臺灣高等法院民事判決107年度重上字第840號上 訴 人 陳許銘珠 住○○市○○區○○路00巷00號4樓
陳淳淳 住同上
陳建彰陳淑慧陳綿鴻陳淑蓉陳綿凱陳淳真陳貴明上 9人共同訴訟代理人 游開雄律師複 代理人 吳家榜律師被 上訴人 賴火勝訴訟代理人 李慶峰律師複 代理人 洪誌聖律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年9月28日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第818號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
兩造間就坐落臺北市○○區○○路○○段○○○地號土地如附圖所示編號A部分（面積七十一平方公尺）之租賃關係，存續期間定為本訴訟確定之日起三年。
兩造間就坐落臺北市○○區○○路○○段○○○地號土地如附圖A1部分（面積五十平方公尺）之租賃關係，存續期間定為本訴訟確定之日起三年。
被上訴人向上訴人承租坐落臺北市○○區○○路○○段○○○地號土地如附圖所示編號A1部分（面積五十平方公尺）之租金，自本訴訟確定之日起，調整為每月新臺幣壹萬捌仟參佰陸拾柒元。
其餘追加之訴駁回。
廢棄改判部分之第一審、第二審及追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查上訴人於原審原依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被上訴人將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖所示編號A1部分（面積50平方公尺）之木造雨棚（下稱系爭雨棚）拆除，並將該部分土地返還上訴人，及給付相當於租金之不當得利。嗣於民國107年11月16日在本院類推適用民法第833條之1規定追加備位之訴，請求定兩造間就系爭土地如附圖所示編號A1部分之租賃關係存續期間為自本訴訟確定之日起算3年，暨依民法第227條之2、第442條規定，請求自本訴訟確定之日起，調整該部分之租金為每月新臺幣（下同）2萬233元。其後再於108年10月7日減縮上訴聲明，不再請求被上訴人拆除系爭雨棚，返還該部分土地及給付不當得利（本院卷第85至87頁、第505至506頁）。被上訴人雖不同意上訴人為訴之追加，然經核上訴人所為訴之追加與原訴之主張，均係本於被上訴人向上訴人承租系爭土地建築房屋所衍生之租賃糾紛之同一基礎事實，揆諸上開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：訴外人陳吳雲嬌與陳李珠涼於民國57年將系爭土地出租予被上訴人興建房屋，嗣由陳吳雲嬌、陳李珠涼之繼承人即上訴人全體繼承上開土地租賃關係。被上訴人於系爭土地上如附圖所示A部分（面積71平方公尺）興建門牌號碼臺北市○○路000○000號房屋（下合稱系爭房屋），另於系爭土地如附圖所示A1部分（面積50平方公尺）興建系爭雨棚，因兩造間就系爭土地成立不定期限租賃關係，被上訴人使用系爭土地已逾50年，系爭房屋、雨棚早已逾使用年限，而有結構安全之疑慮，自有定租賃存續期間之必要。又上訴人陳貴明與陳李珠涼曾於86年間訴請被上訴人調漲租金，並於88年12月16日本院88年度上字第1333號調整租金事件中成立訴訟上和解（下稱系爭訴訟上和解），該次訴訟上和解僅針對系爭房屋部分之租金合意調整，而未一併調整系爭雨棚部分之租金，因系爭土地位於萬華區精華地段，且被上訴人租地建屋作為商業使用，兩造約定之租金數額已不足以支應逐年上漲之地價稅，該租金數額亦有調整之必要。爰依民法第227條之2、第442條、類推適用民法第833條之1規定，請求定系爭土地如附圖所示編號A部分之租賃關係存續期間自本訴訟確定之日起3年，並追加請求定系爭土地如附圖所示編號A1部分之租賃關係存續期間自本訴訟確定之日起3年，及調整該部分土地租金為每月2萬233元等語。（原審就定系爭土地如附圖所示編號A部分租賃存續期間部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加。至上訴人請求被上訴人拆除系爭雨棚、返還該部分土地，及給付相當於租金之不當得利部分，業經上訴人減縮上訴聲明，而上訴人請求調整系爭房屋租金部分，則據被上訴人撤回上訴，該部分均非本院審理範圍）。並於本院為上訴及追加聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡定被上訴人承租上訴人共有系爭土地如附圖所示編號A部分之租賃關係存續期間為自本訴訟確定之日起3年。㈢定被上訴人承租上訴人共有系爭土地如附圖所示編號A1部分之租賃關係存續期間為自本訴訟確定之日起3年。㈣被上訴人向上訴人承租如附圖所示編號A1部分之租金，自本訴訟確定之日起，調整為每月2萬233元。
