臺灣高等法院民事判決 107年度重上更一字第89號上 訴 人 福松建設股份有限公司法定代理人 謝明月訴訟代理人 何邦超律師
李佳翰律師複 代理人 陳俊瑋律師被 上訴人 新竹縣政府法定代理人 邱鏡淳訴訟代理人 林仕訪律師
蔡頤奕律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年11月25日、105年12月22日臺灣新竹地方法院105年度重訴字第106號第一審判決、補充判決提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於107年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人法定代理人原為林祺軒，已變更為謝明月，其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第205頁），應予准許。
二、被上訴人主張：伊經臺灣省政府（下稱省政府）於民國81年7月2日核定「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」（下稱多目標使用方案），辦理興建立體停車場大樓，嗣同年12月9日經新竹縣議會審議通過「新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約草稿」（下稱投資契約草稿），84年4月24日第2次招商投資公告，載明本案經省政府81年7月2日核定，及獎勵投資年限為20年，上訴人提出投資興建計劃書，表明願意參與投資興建立體停車場。伊之縣治停車場獎勵民間投資興建審查委員會（下稱系爭審查委員會）於84年10月19日審查通過上訴人修正後之投資興建計劃書（下稱興建計劃書，其內「特約事項」更名為「補充事項」），於84年11月8日報請省政府核備，省政府於84年11月21日函覆：「本案停車場用地擬作多目標使用一節，既經省府核准在案，有關獎勵民間興建乙節，依『臺灣省獎勵興辦公共設施辦法』（下稱獎勵公設辦法）免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處」，併指興建計劃書所列商場使用項目等，似與多目標使用方案規定不合而未准核定。然伊當時擔任建設局長黃崑義（與時任縣長經刑事判處圖利罪確定）與上訴人進行後續簽約程序，於85年1月26日簽訂「新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約」（下稱系爭契約），約定由伊提供坐落新竹縣竹北市縣○段○○○號土地（下稱系爭土地），設定地上權與上訴人，上訴人承租並出資興建停車場（下稱系爭停車場），每20年換約1次，屆滿前6個月換約。承租期間建物產權（即新竹縣竹北市縣○段○○○○○號，門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○號，下稱系爭建物）以上訴人名義辦理登記，期滿之日建物產權無條件移轉登記為伊所有。伊於85年2月1日為上訴人設定系爭土地地上權登記（新竹縣竹北地政事務所第1502號），存續期間依契約約定（下稱系爭地上權）。依系爭契約第17條約定，興建計劃書雖視同本契約，該計劃書「補充事項」（下稱系爭補充事項）第3條所載之「土地租期延長為50年」，並未依停車場法第16條第2項規定經省政府核定，所載租期逾20年部分應無效。系爭契約於105年1月25日因20年租期屆滿消滅，系爭地上權應一併塗銷，伊於105年2月24日通知上訴人不再續租，上訴人應將系爭土地、建物返還，又上訴人繼續無權占有系爭土地受有相當於租金之不當得利，應予返還，爰依系爭契約第2條約定，及民法第455條、第179條規定，求為命上訴人返還系爭土地，將系爭建物所有權移轉登記與伊並返還，及塗銷系爭地上權登記，暨自105年1月26日起至返還上開土地及建物之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）173萬2,138元之判決。原審為被上訴人勝訴判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：興建計劃書（包括補充事項）經被上訴人報請省政府於84年11月21日核定，符合停車場法第16條第2項規定，依系爭補充事項第3條約定，系爭契約租期應為50年。
