臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第226號上 訴 人即被上訴人 凌韻富訴訟代理人 紀冠伶律師被上訴人即上 訴 人 翠華大廈管理委員會法定代理人 柯尊仁被 上訴人 柯尊仁上列2人訴訟代理人 邱景睿律師上列當事人間請求確認管理使用權等事件，凌韻富及翠華大廈管理委員會對於中華民國107年1月19日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第87號第一審判決各自提起上訴，本院於民國107年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回凌韻富後開第二、三項之訴；㈡駁回凌韻富
後開第四、五項之訴及其假執行之聲請；㈢駁回翠華大廈管理委員會後開第六項之反訴；㈣本訴訴訟費用之裁判；㈤反訴訴訟費用之裁判，均廢棄。
確認凌韻富對於臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土
地如附圖編號397-1（甲）所示部分、面積三十一點一四平方公尺有管理使用權。
翠華大廈管理委員會對於前項所示之土地，不得為出租、出借及其他一切管理、使用之行為。
翠華大廈管理委員會應將安裝在門牌號碼臺北市○○區○○路
○○○巷○號建物側邊牆面鐵窗上方如附件照片所示之監視器拆除。
翠華大廈管理委員會應給付凌韻富新臺幣捌萬伍仟捌佰元，及
自民國一百零五年一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
凌韻富應給付翠華大廈管理委員會新臺幣壹拾萬柒仟壹佰柒拾
陸元，及自民國一百零五年二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
凌韻富及翠華大廈管理委員會其餘上訴均駁回。
本判決第四項所命之給付，於凌韻富以新臺幣伍拾伍萬元或合
作金庫商業銀行股份有限公司大安分行所開立同面額之可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
本判決第五項所命之給付，於凌韻富以新臺幣貳萬捌仟陸佰元
或合作金庫商業銀行股份有限公司大安分行所開立同面額之可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
第一審訴訟費用關於本訴部分及第二審訴訟費用關於凌韻富上
訴部分，由翠華大廈管理委員會負擔百分之九十四，餘由凌韻富負擔。第一審訴訟費用關於反訴部分及第二審訴訟費用關於翠華大廈管理委員會上訴部分，由凌韻富負擔百分之八，餘由翠華大廈管理委員會負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人凌韻富（下稱凌韻富）主張：臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱397-1地號土地，重測○○○區○○段○○○○○○○號土地）原為伊父即訴外人凌塗柱所有，凌塗柱於民國（下同）64年12月21日以397-1地號土地，與訴外人利來建設股份有限公司（下稱利來公司）負責人章宏鑫所有同小段397（重測前為臺北市○○區○○段○○○○○○號土地）、397-2地號土地（重測○○○區○○段○○○○號土地）聯合興建地上7層樓共58戶之集合式住宅即翠華大廈，雙方簽立聯合營建契約書（下稱系爭聯合營建契約書），並申請同一張建築執照。嗣雙方因故未依前開契約將上開3筆土地辦理合併及互為移轉基地所有權應有部分（下稱應有部分），於67年8月3日辦理翠華大廈區分所有建物所有權第一次登記時，凌塗柱仍保有397-1地號土地所有權全部，而無397、397-2地號土地之所有權，章宏鑫則為397、397-2地號土地所有權人，而無397-1地號土地所有權。又凌塗柱依系爭聯合營建契約書第7條之約定，分配取得門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1樓（下稱29號1樓）房屋，利來公司並將397-1地號土地上如附圖編號397-1（甲）所示，面積
31.14平方公尺之空地（下稱系爭土地），連同29號1樓房屋所屬平台部分面積劃設編號1至4號之4個停車位，專供29號1樓房屋所有人使用。嗣凌塗柱過世後，所遺397-1地號土地由伊及訴外人凌端燭、蘇哲揚、凌叔惠、凌翠鴻、凌蜜穗、凌寶雯（下合稱凌韻富等7人）因分割繼承登記而為共有人，應有部分共計40,000分之32,935，凌端燭、凌叔惠、凌翠鴻、凌蜜穗、凌寶雯業已出具土地使用同意書，同意由伊繼續管理、使用系爭土地，伊對系爭土地自有管理使用權。又伊於104年10月17日將29號1樓房屋連同系爭土地，以每月租金新臺幣（下同）13萬元，出租予訴外人林昆田經營日式料理店。然上訴人翠華大廈管理委員會（下稱管委會）卻於104年11月6日在系爭土地上安裝禁止停車之固定設備（下稱系爭固定設備）；復於同年11月10日在門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號房屋側邊牆面鐵窗上方安裝如附件照片所示之監視器（下稱系爭監視器）窺視、監控29號1樓房屋門廊及系爭土地使用狀況，侵害伊之隱私權，林昆田遂因系爭固定設備影響其使用系爭土地停車，有違承租目的，於104年11月26日與伊解除房屋租賃契約。