臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第714號上 訴 人 長泰金建設股份有限公司兼法定代理人 常福財上 訴 人 陳秀琴共 同訴訟代理人 邱俊哲律師被 上訴 人 詹國勝
許綠紋蔡采容共 同訴訟代理人 廖修三律師
黃俊瑋律師黃承風律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國10
7 年8 月6 日臺灣臺北地方法院107 年度重訴字第118 號第一審判決提起上訴，本院於107 年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人長泰金建設股份有限公司給付被上訴人詹國勝逾新臺幣壹佰貳拾陸萬元本息、及給付被上訴人許綠紋、蔡采容各逾新臺幣伍拾伍萬伍仟元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人長泰金建設股份有限公司之其餘上訴，及上訴人常福財、陳秀琴之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人常福財、陳秀琴各負擔百分之三十，長泰金建設股份有限公司負擔百分之三十三，被上訴人詹國勝負擔百分之三，許綠紋、蔡采容各負擔百分之二。
事實及理由
一、被上訴人詹國勝、許綠紋、蔡采容（合稱為被上訴人，各別則以姓名記載）主張：詹國勝因買受圓山藏富社區D 戶四樓、許綠紋、蔡采容（下稱許綠紋二人）為買受B 戶二樓，暨各所坐落基地，先後於民國103 年7 月26日、103 年9 月26日，以附表「約定價金」欄所載之價金，分別與上訴人長泰金建設股份有限公司（下稱長泰金公司）簽訂預售房屋買賣契約書（下稱為系爭房屋契約，分別稱為D 戶四樓、B 戶二樓房屋契約），及與上訴人常福財、陳秀琴（下稱常福財二人）簽訂預售土地買賣契約書（下稱為系爭土地契約）；詹國勝與長泰金公司嗣於103 年10月11日就D 戶四樓房屋契約第13條另簽定增修條款。伊等並已分別支付如附表「已付價金」欄所示之價金。又依D 戶四樓房屋契約第13條第1 項暨增修條款、及B 戶二樓房屋契約第13條等約定，長泰金公司上開預售屋之建築工程應於104 年4 月30日前開工，於106年9 月26日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。詎長泰金公司因申請文件不齊全、工地現場管理不良、自費開闢計畫道路及公共排水溝設施未依原送審計畫圖說施作等缺失，迄今仍無法取得使用執照，已違反上開約定。伊等已依系爭房屋契約第28條約定分別於
106 年10月5 日、106 年11月24日發函通知長泰金公司解除契約，及請求返還已付房屋價金及賠償按房屋總價15％計算之違約金。且依系爭系爭土地契約第20條第5 項約定，於伊等解除系爭房屋契約時，系爭土地契約亦已一併解除。則伊等亦得請求常福財二人返還已付之土地價金。爰依系爭房屋契約第28條第2 項約定、及民法第259 條第2 款、第271 條規定，分別請求被上訴人各給付如附表「被上訴人之請求」欄所載之金額等語。並聲明請求：㈠長泰金公司應給付詹國勝新台幣（下同）149 萬6250元，並自106 年10月6 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈡常福財二人應各給付詹國勝114 萬5000元，及自民事追加狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈢長泰金公司應給付許綠紋二人各66萬元，並自106 年11月29日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈣常福財二人應分別給付許綠紋二人各50萬7500元，並自民事追加狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息