系爭契約雖未明定租賃期限不受民法第449條之限制，惟系爭補充事項第3條約定土地租期延長為50年，顯然較有利於伊，依104年12月30日修正之促進民間參與公共建設法（下稱促參法）第8條第2項、第55條第1項規定，應依系爭補充事項第3條約定，將土地租期延長為50年。況系爭契約第2條及系爭補充事項第3條約定，每屆滿20年期限後兩造應繼續成立另一20年期間之土地租賃契約，無所謂租期已於105年1月25日屆滿消滅可言。系爭契約之土地租期及地上權之存續期間均為50年，期限尚未屆滿，伊有使用系爭土地及系爭建物之正當權利，非無權占有。縱系爭契約未經省政府依停車場法第16條規定核定，被上訴人違反訂約時之承諾，拒不續約，並否定租期為50年，顯違禁反言原則，悖於誠信等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決及補充判決均廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、查被上訴人於84年4月24日公告投資停車場興建案，公告內容如原審卷一第258至259頁所載。兩造於85年1月26日簽訂系爭契約，被上訴人提供系爭土地（7,097.96㎡）設定地上權予上訴人，上訴人承租系爭土地並出資興建停車場。被上訴人將上訴人製作「新竹縣治停車場投資興建計劃書」及契約書、公文整理成冊，如107年9月10日提出之興建計劃書。
被上訴人有召開「新竹縣治停車場獎勵民間投資興建審查委員會」第二次、第三次會議，會議紀錄如本院卷第271至272頁、原審卷一第266至267頁。被上訴人原任建設局局長黃昆義於85年5月29日內部簽呈意見如原審卷一第244至249頁等情，有系爭土地登記第二類謄本、系爭契約及系爭補充事項、85年5月29日黃崑義簽註意見、被上訴人84年4月24日公告、新竹縣治停車場投資興建計劃書摘錄、系爭審查委員會第二次、第三次會議紀錄可參（見原審卷一第16至17、19至27、244至249、258至259頁、本院卷第263至264、266至267、271至272頁），並為兩造所不爭（見本院卷第279頁），可信為真。
五、被上訴人主張系爭契約租期20年，租約已屆滿，上訴人繼續使用系爭土地，為無權占有，應返還系爭土地、移轉登記系爭建物所有權，塗銷系爭地上權登記，並自無權占用之日起至交還土地之日止，給付相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年，88
年4月21日修正前民法第449條第1項定有明文，系爭契約於85年1月25日簽訂，依民法債編施行法第1條規定，應適用修正前之上開規定。又土地租期逾20年者縮短為20年，租賃期限已20年屆滿，除有契約更新，或以不定期限繼續契約之法定更新情形外，兩造間之租賃關係，即當然歸於消滅（最高法院83年度台上字第1316號裁判要旨參照）。系爭契約第2條約定「甲方（被上訴人）提供系爭土地，面積7,097.96平方公尺，同意設定地上權予乙方（上訴人），由乙方承租並出資興建停車場，每20年換約乙次，屆滿前6個月換約，承租期間建物產權登記以乙方名義辦理，並由乙方自行承擔其營利事業盈虧，期滿之日建物產權應無條件移轉登記為甲方所有，上項期滿之日如本約第4條所載。」、第3條「乙方於承租期間經營良好且無違約情事者，於租期屆滿前6個月，得向甲方申請承租原土地與地上物，經甲方依有關規定審查同意並另行訂約後，繼續經營該停車場等業務。」、第4條「土地租賃存續期間之租金額、租金率、繳納方式、前10年依照計劃書補充事項第6條後段減半優惠投資者外，其他均按本契約第2條及計劃書補充事項第3條，第6條載明，免另訂契約。」、第17條「…、土地建築改良物預告登記申請書及登記清冊、預告登記同意書、84年10月19日本縣委員會審查通過之興建投資計劃書及會議記錄等，均視同本契約書之附件，其效力與本契約各條文相同…」；系爭補充事項第3條約定「停車場法第16條由民間使用都市計畫停車場用地投資興建之停車場建築物及設施，投資人得使用年限由投資人與主管機關或鄉鎮縣轄市公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條限制，由效益分析年投資報酬率偏低僅8.1%，須負擔近10億餘元之投資風險，顯然不合理，為保障投資者興趣，確保停車場品質永續經營，貴府比照屏東凱撒飯店（日本人投資）及台北市麗晶酒店土地租賃等，土地租期延長為50年每20年換約乙次。
