臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第721號上 訴 人 許麗玉訴訟代理人 林志豪律師複 代理人 劉北芳律師被 上訴人 張瑜玲訴訟代理人 陳威駿律師複 代理人 宋穎玟律師上列當事人間請求確認土地租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國107年8月14日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第156號第一審判決提起上訴，本院於108年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人於原審訴之聲明原主張「先位聲明㈠：確認被告（即被上訴人，下同）就門牌號臺北市○○區○○街○○○號、159號及○○街000巷0號0樓房屋（下合稱系爭房屋）坐落之室外法定空地即台北市○○區○○段0○段000地號（面積約84.03平方公尺，以現場實測為準，下稱系爭空地），與原告（即上訴人，下同）間之租賃關係不存在；㈡被告應將系爭空地騰空並返還予原告及全體共有人。並備位聲明：㈠確認被告就系爭房屋坐落之系爭空地與原告間之使用借貸關係不存在；㈡被告應將系爭空地騰空並返還予原告及全體共有人。」嗣於本院審理時，聲明：㈠確認被上訴人就系爭空地與上訴人間之租賃關係、使用借貸關係均不存在；㈡被上訴人應將系爭空地騰空返還予上訴人及全體共有人（本院卷第139至140頁），經核上訴人將原先備位聲明㈠之部分，合併為一聲明，合併後之訴訟標的及訴之聲明內容，均未變更，乃屬法律上陳述之更正，非訴之變更，揆諸首揭規定，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查本件上訴人主張確認兩造間就系爭空地未有租賃、使用借貸法律關係存在，並請求被上訴人應將系爭空地返還與上訴人及全體共有人，而被上訴人則辯以：兩造間就系爭空地有租賃法律關係存在，並無不明確等語，足見兩造間就系爭空地究有否上開法律關係存在生有爭執，而此爭執涉及上訴人得否請求被上訴人返還系爭空地，其私法上地位不安之狀態，得以對於被上訴人之確認判決除去之，堪認上訴人提起本件訴訟具有受確認判決之法律上利益，程序上，自應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於民國104年9月間就系爭房屋，出租予被上訴人，並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）。租期自104年9月1日起至110年8月31日止，兩造並約定系爭房屋外之系爭空地（即由該棟大樓全體區分所有權人共有房屋基地之室外法定空地），於伊未取得他共有人全體同意前，系爭空地之全部或任何特定部分，被上訴人並無使用收益之權，僅能基於他共有人全體默示同意由一樓住戶就近管理系爭空地之便，提供被上訴人合法使用，非係基於系爭租約之租賃關係將系爭空地交予被上訴人使用，兩造間就系爭空地，並未成立租賃關係。縱認兩造間就系爭空地有租賃關係存在，惟因被上訴人於簽訂系爭租約後，就系爭房屋之使用，形式上雖稱係經營美語短期補習班，惟實際上係經營全美語幼兒園，非屬立案之美語短期補習班，並自行將系爭空地加裝圍籬、置放溜滑梯、塑膠軟墊等物品，供招收之幼兒喧嘩嬉戲或從事戶外團體活動之用，每日上、下午至少2次之幼兒活動製造之噪音已影響該棟大樓住戶其他共有人之居住安寧，違背公寓大廈管理條例（下稱公管條例）第7條第4、5款、第16條第2項、第58條第2項規定，而違反系爭租約約定，伊自不得容任被上訴人違法使用系爭空地，依民法第71條規定關於系爭空地部分之租約應屬無效。又縱認上開公管條例規定僅為取締規定，非效力規定，伊仍得依系爭租約第14條及兩造間另訂之公證租賃契約（下稱系爭公證租約）第6條、第14條第2項約定，終止或解除系爭空地租約。另如認系爭空地非屬系爭租約範圍內，伊係基於使用借貸法律關係交付系爭空地予被上訴人作為短期補習班合法使用，然被上訴人違背公管條例上開規定，而違反系爭租約約定，伊亦得依系爭租約第14條、系爭公證租約第6條、第14條第2項、民法第472條第2款規定終止或解除兩造間就系爭空地之使用借貸關係，併以起訴狀繕本送達作為終止或解除系爭空地契約之意思表示，於系爭空地契約無效或終止或解除後，兩造間就系爭空地即無租賃或使用借貸關係存在。爰訴請判決確認兩造間就系爭空地之租賃、使用借貸關係均不存在，並依民法第821條規定，請求被上訴人應將系爭空地騰空返還予伊及全體共有人。
