臺灣高等法院民事判決107年度重上字第259號上 訴 人 內政部營建署法定代理人 吳欣修訴訟代理人 林清源律師複 代理 人 林彥妤律師被 上訴 人 曹素貞（原名林曹素貞）
林宏沂李蔡花李木榮黃建清楊明義姚哲輝吳忠龍李淑孋盧登豪（即黃明卿之承當訴訟人）白金澤蔣玉明林欣樺（即林燦銘之承受及承當訴訟人）黃金城鄭遠龍李明達林智豐黃裕欽楊玲陳智盛買鐘麟曾文莉楊珊瑩毛穎芝陳祈順陳皚芬（即莊郁玟之承當訴訟人）黃金發秦祥瀛楊清柔曾品淵周威廷陳建忠王浩然陳麗愛高明賢高明華田淑芬（原名田孟卿）高明聰彭錫銓（即黃月英之承受及承當訴訟人）黃蔡美華林智誠陳金暖吳月秀陳英美楊華洲共 同訴訟代理人 吳宜財律師複 代理 人 謝玉山律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年3月12日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第259號判決提起上訴，本院於109年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項關於命上訴人給付被上訴人之金額及利息之記載，應更正為「上訴人應分別給付附表編號1、3至7、11至17、20至22、24至26、28至30、32、33、35、36、39至43、47至49、5
1、52、54至57、59、60、63、64、67所示之被上訴人如各該編號D欄所示之金額，及均自民國一０三年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查原審共同原告黃月英於民國104年4月12日死亡，其全體繼承人為被上訴人彭錫銓及訴外人彭婉鈞、彭俊瑋、彭柏諺(下逕稱其名，合稱彭錫銓等4人)，並具狀聲明承受訴訟，有除戶謄本、戶籍謄本及繼承系統表在卷可稽，並追認先前一切訴訟行為(見本院卷㈠209至214、235頁)，核無不合，應予准許。另被上訴人林燦銘於107年10月31日死亡，其全體繼承人為訴外人林良頤及被上訴人林欣樺(下逕稱其名)，並具狀承受訴訴訟，嗣林良頤將其因繼承而對上訴人取得之債權讓與林欣樺，有除戶謄本、權利讓與證明書、繼承系統表可稽(見本院卷㈡343、354頁、卷㈣15至16頁)，亦無不合，應予准許。又上訴人之法定代理人原為王榮進，於原審審理時變更為吳欣修，經原審於107年3月13日裁定吳欣修承受訴訟，有裁定在卷可稽(見本院卷㈠224至227頁)，亦無不合，應予准許。
二、另按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。
本件原審共同原告黃明卿、莊郁玫於訴訟繫屬中以買賣為原因，將其等所有門牌號碼新北市○○區○市○路0段00號16樓、同區段65號4樓不動產，分別售予被上訴人盧登豪、陳皚芬(下逕稱其名)，並將得對上訴人主張之權利悉數讓與盧登豪、陳皚芬，有權利讓與證明書可憑(見本院卷㈡352、355頁)，盧登豪、陳皚芬並具狀聲請承當訴訟(見本院卷㈡345、348頁)，復經兩造同意(見本院卷㈡330、卷㈣70至71頁)，揆諸前揭規定，應予准許。又林欣樺前已聲明承受訴訟，並因林良頤已將其繼承林燦銘之權利義務讓與林欣樺，有權利讓與證明書可稽(見本院卷㈣28頁)；另彭錫銓等4人於聲明承受訴訟後，彭婉鈞、彭俊瑋、彭柏諺復將其繼承黃月英對上訴人之債權讓與彭錫銓，有權利讓與證明書為憑(見本院卷㈣31頁)，林欣樺、彭錫銓均聲請承當訴訟(見本院卷㈣26至27、29至30頁)，亦為兩造所同意(見本院卷㈣50、70至71頁)，合於上開規定，均應准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人於85年間在○○○○○打造一期示範社區即「○○○○○綜合示範社區拆遷戶安置住宅新建工程」，並分為鳳翔區、鯉躍區、龍騰區及商店街等4區，其中鳳翔區規劃為A1、B1、D1棟共3棟，鯉躍區規劃為A2、D2、D3、D4共4棟，龍騰區規劃為B2、C1、D5、D6共4棟，商店街規劃為1棟，合計12棟(下合稱系爭社區)，另組成新市鎮崁頂社區管理委員會(下稱系爭社區管委會)。伊等分別為受上訴人安置之拆遷戶及向上訴人購買鳳翔區B1棟建物(下稱系爭B1棟建物)之區分所有權人（下稱區權人）。詎系爭B1棟建物外牆磁磚除有大面積剝落情形外，尚有浮凸、變形之情事，已對伊等及其他住戶或行人造成生命、財產之損失，經系爭社區管委會委請訴外人社團法人新北市建築師公會(下稱新北市建築師公會)鑑定後，認系爭B1棟建物外牆面磁磚剝落原因為施工不良所致，屬交付時已存在之瑕疵，上訴人應將之全部打除並重新張貼，始得達瑕疵修補目的，而所須費用另依台北市建築師公會鑑定結果為新臺幣（下同）3010萬9952元。上開瑕疵係上訴人自始未依債之本旨給付，無須扣除折舊，伊等亦無與有過失及迨於通知瑕疵修補情事。為此，按伊等就系爭B1棟建物之各「專有部分面積」及「屬於系爭B1棟建物區權人共用部分(即俗稱小公)之權利範圍面積」，分別占系爭B1棟建物全體區權人就系爭B1棟建物之全部「專有部分面積」及「屬於系爭B1棟建物區權人共用部分全部面積」之比例(即附表A欄所示)，請求上訴人依該比例給付伊等如附表D欄所示之金額。爰依民法第360條、第227條第1項、第1148條、第294條第1項之規定，請求：㈠上訴人應分別給付被上訴人如原審判決附表（下稱原附表）編號1、3至7、11至17、20至22、24至26、28至30、32、33、35、36、39至43、47至49、51、52、54至57、59、60、63、64、67之D欄所示金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人應分別給付如原附表編號1、3至7、11至17、20至22、24至26、28至30、32、33、35、36、39至43、47至49、51、52、54至5