翠華大廈區分所有權人會議復於104年12月30日決議自105年2月起，以管委會之名義，將系爭土地上之4個停車位出租予他人停車使用，顯有妨礙伊對系爭土地管理使用之虞，爰依民法第767條第1項後段、第962條後段規定，請求管委會不得對系爭土地為出租、出借及其他一切管理、使用行為，另依民法第18條第1項前段、第184條第1項前段規定，請求管委會拆除系爭監視器。此外，柯尊仁誣指伊毀損系爭固定設備，對伊提起毀損之刑事告訴，且柯尊仁身為管委會主任委員，主導管委會於翠華大廈大廳張貼「查區分所有權人凌X富蓄意破壞本大廈共有停車空間停車管制設備，當場被派出所員警逮捕留置詢問，本管理委員會已就損毀部分對破壞者凌X富提出損毀告訴並求償，以懲罰不法」等語之公告（下稱系爭公告），嚴重損害伊之名譽，其等應依民法第18條第2項、第184條第1項前段、第185條第1項、第195條第1項前段規定，連帶賠償非財產上損害30萬元。再者，柯尊仁與管委會在系爭土地上安裝系爭固定設備，致林昆田與伊解除租賃契約，伊因此受有重新招租之半年待租期間之損害，爰依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求其等連帶賠償自104年12月1日起至105年5月31日止共6個月，以租金額計算之損害78萬元等語，並聲明：㈠確認凌韻富對系爭土地有管理使用權。㈡管委會對於系爭土地不得為出租、出借及其他一切管理、使用之行為。㈢管委會應拆除系爭監視器。㈣管委會及柯尊仁應連帶給付凌韻富108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤就第㈢至㈣項聲明，願以現金或合作金庫商業銀行股份有限公司大安分行（下稱合庫銀行）所開立之可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、管委會及柯尊仁則以：公寓大廈管理條例於84年6月28日公布，翠華大廈乃67年2月24日取得使用執照，並於93年5月7日由區分所有權人互推盧憲業為召集人，召開區分所有權人會議，議決通過規約，並成立管委會，經臺北市政府於93年7月30日同意備查，自斯時起即有公寓大廈管理條例之適用。又依翠華大廈67使字第0370號使用執照之記載，翠華大廈本身所占之基地及其餘應保留之空地，均為建築基地之一部，系爭土地即為翠華大廈之法定空地，依公寓大廈管理條例第9條第1項規定，翠華大廈區分所有權人對翠華大廈坐落之基地有使用收益之權。凌韻富等7人就翠華大廈所坐落之基地即397、397-1、397-2地號土地應有部分面積合計為472.7982平方公尺，占總面積1,324平方公尺約35.7098%，其等所有之區分所有建物專有部分面積合計為2,736.37平方公尺，占翠華大廈區分所有專有部分總面積7,647.35平方公尺之
35.78%，不符民法第820條規定須有共有人過半數及其應有部分合計過半數同意，或契約另有約定之情形，且依翠華大廈規約（下稱規約）第2條第2項規定，系爭土地為法定空地，應供全體區分所有權人及住戶共用。又管委會裝設系爭監視器，係管制系爭土地上4個停車位提供公共收費停車使用及保障停放車輛之安全，其攝影範圍僅及於系爭土地，未及於29號1樓門廊，無礙凌韻富之隱私。另凌韻富於同月10日毀損拆除系爭固定設備，經管委會報警，臺北市警察局大安分局安和路派出所員警到場，因管委會與凌韻富間就系爭土地上之停車位是否屬翠華大廈區分所有權人共用乙節有所爭執，員警通知大安地政事務所人員到場確認系爭土地為翠華大廈之法定空地，員警始將凌韻富以毀損罪現行犯逮捕並帶回派出所訊問，該案經臺北地方檢察署（原牌銜為臺灣臺北地方法院檢察署，下稱臺北地檢署）檢察官以105年度偵續字第117號提起公訴，凌韻富確有毀損系爭固定設備，管委會張貼系爭公告所陳述內容為真，並無不法侵害凌韻富之名譽。此外，林昆田於104年11月26日解除與凌韻富之房屋租賃契約，係因凌韻富將無管理使用權限之系爭土地交付林昆田使用所致，乃可歸責於凌韻富之事由，無由請求伊等賠償等語，資為抗辯。
貳、反訴部分：
一、管委會主張：凌韻富無權占有使用系爭土地上4個停車位自100年2月16日至105年2月15日止，受有相當於租金之不當得利，其占用397、397-1地號土地如附圖編號397（甲）、397-1（甲）所示部分、面積分別為4.18平方公尺、31.14平方公尺，為便利計算均以上開土地99年申報地價年息10%為基準，回溯5年計算之不當得利共計122萬2,911元。又翠華大廈區分所有權人會議已於107年8月29日決議向凌韻富訴訟請求返還上開不當得利，爰依民法第179條規定提起反訴等語，並聲明：凌韻富應給付管委會122萬2,911元，及自答辯暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、凌韻富則以：397-1地號土地所有人固負有以系爭土地提供作為翠華大廈法定空地之義務，惟於不違背上開限制範圍內，397-1地號土地所有人就系爭土地之所有權能不受影響。
