臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第894號上 訴 人即被上訴人 新北市政府文化局法定代理人 蔡佳芬訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師被上訴人即上訴人 財團法人淡水文化基金會法定代理人 許慧明訴訟代理人 符玉章律師複 代理人 蔡嘉恩律師上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國107年10月12日臺灣士林地方法院106年度重訴字第495號第一審判決各自提起上訴，本院於108年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人即被上訴人新北市政府文化局(下稱新北文化局)之原法定代理人林寬裕於民國107年12月25日變更為蔡佳芬，有被上訴人提出新北市政府令在卷足憑(見本院卷一第199頁)，茲經蔡佳芬依法聲明承受訴訟(見本院卷一第197頁)，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、新北文化局主張：被上訴人即上訴人財團法人淡水文化基金會(下稱淡水基金會)所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○號建物及相關附屬建物(下稱系爭古蹟)占用之土地，係分別為中華民國所有而由新北文化局管理之新北市○○區○○段○○○號、417號以及新北市政府所有而由新北文化局管理之新北市○○區○○段○○○號土地(以下合稱系爭土地)。因系爭古蹟於民國89年6月27日指定為古蹟，新北市政府遂與淡水基金會簽訂委託經營管理契約書(下稱系爭契約)，委由淡水基金會管理系爭土地，期限至104年8月15日，待期限屆至，兩造就系爭土地租金無法達成共識，乃合意將系爭契約之期限展延至兩造換約為止。嗣多次協商未果，新北市政府乃於105年12月29日發函通知淡水基金會於106年2月8日終止系爭契約，系爭古蹟自106年2月9日起即屬無權占有系爭土地等情。為此，(一)先位依民法不當得利之規定，請求淡水基金會給付自106年2月9日起至106年5月8日止，共3個月相當於租金不當得利計新臺幣(下同)17萬4,323元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；以及自106年5月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付5萬8,108元。(二)備位則依法定租賃之規定，請求核定自106年2月9日起每月租金為5萬8,108元，淡水基金會並應給付新北文化局17萬4,323元本息以及自106年5月9日起至返還系爭土地之日止，按月給付5萬8,108元。(三)願供擔保，請准宣告假執行。
二、淡水基金會則以：系爭契約之期限業經兩造合意展延至完成換約時為止，因新北文化局要求淡水基金會承租之土地範圍，非僅以系爭古蹟占有之面積為限，係以不正行為阻止事實發生，應類推適用民法第101條第1項規定，認兩造已完成換約，系爭古蹟占用系爭土地之權源係本於系爭契約，非屬無權占有。若認系爭契約業已終止，系爭古蹟與系爭土地於日據時代同屬敵產，為日本政府所管理，光復後均由中華民國政府接收，嗣經中華民國政府將系爭古蹟發還予英商亞細亞火油有限公司臺灣分公司(下稱英商火油公司)所有，英商火油公司再於89年12月31日將系爭古蹟贈與淡水基金會，可認系爭古蹟與系爭土地有法定租賃關係存在。而關於租金之核定，兩造並未協議，不符民法第425-1條第2項規定，且請審酌淡水基金會未牟取商業利益，新北文化局請求之租金數額過高。又新北文化局無法自行占有使用系爭土地，乃係因指定古蹟之行政處分所致，其所受損害與淡水基金會無因果關係，且系爭契約屬委任與租賃之混合契約，縱使委任契約經新北文化局終止，系爭古蹟仍本於租賃關係占有系爭土地，自不該當不當得利。若系爭古蹟與系爭土地間無租賃關係存在，系爭古蹟於英商火油公司所有期間，新北文化局、國有財產局未曾對英商火油公司主張無權占有，足使人有信賴外觀，且於96年間國有財產局發函表示免予追收使用補償金，有權利失效之適用等語，資為抗辯。
三、本件經原審判決駁回新北文化局之先位請求，備位請求則准予核定⑴自106年2月9日起至返還土地日止，每月租金如附表所示；⑵淡水基金會應給付新北文化局8萬7,162元本息，並自106年5月9日起至返還土地日止，依前開核定之租金按月給付。兩造均不服提起上訴，新北文化局之上訴聲明：