7、59、60、63、64、67所示之被上訴人如各該編號F欄所示之金額，及均自103年3月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息；駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴。被上訴人因誤算系爭B1棟建物附表編號33區權人建物謄本登載面積，更正起訴聲明為：㈠上訴人應分別給付如附表各編號被上訴人D欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭B1棟建物外牆為全體買受人共有，應由全體買受人起訴，當事人始為適格。且被上訴人屬於拆遷安置戶，與伊間非私法關係，不得依民法規定向伊請求賠償。兩造間買賣契約係於89年5月5日民法第227條修正施行前簽立，依法律不溯及既往原則，不適用現行民法第227條規定，而伊已將系爭B1棟建物分別交付被上訴人，並無給付不能情事。被上訴人未曾通知系爭B1棟建物外牆磁磚有剝落等瑕疵，該瑕疵依通常檢查即得發現，依民法第356條第2項規定，視為被上訴人承認所受領之物，不得依民法第227條第1項規定請求不完全給付之損害賠償。又被上訴人起訴已逾民法第365條第1項規定之6個月及5年之法定期間，不得再向伊主張不完全給付損害賠償。又被上訴人遲延履行通知義務，超過施工廠商新亞建設開發股份有限公司(下稱新亞公司)依民法第499條規定之5年瑕疵擔保期間，致伊無法轉對新亞公司請求損害賠償，且103年間之營建原物料、人工與93年間相較上漲，被上訴人受有新舊磁磚差異之不當得利，伊得主張抵銷。被上訴人遲至103年間始提起本件訴訟，妨礙伊舉證並違反誠信原則，且對於損害發生與有過失。依系爭社區規約規定，系爭B1棟建物共有部分修繕由系爭社區管委會負責，且系爭社區管委會於96年6月29日與伊開會時允諾承擔修繕，伊無須負修繕義務。伊係委請專業監造及經公開招標甲級營造廠依專業完成系爭B1棟建物，已盡最大監督及注意義務，系爭B1棟建物外牆磁磚剝落非可歸責於伊。另台北市建築師公會建議採全面拆除工法，顯較原有剝落、浮凸或變形之磁磚面積約15.31%超出甚多，復未說明建議此工法原因，其鑑定不可採。系爭B1棟建物屋齡19年，已逾15年耐用年限而無殘值，故修繕費用應由被上訴人負擔或應予折舊等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事項：(見本院卷㈡24、卷㈢68、卷㈣112至113頁，並因論述為部分文字增刪)㈠上訴人為系爭B1棟建物之起造人。
㈡被上訴人現為系爭B1棟建物之區權人。
㈢訴外人吳經真、高文政、盧王悅(下稱吳經真等3人)前向上訴
人買受系爭B1棟建物，嗣依序轉售被上訴人姚哲輝、陳金暖、陳英美(下稱姚哲輝等3人)，吳經真等3人並將對上訴人之損害賠償請求權讓與姚哲輝等3人，有權利讓與證明書可稽。
㈣系爭B1棟建物之4樓、5樓、7樓、8樓、9樓，因自92年起發生
外牆磁磚浮凸、變形及剝落，經系爭社區管委會於92年6月12日、93年11月15日、95年10月4日、96年12月13日、98年12月3日、99年9月28日、10月5日分別以函文通知上訴人會勘修復。
㈤上訴人於95年1月4日以營署鎮字第0940070522號函通知系爭
社區管委會，內容為：「○○○○○綜合示範社區拆遷戶安置住宅公共基金總計新台幣883萬8,595元整已於94年12月26日匯入貴委員會設於彰化銀行淡水分行0000-00-00000-0-00帳號…」等語，其中593萬1498元屬上訴人提撥之公共基金，其餘為上訴人代收之管理費。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院準備程序中協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷本院卷㈡24至26、卷㈢68、卷㈣114至115頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠被上訴人提起本件訴訟是否具備當事人適格？⒈按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關
係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義，與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是在給付之訴，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務人提起，即為當事人適格(最高法院85年度台上字第2788號判決意旨參照)。查被上訴人係主張其為買受系爭B1棟建物之所有權人，依民法第360條、第227條第1項規定，請求出賣人即被上訴人給付修繕系爭B1棟建物外牆磁磚剝落之損害賠償， 故被上訴人係認其對上訴人有給付請求權存在，依上說明，當事人即為適格，至被上訴人是否確為權利人，上訴人是否確為義務人，乃實體有無理由，並非當事人適格有無欠缺問題。
⒉次公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、
共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。公寓大廈之起造人或區權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第56條第1項、第2項、第3項第1款定有明文。查系爭B1棟建物係於84年6月28日公寓條例公布施行後始取得建築執照之建物，經核被上訴人向新北市工務局施工科調取系爭B1棟建物申請建築執照之「B單元立面圖」（見本院卷四9頁），該圖說並未就系爭B1棟建物外牆部分測繪或標示其結構屬「承重牆」，此除與公寓條例第7條第3款不得將「承重牆壁」約定專用之規定無違外，系爭社區規約亦不將系爭B1棟建物外牆約定為共用部分，有系爭社區規約修正前後對照表可稽（見本院卷三151至152頁）。況被上訴人係本於其向上訴人買受系爭B1棟建物之「所有權人」地位，向上訴人請求給付瑕疵修復費用，與建物外牆因結構設計致區分一般牆壁與承重牆壁，而影響日後在使用管理上所為之法令或規約之限制，二者並不相同，此由公寓條例第56條第3項第1款明定建物所有權第一次登記，係以所有權之牆壁外緣為界即知。是系爭B1棟建物各區權人即被上訴人之所有權登記面積，既包括四周牆壁之厚度，其外牆之所有權，自應歸屬各該所臨區權人所有。且被上訴人係本於系爭B1棟建物所有權人身分提起本訴，各自請求系爭B1棟建物出賣人即上訴人負買賣瑕疵擔保之責，並非基於公同共有人地位請求上訴人負瑕疵擔保責任，本件訴訟標的於系爭B1棟建物各區權人間並無合一確定之必要，故被上訴人各自提起本件訴訟，於法並無不合，均屬適格當事人。上訴人辯稱系爭B1棟建物外牆為系爭B1棟建物全體買受人共有，應由系爭B1棟建物全體買受人提起本件訴訟，當事人始適格云云，尚難憑採。㈡被上訴人就系爭B1棟建物得否依其與上訴人間之買賣關係為
