臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第12號上訴人即附帶被上訴人 朱家明訴訟代理人 鄭勵堅律師
李佳玲律師被上訴人即附帶上訴人 陳鳳美訴訟代理人 陳詩文律師
吳俊銘律師上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國107 年11月16日臺灣新竹地方法院106 年度訴字第943 號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於108 年6 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹佰壹拾萬玖仟壹佰陸拾玖元，及自民國一百零六年十二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣參拾柒萬元為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣壹佰壹拾萬玖仟壹佰陸拾玖元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人主張：被上訴人即附帶上訴人經多次看屋後，以新臺幣（下同）1,600 萬元向伊買受門牌號碼○○市○○○街○○號7 樓房屋（含○○市○○○街○○號7 樓、83之1 號7 樓、85號7 樓房屋共3 戶，即○○段2799、2801、2800建號房屋，以下合稱系爭7 樓房屋）暨所坐落之土地（即○○市○○段○○○ ○號土地應有部分，下稱系爭土地，與系爭7 樓房屋合稱系爭房地），兩造於民國106 年5 月4日簽署土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），契約第12條另約明106 年5 月11日至106 年7 月10日以5 萬元之租金將系爭7 樓房屋先行出租予被上訴人使用，被上訴人於該段期間已占有使用系爭7 樓房屋，惟未給付租金，伊自得請求被上訴人給付租金5 萬元。又伊已移轉系爭房地之所有權登記並交付系爭7 樓房屋及與系爭7 樓房屋以內部樓梯相通之同棟8 樓（頂樓）增建（下稱系爭頂樓增建）予被上訴人，惟被上訴人拒絕給付買賣價金尾款300 萬元，扣除伊應負擔之抵押權塗銷費用3,000 元、土地增值稅47萬7,722 元、印花稅5,130 元、房屋稅781 元後，被上訴人尚應給付買賣價金251 萬3,367 元。爰依買賣之法律關係，及系爭買賣契約第1 條、第2 條、第12條約定，求為命：被上訴人應給付伊256 萬3,367 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊向上訴人買受之建物標的，除系爭7 樓房屋外，尚包括系爭頂樓增建，上訴人向伊表示系爭頂樓增建雖無所有權狀惟係合法建物，連同系爭7 樓房屋可使用之面積達120 餘坪，伊認符合伊全家居住需求始買受系爭房地。
詎系爭房地所屬「岱爾它大廈管理委員會」（下稱系爭管委會）主委嗣於106 年8 月14日以LINE通訊軟體告知系爭頂樓增建為違章建築，未經共有人同意使用屋頂平台，亦無分管契約，為無權占有，將來恐遭拆除之情。上訴人明知上情卻故意不告知伊，復未能證明系爭頂樓增建有合法使用屋頂平台之權源，自可能減少系爭頂樓增建之價值及效用，依民法第354 條規定，上訴人應負瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定請求減少價金301 萬0,260 元，並依民法第368 條規定拒絕支付尾款等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即判命被上訴人給付上訴人145 萬4,198 元，及自106 年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，並為准、免假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人110 萬9,169元，及自106 年12月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴，附帶上訴聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人對於附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第141頁）㈠兩造於106 年5 月4 日簽署系爭買賣契約，由被上訴人以買