」（見本院卷第141、149、153頁），依上開約定，系爭契約符合民法第449條第1項規定之20年租期限制，若兩造於租期屆滿時有續租合意，應於期限屆至前6個月另行簽訂租約；而系爭補充事項第3條約定上訴人與被上訴人得依停車場法第16條第2項按投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條租約不得超過10年規定之限制，土地租賃期限延長為50年，並每20年換約1次，固為土地租期延長之特別約定，但須將租期延長為50年約定報請被上訴人之上級主管機關核定後始生效力，且須每20年換約，以符民法租約不得逾20年限制規定甚明。
㈡上訴人主張省政府84年11月21日函文已實質審查並指出其中
疑點，應屬准予核定之性質，若賦予被上訴人裁量權，亦屬核定之性質，地方制度法係88年1月25日制定公布，省政府上開函文應無適用餘地。依被上訴人原建設局長黃崑義85年5月29日之簽註意見，土地租期50年已經被上訴人報請省政府核定，且系爭契約記載「新竹縣政府依據都市計畫法、獎勵公設辦法及其他法令，核准福松建設股份有限公司申請投資興建竹北市縣治停車場，茲經雙方同意訂定契約條款如左」，是系爭契約非單純民法租賃關係，無民法第449條規定之適用，且88年增訂民法第449條第3項租用基地建築房屋者，不適用第1項規定，依債編施行法第24條第1項規定應溯及既往，系爭契約得延長租期為50年，另依促參法第8條第2項、第55條規定，系爭契約可不受民法449條租期限制。系爭補充事項第3條約定比照屏東凱撒飯店及台北市麗晶酒店租期可達50年，係因有地上權設定及其他法律效力之法源依據，系爭契約應比附援引才是；系爭建物登記謄本之其他登記事項記載「係依停車場法第16條第1項第2⑶款規定投資興建之停車場建築物及設施」，伊投資興建系爭建物符合停車場法相關規定，被上訴人獲省政府准予核備，以租期延長50年之條件與伊簽訂系爭契約，應受該條件拘束，被上訴人否定租期50年，顯違禁反言，有悖誠信原則，將行政人員之行政怠惰責任轉由伊承擔，有違公平云云。惟：
⑴按都市計畫停車場用地經核准徵收後，除由主管機關或鄉、
鎮、縣轄市公所興建停車場自營外，並得依左列方式公告徵求民間辦理，不受土地法第208條及第219條之限制：主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所興建完成後租與民間經營。主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所將土地出租民間興建經營。主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與民間合資興建經營。前項由民間使用都市計畫停車場用地投資興建之停車場建築物及設施，投資人得使用之年限，由投資人與主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定之，不受土地法第25條之限制。89年1月19日修正前（即80年7月10日公布）之停車場法第16條第1項、第2項定有明文。又省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過10年期間之租賃。89年1月26日修正前土地法第25條亦有明定。以土地法第25條對公有土地之管理處分設有嚴格規定，系爭契約得否約定租賃期限50年，不受修正前土地法第25條之限制，應以被上訴人有無依停車場法第16條第2項規定，將系爭契約約定使用年限50年報請上級機關核定為據。被上訴人於84年11月8日函報省政府核備其於84年10月19日系爭審查委員會第3次會議紀錄及上訴人提出之投資興建計劃書，經省政府於84年11月21日函覆，函文說明欄第2點「本案停車場用地擬作多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『臺灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處」，第3點「本案興建計劃書所列商場使用項目、遊藝場保齡球館、補習班、商務旅館、三溫暖、健身中心…等，似與『都市計劃公共設施用地多目標使用方案』規定之商場使用性質不合，併請查明後依有關規定辦理。」（見原審卷一第110至111頁）。是省政府因已就被上訴人之多目標使用方案核准在案，本件辦理獎勵民間投資興建部分，認免送省政府核辦，並未就興建計劃書為核定。