請求？⒈按凡經主管機關核准出售、出租或貸款自建，並已由該機關
代表國家或地方自治團體與承購人、承租人或貸款人分別訂立買賣、租賃或借貸契約者，此等契約即非行使公權力而生之公法上法律關係（大法官會議釋字第540號解釋參照）。
準此，行政主管機關經由興建國宅出售而與人民訂立買賣契約時，該契約非屬公法上之法律關係，倘因此所生紛爭，應為私法事件，是被上訴人自得依其等與上訴人間之買賣關係為請求，故上訴人辯稱拆遷戶與其買賣系爭B1棟建物非屬私法關係，不得依民法買賣關係為請求云云，非屬可採。
⒉查被上訴人及附表其餘編號之人，為系爭B1棟建物登記之全
體區權人，其等系爭B1棟建物地址分別如附表「區分所有權人地址」欄所示，有系爭B1棟建物登記謄本在卷可稽（見原審卷五140至257、本院卷四339至354頁）；而上訴人對於被上訴人主張包含系爭B1棟建物在內之系爭社區，係由上訴人擔任起造人發包予營造廠商興建等情，亦不爭執，有系爭社區建造執照可佐（見原審卷五284頁）。且依原審向新北市淡水地政事務所函調系爭B1棟建物各區權人間之相關所有權移轉登記資料（見原審卷三7 頁函文，該所以103年10月20日函覆資料見原審外放登記資料卷），可知除後開（即㈡⒊⒋）所列被上訴人外，其餘被上訴人均為直接以「買賣」為登記原因，向「中華民國（管理者為上訴人）」買受系爭B1棟建物，並登記為各該區權人。參諸被上訴人所提部分當事人間之房地買賣契約書（見原審卷二10至330頁），無論係屬直購戶即契約標題載為「○○○○○安置住宅大樓案房地買賣契約書」者，抑或拆遷安置戶即契約標題載為「○○○○○拆遷戶安置住宅房地買賣契約書」者，均開宗明義表明為「房地買賣契約」，且均載明「賣方」為上訴人，並分別約定各該買受人即被上訴人應給付之買賣價金數額、付款方式等情明確，核與上開所有權登記資料係以「買賣」為登記原因相符，可見上前登記資料所示之被上訴人，不論是直購戶或拆遷安置戶，均係與上訴人締結買賣契約買受系爭B1棟建物包含所坐落基地所有權之人無訛。上訴人徒以部分被上訴人無法提出買賣契約為由，否認與其等間有買賣關係存在云云，難認可採。
⒊次查，依附表編號20黃金城、24林智豐、35陳祈順、41楊清
柔（下稱黃金城等4人）所提之買賣契約（見原審卷二76至1
31 、186 至212 、243 至271 頁），買受人固分別為拆遷安置戶陳致成、鄭榮德、高銘益、台北市陸上運輸服務人員職業工會，然該等買賣契約已載明黃金城4人為產權移轉登記名義人，並於契約第14條約定：本契約之一切規定，對買賣權利、義務之受讓人或繼承人或使用人有同等之約束力（見原審卷二76至82、104 至111 、186 至192 、243 至250頁），乃至買賣契約後附有關停車空間分管同意書、裝潢（修）工程切結書、代辦貸款委託書及委刻印章同意書，均係由黃金城等4人逕以買方名義所簽立（見原審卷二87、100至103 、115 、128 至131 、197 、209至212 、255 、268
至271 頁），堪認黃金城等4人係立於與買受人之同等地位，與上訴人成立買賣契約，故黃金城等4人基於上開買賣契約之法律關係，對上訴人為本件之起訴請求，應屬有據。
⒋再者，附表編號4李蔡花、21鄭遠龍（下稱李蔡花等2人），
雖分別係由訴外人李過枝、鄭永華向「中華民國（管理者為上訴人）」買受系爭B1棟建物各該區分所有權，然李蔡花等2人係分別自李過枝、鄭永華繼承取得各該區分所有權，有登記資料在卷可憑（見原審外放登記資料卷96至122、191-1至214頁），李蔡花等2人自得依繼承之法律關係，繼受李過枝、鄭永華各與上訴人成立之買賣契約關係。另附表編號11姚哲輝、60陳金暖、64陳英美（下稱姚哲輝等3人），雖分別係由訴外人吳經真、高文政、盧王悅（下稱吳經真等3人），向「中華民國（管理者為上訴人）」買受系爭B1棟建物各該區分所有權，吳經真等3人嗣將之分別售予姚哲輝等3人（見原審外放登記卷123至131、601至609 、649至658頁），然吳經真等3人業將其等與上訴人間就系爭B1棟建物買賣關係所得請求之包括不完全給付、債務不履行責任及瑕疵擔保責任等一切損害賠償請求權，分別讓與姚哲輝等3人，有姚哲輝等3人與吳經真等3人分別簽立之權利讓與證明書在卷可佐（見原審卷五258至259-1頁），上訴人對此亦不爭執，是姚哲輝等3人自得本於債權讓與之規定，受讓吳經真等3人與上訴人間因買賣契約所生之債務不履行、瑕疵擔保責任等權利義務關係。故姚哲輝等3人基於上開買賣契約之法律關係，對上訴人為本件之起訴請求，亦屬有據。
㈢被上訴人是否均有89年5月5日修正施行後民法第227條規定
之適用？查附表編號3、5至7、11至16、51、52、54至57、67之被上訴人，以及附表編號4之被繼承人李過枝、附表編號60之讓與人高文政、附表編號64之讓與人盧王悅，固於民法第227條89年5 月5 日修正施行前，即取得其等所購買系爭B1棟建物之區分所有權移轉登記；然本件被上訴人係以上訴人所交付之系爭B1棟建物外牆磁磚有剝落、浮凸或變形等情，主張上訴人構成不完全給付，則上訴人是否有依債務本旨交付買賣標的物，應以上訴人實際交付系爭B1棟建物予各買受人之時，作為判斷之時點，非以買賣標的所有權移轉登記時點為據。而上訴人自承系爭B1棟建物係於89年8月4日始經其對外牆施作廠商新亞公司辦理正式驗收完畢（見原審卷三159頁、卷四144頁反面、卷五88頁反面），並據新亞公司迭以104
年3 月4 日函、104 年7 月2 日函、106 年5 月31日函覆確認無訛（見原審卷三130 、223至224頁、卷四146頁），足認上訴人實際交付系爭B1棟建物予各買受人之時點，應皆晚於上開89年8月4 日驗收之日，而均在民法第227條規定於89年5月5日修正施行之後，故被上訴人援引修正施行後之民法第227條規定為請求，自屬有據。
㈣被上訴人依民法第360條、第227條第1項之規定，擇一請求上
訴人負損害賠償之責，有無理由？⒈系爭B1棟建物外牆之磁磚剝落，是否為上訴人採行非適當之
工法或施工不良所致？①經查，被上訴人主張上訴人所交付之系爭B1棟建物外牆有磁