翠華大廈興建之初，依使用執照竣工圖將系爭土地劃設4個停車位，則397-1地號土地所有人對於系爭土地上之4個停車位自有管理使用權，伊經397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意管理使用系爭土地，伊非無權占有系爭土地，且管委會以申報地價年息10%計算相當租金之不當得利，顯然過高等語置辯。
參、原審判決凌韻富之本訴、管委會之反訴均敗訴，其等均聲明不服，凌韻富就本訴之上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認凌韻富對系爭土地有管理使用權。㈢管委會對於系爭土地不得為出租、出借及其他一切管理、使用之行為。㈣管委會應拆除系爭監視器。㈤管委會及柯尊仁應連帶給付凌韻富108萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥就第㈣、㈤項聲明，願以現金或合庫銀行所開立之可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。管委會及柯尊仁則答辯聲明：上訴駁回。管委會就反訴之上訴聲明：㈠原判決關於反訴部分廢棄。㈡凌韻富應給付管委會122萬2,911元，及自答辯暨反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。凌韻富則答辯聲明：反訴部分之上訴駁回。
肆、兩造不爭執之事實：㈠397-1地號土地原為凌塗柱所有，凌塗柱於64年12月21日以
397-1地號土地，與利來公司負責人章宏鑫所有397、397-2地號土地聯合興建地上7層樓共58戶之翠華大廈，雙方簽立系爭聯合營建契約書，並申請同一張建築執照。翠華大廈興建完成後，於67年8月3日及12日辦理翠華大廈區分所有建物所有權第一次登記時，凌塗柱與章宏鑫因故未依約定按分配房屋面積比例，相互辦理翠華大廈基地應有部分移轉，凌塗柱仍為397-1地號土地所有權人，無397、397-2地號土地之所有權。
㈡凌塗柱於77年1月21日與翠華大廈區分所有權人陳梅嬌簽立
土地交換契約書，將凌塗柱就397-1地號土地應有部分萬分之506與陳梅嬌就397地號土地應有部分萬分之270互易，並辦理移轉登記。
㈢翠華大廈區分所有權人互推盧憲業為召集人，於93年5月7日
召開區分所有權人會議，議決通過規約，並成立管委會，經臺北市政府於93年7月30日准許備查。
㈣凌塗柱於96年12月3日死亡，所遺397-1地號土地由凌韻富等
7人辦理分割繼承登記為共有人，現應有部分為凌韻富40,000分之25,975，凌端燭40,000分之3,359，凌叔惠40,000分之1,680，凌翠鴻40,000分之1,680，凌寶雯40,000分之1,800，凌蜜穗40,000分之1,800，蘇哲揚40,000分之1,680。
㈤翠華大廈於興建完成時，其法定空地劃分成7個停車位，並
將停車位設置之位置、面積載明於翠華大廈使用執照之竣工圖及平面圖。其中系爭土地上編號1至4號之4個停車位係由系爭土地連同29號1樓房屋所屬平台部分面積劃設而成。
㈥系爭固定設備、監視器係由管委會決議設置，系爭公告則由柯尊仁以管委會主任委員身分張貼。
㈦柯尊仁前以凌韻富毀損系爭固定設備為由，對凌韻富提出毀
損罪之刑事告訴，經臺北地檢署檢察官以105年度偵續字第177號毀損罪對凌韻富提起公訴，經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以105年度易字第623號刑事判決凌韻富無罪；柯尊仁不服聲請檢察官上訴，經本院以106年度上易字第932號刑事判決駁回上訴確定。
㈧翠華大廈區分所有權人會議於104年12月30日決議自105年2
月起，以管委會之名義，將系爭土地上4個停車位出租予他人停放車輛使用，所收取之費用充作管理費。
㈨翠華大廈區分所有權人會議於107年8月29日決議授權管委會
向凌韻富起訴請求返還無權占有系爭土地及如附圖編號397
（甲）所示部分、面積4.18平方公尺之4個停車位，自提起反訴時起回溯5年之相當租金之不當得利。
伍、本訴部分凌韻富主張伊乃397-1地號土地共有人之一，397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意由伊管理使用系爭土地，惟管委會擅自在系爭土地上安裝系爭固定設備，妨礙伊使用，並擬將系爭土地上之4個停車位自行出租，使29號1樓房屋及系爭土地之承租人因而解除房屋租賃契約，伊受有6個月租金收入之損害，且管委會裝設系爭監視器，窺視、監控系爭土地之使用，侵害伊之隱私權，柯尊仁與管委會復張貼內容不實之系爭公告，侵害伊之名譽權等情，為管委會及柯尊仁所否認，並以前揭情詞置辯，茲查：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例意旨參照）。查凌韻富主張397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意由伊管理使用系爭土地，柯尊仁代表管委會於系爭土地上安裝系爭固定設備，擬將系爭土地上之4個停車位出租，妨礙伊管理使用系爭土地等情，但管委會、柯尊仁均否認凌韻富對系爭土地有管理使用權，是兩造就系爭土地管理使用權之歸屬存有爭執，致凌韻富在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，依前揭說明，應認凌韻富有即受確認判決之法律上利益，故凌韻富以本訴提起確認之訴，自有確認利益。
