臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第331號上 訴 人 趙玲珠訴訟代理人 宋重和律師複代理人 蔡喬宇律師被上訴人 永捷開發有限公司兼法定代理人 陳修德共 同訴訟代理人 陳榮俊上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國107年3月29日臺灣新北地方法院106年度重訴字第657號第一審判決提起上訴，本院於107年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣貳佰伍拾參萬肆仟元，及自民國一０六年五月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔十分之二，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣捌拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被上訴人如以新臺幣貳佰伍拾參萬肆仟元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊前與被上訴人陳修德（下稱陳修德）、永捷開發有限公司（下稱永捷公司）分別簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）、房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約，與系爭土地契約合稱系爭房地契約），各以新臺幣（下同）735萬元、532萬元向陳修德、永捷公司購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號8樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），總價1267萬元。嗣兩造於106年1月10日簽立和解書（下稱系爭和解書），約定以伊對永捷公司之借款債權與系爭房地買賣價款互為抵銷，經抵銷後，永捷公司尚欠伊借款948萬元，故伊已付清系爭房地價款，且被上訴人依約應於系爭和解書簽訂後3日內將系爭房地所有權移轉登記予伊，惟因訴外人即永捷公司之其他債權人呂麗玉斯時已就系爭房屋聲請假扣押強制執行，經原法院民事執行處囑託新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政）查封登記而無法移轉予伊，此係可歸責於被上訴人之事由所致，伊遂於106年4月18日委由律師寄發存證信函催告被上訴人於7日內將系爭房地所有權移轉登記予伊，經被上訴人於106年4月21日收受，然被上訴人仍未履約，系爭房地契約即於106年4月28日發生解除之效力，伊自得依系爭房地契約之法律關係，請求被上訴人連帶給付伊按已收價款同額計算之違約金1267萬元，併加計法定遲延利息等語。原審判決上訴人敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人1267萬元，及自聲請調解狀繕本最後送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊等並非故意不履約，係上訴人延宕移轉登記時間，導致系爭房屋遭永捷公司其他債權人查封，系爭房地未能辦理所有權移轉登記，乃不可歸責於伊等之事由所致，且系爭和解書並未提及違約金之問題。退步言之，上訴人僅支付系爭房地頭期款600萬元，其餘款項係以上訴人對永捷公司之借款債權扣抵，上訴人請求按買賣總價同額計算之違約金1267萬元，顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第136、180頁）：
（一）上訴人前與陳修德、永捷公司分別簽立系爭土地契約、系爭房屋契約，約定各以735萬元、532萬元向陳修德、永捷公司購買系爭土地及系爭房屋，系爭房地總價1267萬元。
（二）兩造於106年1月10日簽立系爭和解書，約定以上訴人對永捷公司之借款債權與系爭房地買賣價款互為抵銷，經抵銷後，永捷公司尚欠上訴人借款948萬元，並約定永捷公司應於系爭和解書簽訂後3日內，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，惟因系爭房屋遭永捷公司之其他債權人呂麗玉聲請假扣押，經原法院民事執行處囑託板橋地政辦理查封登記（原法院106年度司執全字第87號併入105年度司執字第134624號執行），致無法辦理所有權移轉登記。
（三）上訴人於106年4月21日以被上訴人債務不履行為由，依系爭房地契約之法律關係，請求被上訴人連帶給付2534萬元（即加倍返還已收價款）本息，並依系爭和解書第10條約定，請求永捷公司給付948萬元本息，經原法院板橋簡易庭以106年度板司調字第262號履行契約事件受理，兩造於106年7月3日調解程序期日就上訴人請求返還買賣價款1267萬元及借款948萬元部分成立調解，至上訴人請求給付違約金1267萬元部分則調解不成立。