至第3點所示係省政府對興建計劃書所列商場使用項目、遊藝場保齡球館等，因與多目標使用方案所規定之商場使用性質是否相符，尚有疑義，併請被上訴人查明後依有關規定辦理，可見省政府未就本件辦理獎勵民間投資興建之投資興建計劃書審查並為准許之核定，其既未要求被上訴人查明後再陳報省政府審查，自未對系爭補充事項有關「使用年限」之租賃期限50年一事作出核准之決定，是就系爭契約約定租賃期限50年一事，並未經被上訴人之上級機關省政府核定甚明。參照88年1月25日公布地方制度法規定，所謂核定「指上級政府或主管機關，對於下級政府或機關所陳報之事項，加以審查，並作成決定，以完成該事項之法定效力之謂。」；備查「指下級政府或機關間就其得全權處理之業務，依法完成法定效力後，陳報上級政府或主管機關知悉之謂。」，此與地方制度法制定前之一般行政機關所使用之同語一致；是核定權限係上級機關負有審查及決定義務，無從授權下級機關自行決定，下級機關亦不因自行決定得以完成法定效力。被上訴人既未依修正前停車場法第16條第2項規定報請省政府核定之，省政府亦未對興建投資計劃書加以審查並作出決定，被上訴人為下級機關，亦無法被授權或自行核處而符合停車場法第16條第2項之要件，故系爭補充事項第3條土地租期延長為50年之約定，自不生效力，仍應回歸系爭契約第2條約定租期20年，每20年換約1次之約定。
⑵被上訴人之原建設局長黃崑義簽註意見係「鈞批奉悉。本
案業於本㈤月24日先行發照，並分別於本㈤月25、29日電洽省府建設廳四科四股承辦人陳定國先生，並由陳先生再請示股長研究結果經指示如下：㈠本案既報奉省府81.7.2（八一）府建四字第70855號函略以：『…所擬使用項目商場，准予核定…。』，當依函內容辦理。㈡至於本府（縣府）第二次再報奉省府84.11.21（八四）建四字第08221號函說明二亦已敘明：本案停車場用地擬作多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『臺灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處。因此陳定國先生指示本案不需再辦函請示或報備。…」（見原審卷一第244至246頁），上開簽註意見並無敘及有關租期50年之事，且簽註意見僅為被上訴人之內部意見交換，對外並不發生效力，顯無從據上開簽註意見認省政府已就系爭契約核定，或認被上訴人內部意見就系爭契約租期已同意為50年。況黃崑義因簽訂系爭契約涉及圖利他人罪嫌，經本院95年度重上更㈢字第148號判處有期徒刑，並經最高法院97年度台上字第3928號判決駁回確定，是其所為簽註意見不足採為有利上訴人之證明。
⑶系爭契約所稱依都市計畫法、獎勵公設辦法等法規，僅規定
獎勵私人投資興建公共設施所為各項優惠措施，並未就投資興建公共設施所簽訂之契約性質予以規定，依系爭契約第2條、第3條、第4條、系爭補充事項第3條約定內容，可證上訴人在被上訴人之系爭土地上興建系爭建物，確屬租賃契約之性質。雖88年增訂民法第449條第3項規定租地建屋可不受20年租期限制，依債編施行法第24條規定得溯及既往適用；然系爭契約第2條已載明土地租期20年，且敘明係依都市計畫法、獎勵公設辦法及其他法令核准上訴人投資興建停車場，系爭補充事項第3條亦約定須依停車場法第16條第2項規定報請上級機關省政府核定，始不受土地法第25條之限制土地租期得延長為50年，本件既未報請省政府核定，自應受停車場法第16條第2項規定拘束，要無民法第449條第3項及債編施行法第24條規定之適用。
⑷89年2月9日公布施行促參法第8條第2項規定（舊法）「前項
各款之營運期間，由各該主辦機關於核定之計畫及投資契約中訂定之。其屬公用事業者，不受民營公用事業監督條例第19條之限制；其訂有租賃契約者，不受民法第449條、土地法第25條及國有財產法第28條之限制。」、第55條第1項規定「本法施行前政府依法與民間機構所訂公共建設投資契約之權利義務，不受本法影響。投資契約未規定者，而本法之規定較有利於民間機構時，得適用本法之規定。」，是促參法施行前，政府依法與民間所訂契約，原則上不受促參法影響，僅在投資契約未規定者，若促參法有較有利於民間機構之規定，得適用促參法之規定。系爭契約於85年1月26日簽訂，就租約期限已明定為20年，並非未予約定，且本件亦無依停車場法第16條第2項規定報請上級機關核定延長租期至50年之事，系爭契約第3條、第4條約明兩造同意20年租期屆至前6個月得另行訂約，足見系爭契約已就契約期限約定甚明，兩造應依約遵循，促參法第55條第1項後段規定於本件並無適用之餘地。又系爭補充事項第3條約定須經省政府核定，始得比照屏東凱撒飯店及台北市麗晶酒店之租期50年，本件未經被上訴人報請省政府核定，自無比照其他案例得延長土地租期50年之適用。
