臺灣高等法院民事判決108年度上易字第17號上訴人即附帶被上訴人 葉永棟訴訟代理人 劉宏邈律師被上訴人即 伍萬料附帶上訴人訴訟代理人 呂丹琪律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年10月23日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第55號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴並為訴之追加，本院於109年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人給付逾附表一所示租金部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人之其餘上訴及被上訴人之附帶上訴均駁回。
核定上訴人就門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號房屋占用坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，自民國一０六年十二月二十五日起至上開房屋得使用期限止，每月應給付之租金如附表一所示。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
本判決所命給付部分，於被上訴人於每月到期以新臺幣壹萬伍仟壹佰元為上訴人供擔保後，得假執行；但上訴人如於每月到期以新臺幣肆萬伍仟叁佰零玖元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。第一審訴訟費用由上訴人負擔百分二十，餘由被上訴人負擔；第二審訴訟費用（含追加之訴），關於上訴部分，由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔，關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查，被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）追加後更正如附表三附帶上訴聲明欄所示追加備位聲明內容（見本院卷第268頁），係本於租賃關係所衍生之爭執，核屬本於同一基礎事實所為追加，依據首揭規定，應予准許。
二、被上訴人主張：伊於民國106年11月21日拍賣取得坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）並登記為所有權人。詎上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）以門牌號碼臺北市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）無權占有如臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示面積86平方公尺，上訴人應拆除系爭房屋並騰空返還所占用土地，及自106年11月21日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付不當得利新臺幣（下同）5萬2,414元；若認上訴人得依民法第425條之1第1項規定占有系爭土地，因系爭房屋使用期限經鑑定已屆至，法定租賃關係已消滅，伊亦得訴請上訴人拆屋還地及給付不當得利。又縱認系爭房屋使用期限尚未屆至，依民法第425條之1第2項規定，請求核定上訴人每月應給付之租金為5萬2,414元，並自106年11月21日起至系爭房屋得使用期限止，按月給付上開租金等情。爰先位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，備位依民法第425條之1第2項規定，求為判命如附表三原起訴聲明欄所示先、備聲明內容之判決。
三、上訴人則以：系爭土地為訴外人葉永安及葉永興於53年2月17日共同購買，應有部分各2分之1，並在系爭土地上興建未辦第一次所有權登記之系爭房屋。系爭房屋於73年間，因葉永安個人債務問題，經債權人聲請法院查封拍賣，由訴外人宋鳳芹於74年3月16日拍賣取得，伊於74年7月2日向宋鳳芹買賣取得。葉永興所有之系爭土地所有權應有部分2分之1，於104年間經其債權人聲請法院查封拍賣，由訴外人羅春梅優先承買取得，葉永安所有之系爭土地所有權應有部分2分之1，亦信託登記予羅春梅名下，嗣被上訴人於106年拍賣取得系爭土地。是系爭房屋與系爭土地原均屬於葉永安及葉永興所有，嗣後異其所有人，依民法第425條之1規定，系爭房屋與系爭土地間有法定租賃關係存在，自非無權占有，被上訴人不得請求拆屋還地及不當得利。縱被上訴人有權請求不當得利或核定租金，因系爭土地坐落於萬華區隆昌街內，非直接面臨康定路、內江街等主要交通幹道，而隆昌街路寬不到4公尺，汽車無法臨時停車，不適合經營商業，系爭土地之經濟價值不高，租金之計算基準應以申報地價額年息3％至5％計算為妥。況核定租金屬形成之訴，自應自本件判決確定起，伊才有給付租金之責等語，資為抗辯。
四、原審駁回被上訴人先位之訴，就備位之訴為其一部勝、敗之判決，即判命上訴人應自106年11月21日起至租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人如原判決附表一所示之租金，並駁回其餘備位之訴。兩造對原判決不利部分聲明不服，分別提起上訴及附帶上訴。上訴人上訴聲明如附表二所示，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人附帶上訴及追加聲明如附表三所示。上訴人則答辯聲明：㈠被上訴人之附帶上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免予宣告假執行。