(一)先位聲明：⑴原判決不利於新北文化局部分廢棄；⑵上開廢棄部分，淡水基金會應給付新北文化局17萬4,323元本息；⑶淡水基金會應自106年5月9日起至返還如原審判決附圖所示占用系爭土地之日止，按月給付新北文化局5萬8,108元；⑷前二項聲明，願供擔保請准宣告假執行。(二)備位聲明：⑴原判決不利於新北文化局部分廢棄；⑵請求核定淡水基金會占用如原審判決附圖所示系爭土地部分，自106年2月9日起，每月租金再增加2萬9,054元；⑶淡水基金會應再給付新北文化局8萬7,161元本息；⑷淡水基金會應自106年5月9日起至返還如原審判決附圖所示占用系爭土地之日止，按月再給付新北文化局2萬9,054元；⑸前二項聲明，願供擔保請准宣告假執行。淡水基金會之答辯聲明：⑴上訴及假執行聲請均駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。又淡水基金會就原審准予新北文化局之請求部分，上訴聲明：(一)原判決廢棄；(二)上開廢棄部分，新北文化局在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。新北文化局之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)系爭古蹟自日據時代即坐落於系爭土地上(見本院卷二第364頁)。
(二)於日據時代，系爭415(○○○鎮○○○段○○○小段34地號)、426號土地(○○○鎮○○○段○○○小段102地號)係登記The Shell Transport and Trading Co.Ltd.(即英商殼牌石油公司)為永代借地權人，所有權人為日本國庫。系爭417地號土地，則登記為The Rising Sun Petroleum Co.Ltd.(即迺生產會社，屬英商殼牌石油子公司)所有。(見本院卷二第117-125頁、第459頁)。
(三)系爭土地於昭和16年12月22日日本國敵產管理法公布施行(見本院卷二第45-57頁)，於昭和19年4月1日(即民國33年4月1日)登記筒井友太郎為敵產管理人，嗣於36年7月1日完成中華民國國有登記(見本院卷二第61頁、第9頁、第112頁)。
(四)系爭土地為國有土地，由於新北市政府認為保存維護古蹟係屬興辦公共利益為目的之事業，且符合公共需要，遂於98年向國有財產署申請無償撥用系爭土地，並於100年1月6日准予撥用予新北市政府使用，現為由新北文化局擔任管理者之「國有非公用土地」(見原法院士簡卷第7頁、第18-22頁、原法院一第47頁)。
(五)系爭古蹟係由英商火油公司取得後，再讓與淡水基金會。(見本院卷一第401頁、卷二第429-435頁)
(六)系爭契約之委託經營期限係自100年8月16日起至104年8月15日(見原法院士簡卷第24頁)。
五、兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
(一)系爭契約業已因兩造確定無法達成換約協議，期限因而屆至，失其效力：
⑴經查，系爭契約之期限應於104年8月15日屆滿，兩造遂分
別於103年6月6日、103年12月24日、104年7月17日協調換約，惟協調未果，兩造乃於104年7月合意將系爭契約之期限展延至換約完成，有新北文化局104年7月23日新北文資字第1041369281號函、淡水基金會104年7月27日104淡文字第104072701號函在卷可稽(見原審卷一第38-39頁)，堪認系爭契約之期限業已變更為「完成換約」之不確定期限。其後，兩造繼續於105年3月15日、105年5月23日、105年7月22日協商換約條件，仍未有共識，本定於105年8月17日開第7次換約協調會，然淡水基金會不克出席，以致未達成換約(見原法院卷一第48頁、第52頁、第55頁、第58頁)，新北市政府乃於105年11月23日寄送土地租賃契約書予淡水基金會(見原法院卷一第59頁)，請求淡水基金會於105年12月19日前簽訂租賃契約，惟未獲淡水基金會同意簽約，新北市政府乃於105年12月29日發函表示將於106年2月8日終止合約(見原法院士簡卷第27頁)，則兩造既多次召開換約協調會，未獲有共識，經新北市政府表示終止系爭契約，堪認兩造合意展延至「換約完成」之不確定期限，因已確定無法換約之事實而期限屆至，系爭契約即因期限屆至而失效。
⑵雖淡水基金會抗辯係新北文化局、新北市政府係以不正方
法阻止事實發生，應類推適用民法第101條規定，視為已換約完成云云，然監察院早於103年間即就系爭古蹟占用系爭土地一事為調查，雖新北市政府曾表示依系爭契約第6條約定，淡水基金會回饋免收門票以及提供藝文空間供活動使用，回饋之金額已大於租金，仍不為監察院接受，乃於103年11月11日發函檢討新北市政府未就系爭古蹟占用系爭土地追繳補償金，促請新北市政府改進，有監察院103年11月11日院台財字第1032231284號函及調查報告可憑(見原法院卷一第19-25頁、第191-203頁)。復參諸兩造間之換約協調會紀錄內容，新北文化局已明確表示因受立法、審計機關監督，且議會要求須朝有償方式(見原法院卷一第47頁)，故無法不收取對價，然淡水基金迄至第6次換約協調會仍堅持欲依系爭契約之條件即不以現實支付土地使用費為對價之條件續約(見原法院卷一第56頁)，則新北市政府受監察院、議會之監督，且監察院已來函命改正，自無可能同意依淡水基金會之條件予以換約，顯非屬以不正方法阻止事實發生，淡水基金會上開主張要無可取。是系爭契約既因「完成換約」確定無法達成而期限屆至，淡水基金會抗辯占有權源為系爭契約云云，即無理由。
