臺灣高等法院民事判決107年度重上字第671號上 訴 人即被上訴人 朱福強訴訟代理人 張珮琦律師複 代理人 陳俊豪律師被上訴人即上 訴 人 陳宏寬訴訟代理人 黃秋田律師複 代理人 陳冠華律師
詹傑麟律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國107年6月22日臺灣新竹地方法院105年度重訴字第23號第一審判決各自提起上訴，上訴人朱福強並為訴之追加，本院於112年5月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命陳宏寬給付之部分，及該部分假執行之宣告，暨關於命陳宏寬負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，朱福強在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
朱福強之上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審訴訟費用（關於命陳宏寬負擔訴訟費用部分）及第二審訴訟費用（含追加之訴部分），均由朱福強負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，民事訴訟法第446條第1項前段定有明文。上訴人即被上訴人朱福強（下逕稱其名）於原審主張坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○段000、00000、00000、00000地號等4筆土地（下逕稱地號，合稱為系爭土地）原為兩造共有，被上訴人即上訴人陳宏寬（下逕稱其名）未通知共有人行使優先承買權即將其如附表所示之應有部分（下稱系爭應有部分）售予第三人，應賠償朱福強因此所受土地價差及果樹價值之損害合計新臺幣（下同）2,635萬1,104元本息。原審為朱福強235,081元本息部分勝訴之判決，朱福強提起一部上訴，於本院審理中先後更正上訴聲明，最終表示僅就000、00000、00000地號土地價差敗訴部分1,490萬8,075元（4,845,650＋8,304,550＋1,992,956－235,081＝14,908,075，詳如附表所示）提起上訴，就00000地號土地價差及果樹價值部分不聲明不服，並追加請求陳宏寬給付310萬7,453元（1,426,588＋1,680,865＝3,107,453，詳如附表所示），經被上訴人表示程序上無意見（見本院卷三第575-576頁），依上開規定，應准其追加。
貳、實體方面：
一、朱福強主張：兩造原為系爭土地之共有人，陳宏寬於民國102年5月7日未依土地法第34條之1第4項規定通知伊等共有人優先承購，即逕將系爭應有部分出售予訴外人林雪月，並於同年6月19日辦畢所有權移轉登記，侵害伊之優先承購權。
又陳宏寬以每坪2,500元出售系爭應有部分，顯係低賣，依天下不動產估價師聯合事務所於109年1月14日檢送之不動產估價報告書，000、00000、00000地號土地每坪單價依序應為5,736元、5,506元、4,007元，則伊所受差價損害共1,825萬0,609元（詳如附表所示），被上訴人自應負侵權行為損害賠償責任。爰依民法第184條第1項後段或第2項規定，請求陳宏寬給付1,514萬3,156元，及自民事確定聲明狀繕本送達翌日即106年8月26日起算之遲延利息（原審駁回被上訴人逾上開金額請求部分，未據聲明不服，非本院審理範圍），並追加請求陳宏寬再給付310萬7,453元，及自民事訴之變更暨上訴理由八狀繕本送達翌日即109年3月6日起算之遲延利息。
二、陳宏寬則以：伊固未為優先承購之通知，惟土地法第34條之1第4項並無同條第2項應通知共有人之規定，伊本得依民法第819條第1項規定自由處分系爭應有部分，不受法所無之額外限制。又伊並無低價求售，朱福強亦自認系爭土地於102年間價值甚低，其當時並無向其他共有人購買系爭土地意願或計畫，自無因伊將系爭應有部分售予他人而受有實際損害或可預期之利益喪失。縱得請求，原審業經兩造合意囑託韻如不動產估價師事務所鑑定後提出之估價報告書（下稱韻如估價報告），而天下不動產估價師聯合事務所分別於109年1月14日、111年7月8日檢送之不動產估價報告書（下依序稱天下第1份報告、天下第2份報告）比較之標的選擇不當，且與韻如估價報告差距甚遠，朱福強以天下第1份報告為請求，應無可採等語，資為抗辯。
三、原審判決命陳宏寬應給付朱福強23萬5,081元，及自106年8月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。另駁回朱福強其餘之訴，及依職權宣告假執行並准供擔保免為假執行。朱福強、陳宏寬就其敗訴部分各自提起一部上訴、上訴，朱福強並為訴之追加。
朱福強上訴聲明：㈠原判決關於駁回朱福強後開第二項請求及該部分假執行之宣告部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，陳宏寬應再給付朱福強1,490萬8,075元，及自106年8月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢追加聲明：陳宏寬應再給付朱福強310萬7,453元，及自109年3月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈣願供擔保請准宣告假執行。陳宏寬答辯聲明：