磚剝落、浮凸或變形等情，業據提出系爭B1棟建物外觀照片為證（見原審卷三178至191、卷四39至56頁），對照同時期由上訴人發包興建之系爭社區其他建物外牆，則無類似之磁磚剝落、浮凸或變形情形，亦為兩造所不爭，是造成系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸或變形之緣由為何，自有鑑定必要。經原審送請上訴人所同意之鑑定單位即台北市建築師公會進行鑑定（見原審卷三74頁），並參酌上訴人所提新亞公司興建當時之工程合約及施工規範節錄資料後，於106 年5月11日、106年10月12日分別提出鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）及鑑定面積更正函，其鑑定結果略以：系爭B1棟建物經現場實地勘查目視、空拍攝影紀錄查核及打診檢查，外牆磁磚（小口磚）確有剝落、浮凸或變形之情形，剝落之面積約為181.05平方公尺，占全部外牆磁磚面積比例2.86%，浮凸或變形之面積約為956 平方公尺，占全部外牆磁磚面積比例15.13%。掉落之剝落磁磚經100倍放大鏡觀察，粉底層顆粒顯比黏貼層顆粒、結構層顆粒為粗大，且粉底層顆粒間隙大（水泥砂漿黏補不足），經手摸剝即有粉顆粒掉落之現象，研判其材料強度顯為不足。有關磁磚表面的膨空（浮凸）現象，當磁磚外牆的表面呈現膨空（浮凸），一般而言可能有兩種原因：（1）底面本身的凹凸或水泥砂漿塗布厚度不均導致磁磚面的不平整。此種狀況應屬施工誤差，不必然有磁磚黏著上的瑕疵。（2）磁磚背面無法黏著而產生空隙，但因周邊水泥接縫的相互扶持而尚未造成剝落，故在磁磚表面呈現突出狀的鼓脹樣態，且範圍會隨著時間而擴大，具有高度危險性，當外力產生（如氣溫變化、地震、振動等）則會衍生規模的剝落。磁磚背面因為空隙而生的膨空（浮凸），均會因應力的作用與水的侵入，其影響範圍會日益增加（例如裂縫會越深、越寬、越長；鼓脹面積則越來越大）形成骨牌效應，若無進一步處理，將導致爾後因氣候急遽變化或地震等外力發生時的大量剝落。由現場牆面磁磚剝落現況觀察，周邊磁磚表面的膨空（浮凸）現象研判應屬於上開第
（2）種狀況。研判系爭B1棟建物外牆磁磚（小口磚）剝落、浮凸或變形發生原因及成因比例：（1）系爭B1棟建物外牆結構體與磁磚間之介面，即水泥砂漿粉刷層及水泥砂漿黏著層，因品質產生變化及熱漲冷縮，使得介面與磁磚黏著力降低，本項成因比例約80%。（2）水泥砂漿黏著層未確實嵌入磁磚背溝，致磁磚附著力不良，本項成因比例約15%。（3）標的物地理環境因素影響及其他，本項成因比例約5%。國內傳統的磁磚鋪貼工法有硬底施工與軟底施工兩種，依系爭B1棟建物之工程合約，規定以壓著工法（硬底）施工；惟從現場掉落磁磚及牆面殘留之打底層泥漿觀察分析，並不符合硬底施工，當外牆磁磚剝落時，會在牆面留下磁磚背溝痕跡之現象，因此系爭B1棟建物進行黏貼外牆磁磚，並非採用合約規定以壓著工法（硬底）施工，研判其施工方式為將水泥砂漿摻黏著劑後直接噴塗於牆面作為打底層，此種工法與傳統工法之施工方式有別，難認合乎一般建築成規所使用之施工方法。打底層施工不良，應是系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸或變形之最主要原因。系爭B1棟建物外牆有無必要全面拆除，並重新張貼之利弊如下：（1）若採「非全面拆除」，依現場調查結果現已剝落、浮凸或變形面積合計占全部磁磚面積比例17.99%，但拆除時周邊牆面磁磚仍會受波及而掉落，且應考量施工界線規則性，則採「非全面拆除」方案時，需拆除面積建議以17.99%乘以3倍即53.97%計算。然若採此方案，因拆除重貼範圍紊亂，修繕完工後牆面磁磚新舊雜陳，對建築物整體美觀恐有不利影響，又承包廠商亦可能因懷有「未拆除部分不知何時會剝落」之「不定時炸彈」何時引爆之隱憂而卻步不前、降低承包意願，從而使得修復工作之推動益加困難。（2）若採「全面拆除」，固然費用較高，但可一勞永逸，對系爭B1棟建物之整體效益亦有提升作用。系爭B1棟建物外牆磁磚剝落面積占全部磁磚比例2.86%，浮凸或變形面積占全部外牆磁磚面積比例15.13%，且剝落、浮凸或變形情形呈現均勻分布之狀態，非屬局部損壞狀態，若無進一步處理，形成骨牌效應將導致爾後氣候急遽變化或地震等外力發生時的大量剝落。綜上，鑑定人盱衡全局，建議改善方式以「全面拆除」並重新張貼為宜。全面敲除後重新張貼磁磚之費用為3010萬9952元等語，並檢附相關現況勘查、鑑定照片為佐（見外放之系爭鑑定報告及原審卷五75至80頁更正函）。
②本院審酌系爭鑑定報告，係經由專業鑑定單位所選任之鑑定
人，透過檢視觀察、檢取剝落磁磚比對現有外牆正常狀況，進行外牆混凝土（鑽心取樣）中性化實驗，並對系爭B1棟建物外牆全面進行（蜘蛛人）外牆打診檢查，以此全面、詳細且專業之鑑定方法，查悉系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形之原因及具體面積比例，且為求釐清事實，亦請原審轉知上訴人提供包括系爭B1棟建物工程合約、施工過程照片、包商估價單、施工規範、進廠材料檢驗單、材料出廠證明、出工紀錄等外牆施工過程紀錄（見原審卷四120頁台北市建築師公會106年3月3日函），經原審於同年月7日函請上訴人提供上開資料後（見原審卷四121頁），上訴人於同年月21日具狀表示僅能提出新亞公司興建當時之工程合約及施工規範節錄資料，餘並未保存等語（見原審卷四123至133頁）。則鑑定人參酌上訴人所提資料，依上開鑑定方法得悉之事證，本於其建築專業，研判造成系爭B1棟建物外牆磁磚上開現象之最主要成因為「非合乎一般建築成規所使用之施工方法」之「打底層施工不良」所致，此鑑定結論與上開依專業鑑定方法查悉之系爭B1棟建物現況事實，以及比對同時期興建之系爭社區其他建物並無類似之外牆磁磚現象等情，合乎邏輯及建築專業，應堪採信。上訴人雖以鑑定人採行之「（蜘蛛人）外牆打診檢查打診法」，非由擔任鑑定人之建築師本人親自進行，係委由其他工人所為，而質疑系爭鑑定報告之憑信性。然此業經台北市建築師公會函覆說明：「打診法」之檢出率及精確度相當高，此法係為外部高空作業（鑑定標的物高度共18層），實務上係於鑑定人監督下，委請一般高空作業技術人員協助辦理，再由鑑定人分析研判，此乃業界之通則等語（見原審卷四96頁），可見鑑定人就系爭B1棟建物外牆之「打診檢查」，採取由其監督、委由高空作業技術人員協助辦理，再由其分析研判之鑑定作業方式，係屬一般建築鑑定之通則。況系爭B1棟建物樓高達18層，本件技術人員係以高空懸吊方式進行打診作業（見系爭鑑定報告75至78頁現況照片），此種高空懸吊方式本身需具備一定訓練且耗費體能，自須委由專業技術人員協助辦理，則上訴人僅以具備建築專業之鑑定人未親自懸吊進行實際打診，即以此否認系爭鑑定報告內容，非但與一般建築鑑定通則有違，更漠視各領域之專業及置鑑定人之安危於不顧，是上訴人以此辯駁系爭鑑定報告之可信性，顯難憑採。
