臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第920號上 訴 人即被上訴人 高新豐訴訟代理人 林德川律師被 上訴人即 上訴人 簡宗佑
羅貞蓮共 同訴訟代理人 胡峰賓律師上列當事人間請求返還土地事件，兩造對於中華民國107年9月21日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第849號第一審判決各自提起上訴，本院於108年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於(一)主文第一項、第二項及該部分假執行宣告；(二)
主文第七項關於駁回後開第三項之訴及該部分假執行之聲請；
(三)命訴訟費用負擔(除確定部分外)之裁判，均予廢棄。上開廢棄(一)部分，高新豐之訴及假執行之聲請均駁回。
上開廢棄(二)部分，高新豐應給付簡宗佑、羅貞蓮新臺幣肆拾伍萬元。
上開第三項所命給付得為假執行。
高新豐之上訴及簡宗佑、羅貞蓮其餘上訴駁回。
第一(除確定部分外)、二審訴訟費用，關於高新豐上訴部分，由高新豐負擔；關於簡宗佑、羅貞蓮上訴部分，由高新豐負擔百分之九十八，餘由簡宗佑、羅貞蓮負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人高新豐(下稱高新豐)主張：兩造於民國104年8月13日就附表所示共12筆之土地(下稱系爭土地)訂立租賃契約(下稱系爭租約)，約定租期自104年8月13日至110年7月31日止，租金分別為每月新臺幣3萬7,500元(自104年8月13日起至107年7月31日)、4萬8,750元(自107年8月1日至110年7月31日)，被上訴人即上訴人簡宗佑、羅貞蓮(下稱簡宗佑、羅貞蓮)並於簽訂系爭租約當日，繳付第1年租金45萬元。依系爭租約第7條6款約定，羅貞蓮應以自己所有基隆市○○區○○路○○巷○○○○號之房地於104年9月30日前辦理抵押權設定登記(下稱系爭抵押權)，擔保債權金額為100萬元，以供作高新豐將來損害賠償之擔保。詎屆期羅貞蓮未依約設定系爭抵押權，為此，高新豐乃依系爭租約第12條第2項約定，於104年12月7日寄發存證信函為終止契約之意思表示，簡宗佑、羅貞蓮於翌(8)日收受存證信函後，系爭租約即為終止，簡宗佑、羅貞蓮自斯時起即無占有系爭土地之權源等情，爰民法第455條、系爭租約第9條第1項約定請求返還系爭土地，並依民法第179條規定請求命簡宗佑、羅貞蓮給付自105年8月1日起每月3萬7,500元，自107年8月1日起至返還系爭土地止則每月4萬8750元之相當於租金不當得利。另依系爭租約第9條第2項，高新豐並得請求按月給付依年租金30%之違約金。並聲明：(一)簡宗佑、羅貞蓮應將系爭土地返還予高新豐；(二)簡宗佑、羅貞蓮應自105年8月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付高新豐3萬7,500元，自107年8月1日起至返還上開土地時止，按月給付高新豐4萬8,750元；(三)願供擔保請准宣告為假執行。(高新豐於原審請求簡宗佑、羅貞蓮共同給付8萬7,096元本息、按月給付依年租金30%計算之違約金部分，業經原審判決駁回，未據聲明不服，茲不贅述）
二、簡宗佑、羅貞蓮則以：兩造就系爭抵押權設定之期限已合意延期，高新豐依系爭契約第12條第2項約定終止契約無理由。惟高新豐於104年12月25日即已禁止簡宗佑、羅貞蓮使用系爭土地，簡宗佑、羅貞蓮於105年1月6日寄發存證信函催告高新豐應將機具撤出系爭土地，高新豐逾期未補正，自得類推民法第254條規定，於105年11月23日以反訴狀為終止之意思表示。簡宗佑、羅貞蓮於終止系爭租約前，渠二人係本於系爭租約占有系爭土地，自無高新豐主張之不當得利情形。而簡宗佑、羅貞蓮早已被高新豐自系爭土地驅逐，嗣亦於106年1月4日命人拆除架設於系爭土地上之鐵門，目前並未占有系爭土地，不負返還系爭土地之義務等情，並依系爭租約第5條第2項反訴請求高新豐返還押租金45萬元本息等語，資為抗辯。並聲明：(一)高新豐應給付簡宗佑、羅貞蓮45萬元，及自反訴訴狀送達翌日起按年息百分之5計算之利息；(二)願供擔保請准宣告為假執行。(簡宗佑、羅貞蓮於原審請求整地費用200萬元、鑑界費用3萬8,610元、溢收租金26萬8,794元部分，均業經原審判決駁回，未據聲明不服，茲不贅述）。