㈠朱福強之上訴及追加之訴暨假執行之聲請，均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
陳宏寬上訴聲明：
㈠原判決不利於陳宏寬部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，朱福強在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷三第577頁）：兩造原為系爭土地之共有人，陳宏寬於102年5月7日將系爭土地之應有部分以每坪2,500元出售予林雪月。陳宏寬於出售時並未對系爭土地之其他共有人為優先購買之通知。
五、朱福強主張陳宏寬出售系爭應有部分未依法向共有人通知行使優先購買權，致其受有損害或利益等語，陳宏寬固不否認未為優先購買通知，惟以前詞置辯。則兩造爭點為：
㈠陳宏寬是否對朱福強構成民法第184條第1項或第2項之侵權行
為？㈡陳宏寬應負之損害賠償金額為何？
六、本院之判斷：㈠按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠
償責任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，應負賠償責任，民法第184條第1項後段、第184條第2項定有明文。
所謂故意以背於善良風俗之方法加害於他人者，是指以悖反規律社會生活之根本原理及道德觀念，不當加損害於他人（最高法院55年台上字第2053號判例要旨參照），且該背於善良風俗之方法，與損害之發生間有相當因果關係。而所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者；揆其旨趣乃因保護他人為目的之法律，意在使人類互盡保護之義務，倘違反之，致損害他人權利，與親自加害無異，自應使其負損害賠償責任；而所謂「保護他人之法律」，屬抽象之概念，應就法規之立法目的、態樣、整體結構、體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等因素綜合研判之；以禁止侵害行為，避免個人權益遭受危害，不問係直接或間接以保護個人權益為目的者屬之（最高法院100年度台上字第390號、103年度台上字第1242號判決要旨參照）。又按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，最高法院48年台上字第481號判例意旨參照。
㈡朱福強主張陳宏寬出售系爭土地之應有部分時未依法向共有
人通知行使優先購買權，致其受有損害或所失利益，而陳宏寬固不爭執其並未為優先購買權之通知，惟抗辯朱福強並無因之而生有損害或所失利益，則自應由朱福強就侵權行為之成立要件負舉證之責。經查：
1.按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。故共有人出賣其應有部分，他共有人依同條第4項規定即得主張以同一價格優先承購；而為保障他共有人此項先買特權，依同條第2項規定，出賣土地之共有人對他共有人負有事先以書面通知之義務，應屬保護他人之法律。又按土地法第34條之1第4項之規定，旨在防止共有土地或建物之細分，以簡化或消除共有關係，減少土地使用增加之成本，俾利共有土地或建物之管理與利用，行使優先承購權之人及對象限於共有人。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地，並已辦畢所有權移轉登記，原共有關係於標的土地所有權移轉登記後消滅，原共有人亦均喪失共有人身分。縱為出售、處分者違反通知義務，然未受通知者於土地所有權移轉登記後，已無從再行使共有人優先承購權，且為出售、處分者亦無與之訂立買賣契約之意願，渠等間自未成立買賣契約，該未受通知者即不得依給付不能之法律關係請求出賣之共有人賠償損害。出賣之共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。故土地法第34條之1之規定，既屬保護他人之法律，則出賣之共有人如有違反土地法第34條之1規定之通知義務，致他共有人無從行使優先承購買而受有損害，他共有人自得依民法第184條第2項規定請求損害賠償。
2.惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第1項、第2項定有明文，而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦有明文。又按所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少之積極的損害。所謂所失利益，則指新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害之消極的損害而言。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，始足當之（最高法院109年度台上字第2169號判決參照）。