四、上訴人主張：伊已付清系爭房地價款，惟因永捷公司其他債權人就系爭房屋聲請假扣押強制執行，經原法院民事執行處囑託板橋地政查封登記而無法移轉予伊，此係可歸責於被上訴人之事由所致，爰依系爭房地契約之法律關係，請求被上訴人連帶給付按已收價款同額計算之違約金1267萬元等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）上訴人前與陳修德、永捷公司分別簽立系爭土地契約、系爭房屋契約，約定各以735萬元、532萬元向陳修德、永捷公司購買系爭土地及系爭房屋，系爭土地契約第3條第1項約定：「付款辦法：甲方（即上訴人，下同）應如附件㈡『土地分期付款明細表』之規定按乙方（即陳修德，下同）通知日起7日內以現金或即期支票至乙方或乙方指定之銀行專戶繳付土地價款」、第4項第1款約定：「本約申請抵押貸款預定金額為新台幣伍拾壹萬元整....」、第4條第1項約定：「甲方預購本大樓土地產權登記或移轉事項，甲方同意委由乙方指定移轉登記時間及地政士統籌申報及移轉登記之....」（見原審卷第47至49頁）；系爭房屋契約第3條第1項約定：「付款辦法：甲方應依附件『房屋分期付款明細表』之規定，按期如數依下列方式繳付乙方（即永捷公司，下同）。甲方應於接到乙方繳款通知7天內以現金或即期支票至乙方或乙方指定之銀行專戶繳付房屋價款」、第4項第1款約定：「本約申請抵押貸款預定金額為新台幣參佰玖拾玖萬元整....」、第6條第2項約定：「甲方預購本大樓土地產權登記、移轉及抵押權設定等事項，甲方同意委由乙方指定移轉登記時間及地政士統籌申報及移轉登記之....」（見原審卷第21至24頁），嗣兩造於106年1月10日簽訂系爭和解書，第6條約定被上訴人同意將系爭房地過戶予上訴人，且雙方同意自永捷公司積欠上訴人之款項中扣除系爭房地買賣價款1267萬元，第11條約定被上訴人應於系爭和解書簽訂後3日內將系爭房地提供予上訴人過戶（見原審卷第57至59頁），雖系爭和解書僅記載陳修德為永捷公司法定代理人，惟陳修德於本院表明不爭執其為系爭和解書之當事人，並同意系爭和解書之內容（見本院卷第180頁），是陳修德應同受該和解書內容之拘束。又系爭和解書係於系爭房地契約簽訂後作成，堪認係變更系爭房地契約有關付款方式及產權移轉之約定，即兩造約定以被上訴人對上訴人之買賣價金債權1267萬元與上訴人對永捷公司之借款債權相互抵銷，經抵銷後，上訴人已付清全部價款，被上訴人應於系爭和解書簽訂後3日內將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，至於系爭房地契約有關違約罰則之約定並未變更，兩造仍應受原來約定之拘束。
（二）按除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態（最高法院100年度台上字第367號判決意旨參照）。查兩造簽訂系爭和解書時，系爭土地業經上訴人聲請強制執行及永捷公司之債權人呂麗玉聲請假扣押併案執行，經原法院民事執行處以105年11月23日新北院霞105司執蘭字第134624號函辦理查封登記在案，業經本院依職權調閱原法院105年度司執字第134624號執行卷宗查明屬實，雖上訴人於簽訂系爭和解書後，依約撤回上開強制執行之聲請，然因呂麗玉之假扣押聲請併案執行，查封效力繼續存在，系爭房屋仍不得處分，有原法院民事執行處106年2月10日新北院霞105司執蘭字第134624號函可稽（見原審卷第147頁），而系爭房地之所有權依法須隨同移轉，顯然永捷公司就系爭房地所有權移轉登記，已陷於給付不能，而無法依約於系爭和解書簽訂後3日內（即106年1月13日以前）將系爭房地提供予上訴人過戶，自構成違約。雖被上訴人辯稱：系爭房地未能辦理所有權移轉登記係因上訴人延宕，導致系爭房屋遭永捷公司其他債權人查封，乃不可歸責於伊等云云，惟查，依證人陳德峯律師於本院證稱：系爭和解書是伊與李文平律師共同擬訂的，伊是陳修德請的律師，李文平是上訴人請的律師，上訴人購買系爭房地無法過戶的原因雙方有很多意見，上訴人認為有很多瑕疵，陳修德說沒有，後來上訴人去查封系爭房屋，雙方簽訂系爭和解書的目的就是為了讓上訴人撤銷查封，可以趕快過戶，永捷公司於簽立系爭和解書後有將所有過戶文件交給上訴人，但因有別的債權人查封，導致無法過戶等語（見本院卷第174、175頁），及證人李文平律師證稱：當初永捷公司向上訴人借款，後來雙方買賣系爭房地，兩者間均產生問題，系爭房地無法過戶，且有相關款項要處理，所以簽訂系爭和解書，當時雙方將所有款項、永捷公司要補償的金額、借款及買賣價款一起彙算等語（見本院卷第177、179頁）互核以觀，可知兩造當時為解決上訴人與永捷公司間之借款債務問題，及使系爭房地得以順利過戶，方簽訂系爭和解書，又兩造於簽訂系爭和解書前，系爭房屋已遭永捷公司之債權人呂麗玉聲請假扣押辦理查封登記，已如前述，足見被上訴人於締約前即知悉永捷公司與呂麗玉間存有債務糾葛而以假扣押禁止永捷公司處分系爭房屋之事，則被上訴人為履行系爭房地之所有權移轉登記義務，非不得由永捷公司供擔保後撤銷系爭房屋假扣押之執行（民事訴訟法第527條規定參照），但永捷公司於履行期屆至前仍未排除該給付不能之狀態，致無法如期將系爭房地移轉登記予上訴人，有土地及建物登記謄本可稽（見本院卷第81、95頁），自屬可歸責於被上訴人，被上訴人前開抗辯，要無可採。