三、原審就高新豐請求返還系爭土地及相當於租金之不當得利部分，判命簡宗佑、羅貞蓮應返還系爭土地，並自105年8月1日起至返還上開土地止，按月給付高新豐3萬7,500元，並駁回高新豐其餘請求以及簡宗佑、羅貞蓮之請求。兩造就敗訴部分均不服，分別提起上訴。高新豐之上訴聲明為：(一)原判決關於駁回後開第二項之請求及該部分假執行之聲請暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。(二)上開廢棄部分，簡宗佑、羅貞蓮應自107年8月1日起至返還系爭土地之日止，按月再給付高新豐1萬1,250元。(三)願供擔保請准宣告假執行。簡宗佑、羅貞蓮之答辯聲明為：(一)上訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。另簡宗佑、羅貞蓮之上訴聲明為：(一)原判決關於⑴主文第一項命簡宗佑、羅貞蓮返還土地、第二項命簡宗佑、羅貞蓮給付自105年8月1日起至返還土地之日止，按月給付3萬7,500元及該部分假執行宣告暨命訴訟費用負擔(除確定部分外)之裁判；⑵主文第7項關於駁回後開第三項之訴及該部分假執行之聲請，暨命訴訟費用負擔(除確定部分外)之裁判，均予廢棄。(二)上開廢棄⑴部分，高新豐在原審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)上開廢棄⑵部分，高新豐應給付簡宗佑、羅貞蓮45萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。高新豐之答辯聲明為上訴駁回。
四、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：
(一)高新豐依系爭租約第12條第2項約定為終止意思表示，不生終止效力：
⑴按在私法領域，權利人本得自由決定如何行使其權利，除
權利人就其已可行使之權利一再不為行使，且已達相當之期間，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人之正當信任，以為權利人不欲行使其權利，經斟酌該權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，始得認權利人所行使之權利有違誠信原則而應受限制。
⑵經查，審諸兩造於104年8-12月間之line通訊往來對話紀
錄(見原法院卷一第69-110頁)，可明系爭租約所約定設定系爭抵押權之期限屆至後，高新豐非但無催告簡宗佑、羅貞蓮應於一定期限完成系爭抵押權設定，否則將依系爭租約第12條第2項終止契約之情，更積極配合簡宗佑、羅貞蓮申報開工，向南投縣政府申請核准整地，督促簡宗佑、羅貞蓮盡速申請鑑界，並有南投縣埔里地政事務所土地複丈及標示變更登記申請書、南投縣政府104年11月5日府農管字第1040211035號函在卷可憑(見原法院卷一第189-213頁、第228頁)。又高新豐於104年11月23日猶親自陪同簡宗佑、羅貞蓮至地政事務所，提供自己之身分證、印章向地政事務所申請鑑界，其後於104年10月、11月間，簡宗佑、羅貞蓮僱請第三人張佐豪在系爭土地上整地，高新豐亦到場指揮應如何砍伐樹木，乃為高新豐所不爭執(見本院卷第347、第377頁)。堪認於104年9月30日後，高新豐既無催告辦理設定系爭抵押權，且為使簡宗佑、羅貞蓮能順利進行整地，積極配合申報開工、申請鑑界，開始整地後，亦於現場指揮監督工人施工，甚且於104年12月猶要求加派人手砍伐樹木(見原法院卷一第108頁)，則審酌上開履約之事實，足使人信賴高新豐對於簡宗佑、羅貞蓮未於104年9月30日前完成系爭抵押權之登記一節，已無意主張終止權。復衡酌高新豐經南投縣政府核准開挖整地後，簡宗佑、羅貞蓮所花費之鑑界費用、整地費用已高達203萬8,610元(見原法院卷一第144-147頁)，高新豐迄於104年12月7日始突然寄發存證信函表示簡宗佑、羅貞蓮未於104年9月30日完成設定系爭抵押權，要求終止契約，導致簡宗佑、羅貞蓮已投入之成本付諸流水，顯然有違誠信原則，而認其權利失效。從而，高新豐以簡宗佑、羅貞蓮未於104年9月30日前完成系爭抵押權設定為由，逕依系爭租約第12條第2項約定，主張終止系爭租約為無理由，不生合法終止之效力。
(二)簡宗佑、羅貞蓮類推適用民法第254條規定終止租約為有理由：