3.本件朱福強主張陳宏寬出售系爭土地之應有部分時未依法向其通知行使優先購買權，違反土地法第34條之1第4項之規定，故該當於民法第184條第2項所稱之保護他人之法律，然揆諸前揭說明，自應由朱福強就其受有何實際損害及所失利益一節，負舉證之責。查系爭土地於原審送韻如不動產估價師事務所鑑價之結果，認於102年5月7日之合理評估市價為每坪2,660元，再經本院送天下不動產估價師聯合事務所鑑價之結果，認於102年5月7日系爭000、00000地號土地之合理評估市價為每坪4,007元，系爭00000地號土地為每坪3,848元，此有韻如估價報告、天下第1份報告在卷可稽。而依不動產估價師法第41條規定「不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之20以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣（市）不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格」，因2份估價報告評估系爭土地之合理評估價格有所差異，經本院送請桃園縣不動產估價師公會協調估價師決定估價價格，而經桃園縣不動產估價師公會認：韻如估價報告與天下第1份報告均係因比較標的選用造成價格差異懸殊，韻如及天下估價報告之比1、比2，雙方對於是否為特殊案例（急買急賣或實價登錄為顯示）皆有疑慮，皆建議不使用。天下估價之比3為共有人間交易，故建議不用。韻如估價比3與堪估標的條件差異大＝陡坡，且試算價格偏低，故建議不使用，並提供建議4例案例供雙方估價師自行衡量選用等情，此有桃園市不動產估價師公會110年6月15日桃公會第1100615號函在卷可考（見本院卷四第413-421頁），故可知不論是韻如估價報告或天下第1份估價報告所採用之比較標的均尚非適當。而天下不動產估價師聯合事務所即依桃園縣不動產估價師公會之建議，重新就桃園縣不動產估價師公會之建議選用比較標的後，就系爭土地進行衡量產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及堪估標的最有效利用之情況進行分析，並採用買賣實例比較法進行評估後，鑑價結果認系爭000地號土地合理評估市價為每坪3,183元、00000地號土地為每坪3,246元、00000地號土地為每坪3,058元，此有天下第2份估價報告在卷可參，應堪採認為系爭土地於102年5月7日出售當時之合理市價。而以陳宏寬出售系爭土地予林雪月之價格為每坪2,500元，與天下第2份估價報告之每坪價格相較，價差分別為683元（3,183-2,500＝683）、746元（3,246-2,500＝746）、558元（3,058-2,500＝558），兩者間之價差約在22％到18％之間（計算式：683÷3183＝0.21；746÷3246＝0.22；558÷3058＝0.18）。再依前開不動產估價師法第41條第1項規定之文意觀之，可知對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之20之差異時，尚屬在估價誤差可接受之範圍內，則依天下第2份估價報告所鑑定之價格，與系爭土地實際出售價格價差約在20％上下，自應仍屬合理價格之範疇內，應認系爭土地以每坪2,500元出售之價格尚與市價相當。
4.至朱福強雖主張其若購得陳宏寬系爭000地號、00000地號土地之應有部分，其持份即超過2/3，可處分系爭土地之全部，故認系爭000地號、00000地號土地之合理價格應分別為5,736元、5,506元，00000地號土地之合理價格應為4,007元等語。然查鑑定價格本僅供參考，土地於市場上之交易價格，仍需視買賣雙方之需求、議價能力、談判技巧等事項而決定，實際於交易市場未必即能以此鑑定之價格出售，且陳宏寬既為系爭土地之共有人，當期望以高於市價出售所有之土地，衡情自無故意損害朱福強之利益而刻意壓低出售之價格，故尚無從依鑑價之結果，為陳宏寬出售系爭土地與鑑價之結果有價差，即逕認朱福強因此受有損害或喪失預期之利益甚明。再者，土地價格之漲跌，與巿場供需、資金需求、政治經濟環境之變動、周邊建設之興建、土地之區域現況等因素息息相關，土地價格係受到市場之波動而漲跌，則無論預期土地之漲跌，仍需待土地實際出售時，始能實現獲利或受有虧損。故除朱福強有依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，有可得預期之利益，得視為所失利益者外，土地價格之漲跌，尚非屬客觀確定，即無從徒以鑑價之結果高於陳宏寬出售之價格，而認朱福強受有價格之損害，故朱福強執以其得取得2/3應有部分，而得以前開其主張之每坪5,736元、5,506元、4,007元價格出售，即認其受有價格之損害及喪失預期之利益，尚屬無據。
5.再查朱福強前於原審經法院詢問其有無購買計劃時，即表明「應該是沒有」等語在卷（見原審卷一第30頁筆錄），依此已難認其原即有購買系爭土地之計劃，更遑論就購買系爭土地後有再為出售以取得利益之情形自明。至朱福強雖主張有買方願向其以1坪1萬元購買系爭土地，並指出買方即為陳世良等語（見原審司竹調卷第4頁、第84頁背面至第85頁），然依其所主張之內容，陳世良係於104年2月6日土地分割會議表示願收購價格，該表示欲收購一事，顯係在系爭土地由陳宏寬出售應有部分予林雪月之後逾1年之事，已難依此而認朱福強於陳宏寬出售系爭土地應有部分當時，朱福強即有購買系爭土地或購得後以高價出售之計劃。況依朱福強另案於臺灣新北地方法院105年度重訴字第553號對陳宏寬請求損害賠償事件時，證人陳世良於該案作證稱：「（有無參加分割會議？）有。（當天你有無提到出多少錢買大家的應有部分，或是公同共有人要出價多少買或賣？）有，我只有探原告的價格。我當天表示1坪1萬元或者是另外加300萬元給原告。因為原告也是公同共有人之一，其中15個人沒有說不賣，只有原告有意見。所以我說加300萬是要給原告。原告回答說不賣。也沒有說要跟我買。」、「（為何跟他說要比照1萬元賣？）我只是在探原告的價」等語（見原審卷二第10-12頁該案判決書），可知於陳世良向朱福強探價時，朱福強亦表示不賣也未表示要買，自無從依此而證明朱福強於系爭土地應有部分出售時確有購買系爭土地之計劃，亦無從證明其有購買後再予高價出售之具體計劃及措施。