③綜上，造成系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形之主要
原因，應係上訴人以「非合乎一般建築成規所使用之施工方法」之「打底層施工不良」所致，此觀系爭社區除系爭B1棟建物外，其餘同時期興建之他棟建物外牆磁磚並無剝落、浮凸、變形等情益明，自與上訴人所辯因時間久遠或氣候等因素無涉，而屬上訴人交付系爭B1棟建物予被上訴人等買受人時，自始存在之瑕疵，倘未予修繕處理，日後陸續剝落，非但影響系爭B1棟建物美觀，亦對被上訴人及其他住戶甚至來往行人，造成生命、身體或財產之損失，更有致被上訴人須對第三人負損害賠償責任之虞。以上訴人為執掌我國建築行政業務之主管機關，本身即具有營建高度專業，亦為系爭B1棟建物之起造人及出賣人，對於其所選任委託之營造廠商施作系爭建物是否合乎一般建築成規，具有監督管控之能力及義務，卻未善盡系爭建物定作人之責，任由承攬系爭B1棟建物之營造廠商以「非合乎一般建築成規之施工方法」，施作系爭B1棟建物外牆，致系爭B1棟建物外牆因「打底層施工不良」，而存有足致被上訴人、系爭社區其他住戶甚至第三人因系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形而受有身體或財產上損害之虞，已構成民法第227 條第1 項規定之可歸責於上訴人之不完全給付。上訴人徒以其已委請專業監造及經公開招標之甲級營造廠完工等節，辯稱已盡最大能力監督及注意，其無可歸責云云，顯難憑採。
⒉上訴人依民法第365條、第514條第1項規定主張時效抗辯，有
無理由？①按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其
解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條亦定有明文。又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，民法第365條第1項定有明文，可知本此文之規定，於物之交付後六個月間，不行使而消滅者，僅契約解除權及減少價金請求權而已，並未及於損害賠償請求權（最高法院89年度台上字第1534號判決意旨參照）。
②查系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形之情形，係因磁
磚背面無法黏著產生空隙，雖因周邊水泥接縫相互扶持始未造成剝落，而在磁磚表面呈現突出狀之鼓脹樣態，惟範圍將隨時間擴大，當外力產生（如氣溫變化、地震、振動等）則會衍生大規模剝落等情，業據系爭鑑定報告鑑定明確。是此種隨時間經過始逐漸產生之外牆磁磚剝落、浮凸、變形，且範圍會持續擴大之現象，難認係屬非具建築專業之一般購屋民眾於受領建商交屋時，依通常之檢查即可發見之瑕疵。而系爭B1棟建物係上訴人於89年8月4日對外牆施工廠商新亞公司辦理驗收完畢後，始陸續交付予各買受人，嗣系爭B1棟建物之4樓、5樓、7樓、8樓因自92年起發生外牆磁磚剝落、浮凸、變形，系爭社區管委員則於92年6月12日、93年11月15日、95年10月4日、96年12月13日、98年12月3日、99年9月28日、10月5日分別以函文通知上訴人會勘修復等情，已為上訴人所不爭（見不爭執事項㈣），是被上訴人至遲於92年6月12日，即委由系爭社區管委會通知上訴人其所交付之買賣標的即系爭B1棟建物外牆磁磚發生剝落、浮凸、變形等瑕疵，要求上訴人儘速派員修復；上訴人則於同年6月20日、同年11月15日及25日，先後通知新亞公司到場處理系爭B1棟建物4樓、5樓、6樓外牆磁磚隆起、龜裂及脫落問題，並要求新亞公司確實查明原因妥為修繕，以免再產生磁磚延伸性持續脫落情事。上訴人並會同新亞公司與系爭社區管委會於94年1月18日開會，針對系爭B1棟建物5、6 樓外牆磁磚脫落乙事做成結論：「新亞公司盡速派員查明原因並妥為修繕，以免再產生後續延伸性磁磚脫落情事」。系爭社區管委會復於同年8月16日函知上訴人系爭B1棟建物外牆磁磚待修繕位置包含5至8樓、11樓等牆面，上訴人即於同年月22日轉知新亞公司等情，有新亞公司104 年7 月2 日函文暨所附相關系爭社區管委會、上訴人函文等影本在卷可稽（見原審卷三223 至
238 頁）。足認被上訴人在系爭B1棟建物89年8月經上訴人辦理驗收交付後，於92年6月間發現所受領系爭B1棟建物外牆磁磚有剝落、浮凸、變形等瑕疵情事時，即委由系爭社區管委會通知上訴人，期間未及3年，除未逾民法第365條所定自物之交付時起經過5年之期間，可認已盡即時通知之義務外，本件被上訴人係請求上訴人就其所為之不完全給付負損害賠償責任，並非請求解除契約或減少買賣價金，依前揭說明，亦無民法第365條規定之6個月或5年期間之適用。至民法第514條第1項係就承攬契約中定作人對於承攬人相關權利行使之時效規定，與本件被上訴人係依買賣關係為請求，顯不相同，上訴人援引此為時效抗辯，實屬錯誤。
⒊系爭社區管委會前主任委員王玉璉（下逕稱其名），有無代
表被上訴人與上訴人簽署及承諾日後系爭B1棟建物外牆修繕由管委會負責之權利？又有無表見代理之適用？①按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓條例第10條第2項定有明文。又系爭社區規約於101年5月26日修正前，原明訂公寓大廈之「外牆面」為共用部分，修正後固不再明定外牆面為共用部分，然現行規約第2條第5項仍明定：「本公寓大廈外牆（包含外牆面及構造）之使用管理：本公寓大廈外牆之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」（見本院卷三151至152頁），是系爭B1棟建物外牆之修繕，無論是在系爭社區規約修正前或後，均應由系爭社區管委會為之。
②上訴人雖以王玉璉曾於96年4月19日及96年6月29日會議中簽