二、被上訴人則以：依臺北市建築師公會107年10月17日（107）
鑑字第126號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）及證人黃偉倫之證詞，系爭房屋尚得使用至少3年以上，且無法預估存續期間。又不定期租賃法律關係並無賦予法院酌定租賃期間之規定，且租賃權與地上權有別，僅辦理民法第422條之1地上權登記之租賃基地建築房屋始有民法第833條之1規定適用，本件並無類推適用之餘地。兩造約定之租賃範圍自始均包含系爭土地如附圖所示編號A、Al、B，且已一併達成系爭訴訟上和解，系爭土地如附圖所示編號A部分之租金既經原判決調整，則系爭土地如附圖所示編號A1部分之租金即不應另為調整。又上訴人主張之租金調漲幅度明顯高於公告現值之漲幅比例，且未考量系爭土地如附圖所示編號A1部分與系爭土地如附圖所示編號A部分之使用態樣有所不同等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠陳吳雲嬌與陳李珠涼於57年間將系爭土地出租予被上訴人建
築房屋，系爭土地之租賃關係由上訴人全體繼承。又陳貴明及陳李珠涼於86年間對被上訴人起訴請求調整租金，雙方達成系爭訴訟上和解。
㈡系爭土地上如附圖所示編號A部分（面積71平方公尺）之系爭
房屋，及附圖所示編號A1部分（面積50平方公尺）之系爭雨棚目前均由被上訴人占有使用，其中系爭房屋為被上訴人居住兼營業使用，系爭雨棚下方則供被上訴人堆置物品使用。
四、上訴人主張被上訴人於57年間承租系爭土地興建系爭房屋及系爭雨棚，迄今已逾50年，其得請求酌定系爭土地如附圖所示編號A、A1部分之租賃存續期間為本訴訟確定之日起算3年，並請求調整系爭土地如附圖所示編號A1部分之租金為每月2萬233元等語，為被上訴人所否認，並執前詞置辯。經查：
㈠上訴人得否類推適用民法第833條之1規定，請求法院酌定系
爭土地如附圖所示A、A1部分之租賃存續期間?按租用基地建築房屋者，依土地法第102條規定，出租人及承租人得於契約訂立後2個月內協同辦理地上權登記，以加強租賃關係，鞏固承租人之地位，使地上權與基地租賃權並存。而此2個月期間為訓示規定，縱令經過期間，承租人仍得請求出租人為地上權登記。故88年修正民法債編時，為保護租用基地建築房屋之承租人，並期規定之明確，將上開土地法之規定移列修正增列第422條之1「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」規定。又關於地上權之存續期間，民法未明文規定，視當事人之約定而定。99年1月5日修正民法物權編時增訂民法第833條之1規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」乃為兼顧土地所有人與地上權人之利益，明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間，或終止其地上權。復依民法物權編施行法第2條規定，上開修正之民法第833條之1規定，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。而租用基地建築房屋之租賃契約本屬債權性質，法律為強化此租賃關係，明定得透過登記使租賃關係轉化為地上權之關係，則如為地上權登記之租用基地建築房屋之租賃契約，即有上開民法第833條之1規定之適用，為物權性質之地上權得因此終止。於此情形下，雖無明文規定不定期租用基地建築房屋之租賃契約得為相同之處理，然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理，應認得類推適用上開規定。即於未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾20年後，出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，請求法院定其存續期間或終止其租賃契約，以兼顧出租人與承租人之利益。本件陳吳雲嬌與陳李涼珠於57年間將系爭土地出租予被上訴人興建系爭房屋及系爭雨遮，且未約定租賃期間，嗣上訴人繼承陳吳雲嬌與陳李涼珠之上開土地租賃關係，兩造目前就系爭土地仍成立不定期租賃關係，為兩造所不爭。又兩造間之土地租賃關係屬於租用基地建築房屋之租賃契約性質。被上訴人承租系爭土地後，雖未依土地法第102條、民法第422條之1規定，申請在系爭土地上為地上權登記，然依上開說明，上訴人主張類推適用民法第833條之1規定，請求法院酌定被上訴人承租系爭土地如附圖所示編號A、A1部分之租賃存續期間，仍屬有據，被上訴人抗辯不定期租賃法律關係並無賦予法院酌定租賃期間之規定，且租賃權與地上權有別，僅辦理民法第422條之1地上權登記之租賃基地建築房屋始有民法第833條之1規定適用，本件並無類推適用之餘地云云，要無可取。㈡上訴人類推適用民法第833條之1規定，請求法院酌定系爭土