二、被上訴人辯以：依系爭租約第1條：「甲方（即上訴人，下同）房屋所在地及使用範圍：台北市○○街○○○號、159號及○○街000巷00號00樓，室外空間合法使用。」之約定，可知系爭租約標的包含系爭房屋與系爭空地，二者屬於單一性租賃契約。伊並無上訴人所主張違背公管條例上開規定，而違反系爭租約約定使用系爭空地之情事，上訴人自無權主張系爭空地租約無效或終止或解除系爭空地租約。況系爭租約標的所包含之系爭房屋與系爭空地，二者間屬不可分之關係，上訴人不得僅就系爭租約中之「系爭空地」部分，主張該部分租約無效，或終止或解除系爭空地租約。另縱認系爭空地不在系爭租約之範圍，上訴人既主張兩造就系爭空地成立使用借貸關係，然因伊並無上訴人所主張違背公管條例上開規定，而違法使用系爭空地乙事，則上訴人以伊違法使用系爭空地，進而主張終止或解除系爭空地之使用借貸關係，仍不可採。是上訴人訴請確認兩造間就系爭空地之租賃、使用借貸關係均不存在，並依民法第821條規定，請求伊應將系爭空地騰空返還予上訴人及全體共有人均屬無據等語。
三、本件經原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認被上訴人就系爭空地與上訴人間之租賃關係、使用借貸關係均不存在；㈢被上訴人應將系爭空地騰空返還予上訴人及全體共有人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第140、145、186頁）㈠兩造曾於104年9月簽訂系爭租約。
㈡兩造於104年7月3日於臺灣臺北地方法院所屬民間公證人陳
永星事務所以104年度北院民公星字第0409號辦理簽署系爭公證租賃契約。
㈢系爭公證租約第1條、第17條分別記載：「房屋標示及租賃範圍：台北市○○區○○街○○○號、159號、162巷8號1樓。
租屋範圍：全部」、「特約事項：室外空間為合法使用，甲方（即上訴人，下同）提供乙方（即被上訴人，下同）使用」。
五、本件爭點：（本院卷第186至187頁、第292頁）㈠上訴人提起本件訴訟，有無確認利益？㈡系爭空地，是否在系爭租約之範圍？㈢如認系爭空地係在系爭租約之範圍，則上訴人得否以被上訴
人違反系爭租約之約定未合法使用，而主張系爭空地租約無效或終止或解除系爭空地之租約？㈣如認系爭空地不在系爭租約之範圍，兩造間就系爭空地是否
成立使用借貸關係？如有該使用借貸關係，則上訴人得否以被上訴人未合法使用系爭空地，而主張終止或解除系爭空地之使用借貸關係？㈤上訴人請求被上訴人將系爭空地騰空，並返還與上訴人及共
有人全體，是否有理由？爰分別述之如下：
㈠上訴人提起本件訴訟，有無確認利益？詳如上開壹之二所述。
㈡系爭空地，是否在系爭租約之範圍？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張：系爭空地於伊未取得他共有人全體同意前，該
空地之全部或任何特定部分，被上訴人並無使用收益之權，僅能基於他共有人全體默示同意就一樓住戶就近管理系爭空地之便，提供予被上訴人合法使用，此非係基於系爭租約之租賃關係將系爭空地交予被上訴人使用，兩造間就系爭空地，並無租賃關係存在等語。惟為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。
⒊經查：
⑴依系爭租約第1條、第3條前段分別記載：「甲方房屋所在地
及使用範圍台北市○○街○○○號、000號及○○街000巷00號00樓。室外空間合法使用。」、「租金每個月新台幣壹拾捌萬元…」，另系爭公證租約第1條、第3條、第17條亦載有：
「房屋標示及租賃範圍：台北市○○街○○○號、000號、000巷0號0樓。租賃範圍：全部」、「租金約定及交付：每月租金新台幣肆萬元…」、「特約事項：室外空間為合法使用。甲方提供乙方使用。」等文字，此有系爭租約書及系爭公證契約書可憑（原審調字卷第7頁、原審重訴卷第45頁正反面）。足見，系爭租約及系爭公證租約，均載有系爭空地係合法使用等文字。
⑵系爭房屋即門牌號臺北市○○區○○街○○○號、159號，及○