（三）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又違約金依其性質分為賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，於債務不履行時，債權人僅得請求支付違約金，不得另行請求不履行之損害賠償；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。查系爭房屋契約第8條後段約定：「乙方（即永捷公司）不賣或違約時，已收價款得加倍退還與甲方（即上訴人，下同）」（見原審卷第25頁）、系爭土地契約第6條後段約定：
「乙方（即陳修德）不賣或違約時，已收價款得在10日內加倍退還與甲方」（見原審卷第50頁），經核上開約定並未明訂為懲罰性違約金，自應屬損害賠償預定性質之違約金。又被上訴人於簽訂系爭房地契約及系爭和解契約後，並未依約於系爭和解書簽訂後3日內（即106年1月13日前）將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，自斯時起即應負給付遲延之責任，則上訴人於106年4月18日寄發花蓮府前路郵局第000072號存證信函催告被上訴人於函到7日內依約履行，逾期逕以該存證信函視為解除契約之意思表示，不另為解約之通知（見原審卷第61至64頁），該存證信函於106年4月21日送達被上訴人（見原審卷第66頁），惟被上訴人仍未履行，堪認系爭房地契約業於106年4月28日發生解除之效力，而違約金債權於被上訴人違約時即已發生，不因契約解除而隨同消滅（最高法院101年度台上字第74號判決意旨參照），故上訴人依系爭房地契約上開約定請求被上訴人給付違約金，核屬有據。
（四）又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第252條及第260條分別定有明文。至違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。另當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項規定參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院105年度台上字第2289號判決參照）。
上訴人主張：永捷公司於106年3月15日簽立同意書，承諾伊得先行裝修系爭房屋，伊購買系爭房地後原欲委任仲介林楷民轉賣，已有買方出價1550萬元，而系爭房地之市價為1598萬元，伊因被上訴人違約致受有價差331萬元（計算式：1598萬元-1267萬元=331萬元）、仲介費20萬元、規費7萬6792元（包括系爭土地印花稅3660元、系爭房屋印花稅1198元、契稅7萬1934元）及裝潢費10萬元，合計368萬6792元（計算式：331萬元+20萬元+7萬6792元+10萬元=368萬6792元）等損失等語，並提出同意書、收據、估價單、新北市政府稅捐稽徵處板橋分處106年契稅繳款書、106年3月印花稅大額憑證應納稅額繳款書及591售屋網網頁資料為證（見本院卷第
55、163至167、231至241頁），被上訴人則辯稱：上訴人並未實際找到出價1598萬元的買方，且系爭房地未成無庸支付仲介費，雖上訴人有支出規費，然系爭房地契約已經解除，可以申請退稅，至於裝潢費部分，上訴人僅提出估價單，尚未施作，其請求按買賣價款同額計算之違約金1267萬元，顯屬過高，應予酌減等語。
（五）查被上訴人並未依約將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，已構成違約，系爭房地契約業經上訴人於106年4月28日合法解除，而上訴人依系爭房屋契約第8條後段及系爭土地契約第6條後段約定，請求被上訴人給付按已付價款同額計算之金額1267萬元作為違約金，此違約金約定屬損害賠償總額預定性，故衡量兩造約定之違約金是否過高，即應審酌被上訴人未履行契約對上訴人造成之損害。