㈡凌韻富對系爭土地有管理使用權：
⒈按60年12月23日修正公布之建築法第11條規定：「本法所
稱建築基地，為一宗土地，供建築物本身所占之地面及其所應保留之空地。前項空地之保留，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」，73年11月7日修正同條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」，亦即現行建築法第11條所定建築基地須合併為一宗、法定空地非依法令規定不得分割、移轉之限制，於修正前建築法第11條規定雖無明文，然既以同一使用執照申請建築基地，則該基地留設之法定空地，自係供興建之建築物與其前後左右之道路或其他建築物間距離之用，不因嗣後該法定空地未經登記為建築物區分所有人所共有而有不同。又公法上權利與私法上權利兩者之權利性質、目的各有不同，私人間不得逕援為私法上請求權基礎。建築法第11條法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，惟該項規定性質為公法上之行政管制規定，非謂逕給予同一建築執照區分所有建物所有權人私法上權利，得對法定空地主張具有其他私法上管理使用權限。
⒉查397-1地號土地原為凌塗柱所有，凌塗柱於64年12月21
日以該地與毗鄰之章宏鑫以所有397、397-2地號土地聯合興建地上7層之翠華大廈，並簽立系爭聯合營建契約，約定委請鄒啟源建築師設計，申請同一建築執照興建地上7層樓建物，並委託其監工，興建工程之進行由建築師製作詳細施工說明，逐項規定採用之材料，分別計算工料，核計最低工程費底價後，並作成分別計算工料之比價單，招請營造商比價，倘承包總價低於底價百分之25者，不予採用按其他比價單內，分別逐項選擇各該項合理之最低價，綜合訂為標準價，得由凌塗柱投資之營造廠優先承包，如該營造廠無意按此標準價承包，則雙方共同購料，按標準底價中之工資計算，由該營造廠包工建造。除土地增值稅及其他稅捐，由雙方按所有土地分別向稅捐機關負責完納外，建築費、設計費及一切費用均按雙方所提供土地百分比負擔，且各按建築工程進度及時繳付，不得遲延，以保持營建順利。房屋之分配以雙方提供使用土地面積之百分比為準，1樓部分盡量就雙方所有權位置分配，2至7樓部分則按契約附圖分配，因受分戶限制而超受分配部分，該經核算之金額於3樓樓板完成前給付對方，於建築執照核領後房屋面積有變更時，亦按上述單價標準核算找補。為配合大樓每戶應有土地持分，雙方同意以最終取得房屋之比例，辦理相互移轉土地所有權，又翠華大廈使用執照竣工圖，係以397-1、397、397-2地號土地作為建築基地，按建蔽率70.62%，規劃翠華大廈本身所占基地（含騎樓及1樓面積），其餘均為法定空地，系爭土地為法定空地之一部，系爭土地連同29號1樓房屋所屬平台之一部劃設成編號1至4號停車位，另翠華大廈門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號1樓房屋前方法定空地劃設有編號5至7號停車位。嗣凌塗柱與章宏鑫間因發生爭執，未依系爭聯合營建契約約定以各自取得房屋之比例互相移轉基地應有部分，於67年8月3日辦理翠華大廈區分所有建築物所有權第一次登記時，凌塗柱有397-1地號土地所有權全部，而無397、397-2地號土地之所有權，章宏鑫亦有397、397-2地號土地之所有權，而無397-1地號土地之所有權等情，為兩造所不爭，復有聯合營建契約書、翠華大廈使用執照竣工圖及1樓平面圖（見原審卷㈠第27至31、43、44頁）可稽，準此，397-1地號土地固然經凌塗柱與章宏鑫以系爭聯合營建契約約定作為翠華大廈建築基地使用，凌塗柱對於系爭土地所有權之行使應受該約定拘束，即提供作為翠華大廈法定空地使用，惟斯時凌塗柱猶為397-1地號土地所有權人，於不違背上開約定，凌塗柱對於系爭土地所具備管理使用之所有權能不受影響，自得依翠華大廈使用執照竣工圖所載系爭土地兼作停車位使用之方式，管理、使用系爭土地，至為灼然。又查，凌塗柱於77年1月21日與陳梅嬌簽訂土地交換契約書，將397-1地號土地所有權權利範圍1萬分之506與陳梅嬌所有397地號土地所有權應有部分萬分之270互易，並辦理移轉登記，嗣凌塗柱死亡後，由凌韻富等7人辦理分割繼承登記為397-1地號土地共有人，陳梅嬌亦將其交換取得之397-1地號土地應有部分之一部讓與翠華大廈其他區分所有權人，397-1地號土地現登記為凌韻富等7人及翠華大廈其他區分所有權人27人共有等情，有397-1地號土地登記謄本（見本院卷第259至295頁）存卷可佐，堪認翠華大廈興建完成時，397-1地號土地猶為凌塗柱單獨所有，依系爭聯合營建契約書之約定，凌塗柱固應將系爭土地提供作為翠華大廈法定空地，然系爭土地並非翠華大廈區分所有權人全體共有，是管委會所辯系爭土地既為翠華大廈法定空地，即應為翠華大廈區分所有權人全體共有云云，要與397-1 地號土地所有權登記情形不符，自不足採。