經查，高新豐於104年12月5日即封住系爭土地出入口，嗣於104年12月21日前往南投縣政府埔里分局桃米派出所報案，指稱簡宗佑、羅貞蓮於系爭土地上整地，係毀損其所有樹木，現場整地工人之機具並因此遭扣押，整地工程即未再繼續進行【見外放臺灣南投地方檢察署105年度偵字第577號案件(下稱另案)警詢筆錄】，復據證人即整地工人李侑彰、吳宏貴證述無訛(見原法院卷二第28頁、本院卷第409頁)。嗣於104年12月25日鑑界時，高新豐又阻止簡宗佑、羅貞蓮進入系爭土地，甚且，簡宗佑、羅貞蓮於105年1月8日在系爭土地架設鐵門，防免他人進入，高新豐則分別於105年1月20日、105年2月2日派人解鎖，並將鎖頭交予警方，並對簡宗佑、羅貞蓮提出強制罪之告訴，有不起訴處分書、刑事告訴狀在卷可憑(見原法院卷一第128-129頁、外放另案影卷第28頁、第118-122頁)，堪認簡宗佑、羅貞蓮自104年12月起實際上已無法依原承租目的即種植沉香對系爭土地為使用收益之事實。則高新豐違反提供合於使用收益狀態租賃物之義務，拒絕給付租賃物，且難謂無可歸責。民法雖無得終止租賃契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係。是簡宗佑、羅貞蓮於105年1月6日寄發存證信函予高新豐，催告應於7日內將機具撤出系爭土地，並重申系爭租約仍為存續中，高新豐逾期未為補正，簡宗佑、羅貞蓮乃於105年11月23日在原法院以反訴狀繕本送達於高新豐為終止之意思表示(見本院卷第177頁、原法院卷一第137頁、第142頁)，應屬有據，堪認系爭租約已於105年11月24日終止。
(三)高新豐請求返還系爭土地及相當於租金不當得利均無理由：⑴經查，簡宗佑、羅貞蓮雖係於106年1月4日將架設在系爭
土地上之鐵門予以拆除，並未占有系爭土地，乃為兩造所不爭執之事實(見本院卷第431頁、第509頁)，然事實上高新豐早於104年12月間即已禁止簡宗佑、羅貞蓮雇用之工人進入系爭土地進行整地工程，業經證人李侑彰證述屬實(見原法院卷二第28頁)，且高新豐報警分別於105年1月21日、同年2月2日報警處理，簡宗佑、羅貞蓮事實上根本無法就系爭土地為使用收益，自無獲取相當於租金之利益可言。
⑵又高新豐主張簡宗佑、羅貞蓮拋棄占有未事先通知高新豐
，不符於民法第241條規定，簡宗佑、羅貞蓮仍負返還系爭土地之義務云云，惟民第241條係有關於負有交付不動產義務之債務人，於債權人受領遲延後，如何解免其債務不履行責任之規定，並非認定不動產由何人占有之依據，尚難以債務人未通知債權人即認不動產仍由債務人占有。
且高新豐於104年12月間起已阻止簡宗佑、羅貞蓮進入系爭土地整地如前所述，經拆除鐵門後，系爭土地已處於高新豐隨時可得支配之狀態，則高新豐請求簡宗佑、羅貞蓮返還系爭土地以及給付不當得利，即無可採。
(四)簡宗佑、羅貞蓮依系爭租約第5條第2項約定請求高新豐返還押租金45萬元有理由：
按押租金除簡宗佑、羅貞蓮有違約之情形外，高新豐應於租期屆滿時無息返還，系爭租約第5條第2項定有明文。經查，高新豐僅主張因簡宗佑、羅貞蓮未於104年9月30日前設定系爭抵押權，其於104年12月8日為終止租約之意思表示，乃請求簡宗佑、羅貞蓮給付自105年8月1日起至返還系爭土地止相當於租金之不當得利及返還土地，未再為其他主張(見本院卷第407-408頁)。然高新豐終止系爭租約不合法，係迄於105年11月24日始經簡宗佑、羅貞蓮合法終止。再者，系爭土地已非簡宗佑、羅貞蓮所占有，處於高新豐隨時可得利用支配之狀態，簡宗佑、羅貞蓮不負返還系爭土地之義務等情均如前所述，且無其他違約情形，則簡宗佑、羅貞蓮請求返還押租金45萬元符合前開約定，自應准許。至於請求押租金之遲延法定利息部分，因兩造約定押租金為無息返還，簡宗佑、羅貞蓮請求給付利息自無理由，不應准許。
五、綜上所述，高新豐依民法第455條、系爭租約第9條第1項約定請求返還系爭土地，並依民法第179條規定請求命簡宗佑、羅貞蓮相當於租金不當得利，均為無理由，不應予准許。而簡宗佑、羅貞蓮依系爭租約第5條第2項請求高新豐返還押租金45萬元，為有理由，應予准許。原審就上開高新豐之請求不應准許部分，以及簡宗佑、羅貞蓮之請求應予准許部分，均為簡宗佑、羅貞蓮敗訴之判決，並為供擔保得、免假執行之諭知，尚有未合，簡宗佑、羅貞蓮指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2、3項所示。又簡宗佑、羅貞蓮請求返還押租金有理由部分，未逾50萬元，應依職權宣告假執行。