(二)系爭古蹟與系爭土地間應認有租賃關係存在，新北文化局主張不當得利無理由：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年臺上字第1457號裁判本旨、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議皆依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開裁判意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開裁判意旨或法理相符，非不得以該法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。
⑵經查，於日據時代，系爭415、426地號土地係登記英商殼
牌石油公司為永代借地權人，所有權人為日本國庫。系爭417地號土地，則登記為英商殼牌集團之子公司迺生產會社所有，嗣於昭和16年公布施行敵產管理辦法後，系爭土地則依敵產管理辦法為管理，並登記筒井友太郎為敵產管理人，乃為兩造不爭執之事實。而英商火油公司於36年11月10日檢具不動產所有權宣誓書，表示已自英商殼牌公司及迺生產會社受讓權利，而向廢省前之臺灣省政府請求歸還系爭古蹟及系爭土地，並塗銷敵產管理人登記，臺灣省政府本已准許辦理土地登記，然嗣後又通知英商火油公司暫停發給權利書狀，有宣誓書、土地權利變更聲請書、臺灣省政府函在卷可憑(見本院卷二第133-139頁、第163-171頁、第99頁、第103頁、第107頁)，堪可認定。又系爭古蹟雖屬未經登記之建物，然業經發還予英商火油公司，故中華民國無法逕予接收為國有，嗣英商火油公司再於89年間贈與淡水基金會，有財政部國有財產局臺灣北區辦事處函、贈與契約書可憑(見本院卷一第405頁、卷二第429-435)。則依上開系爭建物及系爭土地之權利歸屬沿革，堪認系爭土地、系爭古蹟於日據時代同屬英商殼牌集團之公司所有及支配使用，系爭古蹟於日據時代係屬有權占有使用系爭土地。
⑶而臺灣光復後，系爭土地雖經我國政府基於國家權力關係
接收而為公有，惟未同時接收系爭古蹟，則地上房屋與坐落基地之關係，仍應視其原來之關係而定。系爭古蹟係屬英商殼牌集團公司所有，系爭土地則由英商殼牌集團公司分別取得永代借地權及所有權，其後，雖因中華民國以公權力接收系爭土地，登記為國有，然揆諸首開說明，可知土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，除有特別情事，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。故本院認系爭古蹟與所座落之系爭土地間有前開法理之適用，應認系爭土地所有人已默許系爭古蹟繼續使用土地，於使用期限內，推定有租賃關係存在。至於新北文化局主張永代借地權與所有權不同，不能適用上開法理云云，然依日據時代臺灣永代借地權令之規定，永代借地權係準用業主權(即所有權)，除不能享有所有權登記以外，事實上已與所有權權能內容相同，英商殼牌公司對於系爭415、426號土地既事實上可為處分，處於所有權人之地位，自應同為適用前開法理。
⑷至於新北文化局主張系爭契約業已取代原來租賃關係，系
爭契約期限屆滿，淡水基金會已不得再主張租賃關係云云，然審諸系爭契約之約定內容，新北文化局係將系爭土地(包含系爭古蹟未坐落占有之部分)○○○區○○段419地號土地以及設備委託淡水基金會經營管理，經營管理維護所生費用由淡水基金會自己負擔，淡水基金會無須另就使用系爭土地給付金錢予新北文化局，而係以提供場地及戶外空間供民眾免費參觀為對價，依前開委託經營約定內容，至多僅能認兩造就租賃對價有所約定，並無另訂租賃契約之意，自無取代系爭古蹟與系爭土地間原有租賃關係可言，亦不因系爭契約期限屆至，而認原有之租賃關係亦失其效力。
⑸又系爭古蹟與系爭土地間應認有租賃關係業經認定如前，
新北文化局自不得主張無權占有，而請求相當於租金不當得利。
(三)關於租金核定部分：⑴按民法第425條之1第2項之立法理由係以租金數額本於契