經查，兩造約定系爭房地買賣總價為1267萬元，系爭房地契約係因可歸責於被上訴人之事由致解除、上訴人因購買系爭房地支出相關規費7萬6792元（包括系爭土地印花稅3660元、系爭房屋印花稅1198元、契稅7萬1934元）、被上訴人同意上訴人於過戶前先行裝潢，上訴人已支出裝潢費10萬元及上訴人於系爭房地契約解除前，已委託仲介出售而支出仲介報酬20萬元，業據上訴人提出同意書、收據、估價單、新北市政府稅捐稽徵處板橋分處106年契稅繳款書、106年3月印花稅大額憑證應納稅額繳款書為證（見本院卷第55、163至167、231至233頁），惟上訴人自承：解除契約後可以申請退稅等語（見本院卷第264頁），且兩造已於106年7月3日就退還已收價款部分調解成立，被上訴人同意連帶返還上訴人系爭房地買賣價款1267萬元，並附加自106年5月10日起按年息6％計算之遲延利息（見原審卷第67頁），另衡酌系爭房地契約第3條第1項原約定由上訴人按施工進度分期繳款（見原審卷第21、29、47、53頁），則被上訴人愈早違約，已收價款尚少，須賠償之違約金較輕微，倘被上訴人愈晚違約，上訴人所繳價款已多，被上訴人賠償之違約金始相對增加，兩造為解決永捷公司積欠上訴人之債務問題，合意變更上開付款方式之約定，由上訴人以其對永捷公司之借款債權與系爭房地買賣價金債務相互抵銷，上訴人實際僅繳付買賣價款600萬元（系爭和解書第1條參照），若仍按買賣總價1267萬元同額計付違約金，對被上訴人不無失之過苛，再佐以被上訴人係因永捷公司經營不善，導致系爭房屋遭其他債權人聲請假扣押，方未履行移轉登記之義務，並非故意違約等情，因認上訴人請求被上訴人按買賣總價同額給付違約金1267萬元（系爭土地及房屋價款各735萬元、532萬元），顯屬過高，爰予酌減至按百分之20計付違約金，即永捷公司、陳修德各應給付上訴人違約金106萬4000元（計算式：532萬元X20％=106萬4000元）、147萬元（計算式：735萬元X20％=147萬元），方屬妥適。至上訴人主張：伊購買系爭房地後原欲轉賣，已有買方出價1550萬元，以市價1598萬元計算，伊因被上訴人違約致受有價差損失331萬元（計算式：1598萬元-1267萬元=331萬元）云云，固提出591售屋網網頁資料為證（見本院卷第235至241頁），惟觀諸其上記載「有效期：0000-00-00」、「樓層5F/10F」、「地址：新北市○○區○○路○○○巷」、「73天成交」，充其量僅能證明系爭房地同棟建案於104年10月間有其他不動產之委賣價格為1598萬元，並已成交之事實，尚無從證明系爭房地契約解除前，系爭房地之交易價值達1598萬元，上訴人復未舉證證明已有買方向上訴人出價1550萬元購買系爭房地之事實，是上訴人主張其因被上訴人違約而受有價差損失云云，洵非可採。
（六）末按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民法第272條第1項定有明文。準此，數債務人就同一債務明白表示對於債權人各負全部給付之責任者，即為連帶債務人。查系爭房屋契約第9條第10項約定：「甲方（即上訴人，下同）與本約房屋基地所有權人簽立之『預定土地買賣契約書』（即系爭土地契約，下同）和本約有不可分之並存關係，故乙方（即永捷公司）同意對本約房屋基地所有權人依『預定土地買賣契約書』所應履行之義務負連帶責任....」（見原審卷第26頁）、系爭土地契約第7條第8項約定：「甲方與本約基地上房屋興建人簽立之『預定房屋買賣契約書』（即系爭房屋契約，下同）和本約有不可分之並存關係，故乙方（即陳修德）同意對本約基地上房屋興建人依『預定房屋買賣契約書』所應履行之義務負連帶責任」（見原審卷第51頁），上開二約定乃明示被上訴人對於系爭房地契約必須履行之義務應負連帶責任，又陳修德、永捷公司因不履行系爭土地契約、系爭房屋契約之義務，各應給付上訴人違約金147萬元、106萬4000元，已如前述，則上訴人依上開約定請求被上訴人連帶給付違約金253萬4000元（計算式：147萬元+106萬4000元=253萬4000元），即屬有據。
五、綜上所述，上訴人依系爭房地契約之法律關係，請求被上訴人應連帶給付上訴人253萬4000元，及自聲請調解狀繕本最後送達之翌日即106年5月10日（見原法院106年度板司調字第262號卷第36頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上開不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，理由雖然不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨求予廢棄改判，應認為無理由，爰駁回其上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部應為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第463條、第390條第2項、第392條第2項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 劉又菁法 官 鍾素鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。