⑸89年1月19日修正前停車場法第16條第1項第2、3款規定「都
市計畫停車場用地經核准徵收後，除由主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所興建停車場自營外，並得依左列方式公告徵求民間辦理，不受土地法第208條及第219條之限制：…主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所將土地出租民間興建經營。主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所與民間合資興建經營。」（見原審卷一第106頁)，被上訴人將系爭土地出租上訴人投資興建停車場，符合上開規定，故系爭建物登記謄本之其他登記事項記載：「係依停車場法第16條第1項第2⑶款規定投資興建之停車場建築物及設施」（見本院前審卷第113頁），並無不合，而上開停車場法第16條第2項規定「前項由民間使用都市計畫停車場用地投資興建之停車場建築物及設施，投資人得使用之年限，由投資人與主管機關或鄉、鎮、縣轄市公所按其投資金額與獲益報酬約定，報請上級主管機關核定，不受土地法第25條之限制。」，系爭補充事項第3條亦明訂須依停車場法第16條規定，報請上級主管機關核定，不受土地法第25條之限制，始得延長50年，而被上訴人並未將系爭契約報請上級主管機關之省政府核定，已如前述，自應回歸系爭契約第2條、第3條、第4條約定租期為20年，得每20年換約1次，並非被上訴人於簽訂系爭契約及系爭補充事項時，即當然發生延長50年租期之效力，縱被上訴人未就是否經省政府核定通知上訴人知悉，亦與系爭契約效力無關。
㈢上訴人另稱依特別法優於普通法原則暨依促參法第55條規定
，應優先適用最有利伊之促參法第8條，排除民法第449條之適用，且後法優於前法，依都市計畫法第30條授權所訂之獎勵公設辦法第2條但書及獎勵民間參與交通建設條例第10條規定，系爭補充事項第3條約定租期50年，應屬有效，不發生違反民法第449條規定之問題，經省政府核定之多目標使用方案具有法律位階性質，伊之投資興建計劃書以該方案為依據，自無再依停車場法第16條第2項報請上級主管機關核定之必要；系爭契約締結時，被上訴人已預期應訂立延續性契約，同意透過延續性契約作為投資風險之分配，是伊依系爭契約第2條、第3條約定請求被上訴人辦理換約並簽訂新約具有正當理由，而被上訴人無正當理由拒絕磋商及另訂新約，致伊投資金額與報酬率嚴重失衡蒙受損害，被上訴人否認租約50年顯與誠信原則有違云云。然：
⑴省政府於81年7月2日以81府建字第70855號函文核定多目標
使用方案，就被上訴人「所報竹北斗崙地區都市計畫縣治停車場用地，擬依『都市計畫公共設施用地多目標使用方案』規定辦理案，所擬使用項目商場，准予核定。」（見原審卷一第242頁），僅就停車場之使用項目為商場予以核定，並未就土地租期50年一事予以核定，亦非就系爭契約約定租期逾20年時不須依停車場法第16條規定報請上級主管機關核定及受土地法第25條土地租賃不得逾10年、民法第449條租期不得逾20年限制予以核定。嗣81年8月18日被上訴人檢附公告稿、申請書、申請須知及投資契約草稿，向新竹縣議會提案採取「獎勵民間投資興建」方式辦理停車場之新建，於同年12月9日由新竹縣議會審議通過，有新竹縣政府建設類甲11號提案可查（同上卷一第264至265頁），被上訴人進行招商，上訴人於84年間表明參與投資，並檢具相關投資興建計劃書，被上訴人為此招商事宜組成系爭審查委員會，於84年10月19日召開第3次會議，決議通過上訴人於84年6月20日所提出修正後之興建計劃書，於報送省政府後1個月內簽約等情，有上開會議紀錄可證（同上卷一第266至267頁），被上訴人於84年11月8日據以函送省政府，省政府於84年11月21日函文說明欄第2點表示「本案停車場用地擬作多目標使用一節，既經省府核准在案，有關擬獎勵民間投資興建一節，依『臺灣省獎勵興辦公共設施辦法』免送省核辦，請逕依該辦法及有關規定核處」；第3點「本案興建計劃書所列商場使用項目、遊藝場保齡球館、補習班、商務旅館、三溫暖、健身中心…等，似與『都市計劃公共設施用地多目標使用方案』規定之商場使用性質不合，併請查明後依有關規定辦理。」（見原審卷一第110至111頁），而兩造即於85年1月26日簽訂系爭契約，是縱系爭補充事項約定租期可延長為50年，然該項約定之前提要件須由被上訴人報請上級主管機關省政府核定，本件未經被上訴人報請省政府核定，已如上述，仍應依民法第449條及停車場法第16條之規定，系爭契約之租期為20年，超過20年租期部分，應屬無效。
