臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第44號上 訴 人 中國石油化學工業開發股份有限公司法定代理人 林克銘訴訟代理人 林文鵬律師
朱慧倫律師複 代理人 王辰罡律師被 上訴人 中普氣體材料股份有限公司法定代理人 維諾依凡斯Vernon Thad Evans訴訟代理人 江孟貞律師
李志珊律師張偉志律師上列當事人間請求給付租金事件， 上訴人對於中華民國106年12月11日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第873號第一審判決提起上訴，本院於107年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張： 伊於民國98年4月間與被上訴人簽訂土地租賃合約（下稱系爭租約），由被上訴人向伊承租坐落苗栗縣○○鎮○○○○區○段00地號（下稱87地號土地）內面積10,950平方公尺之土地，經營工業氣體製造、儲存等相關業務，租賃期間自98年3月1日起至108年2月28日止，系爭租約附件1第4條第1項載明第1年每月租金新臺幣（下同）55萬元，第2年起如該土地公告現值調漲，當年度每月租金按「前1年土地月租金×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值（如土地公告現值比值小於1，以1計算）」之公式（下稱系爭調整公式）計算。 詎被上訴人自102年3月1日起即未繳足租金，迄106年2月28日止共短繳42,323,556元， 自102年3月起以被上訴人交付之押租保證金150萬元逐月扣抵，至102年12月該押租保證金已全數扣抵而仍有46,880元之短付金額， 是被上訴人尚積欠伊102年12月至106年2月之租金共計40,823,556元 （各月短付金額詳如原判決附表1所示）等情，爰依系爭租約之法律關係， 求為命：被上訴人應給付上訴人40,823,556元及原判決附表1 「短付金額」欄位所載各筆金額分別自所對應之「遲延利息起算日」欄位所示日期起至清償日止按週年利率5%計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：
㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人40,823,556元及原判決附表1「短付金額」 欄位所載各筆金額分別自所對應之「遲延利息起算日」欄位所示日期起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭租約附件1第4條第1項雖記載第2年起如遇公告現值調漲，當年度土地月租金應按系爭調整公式計算，惟兩造均知悉應按當年度土地公告現值之漲幅調漲租金，系爭調整公式所載「前1年土地月租金」，乃「第1年土地月租金」之誤， 次年度租金倘均以「前1年土地月租金」為基數，乘以當年度土地公告現值與97年度土地公告現值之比值，除將歷年公告現值漲幅重複計算外，逢土地公告現值未調漲之年度，伊應付之月租金仍將大幅增加，明顯違背一般交易慣例及兩造之真意，亦遠高於市場租金行情，對伊實非公平。況上訴人於土地公告現值調漲之年度， 均按「第1年土地月租金×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之公式計算租金後，開立統一發票向伊請款，伊亦如數給付完畢， 上訴人在兩造履約6年後，始主張依 「前1年土地月租金×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之公式計算租金，要求伊補足差額及給付遲延利息，有違禁反言及誠信原則等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、查兩造於98年4月簽立系爭租約，由被上訴人向上訴人承租87地號土地內面積10,950平方公尺之土地，租賃期間自98年3月1日起至108年2月28日止，被上訴人自102年3月起至106年2月止，每月支付與上訴人之月租金如原判決附表1「已付租金」欄位所示等情， 有系爭租約（含附件1）附卷可稽【見原法院106年度北簡字第8591號卷 （下稱北簡字卷）第8-13頁】，且為兩造所不爭執（見本院卷第134頁反面）， 堪信為真實。
四、兩造關於系爭調整公式約定之真意為何：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上第1053號判例意旨參照）。
㈡查系爭租約第2條約定： 「第1年租金6,600,000元（即月租
金550,000元，營業稅另計）， 年租金之計算及調整方式詳如附件1。…」（見北簡字卷第8頁），附件1第4條則記載第2年起之每月租金視87地號土地公告現值是否調漲而定， 若公告現值調漲， 當年之每月租金按「前1年土地月租金×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之公式調漲，若公告現值調降，當年度租金則不調整等情，有系爭租約（含附件1）在卷可佐（見北簡字卷第8-13頁）。 上訴人主張：系爭租約之內容業經兩造之董事會審議後決議通過， 兩造均知悉系爭調整公式所載「前1年土地月租金」，係指第2年以後各該年度之前1年度租金等情，並提出上訴人97年11月20日第17屆第29次董事會議事錄、錄音光碟及譯文為憑，被上訴人不爭執系爭合約業經兩造之董事會議討論（見本院卷第166頁）， 惟另抗辯：兩造合意按照87地號土地公告現值之調幅調整租金，系爭調整公式關於「前1年土地月租金」之記載係誤植，實則應為「第1年（即98年3月1日至99年2月28日）土地月租金」等語。