五、被上訴人主張其於106年11月21日，經原法院105年度司執字第96837號強制執行事件，拍賣取得系爭土地，並於同日辦理所有權登記；又上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，房屋占用系爭土地面積為86平方公尺等事實，有系爭土地之第一類謄本、原法院民事執行處106年5月24日北院隆105司執日字第96837號通知、106年11月14日北院隆105司執日字第96837號不動產權利移轉證書為證（見本院卷第8至11頁），復有土地複丈成果圖（即附圖）附卷可稽（見原審卷第68至68-1頁），且為上訴人所不爭執（見本院卷第248至249頁），堪信為真實。
六、被上訴人先位主張系爭房屋無權占有系爭土地，上訴人應拆屋還地，並給付不當得利；又縱有法定租賃關係存在，系爭房屋使用期限已屆至，該租賃關係已消滅，上訴人亦應拆屋還地及給付不當得利；又倘認系爭房屋使用期限尚未屆至，請求核定上訴人應給付每月租金為5萬2,414元，並請求上訴人給付等語，但為上訴人所否認，並以前詞置辯。爰分項析述如下：
㈠被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定、第179條規
定，先位請求上訴人拆屋還地及給付不當得利，有無理由？⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號民事判決意旨參照）。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，則所謂「房屋受讓人」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之人（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。
⒉查，系爭土地原係葉永安及葉永興共有，應有部分各為2分
之1，嗣兩人在系爭土地上興建系爭房屋，有臺北市建成地政事務所舊土地登記簿、人工謄本及臺北市工務局54營字第1170號營造執照存根可稽（見原審卷第38、150頁），嗣系爭房屋於73年間，經法院查封拍賣，由宋鳳芹74年3月16日拍賣取得，為兩造所不爭執（見本院卷第248至249頁），並有不動產權利移轉證書、讓渡書、異動索引、土地登記申請書等件為憑（見原審卷第35、36、134至208頁）。是系爭土地及系爭房屋曾同為葉永安及葉永興所有，嗣由宋鳳芹於74年3月16日取得系爭房屋之事實上處分權（見原審卷第35頁），斯時起推定系爭房屋得使用期限內有租賃關係。而上訴人於74年7月2日向宋鳳芹買受系爭房屋，被上訴人於106年11月21日拍賣並登記取得系爭土地，有異動索引、土地登記申請書等件為憑（見原審卷第
35、36、134至208頁），兩造自應繼受上開租賃關係。則上訴人主張其依上開租賃關係，得以系爭房屋占有使用系爭土地，並非無權占有，自屬可取。
⒊被上訴人主張因系爭房屋使用期限已屆至，該租賃關係已
消滅，上訴人亦應拆屋還地及給付不當得利云云，惟觀臺北市土木技師公會108年9月12日北土技字第1083001519號鑑定報告書雖記載：「無論由興建年代及繳稅資料推估，鑑定標的物（指系爭房屋）確實已超過容許使用年限」，但亦提及「容許使用年限，只是政府課稅訂定統一標準，但並不得認為鑑定標的物，使用壽命年限，若要判定標的物拆除與否，應該進一步作安全評估，以了解標的物耐震能力才能進行判斷，由於該部分並不在本鑑定範圍，若需了解此部分，宜另案辦理為宜」（見外放鑑定報告書第9頁），可見土木技師公會亦認在未進行安全性評估前，無法判斷系爭房屋之實際可使用年限。另觀原審至現場勘驗之照片、勘驗筆錄（見原審卷第50至63頁），系爭房屋為磚造房屋，雖外觀老舊，外部窗戶破損未修繕，各樓層凌亂、多處堆置垃圾、廢棄物，但未見系爭房屋結構有任何毀損或傾斜之情，自難認系爭房屋使用期限已屆至；此外，被上訴人應就其主張系爭房屋使用期限屆至之事實負舉證之責，然其已表示不願就系爭房屋之耐震能力、結構安全等事項再進行鑑定（見本院卷第270頁），自難為有利於其主張之認定。
⒋從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第179條
規定，先位請求上訴人拆屋還地並給付不當得利云云，並無可取。
㈡被上訴人依民法第425條之1第2項規定，備位請求核定每月
租金為5萬2,414元，並請求上訴人給付，有無理由？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照）。⒉經查，兩造既有法定租賃關係存在，業如前述，又不能協
議租金，被上訴人訴請法院定其租金，即無不合。系爭土地遭占用部分於106年度公告現值為2,631萬4,022元（計算式：每平方公尺30萬5,977元×86平方公尺＝2,631萬4,022元），有系爭土地第一類謄本在卷可稽（見原審卷第8頁），且位處於臺北市萬華區隆昌街，鄰近西門國小、西門町商圈、捷運西門站、中興大橋等，所在區域商業繁榮、交通便利，惟屬早期發展地區，整體市容景觀較為老舊。又系爭房屋係未辦理第一次所有權登記建物，為加強磚造，依54營字第1170號營造執照登載日期54年6月1日迄今已逾50年，受限於臨街路寬及偏處商圈外圍，建物適宜供住宅或住辦使用，與鄰近建物使用用途相當，標的建物與週遭環境適合度良好等情，有葉美麗不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書可憑（見外放估價報告書第16頁、第19至21頁），認應核定如附表一所示租金為適當，被上訴人就此範圍內所為追加請求核定租金數額，為有理由，應予准許；逾上開核定範圍，為無理由，不應准許。⒊另按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，
