臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第466號上 訴 人 王瑞娟訴訟代理人 陳守文律師複代理人 郭千華律師被上訴人 興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭志隆訴訟代理人 林桂聖律師
黃捷琳律師張玲綺律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年5月25日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1513號第一審判決提起上訴，本院於107年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國104年3月23日向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000地號土地上之「双湖匯」建案編號B3棟12樓及地下車位M6-67號之預售屋及其基地（下稱系爭房地），並以支票交付定金新臺幣（下同）200萬元，嗣於同年4月1日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價為6,180萬元。嗣伊陸續支付1,456萬元後，因未再按期繳納，被上訴人即於106年4月11日發函解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第25條第2項約定（下稱系爭違約金約定），沒收總價15%即927萬元為違約金。系爭買賣契約係被上訴人事先製作之預售屋買賣定型化契約，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱預售屋契約應記載事項）第1條、第24條第4款規定，應給予消費者至少5日契約審閱期及就違約金數額加以磋商，然被上訴人於伊交付定金後，始交付系爭買賣契約審閱本，且兩造締約地位顯不平等，被上訴人實已違反誠實信用原則及交易公平，依消保法第11條之1第1項、第17條第4項、第12條、消保法施行細則第14條第4款、民法第247條之1規定，系爭違約金約定應屬無效，被上訴人既已解除系爭買賣契約，自應返還沒收之違約金；縱認被上訴人得沒收違約金，依民法第252條規定，系爭違約金約定數額過高，應酌減至0元。為此，爰依民法第259條第1款、第179條規定，求為命被上訴人給付927萬元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人927萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人於簽立系爭買賣契約前之104年3月25日即攜回契約書範本審閱達5日以上，其權利已受保障，伊並無違反消保法第11條之1第1項規定。又系爭違約金約定並無過高情事。伊因上訴人未能如期履行債務，受有包含營業利潤損失1,792萬2,000元、截至107年1月止之價金利息74萬2,358元、每年支出房屋稅24萬1,816元、地價稅2萬9,490元、系爭房地無法售出期間之貸款利息及營銷成本、房地跌價等損害等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於104年3月25日簽訂購屋臨時證明單（下稱系爭臨時證明單），同日上訴人簽發票載日為同年月23日，金額為200萬元之支票乙紙予被上訴人，被上訴人將系爭買賣契約書範本交予上訴人攜回審閱。嗣兩造於同年4月1日簽立系爭買賣契約，約定由上訴人以總價6,180萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人於陸續支付第1至14期買賣價金計1,456萬元後，即未再繳納，經被上訴人於106年4月11日寄發存證信函解除系爭買賣契約，並依系爭違約金約定，將上訴人前揭繳付價款中之927萬元（即系爭房地總價15%），沒收作為違約金，其餘款項即529萬元則已返還上訴人，為兩造所不爭執（見本院卷第118頁），且有支票影本、系爭臨時證明單、房地買賣契約書簽認單、系爭買賣契約、被上訴人寄發之存證信函暨所附上訴人遲延付款表、支票簽收單在卷可稽（見原審卷㈠第99頁、第223頁、第175頁、第9至51頁、第52至55頁、第63頁）。上訴人主張系爭違約金約定應屬無效，且該違約金927萬元亦屬過高，應依民法第252條規定，予以酌減至0等語，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經本院於107年8月27日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第118頁）：
㈠系爭違約金約定是否無效？
⒈兩造簽訂系爭買賣契約前，被上訴人是否未給予上訴人足
夠之契約審閱期？⒉系爭違約金約定是否違反預售屋契約應記載事項第24條第
4款規定？⒊系爭違約金約定是否違反誠信原則，對上訴人顯失公平（
即加重上訴人責任，顯不利於上訴人）？㈡系爭違約金約定是否過高？
四、茲論述如下：㈠系爭違約金約定有效：
⒈查系爭買賣契約內容，為被上訴人為與不特定多數消費者
