臺灣高等法院民事判決107年度重上字第830號上 訴 人 祭祀公業法人臺北市高積淵法定代理人 高重義訴訟代理人 劉錦隆律師被 上訴 人 林榮斌
吳自萱黃瓊慧陳春年顧為瑾宋湘茹許三上程明芳
陳色黃美齡蔡嘉真黃仕偉(即陳玉英之承受訴訟人)
曹正明張玉英馬萬夫高祥凱
林繼農吳春桃
林澄秋朱鶴群邱春美共 同訴訟代理人 胡坤佑律師被 上訴 人 劉紹文
劉錢王建中高錦煌黃怡婷上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國107年8月15日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第466號第一審判決提起上訴，本院於109年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人就上訴人所有如附表一所示土地之地上權存續期間應至民國一二九年十月二日屆滿。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用由被上訴人負擔五分之三，餘由上訴人負擔；第二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人丁○○、戊○、甲○○、乙○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，訴外人廖修雄、廖修身於民國59年1月15日承租系爭土地，並簽訂土地租借契約書（下稱系爭租約），嗣於73年5月25日持原法院72年度訴字第36號判決、本院72年度上字第1414號確定判決（下分稱原法院第36號判決、本院第1414號判決，合稱地上權登記判決）辦理附表一所示地上權登記（下稱系爭地上權）。廖修雄、廖修身將上開地上權移轉予訴外人高金獅等9人，高金獅等9人於85年間，在系爭土地上興建大樓（如附表二所示建物門牌號碼欄所示，下合稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並於85年10月2日取得使用執照，復將系爭房屋連同系爭地上權售予被上訴人，並辦理移轉登記。雖原法院85年度重訴字第594號判決（下稱調整租金判決）核定系爭地上權之租金自85年5月10日起，以系爭土地85年度申報地價年息7％計算每年租金為新臺幣（下同）119萬2,275元，然現今公告現值、申報地價已調高2倍多，市價亦上漲約10倍，上開核定租金，顯然過低。又系爭地上權未定有期限，自72年設定迄今已逾20年，且系爭房屋經鑑定自建築完成日期85年10月2日起算總體使用期限為44年等情。爰依民法第835條之1第1項、民法第833條之1規定，求為核定系爭地上權每年租金應自106年2月17日起，依系爭土地每年度申報地價年息7％計算，及酌定系爭地上權存續期間至129年10月2日屆滿之判決。
三、被上訴人則以：伊對原判決以系爭土地每年度申報地價5％計算系爭地上權每年租金並無意見，上訴人請求以系爭土地每年度申報地價年息7％計算租金，實屬過高。又系爭地上權依系爭租約第2條、第4條約定，期限應屬永久而非未定期之地上權，上訴人請求定存續期間至129年10月2日屆滿，為無理由等語，資為抗辯。
四、被上訴人丁○○、戊○、甲○○、乙○○、丙○○經合法通知，未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。惟被上訴人乙○○曾於原審同意依系爭土地申報地價年息5％計算租金，然抗辯系爭地上權是永久存續等語（見原審訴字卷一第58頁）；被上訴人丁○○、甲○○、丙○○於原審答辯同被上訴人。
五、原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即判命系爭地上權租金應自106年2月17日起調整為按當年度申報地價年息5％計算，駁回上訴人其餘之訴（被上訴人就原判決調整租金部分，未據聲明不服）。上訴人就敗訴部分聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分之裁判廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈系爭地上權租金應自106年2月17日起，再增加按土地每年度申報地價年息2％計算之每年租金。⒉系爭地上權存續期間應於129年10月2日屆滿。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
六、上訴人主張廖修雄、廖修身於59年1月15日向其承租系爭土地並簽訂系爭租約，於72年間持地上權登記判決辦理系爭地上權登記。嗣將系爭地上權移轉予高金獅等9人，高金獅等9人在系爭土地興建系爭房屋，並將系爭房屋連同系爭地上權賣予被上訴人。另系爭地上權經調整租金判決核定每年租金自85年5月10日起，調整為每年119萬2,275元等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第52至53頁），並有系爭土地登記謄本、系爭租約、系爭地上權設定登記資料、地上權登記判決及調整租金判決在卷可稽（見原審調字卷第7至22頁、原審訴字卷一第5至6頁、第70至73頁、第111至131頁），堪信為真實。