⑵獎勵公設辦法第2條但書係規定適用最有利於投資人之法令
，而獎勵民間參與交通建設條例第10條第1項、第13條第3項則規定公有土地出租設定地上權與民間機構使用者不受土地法第25條（公有土地非經行政院核准不得處分或設定負擔或為超過10年之租賃）及國有財產法第28條（公有財產不得為任何處分或擅為收益）之限制。然系爭契約前言載明係依據都市計畫法、獎勵公設辦法及其他法令核准上訴人申請投資興建系爭停車場，系爭契約第2條約定每20年換約1次，於屆滿前6個月換約，第3條亦約定於租期屆滿前上訴人得向被上訴人申請另行訂約，足見租賃期間為20年一事，已經兩造合意簽訂，且符合上開法律規定。又促參法係89年2月9日公布施行，該法第8條第2項規定「民間機構參與公共建設，其訂有租賃契約者，不受民法第449條、土地法第25條、國有財產法第28條及地方政府公產管理法令之限制。」，同法第55條第1項規定「本法施行前政府依法與民間機構所訂公共建設投資契約之權利義務，不受本法影響。投資契約定未規定者，而本法之規定較有利於民間機構時，得適用本法之規定。」，系爭契約於85年1月26日簽訂，就租賃期間為20年已約定明確，並非未規定，依促參法第55條第1項規定，自不受同法第8條規定之影響，是上訴人主張本件應依特別法優於普通法、後法優於前法而適用法律，系爭契約之租期為50年，亦屬無據。
⑶系爭公告之公告事項投資期限：獎勵投資年限定為20年（
見原審卷一第259頁），上訴人依系爭公告參與投標，可見其明知獎勵投資期間為20年，且依上訴人所提出之投資興建計劃書，其內所載之投資財務計劃、費率結構及營運後各項費用之估算、營運期間預估收支損益表、投資效益分析（見外放投資興建計劃書第34至35、36至42、43、44至45頁），均是以土地租期20年做為其投資計劃之估算基準（前3年興建停車場、後17年營運停車場），且自行估算於第20年時之淨值為4億6,689萬8,000元（同上計劃書第44頁），回本期間為8.4年（同上計劃書第45頁），足見上訴人就其投資金額與報酬率等已詳為評估始參與投標並得標，如因事後之自行經營不佳造成損失受有損害，亦應為上訴人已估算之投資風險，顯與被上訴人無關，亦難認系爭契約土地租期為20年，有顯失公平之情事。
⑷民法第449條第2項規定，租賃期限屆滿20年後當事人得更新
之，係指當事人於租賃期限屆滿後，得以合意更新租賃契約，發生新租賃關係而言，其本質仍屬契約行為，非謂當事人之一方得以其單方之行為，使發生新租賃關係。最高法院85年度台上字第1222號判決要旨可參。依系爭契約第2條、第3條約定土地租期20年於105年1月25日屆滿，上訴人應於租期屆滿前6個月向被上訴人申請承租原土地與地上物，經被上訴人依有關規定審查同意後另行訂約，得繼續經營該停車場等業務（見本院卷第141頁），是依上開約定，系爭契約土地租期20年屆滿後，兩造得經合意另訂新約。惟上訴人於104年5月18日函覆被上訴人稱系爭契約有效年限為50年，僅同意辦理換約相關程序，有上訴人之函文可稽（見原審卷一第63頁），於104年11月16日又稱依補充事項所載，雙方間之租賃期限為50年，每20年換約1次，貴府（被上訴人）片面認契約有效年限為20年，屆期收回辦理，上開主張顯於法無據，本公司（上訴人）礙難同意，無法認同等語（見本院卷第127頁），再於另案新竹地院104年度重訴字第133號確認租賃關係不存在事件中亦主張兩造間之系爭契約租期為50年，不受民法第449條之限制，僅須換約，而非另訂新租約，有上訴人104年12月9日民事答辯㈢狀可參（同上卷第70至77頁），嗣105年3月以存證信函表明系爭契約年限為50年，非於105年1月25日屆滿（見同上卷第67至69頁），可見上訴人係認系爭契約之土地租期為50年，僅需20年換約一次，而非依系爭契約第3條之約定，於土地租期20年屆滿前6個月向被上訴人申請承租原土地與地上物，並經被上訴人審查同意後兩造另行簽訂租約；則被上訴人因上訴人非以承租原土地與地上物之意思申請另訂新約，無從審查而未同意換約，即無違反系爭契約第2條、補充事項第3條及誠信原則之可言。是上訴人稱伊已表示20年換約一次，合於系爭契約之約定云云，並不足採。