訂立同類型契約之用，所提出預先擬定之契約條款，屬消保法第2條第7款所稱之定型化契約。又預售屋契約應記載事項第1條所定預售屋買賣定型化契約應記載經買方攜回閱覽至少5日（見原審卷㈠第126頁），經上訴人於104年3月25日攜回本件系爭買賣契約審閱，簽約日為同年4月1日，為兩造所不爭執，則上訴人攜回閱覽系爭買賣契約已逾5日，堪認被上訴人抗辯已給予上訴人足夠之契約審閱期，為可採信。
⒉上訴人主張被上訴人於104年3月23日其交付定金後，始交
付系爭買賣契約，未予其合理審閱期間云云。惟依系爭臨時證明單附帶約定欄、備註欄記載：上訴人應於104年3月25日前補足定金200萬元，逾期視為棄權；應於同年3月31日簽訂正式契約手續，逾期視同放棄承購系爭房地，被上訴人不另催告，系爭臨時證明單作廢；有關兩造買賣條件，以買賣契約書為準；簽約手續完成後，系爭臨時證明單自動失效；系爭房地價格須經業主即被上訴人同意，若不同意，所收取定金全額無息退還（見原審卷㈠第223頁）等語，則買賣價金附有被上訴人承諾之條件，買賣條件以買賣契約為準，難認兩造就買賣價金已為意思表示合致，且如上訴人未依期訂立正式買賣契約，視同放棄承購，僅生系爭臨時證明單自動作廢，即上訴人放棄購買系爭房地之效力，與民法第249條第2款規定之定金要件有間，尚難認兩造於104年3月23日因上訴人給付訂金，兩造已成立系爭買賣契約。此外，依系爭臨時證明單，未見有上訴人不依期簽訂正式買賣契約，被上訴人即得沒收定金之約定。
是上訴人主張兩造已於104年3月23日成立買賣契約，被上訴人違反消保法第11條之1規定未給予消費者至少5日契約審閱期，故系爭違約金約定無效云云，自無可採。
⒊又兩造另於個別磋商條款第7條約定：「第25條：『違約約
定』，經雙方個別磋商同意修改本條約定如下：……㈡甲方（即上訴人）違反『本契約』或『經雙方個別磋商同意之各項約定』時，乙方（即被上訴人）得解除本契約，解約時乙方得沒收依房地總價款15%計算之違約金，但前開沒收之金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限。」等語（見原審卷㈠第48頁），自非定型化約款。是以上訴人主張被上訴人未給予伊個別磋商違約金數額之機會，故系爭違約金約定違反消保法第17條規定，應屬無效云云，亦無足取。
⒋依系爭買賣契約個別磋商條款第7條第1項約定：於被上訴
人違約而經上訴人解除契約時，除應退還上訴人已兌現之房地價款外，如有遲延利息亦應一併退還，並應同時賠償依房地總價款百分之十五計算之違約金予上訴人，並以已兌現價款之數額為上限等語，核與預售屋契約應記載事項第24條第1、2、3款所定違約金下限為百分之十五者相同，況兩造違約金均係以房地總價款百分之十五計算，難認有何違反平等互惠或誠信原則而加重上訴人責任致顯失公平。是以上訴人主張系爭違約金約定違反消保法第12條、消保法施行細則第14條第4款、民法第247條之1而無效云云，仍無可採。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。次按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，是債權人於債務人不履行債務時即得不待證明其損害數額之多寡，按約定之違約金，請求債務人支付，債務人如依民法第252條規定請求核減違約金者，自應就該違約金之約定過高之事實負舉證責任。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，非以債務人之經濟能力為依據。查系爭違約金約定雖未載明違約金性質，惟既稱上訴人違反系爭買賣契約或經兩造個別磋商同意之各項約定（即債務不履行）時，被上訴人得解除契約並沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金，自屬賠償總額預定性質之違約金。另審酌兩造於簽訂系爭買賣契約後，上訴人即陸續給付1至14期款合計1,456萬元，迄105年10月6日後即未依約給付第15期以後價金，經被上訴人於106年4月11日以存證信函解除契約（見原審卷㈠第52至55頁），目前系爭房地所在臺北市○○區○○路4段周邊公寓大廈價格明顯較系爭買賣契約成立時跌價約百分之十九左右，有內政部實價登錄網站查詢資料及相關媒體報導附卷可參（見本院卷第145至166頁），況被上訴人抗辯系爭房地迄今仍未再售出，上訴人表示如被上訴人仍為所有權人無意見（見本院卷第236頁）未為爭執，則被上訴人因上訴人違約解除系爭買賣契約，不僅需負擔系爭房地至再出售前之逐年房屋稅及地價稅，甚至極有可能因不動產市場交易價格持續低落致無法取得預期之利益，被上訴人依系爭違約金約定及個別磋商條款第7條第2項約定，以系爭房地買賣總價之百分之十五即927萬元作為違約金，尚屬相當。是上訴人未舉證證明系爭違約金約定數額確有過高情事，徒以其經濟突生困頓致負擔不起價款，而被上訴人得繼續銷售系爭房地為由，主張應依民法第252條規定酌減違約金，顯屬無稽。
五、綜上所述，上訴人依民法第259條第1款、第179條規定，請求被上訴人給付927萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 7 日
民事第二十三庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 袁雪華法 官 李昆霖正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
書記官 張郁琳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。