七、上訴人依民法第835條之1第1項、民法第833條之1規定，請求系爭地上權每年租金，應依系爭土地當年度申報地價年息7％計算，及請求定系爭地上權存續期間至129年10月2日等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠上訴人可否請求調整系爭地上權之租金？如可，調整後之
租金數額應以若干為適當？⒈按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯
失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835條之1第1項定有明文。又依民法第835條之1規定請求酌定地租事件，屬形成之訴，就應酌定之地租數額，屬法院裁量權行使之範疇，本不受兩造當事人聲明之拘束（最高法院102年度台上字第1157號判決意旨參照）。
⒉查系爭地上權自85年5月10日經調整租金判決調整為每年租
金119萬2,275元後，迄今未再變更，惟系爭土地於85年間之公告地價為每平方公尺2萬8,125元，陸續調整至107年為每平方公尺5萬6,600元，公告現值亦自85年間每平方公尺8萬1,707元調漲至107年1月為每平方公尺20萬5,000元等情，有系爭土地公告地價及公告土地現值查詢結果在卷可參（見原審訴字卷二第58頁），系爭地上權年租金若仍維持85年間所訂每年租金119萬2,275元，已不足以反映系爭土地利用價值，顯失公平，是上訴人依民法第835條之1第1項規定，請求調整系爭地上權之每年租金，核屬有據。
⒊再按地上權之地租與租賃土地之租金，固屬不同，然就其
「因使用土地而支付金錢為對價」之點而言，兩者實相類似。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益、鄰地租金等項以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。查，系爭房地坐落臺北市文山區溪口街及溪口街55巷內，附近有早餐店、小吃店、藥局、便利商店、咖啡店、公園、加油站、幼兒園、國小、國中、銀行、郵局、超市、警察局、醫院等設施，距景美捷運站約350公尺，且接臨省道臺九線，附近巷口即為水源快速道路出入口，交通便利等情，有Google地圖、周遭街景相片、原審勘驗筆錄附卷可憑（見原審訴字卷一第152至170頁、第184至196頁、原審訴字卷二第72至110頁、第133頁、第144頁）。雖上訴人主張其依系爭土地每年度申報地價年息3.5％繳納地價稅，若以系爭土地每年度申報地價年息5％計算租金，僅餘年息1.5％可得補償，應調整至年息7％云云，惟依系爭土地94年至106年地價稅課稅明細表所示，系爭土地因與上訴人所有之他筆土地合併課地價稅，94年至104年依課稅級距4級（稅率為千分之35）課稅，105年至106年則依課稅級距3級（稅率為千分之25）課稅，應納地價稅69萬4,664元等情，有臺北市稅捐稽徵處文山分處107年5月23日北市稽文山甲字第10773534500號函文檢附之系爭土地94至106年度年地價稅課稅明細表附卷可憑（見原審訴字卷二第61至66頁）。地價稅採累進稅率之方法課徵，政策目的係為防止私人壟斷土地及土地投機，苟土地所有人擁有多筆土地之地價總額，超過累進起點地價者，即應按一定比率加徵，倘將因此加徵之地價稅額轉嫁於地上權人，自與政府採累進稅課徵地價稅之原意相悖，是酌定系爭地上權地租，自不宜將上訴人臺北市轄區內擁有多筆土地之地價總額超過累進起點地價，依累進稅率課徵而加徵之地價稅額，再轉嫁由被上訴人承受。系爭土地面積為757平方公尺，106年度之申報地價為每平方公尺4萬8,160元，有系爭土地第一類土地登記謄本可為參考（見原審調字卷第7頁），106年課稅地價為3,645萬7,120元，另參以96至98年課稅地價為2,434萬5,120元、99至101年課稅地價為2,598萬0,240元、102至104年課稅地價為2,797萬8,720元、105年課稅地價為3,645萬7,120元，又臺北市97至106年度之累進起點地價依序為2,637萬4,001元、2,951萬元、3,131萬8,000元、4,170萬9,000元，有臺北市稅捐稽徵處歷年地價稅累進起點地價及課稅級距表可查，107至108年度之累進起點地價為3,938萬7,000萬元（可參考臺北政府稅捐稽徵處網站關於地價稅額試算程式，網址：https://www.services.tpctax.gov.taipei/ilCal/），足認單就系爭土地自96年度起至迄今之課稅地價而言，皆未逾臺北市累進起點地價，依土地稅法第16條第1項前段規定，依基本稅率千分之10課徵地價稅，亦即系爭土地每年度地價稅僅占每年度申報地價年息1％，非如上訴人主張當年度申報價額年息3.5％計徵，且斟酌系爭房屋為集合式住宅，被上訴人居住所獲利益，認系爭地上權租金以上訴人起訴請求調整租金之日（即106年2月17日）起算，按系爭土地當年度申報地價年息5％計算，實符合因土地價值之昇降，而請求法院調整地上權地租之立法原意。況系爭土地於85年申報地價約1,703萬2,500元（計算式：119萬2,275元÷0.07＝1,703萬2,500元），相對於106年申報地價3,645萬7,120元，已調漲近一倍，以當年度申報地價年息5％核定系爭地上權租金金額，已足反應被上訴人每年度使用系爭土地之對價，上訴人主張應依調整租金判決維持以系爭土地申報地價年息7％計算每年租金云云，尚無可取。