查上訴人97年11月20日第17屆第29次董事會議事錄記載： 「…二、土地租金按97年1月7日泛亞不動產估價師事務所鑑價，每月每平方公尺單價47.49元計，每月租金520,016元（不含稅），並『依每年土地公告現值調幅 （比值不得小於1）逐年調整租金』」（見原審卷第122頁）， 另前開錄音譯文記載：「…我們以後的價格調整的機制，是按照公告現值的部分來做調整，但是這個公告現值的部分往下調的部分，我們是不認同的…」等語（見本院卷第155頁）， 依此可認上訴人董事會乃決議應按土地公告現值之調幅調漲租金，佐以系爭租約附件1第4條載明第2年起之租金如遇土地公告現值調漲， 租金應隨之調高，土地公告現值若調降，當年度土地月租金則不調整，足徵系爭租約簽立時，兩造之真意乃於土地公告現值調漲之情況下，當年度月租金應同步調高，以適時反應合理租金行情，反之如公告現值未調漲或調降時，則每月租金維持不變，使上訴人在未來各年度每月至少可獲取月租金55萬元之穩定收益。 又系爭租約簽訂後之第2年（即99年3月1日至100年2月28日）、第3年（即100年3月1日至101年2月28日）， 因87地號土地99年1月、100年1月公告之土地現值均為每平方公尺8,000元，未有變動（見本院卷第129頁之公告土地現值查詢），故每月租金亦未變動，其後87地號土地公告現值於101年1月公告調漲為每平方公尺9,000元， 乃該土地公告現值於系爭租約簽訂後第1次調漲，是關於第4年（即101年3月1日至102年2月28日）之土地租金， 兩造雖分別以第1年（即98年3月1日至99年2月28日）每月租金、 第3年（即100年3月1日至101年2月28日） 每月租金作為計算之基數，惟因均係55萬元， 故第4年之每月租金金額並無不同（均為550,000元×9,000/8,000），但自第5年（即102年3月1日至103年2月28日）起，因87地號土地公告現值於102年1月調整為每平方公尺10,000元 （見本院卷第129頁之公告土地現值查詢），乃系爭租約簽訂後第2次調漲， 自斯時起之每月租金計算方式， 若依上訴人主張：系爭調整公式所載「前1年土地月租金」指各該年度之前1年度租金等情予以計算 ，因前1年度之租金金額已反應先前年度公告現值之調幅， 若再以各該年度之前1年度租金作為基數， 乘以各該年度土地公告現值與97年度土地公告現值之比值，乃重複計算先前之土地公告現值漲幅，致發生每月租金之調漲幅度與土地公告現值之調漲比值不成比例之情況（詳見本判決附表「各年度土地公告現值與97年度土地公告現值之比值」、「上訴人主張月租金與第1年月租金之比值」欄位所示），甚且在第9年（即106年3月1日至107年2月28日）之土地公告現值與第8年（即105年3月1日至106年2月28日）之土地公告現值相同 ，第10年（即107年3月1日至108年2月28日） 之土地公告現值與第9年之土地公告現值相同，均未調漲之情況下， 每月租金仍由第8年之每月2,991,029元調漲為第9年之每月4,935,198元（見本判決附表編號8、9所示， 計算式：2,991,029元×13200/8000＝4,935,198元， 元以下四捨五入，以下同），由第9年之每月4,935,198元調漲為第10年之每月8,143,077元（見本判決附表編號9、10所示， 計算式：4,935,198元×13200/8000＝8,143,077元）， 顯與兩造約定土地公告現值未調漲或調降時，每月租金維持不變之原則相違。反之，依被上訴人抗辯： 系爭調整公式所載「前1年土地租金」係指「第1年土地租金」乙節計算， 系爭租約簽訂後之各年度每月租金之調整比值，與87地號土地之公告現值調整比值完全一致（見本判決附表「各年度土地公告現值與97年度土地公告現值之比值」、 「被上訴人抗辯之月租金與第1年月租金之比值」欄位所示），系爭調整公式既採「當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之比值調漲租金， 而非以「當年度每平方公尺土地公告現值/前1年度每平方公尺土地公告現值」之比值調漲， 足認系爭調整公式所載「前1年土地月租金」，應係「第1年土地月租金」之誤，始不致重複計算先前之土地公告現值漲幅，亦與兩造間關於土地公告現值若調漲，當年度月租金應隨之調高，若公告現值未調漲或調降時，每月租金維持不變之本意相符。再者，87地號土地公告現值於第5年（即102年3月1日至103年2月28日）調漲後， 上訴人按「第1年土地月租金（即55萬元）×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之公式， 向被上訴人請求給付第5年（即102年3月1日至103年2月28日）、 第6年（103年3月1日至104年2月28日）之月租金（均加計5%營業稅），均經被上訴人如數給付，迄104年3月24日上訴人始寄發頭管理0000000000號函與被上訴人，以「102及103年度因公式設定錯誤，誤以每年土地公告現值漲幅為計算基準」等情為由，要求被上訴人補繳102年3月至104年2月之租金差額，有支票、領款簽收單、前開函文附卷可參（見原審卷第69-80、132頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第135頁）， 至上訴人雖另主張：被上訴人於102年3月交付第5年之租金支票時， 伊曾以口頭提出異議云云，惟為被上訴人所否認（見原審卷第117頁反面），上訴人就此未舉證證明，難以憑採， 則若兩造間真意確係按 「前1年土地月租金×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之公式調漲租金， 上訴人實無按「第1年土地月租金（即55萬元）×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」 之公式計算並收取被上訴人給付之租金長達2年後，始察覺公式設定錯誤之可能， 益徵兩造間之真意乃第2年起如遇土地公告現值調漲， 則當年度每月租金按「第1年土地月租金（即55萬元）×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」計算甚明。是被上訴人抗辯：系爭調整公式所載「前1年土地月租金」，乃「第1年土地月租金」之誤等情，應屬可採， 上訴人主張應按「前1年土地月租金×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之公式調漲租金云云，尚非有據。