⒊按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1、2項定有明文。查397-1地號土地為凌韻富等7人及其他區分所有權人27人所共有，非翠華大廈區分所有權人全體所共有，已如前述，又凌端燭、凌叔惠、凌翠鴻、凌寶雯、凌蜜穗及凌韻富就397-1地號土地應有部分合計40,000分之32,935，應有部分逾3分之2，凌端燭、凌叔惠、凌翠鴻、凌寶雯、凌蜜穗同意由凌韻富管理、使用系爭土地，凌韻富亦係依翠華大廈使用執照竣工圖所載以系爭土地作為停車位之方式管理、使用系爭土地等情，為管委會所不爭，且有土地使用同意書（見原審卷㈠第80頁）存卷可按，則凌韻富主張397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意由伊管理、使用系爭土地，即以使用執照竣工圖所載供作停車位使用之方式管理、使用系爭土地乙節，堪予採信。管委會固辯以凌韻富等7人所有翠華大廈區分所有建物專有部分面積所占翠華大廈專有部分總面積比例，與其等所有397-1、397、397-2地號土地應有部分面積占基地總面積比例相當，不應由凌韻富等7人依民法第820條第1項規定決定系爭土地管理使用方式，否則對翠華大廈其他區分所有權人有失公平云云。查397-1地號土地非翠華大廈全體區分所有權人共有，已如前述，則凌韻富經397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意，由其管理使用系爭土地，核與民法第820條第1項但書規定相符，397-1地號土地其他共有人倘認上開管理使用方式有失公平，非不得依民法第820條第2項規定，聲請法院裁定變更之，於法院裁定變更前，尚難遽予否認凌韻富對系爭土地有管理使用權。
⒋管委會固辯以翠華大廈區分所有權人於93年決議通過規約
，成立管委會，即有公寓大廈管理條例之適用，依公寓大廈管理條例第9條第1項、規約第2條第2項規定，系爭土地為法定空地，屬約定共用部分云云，為凌韻富所否認，自應由管委會就系爭土地為翠華大廈約定共用部分之事實負舉證責任。按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共有部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第55條第1、2項、第9條第1項分別定有明文。準此，公寓大廈管理條例施行前取得建造執照之公寓大廈，於該條例施行後，召開區分所有權人會議，訂定規約以前，係以同條例第60條規約範本視為規約，但不受同條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，非謂該條例有溯及適用效力，是公寓大廈管理條例施行前已存在關於法定空地之共有及管理使用等關係，不因84年6月30日公寓大廈管理條例之施行而當然改變，自不待言。查翠華大廈係67年間興建完成之公寓大廈，翠華大廈區分所有權人於公寓大廈管理條例施行後之93年間決議通過規約，成立管委會，惟系爭土地係凌韻富等7人及其他翠華大廈區分所有權人27人所共有，非區分所有權人全體所共有，已如前述，翠華大廈區分所有權人中未持有397-1地號土地所有權之人，自無從按共有之應有部分比例使用收益系爭土地，此與公寓大廈管理條例第9條第1項規定區分所有權人共有基地之情形有別，管委會執以該規定辯稱翠華大廈各區分所有權人均對系爭土地有使用收益之權云云，已屬無據。又按公寓大廈管理條例第3條第2款規定：「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」，第3款：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」，第6款：「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」，第33條規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。」。查系爭土地係翠華大廈建築基地一部，雖屬法定空地，但為凌韻富等7人及部分區分所有權人共計27人共有，並非翠華大廈區分所有權人全體共有部分，則規約第2條第2項規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」（見原審卷㈠第48頁），將系爭土地納為全體區分所有權人共用部分，依公寓大廈管理條例第33條第1款規定，應經系爭土地全體共有人同意。又參諸規約第3條第4項規定：「會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案」（見原審卷㈠第49頁），即翠華大廈區分所有權人會議欲決議將部分區分所有權人專有部分作為約定共用部分，應以該專有部分之區分所有權人以書面同意為前提，是區分所有權人會議決議訂定規約，欲將系爭土地約定為共用部分，自應先經系爭土地全體共有人書面同意，始能成為議案由區分所有權人決議。然翠華大廈區分所有權人會議於93年通過規約，逕將系爭土地約定為共用，未經系爭土地共有人即凌韻富等7人同意，為管委會所不爭，此部分規約難謂合法有效。管委會又辯以：凌塗柱既以397-1地號土地與章宏鑫簽立系爭聯合營建契約，約定按受分配房屋比例互相移轉基地應有部分，可推論凌塗柱有提供397-1 地號土地供全體區分所有權人共用之意云云。