○│附圖編號L │123.33平方公尺││ │00巷28號3樓 │段0小段374-4地號│ │ │├───┼──────┼────────┼─────┼───────┤│吳文哲│臺北市○○街│臺北市○○區○○│附圖編號F │121.89平方公尺││ │00巷32號1樓 │段0小段374-4地號│ │頂樓加蓋部分 ││ │及地下室 │ │ │101.38平方公尺│└───┴──────┴────────┴─────┴───────┘附表二┌────────────────────────────┐│ 上訴人應給付相當租金之不當得利 │├───┬──────────┬─────────────┤│上訴人│98年11月26日起至102 │102年10月26日起至返還占有 ││ │年10月25日止之金額 │土地之日止按月應給付之金額│├───┼──────────┼─────────────┤│陳文輝│413,777元 │8,812元 │├───┼──────────┼─────────────┤│劉 異│414,908元 │8,836元 │├───┼──────────┼─────────────┤│洪于千│278,722元 │5,941元 │├───┼──────────┼─────────────┤│林麗花│473,614元 │10,095元 │├───┼──────────┼─────────────┤│吳文哲│468,084元 │9,977元 │└───┴──────────┴─────────────┘