至於上開高新豐其餘請求不應准許部分(即高新豐請求自107年8月1日起至返還系爭土地之日止，按月再給付1萬1,250元部分)，原審為高新豐敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請；另就簡宗佑、羅貞蓮請求押租金之法定遲延利息部分，原審為簡宗佑、羅貞蓮敗訴之諭知，均核無不合，高新豐之上訴及簡宗佑、羅貞蓮之其餘上訴，皆無理由，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件高新豐之上訴無理由，簡宗佑、羅貞蓮之上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
民事第五庭
審判長法 官 黃麟倫
法 官 陳君鳳法 官 楊雅清正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
書記官 陳惠娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬──────────────────┬──────┐│編號│ 租賃土地 │ 面積 ││ │ │（平方公尺）│├──┼──────────────────┼──────┤│ 一 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○ ○號土地 │ 3,114 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 二 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 2,660 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 三 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 1,249 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 四 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 5,465 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 五 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 1,548 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 六 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 892 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 七 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 3,511 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 八 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 2,997 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 九 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 3,647 │├──┼──────────────────┼──────┤│ 十 │南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○ ○號土地│ 1,200 │├──┼──────────────────┼──────┤│十一│南投縣○○鎮○○○段○○○○○ ○號土地 │ 4,192 │├──┼──────────────────┼──────┤│十二│南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○號土地 │ 527 │├──┼──────────────────┼──────┤│合計│ │ 31,002 │└──┴──────────────────┴──────┘