然查，系爭土地固作為翠華大廈之法定空地，惟系爭土地所有人於不違背法定空地之使用目的下，對系爭土地猶具有管理使用之所有權能，已如前述，又依系爭聯合營建契約約定之文義，凌塗柱與章宏鑫係約定依房屋分配比例，相互移轉基地應有部分，凌塗柱未依約履行，衡情僅係章宏鑫能否本於系爭聯合營建契約之約定，請求凌塗柱或其繼承人履約或負債務不履行責任問題，不能據以推論凌塗柱在履行移轉義務前，已有先將系爭土地作為其後翠華大廈區分所有建物買受人共用之意，佐以翠華大廈興建完成後，始終由29號1樓房屋所有人占有使用系爭土地上劃設之4個停車位，管委會亦自承自77年起由凌塗柱及其子女占有使用系爭土地上之4個停車位等語（見本院卷第414頁），且翠華大廈使用執照於其他法定空地上劃設之編號5至7號停車位，由利來公司交予門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號1樓房屋買受人邱仕學以圍牆包圍占有使用迄今等情，有照片（見原審卷㈠第103頁）可稽，為管委會所不爭，益見凌塗柱雖與章宏鑫各自提供397-1、397、397-2地號土地供作翠華大廈建築基地，然凌塗柱無意將充作法定空地兼停車位使用之系爭土地提供予嗣後購買翠華大廈區分所有建物之人共用，管委會此部分所辯，亦無所據。
㈢管委會不得對系爭土地為管理、使用等行為：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。查系爭土地固為翠華大廈法定空地，系爭土地所有人於不違反系爭土地提供作為法定空地使用之限制下，對系爭土地管理使用之所有權能不受影響，且凌韻富經397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意，對系爭土地有單獨管理、使用權，已如前述，又系爭土地現雖非由管委會現實占有管理使用，惟管委會先於104年11月6日在系爭土地上安裝禁止停車之系爭固定設備，翠華大廈區分所有權人會議復於104年12月17日、同年月30日決議將系爭土地上劃設之4個停車位，以管委會名義出租，所收取費用充作管理費使用等情，有區分所有權人會議紀錄（見原審司北調字卷第63、65頁）可按，堪認管委會確有妨害凌韻富管理使用系爭土地之虞，則凌韻富依民法第767條第1項後段規定，請求管委會對系爭土地不得為出租、出借及其他一切管理、使用之行為，為有必要，應予准許。本院既認凌韻富對管委會上開請求為可採，就凌韻富另主張依民法第962條後段規定對管委會所為請求，即毋庸再予審究，併此敘明。
㈣管委會應拆除系爭監視器：
按人格權受侵害時，得請求法院除去其侵害；有受侵害之虞時，得請求防止之，民法第18條第1 項定有明文。隱私權係指個人對其私領域之自主權利，其保護範圍包括個人私生活不受干擾及個人資訊之自我控制。而人群共處經營社會生活，應受保護之隱私必須有所界限，即隱私是否存在，應以個人對系爭事物是否有合理期待作為判斷準則（司法院大法官解釋釋字第689號解釋意旨參照），自屬民法第18條所稱人格權內涵之一。查凌韻富經397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意，對系爭土地有單獨管理使用權，已如前述，惟管委會於104年11月10日在29號1樓房屋上方即門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號建物側邊牆面鐵窗上方安裝如附件照片所示之系爭監視器用以監控系爭土地之使用情形，為管委會所不爭，管委會復自承：系爭監視器之拍攝範圍即為系爭土地等語（見本院卷第541頁），則管委會窺視、監看系爭土地使用情形，顯然對凌韻富管理、使用系爭土地有所干擾，已侵害凌韻富之隱私，則凌韻富依民法第18條第1項規定，請求管委會拆除系爭監視器，亦屬有據。本院既認凌韻富對管委會上開請求為可採，就凌韻富另主張依民法第184條第1項前段規定對管委會所為請求，即毋庸再予審究，併此敘明。
㈤管委會應賠償凌韻富8萬5,956元本息：
⒈查柯尊仁為管委會主任委員，管委會於104年11月6日在系
爭土地上安裝系爭固定設備，凌韻富於同年11月10日以自備之套筒式扳手，將該設備拆除置於一旁，管委會即報警，並對凌韻富提出毀損告訴，經警方到場將凌韻富帶回派出所訊問，管委會於同年月12日在翠華大廈大廳張貼「破壞公物事件報告」，內容記載「查區分所有權人凌ｘ富蓄意破壞本大廈共有停車空間停車管制設備，當場被派出所員警逮捕留置訊問，本管理委員會已就損毀部分對破壞者凌ｘ富提出損毀告訴並求償，以懲罰不法。謹告知全體區分所有權人暨住戶。翠華大廈管理委員會啟中華民國104年11月12日」等語，有該報告（見原審司北調字卷第33頁）存卷可參，且為兩造所不爭，足見上開公告記載凌韻富於104年11月10日持工具拆除管委會在系爭土地上安裝之系爭固定設備，經管委會報警並提出毀損告訴，警方到場後將凌韻富帶回派出所接受訊問，確有其事，則管委會就區分所有權人共有之系爭固定設備遭毀損等攸關區分所有權人權益之前開事件處理始末，以系爭公告向各區分所有權人暨住戶報告，難認有何不法侵害凌韻富名譽權之故意、過失可言。雖上開事件嗣經臺北地檢署檢察官以105年度偵續字第177號毀損案件對凌韻富提起公訴，經臺北地院以105年度易字第623號刑事判決凌韻富無罪，管委會請求檢察官提起上訴，經本院以106年度上易字第932號刑事判決上訴駁回確定，已據本院調閱該刑事案件偵審卷宗查明無訛，惟核其理由係以凌韻富僅拆除系爭固定設備，並未毀損該設備及其零件，該設備仍可再裝回原處使用等節為據（見原審卷㈡第283至284頁），並非否定有上述事實，是不得執此即謂管委會、柯尊仁即有共同侵害凌韻富名譽之情事，則凌韻富依民法第18條第2項、第184條第1項前段、第185條第1項、第195條第1項前段規定，請求柯尊仁、管委會連帶賠償慰撫金30萬元，尚屬無據。