5 ％計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。【原審判決被上訴人全部勝訴，並附條件為准、免假執行之宣告，上訴人全部聲明不服，提起上訴】，並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人長泰金公司、常福財二人則以：長泰金公司雖因其他地主刁難至迄未能取得使用執照，被上訴人並因而解除契約及請求返還已付價金、違約金。然約定之違約金過高者，應予酌減。且違約金之酌定應以契約如期履行時，被上訴人可受之利益為據。然被上訴人簽訂買賣契約至今，系爭房地至少降價二成，則其等於解約後重購反而可享有至少二成利差之獲利；且被上訴人依系爭房屋契約第28條第2 項以約定房屋價金15％計算違約金，已超過渠等實際繳付房屋價金之半數，實屬過高，自應予酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查詹國勝因買受圓山藏富社區D 戶四樓、許綠紋二人因買受B 戶二樓，暨各自所坐落之基地，乃分別於103 年7 月26日、103 年9 月26日，以附表「約定價金」欄所載之價金，各自與長泰金公司簽訂系爭房屋契約，及與常福財二人簽訂系爭土地契約，詹國勝與長泰金公司嗣於103 年10月11日就
D 戶四樓房屋契約第13條另簽定增修條款。又D 戶四樓房屋契約第13條暨增修條款、及B 戶二樓房屋契約第13條約定：
本預售屋之建築工程應在104 年4 月30日前開工，於106 年
9 月26日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；系爭房屋契約第28條並約定：「一、賣方違反…『開工及取得使用執照期限』之規定者，即為賣方違約，買方得解除本契約。二、賣方有前款違約情事之一者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。另系爭房屋契約第30條第7項及系爭土地契約第20條第5 項則約定：「本案買方簽訂之『預售土地買賣契約書』（『預售房屋買賣契約書』）與本約具有不可分之連帶關係，兩件契約相互關聯，任一方對任一契約違約時，視為兩契約全部違約；對任一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」。嗣被上訴人已分別支付如附表「已付價金」欄所示價金，然長泰金公司迄今尚未取得圓山藏富預售屋之使用執照等情，已為兩造所不爭執（原審卷第
136 頁至137 頁），並有系爭房屋契約及土地契約、Ｄ戶四樓房屋契約增修條款、圓山藏富付款通知函、土地及車位分期繳款明細表、臺北市建築管理工程處107 年5 月16日北市都建施字第10748467400 號函等件存卷可稽（原審卷第13頁至31頁、32頁至50頁、51頁、57頁、58頁、60頁、125 頁），堪認為實在。
四、又查被上訴人主張：長泰金公司既迄今尚未取得圓山藏富預售屋之使用執照，且未能取得之原因係肇因於其申請文件不齊全、工地現場管理不良、自費開闢計畫道路及公共排水溝設施未依原送審計畫圖說等缺失所致，已違反前揭系爭房屋契約第13條及D 戶四樓增修條款等約定，伊等乃依系爭房屋契約第28條第1 項約定，分別由詹國勝於106 年10月5 日、許綠紋二人於106 年11月24日以存證信函向長泰金公司為解除契約之意思表示，經長泰金公司於106 年10月6 日、106年11月27日收受，系爭房屋契約已合法解除；且依上開系爭房屋契約第30條第7 項、系爭土地契約第20條第5 項之約定，伊等與常福財二人間之系爭土地契約亦併同解除。復因上開契約不論買方或賣方為數人者均屬可分之債，應平均分受或分攤之，則伊等自得依系爭房屋契約第28條第2 項及民法第259 條規定，分別請求上訴人返還如附表「被上訴人之請求—已付價金」欄所示之價金，長泰金公司尚應依系爭房屋契約第28條第2 項約定按房屋總價款15％分別賠償違約金（請求金額如附表「被上訴人之請求—違約金」欄所載）等語，亦據提出存證信函、收件回執為憑（見原審卷第53頁至54頁背面、55頁至56頁背面），並核與臺北市建築管理工程處
107 年5 月16日北市都建施字第10748467400 號函略以：「
二、旨揭建造執照於105 年12月1 日掛件申請使用執照，審查結果尚有不符事項，本處前於105 年12月23日退件在案。
三、另查除上開不符事項外，本案自費開闢計畫道路及公共排水溝設施因現場尚未依原送審計畫圖說施作，故經本府工務局新建工程處、水利工程處現場會勘結果皆不同意接管在案。四、綜上缺失尚未改善完成並重新申請掛號，故本處尚無法核發使用執照。」等語（見原審卷第125 頁）相符。上訴人於本院亦表示對原審判決認定被上訴人已合法解除契約且得請求返還已付價金暨金額等節俱無意見（見本院卷第72頁、100 頁），僅以約定違約金過高，應予酌減等語置辯（本院卷第100 頁）。從而詹國勝請求長泰金公司返還房屋價金99萬元，及請求常福財二人各返還土地價金114 萬5000元；許綠紋二人各自請求長泰金公司返還房屋價金43萬5000元，及各自請求常福財二人各返還土地價金50萬7500元，均有理由，應予准許。至於被上訴人請求長泰金公司給付違約金部分，既未逾已繳金額，於法亦非無據。