名，辯稱兩造已合意由系爭社區管委會承擔系爭B1棟建物外牆磁磚修繕義務云云，並提出上開會議紀錄為證（見本院卷一302至304頁、原審卷三121至123頁）。然查，無論是96年4月19日抑或同年6月29日之會議，均僅由被上訴人新市鎮建設組會同新亞公司與系爭社區管委會參與，且一再重申系爭社區建物只剩PU防水工程尚在保固期，明文記載系爭社區管委會同意自行負責除PU防水工程外之其他已逾保固期之修繕，應屬就系爭社區建物須修繕項目進行會勘確認及修繕成果所作成之記錄，是上開會議顯係針對上訴人所交付系爭社區建物應負之修繕責任所為。惟建物保固責任與出賣人應負之瑕疵擔保責任並不相同，建物保固責任存在於定作人與承攬人間，而管委會則對於系爭社區建物共用（包括外牆面）部分負有修繕、管理及維護之責，故系爭社區管委會於發現社區建物共用部分有修繕必要時，無論該共同部分是否仍在保固期間，管委會均負有修繕之責，不同者僅在於，保固期間內可透過通知出賣人即上訴人，再由上訴人告知施作系爭社區建物承攬人即新亞公司負修繕之責，而保固期滿後，則由管委會以社區公共基金盡修繕管理之責。準此，王玉璉斯時應是以系爭社區管委會主任委員身分參與上開會議，故其在該會議紀錄所為之簽名，僅係代表系爭社區管委會向上訴人表示其所交付之建物共用部分瑕疵應如何修繕，以及討論日後發生瑕疵應由何人負責等問題，並無代表或代理系爭B1棟建物各區權人向上訴人承諾願自行承擔系爭B1棟建物日後瑕疵修繕之權限，此由上開會議紀錄並無任何隻字片語提及王玉璉係代表或代理系爭B1棟建物各買受人與上訴人洽談系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、破裂等記載可知，且自外觀亦無從認定系爭B1棟建物各區權人有授權王玉璉可以個人或管委會主任委員身分，代表或代理其等同意抛棄因上訴人瑕疵給付所得請求之損害賠償。故上訴人辯稱王玉璉有代表或代理、表見代理系爭B1棟建物各區權人由管委會承擔上訴人對被上訴人應負之修繕義務云云，委無足取。⒋上訴人有無支付修繕系爭B1棟建物外牆之費用？又修繕系爭B
1棟建物外牆應否審酌折舊？①查上訴人於94年12月26日將共計883萬8595元匯入系爭社區管
委會帳戶之款項，其中593萬1498元屬上訴人提撥之公共基金，其餘為上訴人代收之管理費等情，有上訴人95年1月4日營署鎮字第0940070522號函文在卷可稽（見原審卷三340頁），並為兩造所不爭（見不爭執事項㈤），顯見上開匯款應為上訴人本於系爭社區建物起造人身分，依公寓條例第18條規定所提列之公共基金及向社區區權人收取之管理費，於系爭社區管委會成立後，撥付至系爭社區專戶之款項，自與支付系爭B1棟建物外牆之修繕費用無涉。而系爭社區「公共基金」之用途，係包括對於系爭社區建物（包含系爭B1棟建物及其餘11棟建物）之「每經一定年度所進行之計畫性修繕」、「因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」、「供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊」等（見原審卷二94至95頁規約第11條內容），非可單就系爭社區其中之系爭B1棟建物外牆為給付，上訴人復無證據證明上開公共基金中之593萬1498元均已提撥作為修繕「系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形」之使用，難認其上開抗辯可採。況上訴人於94年12月26日匯入上開公共基金後，於96年間仍責令新亞公司就系爭B1棟建物外牆磁磚、系爭社區其餘建物部分車道截溝混凝土裂縫、A1棟頂樓水箱外牆滲漏、C1棟頂樓水箱混凝土剝落、地下二樓三處洗車位排水不良、C1棟轉乘電梯地面積水、地下二樓T14 柱旁地下湧水進行修繕等情，有新亞公司函文後附相關發包工程承攬單及上訴人與系爭社區管委會、新亞公司相關人員於96年4月19日、96年6 月29日會勘會議紀錄影本可參（見原審卷三223至224 、234至242頁），益徵上訴人所匯入之593萬1498元款項，非屬支付系爭B1棟建物外牆磁磚修繕之費用，故上訴人並未支付任何修繕系爭B1棟建物外牆之費用。
②上訴人雖以系爭B1棟建物交付至今近20年，已逾15年耐用年
限而無殘值，故修繕費用應予折舊云云。然查，系爭B1棟建物於上訴人售予被上訴人（或其繼承人、讓與人）時，為興建完成之新屋，上訴人負有依債之本旨交付無瑕疵建物予被上訴人之義務，系爭B1棟建物外牆既於上訴人與被上訴人（或其繼承人、讓與人）成立買賣契約時，即自始存有前揭因打底層施工不良之瑕疵，係可歸責於上訴人未依債之本旨所為之不完全給付，則被上訴人為修復瑕疵所須支出之修復費用，即係其為回復至交屋時應自始無瑕疵之原狀所須支出之費用，自無須扣除折舊，此與上訴人倘依債之本旨給付，使被上訴人得在正常狀態使用下而應扣除折舊情形，自有不同，故上訴人上開扣除折舊之辯，要無可採。⒌上訴人以被上訴人未依新北市政府辦理都市更新整建維護補
助要點申請補助費用，以及遲至103年始提起本件訴訟，妨礙上訴人舉證為由，抗辯被上訴人違反民法第148條規定，有無理由？①上訴人辯稱系爭B1棟建物符合新北市政府辦理都市更新整建
維護補助要點（下稱補助要點），被上訴人未依此申請新北市政府補助最高75%之外牆磁磚整修費用，卻起訴請求上訴人給付，係以損害上訴人為主要目的，與民法第148 條誠信原則有違云云，並提出該補助要點為佐（見原審卷四87至88頁）。然被上訴人係為保障自己應購買無瑕疵建物之權益，請求出賣人即上訴人應負瑕疵給付之損害賠償責任，乃權利之正當行使；而上訴人除無證據證明被上訴人係明知新北市政府有上開補助措施，卻仍興訟請求外，縱認被上訴人知悉新北市政府有此補助措施，其等是否選擇依該補助要點申請補助，乃被上訴人之權利，自無強令其等僅能依該補助要點申請之理。況依該補助要點第4 點、第5 點規定，申請補助須檢具包括申請範圍內建築物整建維護與充實設備之標準、設計圖說、現況分析、財務計畫及費用分擔、效益評估等專業補助計畫書，且依該補助要點第2 點規定，符合要件之建築物僅係「得予補助」，新北市政府仍有決定核准補助與否之裁量權，非提出申請必可獲得補助；而補助要點第6 點復規定每案補助額度以補助項目總經費75%為上限，每案補助費用總額不得逾1,000萬元。對照系爭B1棟建物外牆所須修繕費用，無論是上訴人自行主張之修繕費用1422萬5328元（見本院卷一249頁），或系爭鑑定報告鑑定之修繕金額3010萬9952元，均明顯補助不足。則被上訴人未選擇申請須檢具多項專業資料，且核准與否、核准金額均未明，甚至可能與系爭B1棟建物外牆所須修繕費用顯有差距之補助要點申請補助，難認有何權利濫用或以損害他人權益為主要目的之違反誠信原則存在。上訴人上開所辯，並非可採。②又被上訴人雖遲至103年3月7日始提起本件訴訟，主張系爭B1