⒉查系爭土地固為翠華大廈法定空地，惟系爭土地所有人於
不違反系爭土地提供作為法定空地使用之目的，對系爭土地仍有管理使用之所有權能，且凌韻富經397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意，對系爭土地有單獨管理使用權，已如前述，又凌韻富將29號1樓房屋連同屋前系爭土地上之4個停車位出租予林昆田經營日本料理店使用，每月租金13萬元，租期自104年12月15日起至109年12月14日止，共計5年，有房屋租賃契約（見原審司北調字卷第29至31頁）可證，惟於林昆田裝修29號1樓房屋期間，因管委會於系爭土地上安裝系爭固定設備，系爭土地無法提供29號1樓房屋承租人使用，不符林昆田承租29號1樓房屋作為營業店面使用之目的，林昆田乃於104年11月26日與凌韻富解除房屋租賃契約等情，有解除合約書（見原審司北調字卷第34頁）存卷可憑，且為管委會所不爭（見本院卷第203頁），則管委會上開所為，顯係不法侵害凌韻富對系爭土地之管理使用權，致凌韻富受有損害，是凌韻富依民法第184條第1項前段規定，請求管委會賠償自104年12月1日起105年5月31日止計6個月不能管理使用系爭土地之損害，自屬有據。又柯尊仁雖為管委會主任委員，惟管委會係以決議方式執行職務，非柯尊仁可單獨決定，有規約（見原審卷㈠第53頁）存卷可按，又在系爭土地上安裝系爭固定設備係由管委會決議為之，並非柯尊仁所決定，且管委會於104年11月上旬決議將系爭土地上4個停車位提供作公共收費停車使用，有翠華大廈104年度第一次區分所有權人會議通知單（見原審司北調字卷第63頁）可證，堪認系爭土地上安裝系爭固定設備以妨礙凌韻富管理使用系爭土地，係管委會所為，並非柯尊仁個人，此外，凌韻富未舉證證明柯尊仁有故意、過失不法侵害其對於系爭土地之管理使用權，則凌韻富依民法第184條第1項前段、第185條第1項規定，請求柯尊仁連帶賠償侵害系爭土地管理使用權之損害，尚非可取。再查，凌韻富將29號1樓房屋連同系爭土地上4個停車位出租予林昆田使用，每月租金13萬元，凌韻富固主張因系爭土地不能供29號1樓房屋承租人使用，致林昆田解除房屋租賃契約，受有每月13萬元之租金損失云云，惟管委會於系爭土地上安裝系爭固定設備僅造成凌韻富不能管理、使用系爭土地，並未妨礙29號1樓房屋之使用、收益，縱然林昆田因系爭土地不能提供作為其承租之29號1樓房屋一併使用，不符其承租作為店面使用之目的而解除房屋租賃契約，然凌韻富就29號1樓房屋仍得使用、收益而不受妨礙，則凌韻富以29號1樓房屋連同系爭土地出租收益計算系爭土地管理、使用權受侵害之損害，尚非可取，應以系爭土地面積占上開房屋租賃契約出租面積比例計之，始屬合理。又凌韻富所有29號1樓房屋面積234.92平方公尺、平台16.57平方公尺，有建物所有權狀（見原審司北調字卷第23頁）可佐，系爭土地面積為31.14平方公尺，總計282.63平方公尺，系爭土地所占面積比例為11%（計算式：31.14÷282.63＝11%，百分比以下四捨五入），則系爭土地所占租金比例為每月1萬4,300元（計算式：130,000×11%＝14,300），是凌韻富請求管委會賠償6個月不能管理、使用系爭土地之損害為8萬5,800元（計算式：14,300×6＝85,800）。
陸、反訴部分管委會反訴主張系爭土地及397地號土地如附圖所示編號397
（甲）部分、面積4.18平方公尺，遭凌韻富無權占有，請求凌韻富返還相當租金之不當得利等語，為凌韻富所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），是占有他人之土地，所有權人得請求返還相當於租金之利益。又按土地法第105條準用第97條第1項規定，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限。所謂土地申報總價，係指法定地價；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段分別定有明文。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，所有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
㈡查凌韻富經397-1地號土地共有人應有部分逾3分之2同意，