⑸另本院95年度重上更㈢字第148號刑事判決認被上訴人原建
設局長黃崑義因未依法令而同意系爭契約租期延長為50年之行為，涉犯圖利罪判刑確定（見原審卷一第31頁），而本院101年度重上更㈠字第96號刑事判決認被上訴人前縣長范振宗亦犯直接圖利罪，惟對其就系爭契約延長租期為50年一事，係以其不知租期50年係違反法令而認此部分無罪（見本院卷第415、416頁），並非認定系爭契約約定租期延長為50年一事未違反法令且有效力，是本院上開刑事判決所為之認定，難為上訴人有利之認定。
㈣按定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示
，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院93年度台上字第986號、91年度台上字第221號裁判意旨參照）。系爭契約租期已於105年1月25日屆滿，被上訴人未與上訴人另行訂約，且以105年2月24日桃園府前郵局第202號存證信函通知上訴人租期屆滿，依系爭契約不再續租，請上訴人於租期屆滿後返還系爭土地等語（見原審卷一第64至第65頁），足認被上訴人已表明租期屆滿後不再續租，則系爭契約於租期屆滿時當然消滅，且上訴人已知系爭契約於105年1月25日屆滿，被上訴人已事前通知上訴人，並未有「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思」之情形，依上開裁判意旨，系爭契約於租期屆滿時即當然消滅。被上訴人依民法第455條、系爭契約第2條約定，請求上訴人返還系爭土地，將系爭建物所有權移轉登記與被上訴人並返還系爭建物，即屬有據。㈤被上訴人主張因系爭契約至105年1月25日屆滿，系爭土地設
定地上權目的已消滅，上訴人應將系爭地上權登記塗銷，為上訴人所否認。查：
⑴稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工
作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。而定有期限之地上權，自該期限屆滿時起即歸於消滅。系爭地上權設定契約書及系爭土地第二類登記謄本記載「登記日期：85年2月1日；權利種類：地上權；字號：（空白）字第000000號；登記原因：設定、權利範圍：全部1分之1；存續期間：依新竹縣政府提供土地獎勵民間投資興建公用停車場投資契約書及新竹縣治停車場投資興建計劃書及補充事項所載；地租：依當年度公告地價5%計算，不應超過當地段住宅區，前壹拾年減半優惠。…」（見本院卷第113、115頁）。而系爭契約第13條約定設定地上權之目的為供上訴人向金融機關辦理融資，額度按計劃書所需資金70%辦理貸款（同上卷第147頁)，是系爭土地設定地上權之存續期間，應與系爭土地設定抵押權期間相同，倘系爭土地所設定之抵押權屆至，系爭土地所設定之系爭地上權，亦應屆至而歸於消滅，系爭土地設定抵押權期間為85年10月21日至105年1月25日，有土地登記謄本可稽（同上卷第189頁），是系爭抵押權既於105年1月25日屆期，系爭地上權因系爭抵押權期滿自亦歸於消滅，則被上訴人訴請上訴人塗銷系爭土地於85年2月1日以新竹縣竹北地政事務所登記字號（空白）字第1502號，存續期間依照契約約定，設定權利範圍全部之地上權登記（系爭地上權）予以塗銷，應屬有據。
⑵雖上訴人稱地上權為物權，法律未設最長存續期限，租賃權
與地上權無從屬性，縱契約租期屆滿，系爭地上權仍得繼續存在，系爭契約第17條、補充事項第13條、第3條、第4條均載明租期50年，且依補充事項第4條之約定，該停車場等建物至今仍有使用價值，折舊及結構均不成問題，該停車場之使用，並無如捷運路線因遷移而廢止之「使用目的完畢」之情形，伊興建立體停車場而設定未定期限之地上權，使用目的尚未完畢云云。然無論依系爭土地第二類登記謄本或地上權設定契約書及他項權利證明書（見原審卷一第16、322頁）記載，系爭地上權權利存續期間依系爭契約、興建計劃書、補充事項約定，而興建計劃書、補充事項均無就系爭地上權有50年存續期間之約定，系爭補充事項第3條、4條原延長50年租期，係須經省政府核定始生效，已說明如上，而本件未經省政府核定，應回歸系爭契約之約定，系爭契約第17條約定設定地上權之目的係供上訴人向銀行做為融資之用，而系爭抵押權期間為85年10月21日至105年1月25日止，是系爭地上權權利存續期間於105年1月25日屆滿，故上訴人上開所辯，並不足取。