棟建物外牆剝落情事係可歸責於上訴人自始為不完全給付所致，並依其所委託之新北市建築師公會及建築師事務所估定之修繕費用數額請求等情，有被上訴人民事起訴狀及後附之新北市建築師公會鑑定報告書、張啟蒙建築師事務所工程估價單可參（見原審卷一3 至12、24至84、92頁）。惟被上訴人係自92年間發現系爭B1棟建物外牆磁磚有上開剝落等情事，經上訴人歷經長時間多次責令原施工廠商新亞公司修繕仍無法完成修繕後，始於102 年間由系爭社區管委會委託新北市建築師公會鑑定，經該公會於102 年6 月27日作成102 新北市建師鑑字第276 號鑑定報告書，鑑定結論認定系爭B1棟建物外牆磁磚剝落係因底層施工不良所造成，始悉該外牆磁磚剝落之原因，並經系爭社區管委會委託建築師事務所於同年11月間估定所須修繕費用為2323萬5405元後，方於103 年
3 月7日提起本件訴訟。是被上訴人係在確認造成系爭B1棟建物外牆磁磚剝落之原因並妥適蒐集相關證據資料後，提起本件訴訟向上訴人為請求，以確保其訴訟所主張權益取得有利依據，難認有何故意遲延起訴之情事。上訴人抗辯被上訴人係故意延至103年間提起本件訴訟，以妨礙其舉證，違反誠信原則云云，亦屬無理。⑴⒍上訴人抗辯本件之保固期業已經過，故不負損害賠償責任，
有無理由？上訴人雖以系爭B1棟建物保固期滿為由，辯稱其已無庸負瑕疵損害賠償責任云云。惟買賣雙方締結保固條款之目的，係在強化出賣人應負之物之瑕疵擔保責任，使買受人在保固期間即可依此約款請求出賣人負瑕疵修繕之責，使買賣標的物均處於符合債之本旨狀態，非謂保固責任期滿，出賣人即可不負任何法定物之瑕疵擔保責任，故保固約款並無排除出賣人依法應負之瑕疵擔保責任之效力。查上訴人依系爭B1棟建物買賣契約對被上訴人負有瑕疵擔保之不完全給付損害賠償責任，已如前述，且未逾15年損害賠償請求權時效，縱系爭B1棟建物外牆已逾約定保固期限，依上說明，被上訴人仍得依不完全給付之規定，請求上訴人負賠償之責，故上訴人上開所辯，不足為採。
⒎被上訴人就本件損害之發生或擴大，是否與有過失？
查被上訴人於92年間發現系爭B1棟建物外牆磁磚剝落後，即委託系爭社區管委會多次請求上訴人進行修繕（見不爭執事項㈣），且在上訴人長期修繕多次仍無法阻止磁磚繼續脫落情形下，為釐清造成外牆磁磚剝落之原因，自行委請新北市建築師公會鑑定原因，以明責任歸屬，皆如前述，自無放任損害擴大及怠於處理等情事。此外，上訴人亦無證據證明被上訴人有何加劇系爭B1棟建物外牆磁磚剝落之行為，致因而擴大本件損害之請求，則上訴人以被上訴人與有過失云云置辯，要難憑採。
㈤承㈣，被上訴人依系爭鑑定報告鑑定之修繕費用3010萬9952元
，請求上訴人據此數額，按其等占系爭B1棟建物面積比例，負不完全給付或瑕疵給付之損害賠償責任，有無理由？金額應為若干？⒈查系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形之最主要原因，
係因打底層施工不良，且其範圍會隨時間而擴大，當外力產生（如氣溫變化、地震、振動等）時，衍生大規模剝落等情，業如前述；雖目前已剝落、浮凸或變形面積合計占全部磁磚面積比例為17.99%，然拆除時周邊牆面磁磚仍會受波及而掉落，且採取同樣施工作法之其他牆面，後續仍有發生磁磚剝落、浮凸、變形之高度可能，此由系爭B1棟建物於92年至94年間，經上訴人責由新亞公司數度修繕後，期間仍持續發生磁磚剝落現象，而上訴人亦於上開92年至94年間之函文明確表示「應避免再產生後續延伸性磁磚脫落」等情可悉。是系爭鑑定報告參酌上情，並考量施工界線規則性，認為即使採取「非全面拆除」方案，建議拆除面積仍以17.99%乘以3倍即53.97%為宜，難認有何偏差之處。參諸系爭B1棟建物外牆發生磁磚剝落、浮凸、變形之範圍係不規則分布（見系爭鑑定報告79至87頁現況照片），倘採上開「非全面拆除」方式，其拆除重貼範圍紊亂，修繕後之牆面磁磚新舊雜陳，除嚴重影響建築物整體美觀外，其他未經拆除但係採同樣施工方法之牆面磁磚，後續仍有發生剝落、浮凸、變形之高度可能，則系爭鑑定報告於綜合上開各情後，建議採取一勞永逸之「全面拆除」方式，其意見結論堪認妥適合理。
⒉上訴人雖抗辯系爭鑑定報告所列委請建築師之現況鑑定費用
非屬必要，且所評估之修繕費用過高云云。然依新北市政府都更處函附之「107年立面修繕預算表」所示，其個案之經費項目亦包含「整建維護建築師服務費」，且內容包含建築設計圖說、變更使用申請費、設計圖說簽證、工程監造及簽證等，核與系爭鑑定報告就建築師服務費部分所列包括「簽約與調查、設計、監造三大項」（見本院卷二56頁），以及台北市建築師公會107年10月15日107(十七)鑑字第2310號函文所載：「二、……高層建築物之外牆修繕應委請開業建築師設計及監造，洵屬必要。三、查系爭鑑定標的物位於新北市淡水區，為地上18層之高層建築，依前述相關法令規定，系爭大廈外牆修繕事宜需辦理變更使用執照，並委請開業建築師設計及監造，以確保公共安全、公共交通、公共衛生，爰於鑑定報告書其他費用項下編列建築師服務費。」（見，本院卷二112至113頁）等語相符。另上訴人自行提出之宏佶營造有限公司及宏笙營造有限公司（下合稱宏佶等2公司）之報價單，亦均明列「拉皮申請及建築師之費用」（見本院卷一249、251頁），以宏佶等2公司係採無須全面拆除外牆磁磚及重新貼磚之修繕方式，猶將建築師服務費列為必要支出，益徵施作範圍更大之系爭B1棟建物之外牆全面修繕，更有委請建築師設計監造及代辦行政程序之必要。是以，系爭B1棟建物乃高達18層樓之高層建築，住戶眾多，倘全面進行外牆磁磚拆除及重新鋪設，自須考量建物外牆之陽台、冷氣及外推窗等現實環境考量，故仍有委請建築師進行設計、監造及代為申請行政流程之需。又上訴人雖持宏佶等2公司出具之報價單，辯稱系爭鑑定報告評估之鑑定費用過高云云。