固無從為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，被上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，被上訴人始得據以請求上訴人如數給付（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨、81年度台上字第2847號判決意旨參照）。次按請求法院酌定地租之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租（最高法院105年度台上字第875號判決意旨）。查兩造間就系爭房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在，使用土地者尚非不當得利，若依民法第425條之1第2項核定之租金無溯及效力，則土地所有人於法院核定前就土地無法使用之損失即無從請求，實有失情理之平，依上說明，故依民法第425條之1第2項核定之租金，自不限於法院形成判決確定後所發生者始得請求，上訴人辯以被上訴人不得請求本件核定租金判決確定前之租金云云，並不足取。又本件核定之每月租金應自請求法院酌定時即106年12月25日起算，被上訴人逾此起算日之請求部分，自無理由。準此，本件既已核定租金如前，被上訴人依租賃關係請求上訴人應自106年12月25日起至系爭房屋得使用期限為止，按月給付如附表一所示租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，先位請求上訴人拆屋還地及給付不當得利，為無理由；另依民法第425條之1規定，備位請求上訴人應自106年12月25日起至系爭房屋得使用期限為止，按月給付如附表一所示租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，不應准許。從而，原審就命上訴人給付被上訴人自106年11月21日起至106年12月24日止，按月如附表一所示租金部分，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
原審就上開不應准許部分，駁回被上訴人先位之訴及其餘備位之訴，以及就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，均無不合，兩造各自提起上訴及附帶上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，皆無理由，應予駁回。另上訴人於本院追加依民法第425條之1第2項規定，請求核定上訴人應給付如附表一所示租金部分，為有理由，應予准許；逾此核定範圍部分，為無理由，應予駁回。又本判決所命給付部分（即命上訴人依附表一給付被上訴人租金部分），兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人之追加之訴均為一部有理由、一部無理由；被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 周祖民法 官 趙伯雄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：核定每月租金（依臺北市○○區○○段0○段000地號土地自106年12月25日起之各該年度申報地價）×（占用面積86平方公尺）×年息9％×（申報地價之各該年度內，占用上開土地之期間）÷12附表二：
上訴人之上訴聲明： ㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人自106年11月21日起至租賃關係終止日止，按月給付被上訴人如附表一計算式之租金部分廢棄。 ㈢上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。附表三：
編號 被上訴人之原起訴聲明及附帶上訴聲明 一 原起訴聲明： 一、先位聲明： ㈠上訴人應將系爭房屋坐落系爭土地上如附圖所示面積86平方公尺拆除，將上開土地騰空返還被上訴人。 ㈡上訴人應自106年11月21日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付被上訴人5萬2,414元。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、備位聲明： 上訴人應自106年11月21日起，按月給付被上訴人5萬2,414元。 二 附帶上訴聲明： 一、先位聲明： ㈠原判決（除減縮部分外）關於駁回後開第二項、第三項之訴，及該部分假執行之聲請均廢棄。 ㈡上開廢棄部分，上訴人應將系爭房屋坐落系爭土地如附圖所示86平方公尺拆除，將上開土地騰空返還被上訴人。 ㈢上訴人應給付被上訴人5萬9,403元，及自106年12月25日起至騰空返還上開土地之日止，按月給付被上訴人5萬2,414元。 ㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、備位聲明： ㈠原判決（除減縮部分外）關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，上訴人應自106年12月25日起至系爭房屋得使用期限為止，按月應再給付被上訴人7,105元。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。 三、追加備位聲明： 核定上訴人就系爭房屋占用系爭土地，自106年12月25日起至系爭房屋得使用期限止，每月應給付之租金為5萬2,141元。