○街000巷0號0樓房屋面積，依序為44.97、72.36及27.38平方公尺，合計144.71平方公尺（計算式：44.97＋72.36＋27.38＝144.71），此有上訴人提出台北市大安地政事務所建物測量圖影本可按（本院卷第241至246頁），而系爭空地之面積，依上訴人之主張，約84.03平方公尺（以現場實測為準），亦有上訴人先後於原審及本院提出之民事起訴狀、民事綜合辯論意旨狀可憑（原審卷第2頁、本院卷第335頁），茲以系爭房屋總面積144.71平方公尺與上訴人所主張系爭空地面積84.03平方公尺計算，系爭空地面積約為系爭房屋面積之58%。足知，系爭空地之使用面積所占系爭租約得使用之全部範圍，比例上顯屬非輕。
⑶觀諸系爭房屋使用執照所附壹層平面圖，及上訴人提出系爭
房屋與系爭空地手繪之相對位置圖，可知通往系爭房屋須經系爭空地，至系爭房屋2樓以上住戶，則係從門牌號碼即台北市○○街○○○號另一出入口直接上樓，不需從系爭空地上至2樓以上等情，有上訴人自行繪製更正之現場圖、使用執照所附壹層平面圖，及系爭房屋與系爭空地照片暨本院108年3月22日準備程序筆錄可憑（本院卷第247至251頁、第359至361頁）。是系爭空地與系爭房屋關係密切，2樓以上住戶並未使用系爭空地，係由被上訴人專用無疑。
⑷上訴人就系爭空地之使用，雖主張係基於使用借貸關係而提
供被上訴人使用等語，惟有關系爭系爭空地之使用，如上開⑴所述，無論依系爭租約第1條或系爭公證租約第1條、第17條之約定，均係記載被上訴人得「合法使用」。而該「合法使用」之真意如何，究係有償合法使用（屬於系爭租約租賃標的之租賃關係），或係無償合法使用（使用借貸關係），兩造既有爭執，自有探求當事人真意之必要。本院爰審酌：①依系爭租約第3條前段及系爭公證租約第3條前段有關租金之約定，並未特別記載該租金之金額係僅限於上訴人出租系爭房屋之對價，而不包括系爭空地；②如上開⑵所述，系爭空地面積約占系爭房屋面積之58%，所占系爭租約得供被上訴人使用範圍之比例，顯屬非輕；③系爭房屋與系爭空地之出入情形、相對位置，及系爭房屋2樓以上住戶之出入，不需經由系爭空地等，所顯示系爭空地對系爭房屋之重要性；④被上訴人租賃系爭房屋與系爭空地之經濟目的，乃在將上開二者合而為一所生之綜效、一般社會對於租賃房屋與土地之理性客觀認知、經驗法則，及⑤雙方訂約時所秉持初心之誠信原則等一切情事，認系爭租約之租賃標的自包含系爭房屋與系爭空地，即系爭空地之使用，核屬有償之租賃關係，應在系爭租約之範圍內，始符兩造權利義務之公平。
⑸次按「共有物全部或一部出租，屬民法第820條第1項所定之
管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有人固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效」（最高法院76年度台上字第1571號判決意旨參照）。查上訴人雖另主張其僅為系爭空地共有人之一，非經其他共有人同意，無權將系爭空地出租予被上訴人等語，然依上開判決意旨之說明，上訴人縱未經其他區分所有權人同意，擅以自己名義出租系爭空地予被上訴人，系爭租約於兩造間仍屬有效，不因其他共有人全體之同意與否，而生影響，併此敘明。
⑹準此，上訴人前揭之主張，自不可採。
㈢如認系爭空地係在系爭租約之範圍，則上訴人得否以被上訴
人違反系爭租約之約定未合法使用，而主張系爭空地租約無效或終止或解除系爭空地之租約？⒈按「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部
分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」民法第111條定有明文。次按民法第111條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用。尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院75年台上字第1261號判例意旨參照）。
⒉經查：
⑴系爭租約之租賃標的包含系爭房屋與系爭空地，且二者均屬
有償之租賃關係，業如上開㈡所述，是系爭租約自屬單一性之租賃契約甚明。
⑵依上訴人之上開主張，無非係主張系爭空地租約無效，或終