賣價金1,600 萬元向上訴人買受系爭房地。系爭買賣契約不動產標示記載「⑴土地標示：○○市○○段、⑵建物坐落：
○○市○○里○ 鄰○○○街○○號7F」。而系爭7 樓房屋實際上包括○○市○○○街○○號7 樓、83之1 號7 樓、85號7 樓房屋共3 戶，即○○段2799、2801、2800建號房屋，該3 戶內部打通，對外統一使用「○○○街83號7 樓」之門牌號碼。系爭房地已於106 年7 月27日移轉所有權登記予被上訴人，被上訴人尚有買賣價金尾款300 萬元未給付。另被上訴人亦未給付系爭買賣契約第12條約定之2 個月租金共5 萬元，有系爭買賣契約、不動產登記謄本可稽（原審卷一第11頁至第18頁）。
㈡依系爭買賣契約第4 條、第6 條、第8 條約定，上訴人應負
擔之相關稅費包括：抵押權塗銷費用3,000 元、土地增值稅47萬7,722 元、印花稅5,130 元、房屋稅781 元，合計48萬6,633 元。
五、被上訴人抗辯：上訴人明知併同出售之系爭頂樓增建並非合法建物，且無占有使用屋頂平台之合法權源，竟隱瞞系爭管委會及同棟住戶曾向上訴人主張權利之事實，向伊宣稱系爭頂樓增建為合法建物，系爭頂樓增建自有滅失或減少其價值、效用之瑕疵，伊得依民法第359 條規定請求減少價金，並依同法第368 條拒絕給付尾款300 萬元等語。上訴人則主張：系爭頂樓增建並非系爭買賣契約之買賣標的，僅係附帶贈與移交被上訴人占有，伊對贈與物不負瑕疵擔保責任；系爭頂樓增建為建商交屋予伊前即增建完畢，系爭管委會或同棟住戶從未請求伊拆除系爭頂樓增建或主張權利；又被上訴人明知系爭頂樓增建為無所有權狀之未辦保存登記建物，不得主張瑕疵擔保責任等語。經查：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院86年度台上字第2756號判決意旨參照）。又所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是，此類附屬建物依民法第
811 條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院100 年度台上字第4號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約關於買賣標的不動產之標示，就建物部分固僅記載「○○市○○里○ 鄰○○○街○○號7F」（原審卷一第11頁），惟兩造不爭執7 樓部分實質上係包括83號7 樓、83之1 號7 樓、85號7 樓房屋3 戶，對外統一使用「○○○街83號7 樓」之門牌號碼（不爭執事項㈠）；而系爭頂樓增建並無獨立出入口，須經由系爭7 樓房屋出入，與系爭7 樓房屋有內部樓梯相通之情，亦為兩造所不爭執（原審卷一第174 頁、本院卷第98頁）；參諸上訴人於兩造締約前之106 年5 月2 日，以通訊軟體LINE向被上訴人表示：「. . . 因為像我們那樣的房子，在市區，有三個車位，樓下100 坪，80坪實坪的使用空間（有權狀），現在根本找不到這麼低的公設比，加上樓上又有二十多坪實坪的使用空間（雖無權狀，確是早期法令未禁止前，合法建設公司蓋的頂樓）』，所以可以使用的空間相較於目前的價位，是相當便宜的。. . . 我不相信你有機會在新竹用這個價位，找到這些組合且這麼大的使用坪數. . . 請不要再跟我殺價了，我想我還是要恢復1600萬的價錢」等情（原審卷一第40頁反面），堪信系爭頂樓增建缺乏構造上及使用上之獨立性，係依附系爭7 樓房屋而增建之附屬建物，依交易常情，應將系爭頂樓增建與系爭7 樓房屋視為同一住宅單位為交易。且依上訴人所傳送之LINE通訊軟體訊息，可知其欲出售之建物標的同時包括樓下（即系爭7 樓房屋部分）、樓上（即系爭頂樓增建部分）之空間，而在考量上開使用坪數及其他區域條件後，要求買賣價金為1,600 萬元，從而，兩造依系爭買賣契約所約定之買賣標的範圍，即包括系爭7 樓房屋及系爭頂樓增建。上訴人以系爭頂樓增建係贈與物，並非買賣標的為由，主張其無庸就系爭頂樓增建負瑕疵擔保責任云云，尚無可採。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354 條第1 項前段、第2 項、第359 條前段固分別定有明文。惟買受人於契約成立時，知其物有前條第