五、然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於當事人約定契約不履行之違約金是否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準數額；且違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準（最高法院86年度台上字第1084號、92年台上字第2046號判決參照）。再依系爭房屋契約第28條第2 項之約定，並無明定該項違約金性質係屬懲罰性違約金，且第28條第4 項另有約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」，此有系爭房屋契約可考（見原審卷第23頁、42頁），堪認上開違約金之約定應屬損害賠償總額預定性質。則關於長泰金公司主張：系爭房地價格已較簽約時降價二成，被上訴人如解約重購可賺取利差云云，核屬契約解除後所生損益，應非本件違約金是否酌減乙事所得審酌。然考量長泰金公司雖遲延未於約定之106 年9 月26日期限前取得使用執照，惟迄詹國勝、許綠紋二人分別於106 年10月6 日、106 年11月27日合法解除契約之日止，長泰金公司遲延履約之時間非長。且詹國勝就D 戶四樓房屋約定之總價款為33
7 萬5000元，其於長泰金公司違約時已支付99萬元；許綠紋二人就B 戶二樓房屋約定之總價款為300 萬元，於長泰金公司違約時已付價金87萬元（許綠紋二人各43萬5000元），其等已付價金均尚未達約定房屋總價款之三成；則渠等自103年間簽約至今因買賣交易受阻所受損害，應即為因已繳價金遲延取回所損失資金運用之利益及相關規費、人力、時間之耗損。再審酌被上訴人就其因上訴人違約是否受有其他損害乙節，並無其他說明及舉證，則長泰金公司抗辯：本件約定之違約金金額即按房屋總價款15％計算後分別為50萬6250元、45萬元（許綠紋二人各為22萬5000元），已達其等已付價金之五成，實有過高等語，自非無據。從而本院斟酌上情，及社會經濟狀況等其他一切情狀，認長泰金公司應賠償之違約金以房屋總價款之8 ％為適當。據此計算，詹國勝可得請求長泰金公司賠償之違約金應酌減為27萬元（即3,375,000×8 ％＝270,000 ）；許綠紋二人可得請求長泰金公司賠償之違約金應酌減為24萬元（即3,000,000 ×8 ％＝240,000），並依民法第271 條前段規定由許綠紋二人按各12萬元平均分受之；至超過上開部分之違約金請求，即屬無據。基此，詹國勝請求長泰金公司給付126 萬元（含已付價金99萬元、違約金27萬元），及請求常福財二人各給付114 萬5000元，其中長泰金公司並應自其受催告即106 年10月5 日收受詹國勝所寄存證信函（見原審卷第54頁背面之收件回執）之翌日106 年10月6 日時起、常福財二人則自原審民事追加狀繕本送達之翌日即107 年1 月23日（見原審卷第83頁、84頁之送達證書），均至清償日止加給法定遲延利息；另許綠紋二人分別請求長泰金公司各給付55萬元5000元（含已付價金各43萬5000元、違約金各12萬元）、及請求常福財二人均各給付50萬7500元，其中長泰金公司並應並自106 年11月29日起（已在長泰金公司106 年11月27日收受許綠紋二人所寄存證信函受催告之後，見原審卷第56頁背面之收件回執）、常福財二人則自原審民事追加狀繕本送達之翌日即107 年1 月23日（見原審卷第83頁、84頁），均至清償日止加給法定遲延利息，洵屬有理；超過部分，則不能准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭房屋契約第28條第2 項約定及民法第259 條解除契約回復原狀規定，請求：㈠長泰金公司應給付詹國勝126 萬元，及自106 年10月6 日起至清償日止之法定遲延利息；㈡常福財二人應各給付詹國勝114 萬5000元，及自107 年1 月23日起至清償日止之法定遲延利息；㈢長泰金公司應給付許綠紋二人各55萬5000元，及自106 年11月29日起至清償日止之法定遲延利息；㈣常福財二人應各給付許綠紋50萬7500元，及自107 年1 月23日起至清償日止之法定遲延利息；㈤常福財二人應各給付蔡采容50萬7500元，及自107 年1 月23日起至清償日止之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為長泰金公司敗訴之判決，尚有未洽。