止或解除系爭空地租約，惟系爭空地僅係系爭租約標的之一部分，非係全部，是上訴人前開主張即係就單一性之系爭租約，主張一部（即系爭空地）租約無效，或終止或解除一部（即系爭空地）租約，而非主張系爭租約無效或終止或解除，此經本院向上訴人闡明在卷，亦有本院108年1月25日準備程序筆錄可按（本院卷第230頁）。
⑶上訴人雖主張：被上訴人使用系爭房屋，違背公管條例第7
條第4、5款、第16條第2項、第58條第2項規定，而違反系爭租約之約定，依民法第71條規定系爭空地租約應屬無效。又縱認上開公管條例規定僅為取締規定，非效力規定，仍得依系爭租約第14條及系爭公證租約第6條、第14條第2項約定，終止或解除系爭空地租約等語。惟：
①依前開㈡所述，系爭租約租金之約定，並未特別記載系爭房
屋與系爭空地之對價各為何，而系爭空地面積所占系爭房屋面積比例顯屬非輕，且系爭房屋均須經由系爭空地出入，及被上訴人租賃系爭房屋與系爭空地之經濟目的，在於合併系爭房屋與系爭空地之使用所生之綜效，暨訂約雙方之誠信原則等一切情事，本院認系爭租約除如上所述，係屬單一性租約外，系爭房屋與系爭空地，二者間乃屬於系爭租約給付不可分之關係，且揆諸上述最高法院75年台上字第1261號判例意旨之說明，如得使系爭租約之一部（即系爭空地）發生無效之效力，亦顯有違兩造訂立系爭租約之目的。
②此外，觀諸系爭租約、系爭公證租約所約定之全部條文，及
民法第二編債編第二章第五節有關租賃之規定，亦無出租人得就單一不可分之租賃契約，而為一部終止或一部解除租賃契約之相關規定。
③準此，上訴人既不得就單一不可分之系爭租約，主張一部（
即系爭空地）租約無效或終止或解除，已如上述，是上訴人所主張被上訴人使用系爭空地違背公管條例第7條第4、5款、第16條第2項、第58條第2項規定（無論該等規定係屬於效力或取締規定），而違反系爭租約約定等情，縱認屬實，亦屬上訴人應主張系爭租約全部無效，或終止或解除系爭租約之問題，而非如上開聲明所為之主張。準此，本院自無就上訴人所主張被上訴人使用系爭空地是否違反上開規定及約定之情節，再加以一一評價、論述之必要。
⑷綜上，上訴人以被上訴人未合法使用系爭空地，主張系爭空
地租約無效或終止或解除系爭空地之租約，均屬無據，不應准許。
㈣如認系爭空地不在系爭租約之範圍，兩造間就系爭空地是否
成立使用借貸關係？如有該使用借貸關係，則上訴人得否以被上訴人未合法使用系爭空地，而主張終止或解除系爭空地之使用借貸關係？系爭空地係在系爭租約範圍，且上訴人主張系爭空地租約無效，或終止或解除系爭空地租約，於法不合，已如上開㈡㈢所述。則兩造間就系爭空地之租賃法律關係既仍存在，本院自無於系爭空地係在系爭租約範圍之前題下，再探討兩造間就系爭空地是否成立使用借貸關係，及如有該使用借貸關係存在，上訴人得否以被上訴人未合法使用系爭空地而主張終止或解除系爭空地之使用借貸關係之問題。依此，上訴人主張確認被上訴人就系爭空地與上訴人間之使用借貸關係不存在等語，仍不可採。
㈤上訴人請求被上訴人將系爭空地騰空，並返還與上訴人及共
有人全體，是否有理由？有關上訴人主張如認系爭空地係在系爭租約之範圍，系爭空地租約因無效或終止或解除，及如認系爭空地不在系爭租約範圍，系爭空地使用借貸契約因終止或解除而均不存在，核屬無據，已詳如上開㈢㈣所述。是被上訴人占有系爭空地自有合法權源，則上訴人請求被上訴人將系爭空地騰空，並返還與上訴人及共有人全體，乃屬無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依上開規定與約定，請求確認兩造間就系爭空地之租賃關係、使用借貸關係均不存在，並依民法第821條規定，請求被上訴人應將系爭空地騰空返還予上訴人及全體共有人，均非屬正當，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及上訴人向本院聲請至系爭空地現場勘驗，以查明被上訴人使用系爭空地有無違法事實之證據方法（本院卷第209頁），經本院審酌後，認均不足以影響本件判決之結果，爰不逐一論述及再加以勘驗之必要，附此敘明。
參、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡宏文法 官 周美雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 2 日
書記官 王才生附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。