㈡上訴人依民法第833條之1 條規定，請求定系爭地上權之存
續期間？⒈按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之
目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833條之1定有明文，又該條規定依民法物權編施行法第24條第2項規定，自公布後6個月施行，依同法施行法第13條之1，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。
⒉依廖修雄、廖修身於59年1月15日與上訴人簽訂系爭租約第
5條約定略為：「乙方（指廖修雄、廖修身）享有地上權任意建造住宅、商店或工廠，退租時將建築物出售時由公證人核定價格由甲方（指上訴人）優先留買，但出租或轉租時須通知甲方，並由繼續承租人按期交付租金，甲方不得異議」（見原審訴字卷一第71頁）；又原法院第36號判決認定：「系爭土地之租約第5條均明文規定原告（指廖修雄、廖修身）享有地上權，任意建造住宅商店或工廠。是兩造顯有就系爭土地為設定地上權之約定，況租用基地建築房屋，出租人本應聲請為地上權之登記，亦為土地法第102條所明定」，同為本院第1414號判決所認定（見原審訴字卷一第130至131頁、第124反面至125頁），足認系爭地上權設立之依據為系爭租約第5條約定及土地法第102條規定。惟系爭租約第5條並未提及地上權之存續期間，僅約定設定地上權目的為建造建物，佐以系爭地上權於73年5月25日因地上權登記判決而登記，有臺北市古亭地政事務所107年11月26日北市古地籍字第1076012396號函暨所附臺北市土地登記簿、申請登記書、地上權登記判決等資料可佐（外放限閱卷第29至49頁），上開判決皆未提及系爭租約有約定系爭地上權存續期間，地政機關將存續期間欄登載為「空白」。雖被上訴人辯稱：系爭土地登記簿存續期間欄位記載「空白」，非指系爭地上權係未定期限，應依系爭租約第2條、第4條約定，系爭地上權應有永久存續之意云云，系爭租約第2條、第4條約定分別提及「永久租約關係」、「不論如何有永久租約之權」等語，然此僅為上訴人與廖修雄、廖修身間就租賃系爭土地之租期約定，全與物權性質之系爭地上權無涉，且由系爭租約第5條約定可知，系爭土地係作為系爭房屋之基地使用，房屋不可能永久存續，自難依系爭租約第2條、第4條約定推論系爭地上權為「永久存續」期限。況我國就不動產物權採登記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權全依土地或建物登記簿登載為準，地政機關因地上權登記判決未說明系爭地上權存續期間，且當事人申請登記書亦未填載存續期間，將存續期間欄登載為「空白」，要無認定系爭地上權為永久存續。是被上訴人所執永久存續之抗辯，自不可取。從而，系爭地上權為未定期限之地上權，又自設定登記日期73年5月25日迄今已逾20年，上訴人依民法第833條之1規定，請求定系爭地上權之存續期間，自屬有據。⒊又按法院定地上權之存續期間，應以地上權成立當時之目
的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形為斟酌之依據（最高法院104年度台上字第2157號判決意旨參照）。經查，系爭地上權成立目的是為提供建築建物使用，業如前述，又系爭房屋為7樓以下鋼筋混凝土造，主要用途為住家用，建築完成日期為85年10月2日，迄今本件言詞辯論日止將屆23餘年，且依兩造合意送請臺北市建築師公會鑑定之結論認：「……本標的物在現行規範設計之地震力條件下，同樣具有10％超越機率，其回歸期僅有195年。由10％超越機率及回歸期195年計算『剩餘使用年數』得知為21年，亦即堪用年限還有21年。從85年使照起算至今年108年共23年，再加21年，則總體使用期限為44年。」等語（見外放系爭鑑定報告書），另參以系爭地上權已影響系爭土地之所有權人之使用、收益之權利長達23餘年，足認系爭鑑定報告書所載以系爭房屋興建日為基準日並酌定存續期間為44年，應屬可取，是系爭地上權之存續期間應至129年10月2日止，兼衡地上權人及土地所有權人之權利，核屬適宜。是被上訴人答辯存續期間為70年云云，並無足取。
⒋雖被上訴人質疑系爭鑑定報告書引用沒有依據數據所為評