6.朱福強雖另主張其於訴外人朱瑞菊等9人欲出售新竹縣○○鎮○○○段○○○段00000、000、00000地號土地時，亦表示欲優先購買之意，其確有購買之計劃及資力等語，並提出存證信函、台銀支票為證（見原審卷三第99-138頁），然其所提出存證信函之時間為103年7月，台銀支票發票日則為105年4月26日，與系爭土地應有部分出售之時間點即102年5月間，已相隔1年以上，自亦無從證明朱福強於系爭土地應有部分出售之時，即具有購買系爭土地之資力及有具體之購買土地或轉售之計劃甚明。
7.從而，朱福強主張陳宏寬出售系爭土地之應有部分予訴外人林雪月，而未為通知，致其無法行使優先承購權，造成其受有損害及所失利益，其就受有何損害部分，並未提出證據證明受有何損害，及該損害與陳宏寬之行為間有何因果關係存在。而就其有所失利益之部分，朱福強亦未能舉證證明其於陳宏寬出售系爭土地應有部分時，有何購買系爭土地之具體方案，及購買後有轉售或開發之計劃，其主張鑑價之土地價格高於實際出售價格，至多僅取得利益之希望或可能，尚無依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，而具有客觀之確定性之可言，故亦難認朱福強有依預定計劃而可得享有之預期利益存在。故朱福強依民法第184條第1項後段、第2項之規定，主張陳宏寬應負侵權行為損害賠償責任云云，自無依據。
㈢據上，朱福強並未舉證證明其就陳宏寬出售之系爭土地應有
部分，有何購買之具體計劃，及購買後有轉售或開發之預定計劃，且對於因陳宏寬未通知其行使優先承購權致其受有何損害及有何所失利益一節，均未能舉證證明，故朱福強依民法第184條第1項後段、第2項之規定，主張陳宏寬應負侵權行為損害賠償責任云云，自無依據。則朱福強請求陳宏寬賠償之金額為何，即無再予審究及論述之必要。
七、綜上所述，朱福強依民法第184條第1項後段、第184條第2項之規定，請求陳宏寬給付15,143,156元，及自106年8月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命陳宏寬給付235,081元本息，並為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。陳宏寬上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如
主文第二項所示。至其他不應准許部分，原判決為朱福強敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合，朱福強上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。另朱福強追加依民法第184條第1項後段、第2項之規定請求陳宏寬給付3,107,453元本息及該部分假執行之聲請，亦為無理由，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件陳宏寬之上訴為有理由，朱福強之上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠
法 官 吳燁山法 官 鄭貽馨附表：
編號 地號(新竹縣○○鎮○○○段○○○○段) 面 積(平方公尺) 朱福強應有部分比例 陳宏寬應有部分比例 ---------- 換算坪數 朱福強請求損害金額 (元) 1 000地號 10,252 834/9600 30/00 ---------- 0,938.269 (5,736－2,500)×1,938.269＝6,272,238 【原審請求4,845,650元（原審判決71,845元）＋本院追加1,426,588元】 2 00000地號 17,570 834/9600 30/00 ---------- 0,321.828 (5,506－2,500)×3,321.828＝9,985,415 【原審請求8,304,550元（原審判決123,129元）＋本院追加1,680,865元】 3 00000地號 8,071 834/9600 13/00 ---------- 0,322.466 (4,007－2,500)×1,322.466＝1,992,956 【原審請求3,306,150元（原審判決40,107元），就敗訴1,313,194元部分未聲明不服】 4 00000地號 18,021 2216/9600(與朱瑞菊等17人公同共有) 26/00 ---------- 0,952.816 0 合 計 18,250,609元正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 27 日
書記官 郭晋良