約自由原則，宜由當事人協議定之，如不能協議時，始得請求法院裁判。衡其意旨，僅係過濾不必要之訴訟，避免法院負擔過重；並非藉以限制人民之訴訟權。若對「不能協議」之解釋過於嚴格，反將杜絕人民利用訴訟制度解決紛爭之機會，而有違憲法保障訴訟權之旨趣。又關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴，而關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。經查，本件兩造對於換約協調多達7次協議，且依會議紀錄可明兩造對於租金無法達成共識已如前所述，可認兩造確無法協議租金數額。是淡水基金會抗辯新北文化局未協議租金，不符民法第425條之1第2項要件云云，即無可採。
⑵次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之10為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定。而所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額，惟公有土地，則以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額（最高法院61年臺上字第1695號、68年臺上字第3071號裁判參照)。查，系爭土地與系爭古蹟間推定有租賃關係，兩造無法協議租金，均如前所述，斟酌系爭土地鄰近淡水捷運站之東側，周邊及其附近交通尚稱便利，且淡水捷運站西側即為淡水老街，有諸多商店、餐廳，商業繁榮，書店、銀行、購物中心林立，生活機能便捷。復審酌系爭古蹟座落於系爭土地，經指定為古蹟後，不能任憑已意就私有建物為使用，利用上須受文化資產保存法限制，亦不能將系爭古蹟遷移他處，可認為公益受有相當犧牲，則原審依國有非公用不動產租賃作業程序第55點，基地年租金為當期土地申報地價總額乘以5%；第57點如為古蹟使用者，依基地租金之50%計收，據以核定如附表所示之租金，核無不合。是新北文化局主張核定金額過低，淡水基金會則主張核定金額過高云云，皆不可採。
六、綜上所述，新北文化局依民法第425之1規定，請求核定租金，並請求自106年2月9日起算3個月租金共8萬7,162元及自起訴狀繕本送達之翌日即106年5月16日起(見原法院士簡卷第33頁)至清償日止按年息5%計算之利息；以及自106年5月9日起至返還系爭土地止，按月給付如附表編號2、3所示租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回新北市文化局之請求(即先位依不當得利、備位請求租金超過申告地價2.5%計算部分)及假執行之聲請，以及就上開應准許部分，為淡水基金會敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，均無不合。新北文化局、淡水基金會各就其敗訴部分上訴，均為無理由，兩造之上訴均應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件新北文化局、淡水基金會之上訴均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
民事第五庭
審判長法 官 黃麟倫
法 官 賴劍毅法 官 楊雅清正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
書記官 陳惠娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表┌──┬───┬─────┬─────────┬─────┬────┬────┐│編號│期間 │公告地價 │核定每月租金 │每月應給付│原告 │被告 ││ │ │（元/平方 │（元以下四捨五入）│租金(新臺 │擔保金 │擔保金 ││ │ │公尺） │ │幣) │（每月）│（每月）│├──┼───┼─────┼─────────┼─────┼────┼────┤│ 1 │106年2│6,800 │6,800×2,050.86× │29,054 │ │ ││ │月9日 │ │2.5%÷12＝29,054 │ │ │ ││ │起 │ │ │ │ │ │├──┼───┼─────┼─────────┼─────┼────┼────┤│ │106年5│同上 │同上 │同上 │10,000元│29,054元││ 2 │月9日 │ │ │ │ │ ││ │起至 │ │ │ │ │ ││ │106年 │ │ │ │ │ ││ │12月31│ │ │ │ │ ││ │日止 │ │ │ │ │ │├──┼───┼─────┼─────────┼─────┼────┼────┤│ 3 │107年1│6,600 │6,600×2,050.86× │ 28,199 │10,000元│28,199元││ │月起至│ │2.5％÷12＝28,199 │ │ │ ││ │返還為│ │ │ │ │ ││ │止 │ │ │ │ │ │└──┴───┴─────┴─────────┴─────┴────┴────┘