估不正確，且現今超過50年房子所在多是，而耐震不足並非不堪使用，系爭鑑定報告書不足為證云云。然臺北市建築師公會係經樑柱斷面量測、鋼筋數量檢測及混凝土材料試驗強度、結構設計之設計地震力、強震發生之回歸期等因素，綜合判斷說明系爭房屋之耐用年數（見系爭鑑定報告書第4至7頁），且該工會函覆本院關於被上訴人質疑事項：「……：一、建築物之堪用與耐震有何關係？除以耐震能力評估建築物之堪用年限外，有無其他方式可供評估建築物之堪用年限？答：影響建築物可供居住使用堪用年限之因子包含物理性及非物理性等面向。非物理性因素包括使用需求不符、設備過時老舊損壞等因素。非物理性因素可透過重新裝修隔間、設備更換等手段來延長建築物堪用年限，但須建立在建築物結構體未損壞之前提。故建築物之堪用年限評估仍以物理性面向－即建築物結構體材料之強度及耐久性為主要因素。建築物結構體之材料強度及耐久性與結構設計強度、施工品質、使用維護情形、天然災害（颱風、地震、海嘯）或人為因素（施工損鄰）所造成之破壞等因素相關，其中結構設計強度決定建築物之基本堪用年限。臺灣位於地震頻繁區域，因此結構設計強度以建築物耐震能力為主要依據。內政部營建署編訂之《建築物耐震設計規範及解說》2.3節註釋說明：『耐震設計的設計地震力需求主要是以回歸期475年的地震水準為標的，相當於50年使用期限內，具有10％超越機率。』。二、8.3提及『現今結構精算之數值公認為1.25T/㎡』，其依據為何？答：參考『鋼筋混凝土建築耐震能力初步評估PSERCB-理論背景與系統操作手冊』，附錄耐震能力初步評估建議參數_建築物樓地板面積單位靜載重建議值_採三大公會（中華民國全國建築師公會、台灣省結構工程技師公會、中華民國土木技師公會全國聯合會）概略平均值1.25T/㎡。（詳附件）三、9.3計算式之『0.9』所指為何？有無依據？答:考慮建築物自然振動週期，T=2π(m/k)½，與建築物重量（質量）平方根成正比；自然振動週期延長，設計地震力的需求會『些微』減少，會接近於現行規範需求地震力，有利於推估當年設計地震力，鑑定人依實務經驗0.9為客觀之修正值。」等語，有臺北市建築師公會108年7月23日108(十七)鑑字第1803號函暨附件鋼筋混凝土建築物耐震能力初步評估PSERCB-理論背景與系統操件附錄耐震能力初步評估建議參數附卷可稽（見本院卷一第415至420頁），足徵臺北市建築師公會確針對系爭房屋進行建築物結構安全性能評估，以求了解建築物結構體現況、耐震級數，並鑽心取樣進行混凝土抗壓強度試驗後，並依據上開函覆所提及之具體數據資料，認定系爭房屋目前之結構狀況及使用年限，並非以毫無憑據之數據而為鑑定，是被上訴人前開答辯，自無足取。
⒌末按地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間
屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定1個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。第1項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。依第2項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第1項及第2項規定，民法第840條定有明文。是系爭地上權既經本院酌定存續期間如前，系爭房屋將來於系爭地上權存續期間屆至，得依上開規定請求系爭土地所有權人按建物時價為補償，被上訴人就系爭房屋之權益應可獲相當保障，附此敘明。
八、綜上所述，上訴人依民法第833條之1及同法第835條之1第1項規定，請求系爭地上權地租應自106年2月17日起調整為按當年度申報地價年息5％計算，以及核定系爭地上權存續期間至129年10月2日，為有理由，應予准許。從而，原審就核定系爭地上權存續期間部分，為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；另就核定租金部分所為判決，核屬適當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 周祖民法 官 趙伯雄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
書記官 陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
編號 權利人 設定地上權地號土地 權利種類 及範圍 登記日期 收件字號 一 被上訴人 臺北市○○區○○段0○段000地號土地 地上權，全部1分1 73年5月25日 73年5月25日景美字第5465號附表二：
編號 權利人 建物門牌號碼 每年地租 一 被上訴人 臺北市○○區○○街00巷0弄00號、20號、同街71之1、72之2號（均1至7樓） 依坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地當年度申報地價年息5％計算