長泰金公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第二項所示。至原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，其等仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件長泰金公司上訴為一部有理由、一部無理由，常福財及陳秀琴之上訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 26 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 沈佳宜法 官 邱景芬正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 27 日
書記官 陳泰寧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表┌───┬───┬──────┬─────┬────┬───────────────┬─────┐│買賣標│買方（│賣方（即上訴│約定價金 │已付價金│ 被上訴人之請求 │本院之判斷││的 │即被上│人） │ │ ├─────┬────┬────┤（應支付之││ │訴人）│ │ │ │已付價金 │違約金（│請求之本│本金總額）││ │ │ │ │ │ │房屋總價│金總額 │ ││ │ │ │ │ │ │款15％）│ │ │├───┼───┼──┬───┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┤│D 戶四│詹國勝│房屋│長泰金│337 萬5000│99萬元 │99萬元 │50萬6250│149 萬 │長泰金公司││樓房地│ │ │公司 │元 │ │ │元（337 │6250元 │應給付126 ││ │ │ │ │ │ │ │萬50000 │ │萬元（含已││ │ │ │ │ │ │ │×15％）│ │付價金99萬││ │ │ │ │ │ │ │ │ │元、違約金││ │ │ │ │ │ │ │ │ │27萬元） ││ │ ├──┼───┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┤│ │ │土地│常福財│787萬5000 │229萬元 │各返還114 │ │常福財二│常福財二人││ │ │ │陳秀琴│元 │ │萬5000元（│ │人應分別│應分別給付││ │ │ │ │ │ │即229 萬÷│ │給付114 │114 萬5000││ │ │ │ │ │ │2 ） │ │萬5000元│元 │├───┼───┼──┼───┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┤│B 戶二│許綠紋│房屋│長泰金│300 萬元 │87萬元 │返還許綠紋│給付各22│返還許綠│長泰金公司││樓房地│蔡采容│ │公司 │ │ │二人各43萬│萬5000元│紋二人各│應給付許綠││ │ │ │ │ │ │5000元（即│（即300 │66萬元 │紋二人各55││ │ │ │ │ │ │87萬÷2 ）│萬×15％│ │萬5000元（││ │ │ │ │ │ │ │÷2 ） │ │含價金43萬││ │ │ │ │ │ │ │ │ │5000元、違││ │ │ │ │ │ │ │ │ │約金12萬元││ │ │ │ │ │ │ │ │ │） ││ │ ├──┼───┼─────┼────┼─────┼────┼────┼─────┤│ │ │土地│常福財│700 萬元 │203 萬元│常福財二人│ │常福財二│常福財二人││ │ │ │陳秀琴│ │ │分別返還許│ │人應分別│應分別給付││ │ │ │ │ │ │綠紋二人各│ │給付許綠│許綠紋二人││ │ │ │ │ │ │50萬7500元│ │紋二人各│各50萬7500││ │ │ │ │ │ │（即203 萬│ │50萬7500│元 ││ │ │ │ │ │ │÷2 ÷2 ）│ │元 │ │└───┴───┴──┴───┴─────┴────┴─────┴────┴────┴─────┘