對系爭土地有單獨管理使用權，已如前述，則凌韻富占有使用系爭土地自有正當權源。又管委會主張凌韻富無權占有使用如附圖編號397（甲）所示部分、面積4.18平方公尺，作為停車位使用乙節，前據管委會對凌韻富、凌塗柱提起竊佔告訴，經臺北地檢署檢察官會同臺北市大安地政事務所到場勘驗測量明確，凌韻富於臺北地檢署104年度偵續字第90號竊佔事件偵查中亦自承將29號1樓房屋出租予他人使用，連同後方空地之4個停車位作為停車使用等語，有不起訴處分書（見本院卷第129至135頁）存卷可按，佐以凌韻富於本院審理中陳稱：29號1樓房屋前方4個停車位係凌塗柱合建分房的時候，分到的停車位，該4個車位占用到29號1樓房屋的平台，可知都是要給29號1樓房屋的人使用等語（見本院卷第200至201頁），堪認凌韻富確有占有使用翠華大廈編號1至4號停車位而占有397地號土地一部甚明，凌韻富所辯未占有397地號土地云云，自無足取。再者，翠華大廈編號1至4號停車位占有使用397地號土地如附圖編號397（甲）所示部分、面積4.18平方公尺，凌韻富雖為397地號土地所有人，應有部分萬分之711，惟未經其他397地號土地共有人同意占有使用397地號土地上開部分，又397地號土地共有人均為翠華大廈區分所有權人，翠華大廈區分所有權人會議於107年8月29日決議授權管委會向凌韻富起訴請求返還無權占有397地號土地如附圖編號397（甲）所示部分、面積4.18平方公尺，自提起反訴時起回溯5年之相當租金之不當得利，為兩造所不爭，則管委會依民法第179條規定，請求凌韻富返還無權占有此部分土地相當租金之不當得利，自屬有據。
㈢又查，管委會主張以397地號土地99年1月申報地價每平方公
尺6萬8,744元計算，有地價第一類謄本（見原審卷㈢第32頁）可憑，以該申報總價額年息10%計算為2萬8,735元〈計算式：68,744×4.18×10%＝28,735，元以下四捨五入，下同〉，即平均每月2,395元（計算式：28,735÷12＝2,395）。
惟凌韻富於104年10月間將29號1樓房屋連同編號1至4號4個停車位出租予林昆田，每月租金13萬元，以出租總面積282.63平方公尺核算，即每平方公尺每月租金460元（計算式：
130,000÷282.63＝460），以附圖編號397（甲）所示部分、面積4.18平方公尺核計，每月租金1,923元（計算式：460×4.18＝1,923），本院審酌凌韻富占有該部分土地係與系爭土地合併作為停車位出租使用，其占有使用該部分土地所得利益應與系爭土地之利益相當，故認以每月1,923元計算其所獲得利益，較屬適當。再者，凌韻富就397地號土地應有部分萬分之711，則管委會反訴得請求凌韻富返還之不當得利共計10萬7,176元本息【計算式：1,923×12×5×（1－711/10,000）＝107,176】。
柒、綜上所述，凌韻富對管委會、柯尊仁請求確認對系爭土地有管理使用權，依民法第767條第1項後段規定，請求管理會對於系爭土地不得為出租、出借及其他一切管理、使用之行為，依民法第18條第1項規定，請求管委會拆除系爭監視器，依民法第184條第1項前段規定，請求管委會賠償8萬5,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日即105年1月23日起（見原審卷㈠第16頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。管委會依民法第179條規定，反訴請求凌韻富給付10萬7,176元，及自反訴狀繕本送達翌日即105年2月16日起（見本院卷第412頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就本訴應准許部分（確認之訴及管委會不得管理使用系爭土地、管委會拆除系爭監視器、給付8萬5,800元本息部分）及反訴應准許部分（凌韻富給付10萬7,176元本息部分），分別判決凌韻富、管委會敗訴，尚有未洽，凌韻富、管委會各自提起上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2至6項所示。本判決主文第4、5項所命給付，凌韻富陳明願供擔保，請准為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原審就凌韻富本訴請求不應准許部分（請求管委會給付逾8萬5,800元本息部分及柯尊仁連帶給付部分），及管委會反訴請求不應准許部分（請求凌韻富給付逾10萬7,176元本息部分），分別判決凌韻富、管委會敗訴，理由雖與本院不同，結果仍應維持，凌韻富、管委會各自提起上訴，求予廢棄改判，均應為無理由，應駁回各該部分上訴。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
玖、據上論結，本件凌韻富及管委會之上訴均為一部有理由，一部應為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第463條、第390條第2項、第79條規定，判決如主文。中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 鍾素鳳法 官 賴惠慈正本係照原本作成。
翠華大廈管理委員會如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 25 日
書記官 洪秋帆附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。