五、被上訴人有無積欠租金之情事：查兩造約定自第2年起之每月租金， 如遇土地公告現值調漲， 當年度之每月租金應按「第1年土地月租金×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之公式調漲乙節，業如前述。而被上訴人自102年3月起至106年2月止， 每月均已按「第1年土地月租金（即55萬元）×當年度每平方公尺土地公告現值/2008年1月每平方公尺土地公告現值」之公式支付租金（加計5%營業稅）等情，為上訴人所不爭執（見北簡字卷第15、16頁、 原審卷第116頁反面、第117頁正面）， 足認被上訴人並無積欠租金之情事，則上訴人主張被上訴人自102年3月起至106年2月止共短繳租金42,323,556元， 經以被上訴人交付之押租保證金150萬元扣抵後，被上訴人尚積欠40,823,556元云云，即無理由。
六、綜上，上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付40,823,556元及原判決附表1 「短付金額」欄位所載各筆金額分別自所對應之「遲延利息起算日」欄位所示日期起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
民事第九庭
審判長法 官 楊絮雲
法 官 賴淑芬法 官 蔡和憲正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 27 日
書記官 張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌─┬──────────┬──────┬───┬────────────┬───────────┐│編│ 租賃期間 │各年度之土地│各年度│ 上訴人主張 │ 被上訴人抗辯 ││號│ │公告現值（元│土地公├──────┬─────┼─────┬─────┤│ │ │/ 平方公尺）│告現值│上訴人主張之│上訴人主張│被上訴人抗│被上訴人抗││ │ │ │與97年│月租金 │月租金與第│辯之月租金│辯之月租金││ │ │ │度土地│ │1 年月租金│ │與第1 年月││ │ │ │公告現│ │之比值 │ │租金之比值││ │ │ │值之比│ │ │ │ ││ │ │ │值 │ │ │ │ │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│1 │98/03/01至99/02/28 │8,000元 │1 │550,000元 │1 │550,000元 │1 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│2 │99/03/01至100/02/28 │8,000元 │1 │550,000元 │1 │550,000元 │1 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│3 │100/03/01至101/02/28│8,000元 │1 │550,000元 │1 │550,000元 │1 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│4 │101/03/01至102/02/28│9,000元 │1.125 │618,750元 │1.125 │618,750元 │1.125 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│5 │102/03/01至103/02/28│10,000元 │1.25 │773,438元 │1.40625 │687,500元 │1.25 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│6 │103/03/01至104/02/28│12,000元 │1.5 │1,160,157元 │2.10937 │825,000元 │1.5 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│7 │104/03/01至105/02/28│12,500元 │1.5625│1,812,745元 │3.2959 │859,375元 │1.5625 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│8 │105/03/01至106/02/28│13,200元 │1.65 │2,991,029元 │5.43823 │907,500元 │1.65 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│9 │106/03/01至107/02/28│13,200元 │1.65 │4,935,198元 │8.97308 │907,500元 │1.65 │├─┼──────────┼──────┼───┼──────┼─────┼─────┼─────┤│10│107/03/01至108/02/28│13,200元 │1.65 │8,143,077元 │14.80559 │907,500元 │1.65 │└─┴──────────┴──────┴───┴──────┴─────┴─────┴─────┘