㈥無法律上之原因受有利益，而致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179定有明文。且依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約已於105年1月25日因租賃期間屆滿而消滅，上訴人在租賃期間屆滿後仍繼續使用系爭土地及系爭建物，上訴人因此受有相當租金之不當得利。又土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。而城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，有最高法院94年度第2次民事庭會議可參。本院斟酌系爭土地位於新竹縣竹北縣政中心，地段良好，交通便利，鄰近竹北光明商圈、公園、公家機關林立，生活機能甚佳，與新竹高鐵站亦相近。上訴人占用系爭土地興建系爭建物，於建物完竣後使用，招商進駐，建物外觀為「家樂福」大賣場，其中1至3樓作為商場、4至5樓作為電腦賣場、6至7樓前違規做為餐廳、證券、展覽場之用，有系爭土地google地圖、系爭建物平面圖、周邊環境照片、位置圖在卷可證（見本院上字卷第79至94頁、第99至104頁)，是系爭建物為商業營利使用之房屋。被上訴人主張以土地地價年息10%計算相當於租金之不當得利，即屬有據，系爭土地105年申報地價及土地面積乘以年息百分之10核算土地租金數額（見原審卷一第16頁），以系爭建物105年之課稅現值（見原審卷一第116至119頁）乘以年息10%核算建物租金數額，計算如附表所示（小數點以下四捨五入），故被上訴人請求上訴人自租期屆滿次日即105年1月26日起，至返還系爭土地及系爭建物之日止，按月給付被上訴人173萬2,138元，應屬可採。雖上訴人稱依系爭補充事項第6條約定，租金以公告地價5%計算，並不得超過當地段住宅區公告地價，故以申報地價計算已屬過高，且系爭土地地段房價下滑，竹北地區商業已漸往高鐵地區發展，系爭建物之店面多有閒置云云；然系爭補充事項有關租金約定，核其目的係因系爭建物為獎勵民間投資興建之公共設施，故予以租金優惠，兩造已無租賃關係，自無法以該優惠租金約定作為上訴人所受不當得利計算之依據，況上訴人係經營商業享受商業上特殊利益，不受土地法第97條規定之限制，另依兩造所提出系爭建物附近環境照片所示（見本院上字卷第93至94頁、第100至104頁），市況繁榮，系爭建物係商業招牌林立，與新竹縣治中心相結合，有相當商業活動能量，是上訴人稱建物所在商業已漸往高鐵地區發展云云，並不足採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第2條約定、民法第455條、第179條規定，請求返還系爭土地，將系爭建物所有權移轉登記與被上訴人並返還之，及因地上權期限已屆至，上訴人應塗銷系爭地上權設定登記，並自105年1月26日起至返還系爭土地及建物之日止，按月給付被上訴人173萬2,138元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 朱耀平法 官 潘進柳附表：
┌────┬────────────────────────────────┐│項目 │計算式（新臺幣，小數點以下四捨五入） │├────┼────────────────────────────────┤│土地 │㈠105年系爭土地之申報地價12,451元×系爭土地面積7097.96平方公尺×││ │ 10%＝年租金8,837,670元 ││ │㈡年租金8,837,670元÷12個月＝月租金736,473元 │├────┼────────────────────────────────┤│建物 │㈠105年度系爭建物課稅現值119,479,800元×10%＝年租金11,947,980元 ││ │㈡年租金11,947,980元÷12個月=月租金995,665元 │├────┼────────────────────────────────┤│合計 │736,473元＋995,665元＝1,732,138元 │└────┴────────────────────────────────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
書記官 廖婷璇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。