地如附圖所示編號A、A1部分之租賃存續期間均自本訴訟確定之日起3年，有無理由?⒈被上訴人承租系爭土地興建系爭房屋及系爭雨棚迄今已逾40
年以上，為兩造所不爭，且系爭房屋經黃偉倫建築師及陳拓男結構專家到現場會勘，並依系爭房屋之屋況判斷至少為40年以上之兩層磚造建築，亦有系爭鑑定報告書可佐（系爭鑑定報告書第33頁）。系爭鑑定報告書雖記載系爭房屋外牆及屋頂部分之牆體外觀並未發現嚴重之結構性破壞，在目前可取樣之牆體材料強度條件下，經現有規範地震力檢討，現況尚無傾倒之虞，系爭房屋外牆及屋頂之存續期間，作為承載居住使用需求之垂直載重應至少有3年以上（系爭鑑定報告書第13頁）。惟供辦公用、商店用、住宅用、公共場所使用之房屋如為加強磚造之耐用年數為35年，有上訴人所提固定資產耐用年數表在卷可稽（原審卷第37頁）。且證人即製作系爭鑑定報告書之黃偉倫建築師於本院證稱：系爭房屋建築當時之營建基礎不會完全符合現在的建築耐震規範，有些磚牆外有水泥粉刷，所以無法進行檢測，經過結構分析，以目前磚牆現狀居住沒有問題，但系爭房屋需要維護，在不破壞樑柱，且沒有強震的狀況，應該可以再使用3至5年，一般磚牆使用年限是46至50年，而維護磚牆會花不少錢去處理漏水、壁癌等情形，不符合經濟效益等語（本院卷第478至479頁）。證人黃偉倫係於105年8月至106年4月間至系爭房屋現場會勘，迄至本件於108年12月間言詞辯論終結，已相隔2年以上，堪認系爭房屋再使用3年即屆一般磚造房屋之使用年限。再者，證人黃偉倫雖證稱很多古蹟磚牆係因每年維護及整修，使用年限會超過百年等語（本院卷第479頁），然被上訴人自陳其對系爭房屋並未定期進行修繕等情，系爭房屋既無定期維護及整修，證人黃偉倫復證稱系爭房屋有部分磚牆遭水泥粉刷而未進行檢測，則系爭房屋經過上述使用年限後，該房屋之結構安全即有疑慮。本院綜酌上情，且被上訴人於57年間即向上訴人之被繼承人陳吳雲嬌與陳李珠涼租地建屋，迄今已逾50年以上，為兼顧兩造之利益，爰類推適用民法第833條之1規定，酌定兩造間就系爭土地如附圖所示編號A部分即系爭房屋坐落位置之租賃關係存續期間，應自本訴訟確定之日起算3年為適當。被上訴人抗辯系爭房屋尚未達不堪使用之程度，不應酌定該部分之租賃存續期間云云，為不足採。
⒉系爭土地如附圖所示編號A1部分之系爭雨棚係屬於木造結構
，業經原審於104年12月3日會同兩造至現場確認無誤，有該次勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（原審卷第101頁、本院卷第581頁）。又依上開現場照片觀之，系爭雨棚為系爭房屋之附屬建物，且供辦公用、商店用、住宅用、公共場所使用之房屋如為木造之耐用年數為10年，有上訴人所提固定資產耐用年數表在卷可稽（原審卷第37頁）。而系爭房屋再經過3年後即屆磚造房屋之使用年限，且有結構安全之疑慮，已如前述，與系爭房屋同時興建之系爭雨棚更已逾木造房屋之使用年限，故系爭雨棚雖未經專業建築師或結構技師鑑定該部分之使用年限，然依系爭雨棚之材質、使用狀況、固定資產耐用年數表等資料，並參酌被上訴人於57年間即向上訴人之被繼承人陳吳雲嬌與陳李珠涼租地建屋，迄今已逾50年以上，為兼顧兩造之利益，爰類推適用民法第833條之1規定，酌定兩造間就系爭土地如附圖所示編號A1部分即系爭雨棚坐落位置之租賃關係存續期間，應自本訴訟確定之日起算3年為適當。被上訴人抗辯系爭雨棚並未經過鑑定而無法確定該部分之存續期間云云，為不足採。
㈢上訴人依民法第227條之2、第442條規定，請求調整系爭土地