惟宏佶等2公司為上訴人自行委託估價之單位，非兩造合意或經法院選任之鑑定單位，且無從得悉渠等是否親至系爭B1棟建物現場履勘，以及係以何種鑑定方式提出修繕系爭B1棟建物之費用，自難採為認定修繕系爭B1棟建物應支出費用之依據。另上訴人所持都市更新處提供之修繕金額數據，並未檢附相關事證，以與系爭鑑定報告所載有關修繕系爭B1棟建物外牆費用支出相比對，作為判斷是否屬於必要費用之認定，自難比附援用。至被上訴人於起訴時所提新北市建築師公會鑑定報告及張啟蒙建築師之估價單，係被上訴人於102年間為明系爭B1棟建物外牆磁磚陸續脫落原因，所自行委請之鑑定單位，因上訴人於原審質疑該鑑定單位出具之鑑定意見，而經兩造合意另行囑託台北市建築師公會進行鑑定，自應以系爭鑑定報告內容進行攻防；況系爭鑑定報告係於106年間完成，與張啟蒙建築師上開估價單提出時間間隔3年以上，相關修繕費用包含水泥、磁磚等原物料及勞力工資已有不同，自不能率引3年前之估價單，作為反駁系爭鑑定報告修繕金額過高之依據。故上訴人上開所辯，均無可採。
⒊按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條定有明文。是出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人即得依民法第227 條規定，依民法第226 條請求損害賠償或依給付遲延之法則，請求補正或賠償損害。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。故出賣人所交付之特定物，其因可歸責於出賣人之事由所致物之瑕疵者，買受人即得依民法第227 條關於不完全給付之規定，請求出賣人賠償損害，不以該瑕疵於契約訂立後至交付前發生者為限。查上訴人交付之系爭B1棟建物外牆磁磚存有上開剝落、浮凸、變形之情事，需採行「全面拆除」之修繕方式，所需修繕費用計3010萬9952 元，瑕疵顯非輕微，自不符合系爭B1棟建物買賣契約本旨，且屬可歸責於上訴人所致；又上訴人經通知修繕後，雖曾交由原施工廠商新亞公司處理，然依系爭鑑定報告所附現況照片，顯仍未修繕完成，則被上訴人主張上訴人應依民法第227 條第1 項規定負不完全給付之責任，賠償其因此所受損害，應屬有據。
⒋次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。民法第213條至第215 條分別定有明文。查上訴人迄未將系爭B1建物外牆瑕疵修繕完畢，且執上開96年6 月29日會勘紀錄辯稱其已無修繕義務云云，顯已拒絕履行瑕疵修繕、回復原狀之責任，依上說明，被上訴人自得請求上訴人以金錢即所需支出之修繕費用賠償損害。又系爭B1棟建物外牆磁磚瑕疵既須全面拆除重新施作，已屬系爭社區規約所訂之建物共用部分之重大修繕，故相關修繕費用應按系爭B1棟建物全體區權人共有之應有部分比例分擔。則被上訴人就系爭B1棟建物經鑑定所須之修繕費用3010萬9952 元，依其等就系爭B1棟建物分別所有之「專有部分面積」及「屬於系爭B1棟建物區權人之共用部分（即俗稱「小公」）之權利範圍面積」，占系爭B1棟建物全體區權人之「專有部分面積」及「屬於系爭B1棟建物區權人共用部分（即俗稱「小公」）之全部面積」之比例，請求上訴人依比例賠償，應屬可採。經核對系爭B1棟建物全體區權人之建物登記謄本資料（見原審卷五140至257頁），除專有部分外，另分別登記各該區權人對「共有部分」「新北市○○區○○段00
0 ○號」、「同地段649 建號」、「同地段662 建號」、「同地段663 建號」之權利範圍；參酌上開648、649 、662、
663 建號之地政事務所建物測量成果圖（見原審卷五121至1
36 頁），可知該648、649建號建物之區域分別為系爭社區全部建物範圍之地下一、二層停車空間及水箱、機房等空間，至662 、663建號建物則分別為坐落系爭B1棟建物範圍內之門廳、屋頂突出物、電樓梯間、機械室、儲藏室、管理門廳、休憩平台、交誼中心、轉接梯廳、川廊、自行車停車場等空間，堪認648、649建號建物應屬系爭社區全體建物區權人之共有部分（即「大公」），而662、663 建號建物則屬系爭B1棟建物全體區權人之共有部分（即「小公」）。基此計算後，被上訴人就系爭B1棟建物分別所有之「專有部分面積」及「屬於系爭B1棟建物區權人之共用部分（即「小公」）之權利範圍面積」，應如附表B欄所示，其分別占系爭B1棟建物全體區權人就系爭B1棟建物之全部「專有部分面積」及「屬於系爭B1棟建物區權人之共用部分（即「小公」）之全部面積」比例，應如附表A欄所示，而上訴人對於被上訴人依系爭B1棟建物登記謄本資料所據以計算如附表所示各欄之數額，亦不爭執，並同意被上訴人更正因誤載系爭B1棟建物謄本登記面積而誤算之數額（見本院卷四34、70頁）。準此，被上訴人得請求上訴人之不完全給付損害賠償數額，應分別如附表D欄所示。
㈥綜上，被上訴人請求上訴人應分別給付如附表D欄所示之金額
，及自起訴狀繕本送達翌日即103年3月20日（見原審卷一97頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又被上訴人依民法第227 條第1 項規定之請求既經認為有理由，則其另依民法第360 條規定請求部分，已無庸再予審酌，併予敘明。
五、綜上所述，被上訴人依民法第227 條第1 項不完全給付、第1148條繼承及第294條第1項債權讓與之規定，請求上訴人應分別給付如附表D欄所示之金額，及自103年3月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人於原審所提附表編號33關於系爭B1棟建物面積登記謄本資料，既屬明顯誤載（部分編號則因小數點後取進位數字相乘所生差額），致計算錯誤，為免日後依比例分配修繕金額產生困擾，爰依被上訴人所請，將面積因誤載部分（即編號33及其他因取位多寡影響計算金額）之被上訴人欄位數字，逕予更正如主文第3項所示，特予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 10 日
民事第三庭
審判長法 官 林玉珮
法 官 何君豪法 官 朱美璘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
書記官 林敬傑附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。