如附圖所示編號A1部分之租金，自本訴訟確定之日起，調整為每月2萬233元，有無理由?⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2分別定有明文。又民法第442條規定乃同法第227條之2所揭櫫之情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。倘契約成立後，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。查兩造間就系爭土地之租金前於系爭訴訟上和解中合意自89年1月1日起至89年12月31日止為每月1萬元；自90年1月1日至92年12月31日止為每月1萬1,000元；自93年1月1日起每3年增加每月1,000元，調整至1萬5,000元止。而兩造自57年間成立不定期限租賃關係後，迄今已逾50年，系爭土地於67年5月之公告現值為每平方公尺1萬4,000元，於88年7月之公告現值為12萬8,000元，於107年1月之公告現值為22萬元，有系爭土地之公告現值查詢表在卷可稽（原審卷第251頁），足見系爭土地因交通改善便利、商業繁榮等因素，致該土地價值大幅提高，而有調整租金之必要。被上訴人雖辯稱兩造約定之租賃範圍自始均為系爭土地如附圖所示編號A、Al、B，且已於系爭訴訟上和解時一併達成和解，系爭土地如附圖所示編號A部分業經原判決調整，則系爭土地如附圖所示編號A1部分即不應另為調整云云。然兩造成立系爭訴訟上和解時，僅針對面積71平方公尺之系爭房屋部分調整租金，而未包含木造雨棚部分，有系爭訴訟上和解筆錄及臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑（原審卷第31至35頁），被上訴人辯稱系爭訴訟上和解已就系爭房屋及系爭雨棚之租金一併調整，即非可採。又系爭土地如附圖所示編號A部分租金雖經原判決准予調整，然原判決已載明系爭土地如附圖所示編號A1部分之租金未據上訴人請求調整而無從審究，足認原判決並未將系爭土地如附圖所示A1部分之租金併予調整。是上訴人依民法第227條之2、第442條規定，請求調整系爭土地如附圖所示編號A1部分之租金，即屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。此項規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。復按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。本院審酌系爭土地為建地，且位於臺北市萬華區，周圍生活機能完善、交通堪稱便利，且系爭房屋除供自家居住使用，亦作為零售販賣之營業使用，具有商業機能，系爭雨棚下方則供堆置個人雜物及營業物品使用，有原審104年12月3日勘驗筆錄、現場照片等件附卷可佐（原審卷第101頁、本院卷第581至583頁）。被上訴人承租系爭土地興建系爭房屋及系爭雨棚共同使用，該雨棚為系爭房屋之附屬建物，本院因認被上訴人承租系爭雨棚即系爭土地如附圖所示A1部分之租金應比照系爭房屋以104年度申報地價之年息10％計算為適當。被上訴人雖抗辯上訴人所主張之租金漲幅比例過高，且未考量系爭土地如附圖所示編號A1部分與系爭土地如附圖所示編號A部分之使用態樣不同云云。然被上訴人向陳吳雲嬌與陳李珠涼承租者為系爭土地，其於系爭土地所興建者為房屋、雨棚或其他地上物，乃其個人意思決定對承租土地之使用方式，自不得以系爭雨棚僅供放置物品使用，該部分租金數額即應有所不同，而上訴人係依土地法等相關規定請求調整系爭土地如附圖所示編號A1部分之租金，亦難認有何租金漲幅比例過高之情事，故被上訴人此部分所辯，並非可採。又系爭土地104年度公告地價為5萬5,100元，有公告地價查詢表在卷可憑（原審卷第251頁）。是被上訴人承租系爭土地如附圖所示編號A1部分之租金應調整為每月1萬8,367元（計算式：
55,100×80％×50×10％÷12＝18,367，元以下四捨五入），上訴人請求調整系爭土地如附圖所示編號A1部分租金為每月1萬8,367元部分，為有理由，逾此範圍之請求，則不應准許。
五、綜上所述，上訴人類推適用民法第833條之1規定，請求法院酌定兩造間就系爭土地如附圖所示編號A部分之租賃期間為自本訴訟確定之日起3年，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。另上訴人追加依民法第227條之2、第442條、類推適用民法第833條之1規定，請求酌定兩造間就系爭土地如附圖所示A1部分之租賃期間為自本訴訟確定之日起3年，暨請求就該部分之租金自本訴訟確定之日起，調整為每月1萬8,367元，為有理由，亦應准許，逾此範圍之請求，則無理由，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 蔡世芳法 官 林哲賢正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 3 日
書記官 陳盈真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。