1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，亦為民法第355 條所明定。又於建築執照許可建築之範圍外，另於公寓大廈頂樓增建之建物，未能依建築法辦理所有權保存登記而無從取得所有權狀，為違章建築，有被建築主管機關行政拆除之風險，亦有因占有使用屋頂平台未取得全體共有人之同意而遭訴請拆除之可能，且未辦理所有權登記之頂樓增建無法移轉所有權，僅能讓與事實上處分權，故買賣價格會較正常有所有權登記建物之買賣價格為低，此為房地產交易之通常社會概念。經查：
⒈上訴人於兩造締約前之106 年5 月2 日，以通訊軟體LINE
向被上訴人說明買賣標的之狀況略以：「. . . 樓下100坪，80坪實坪的使用空間（有權狀），. . . 加上樓上又有二十多坪實坪的使用空間（雖無權狀，確是早期法令未禁止前，合法建設公司蓋的頂樓）』」（原審卷一第40頁反面），顯已詳實向被上訴人告知樓下（即系爭7 樓房屋）為有權狀、樓上（即系爭頂樓增建）為建設公司自行加蓋之頂樓而無權狀之事實，被上訴人亦自承知悉系爭頂樓增建為增建，並無權狀之情（原審卷一第174 頁、本院卷第140 頁），是被上訴人自已明確知悉系爭頂樓增建並無所有權狀，即未辦理所有權保存登記，與系爭房屋不同之情。被上訴人雖抗辯：伊不知悉沒有權狀就是違章建築，上訴人告知系爭頂樓增建為合法云云，惟查，被上訴人自承其畢業於明新科技大學，任職於國泰保險公司至退休，買過3次房屋、賣過3次房屋，均係為換屋居住之目的等情（本院卷第143頁），顯為有相當智識及社會經驗之人，且從事保險金融工作，並有多次房地產交易經驗，對於房地產交易相關事宜應有相當之瞭解；況上訴人係告知系爭頂樓增建之狀況為「無權狀」、「是早期法令未禁止前，合法建設公司蓋的頂樓」（原審卷一第40頁反面），已表明「並無權狀」之前提，另強調興建的建商是合法建商，尚非表示系爭頂樓增建本身為合法登記之建物。且本件買賣標的係就系爭7 樓房屋及頂樓增建一併出售（如上㈠所述），惟系爭買賣契約不動產標示僅記載為「○○市○○里○ 鄰○○○街○○號7F」（原審卷一第11頁），亦可徵兩造均明確知悉系爭7 樓房屋、系爭頂樓增建之權利範圍洵非相同。從而，應認被上訴人買受系爭房地時，對於系爭頂樓增建無所有權狀、有被拆除之風險而可能減少其價值或效用乙節，顯然明確知悉，無從諉為不知，被上訴人此部分所辯尚無可採。況被上訴人並未證明上訴人曾保證系爭頂樓增建「不會遭建管單位行政拆除」或「不會遭其他共有人訴請拆屋還地」，故依民法第355 條規定，上訴人即無庸負瑕疵擔保責任。
⒉被上訴人另抗辯上訴人隱瞞系爭管委會或同棟住戶曾針對
系爭頂樓增建對上訴人主張權利云云，固據提出系爭管委會主委（下稱主委）於106 年8 月14日以LINE通訊軟體向被上訴人表示「7F內部可以直通8F，那個部份有圍牆，算是違建唷」、「畢竟頂樓應該開放屬於全住戶，過去曾經有跟朱媽媽他們提過，不過不了了之」之對話紀錄為憑（原審卷一第42頁反面），惟上訴人否認系爭管委會或同棟住戶曾有對其主張權利之情。經查，被上訴人向主委表示系爭頂樓增建係84年以前存在之老違建，列入緩拆或免拆等語，主委亦回復表示「的確不會列入強拆項目」（原審卷一第44頁），可知系爭頂樓增建尚無遭政府為行政拆除之立即風險；復觀諸主委向被上訴人表示「目前的住戶尚無人同意或反對，所以不是說非得處理」、「這社區83-106都無人提出此案」（原審卷一第44頁反面、第45頁反面），益證83年迄今20餘年以來，系爭管委會或同棟住戶確未主張系爭頂樓增建無權占用屋頂平台，亦未依所有權之法律關係對上訴人請求拆除系爭頂樓增建、返還屋頂平台，而系爭頂樓增建迄未遭拆除，亦為兩造所不爭（本院卷第98頁），則被上訴人主張上訴人隱瞞系爭管委會或同棟住戶曾對其主張權利云云，亦屬無據。
⒊復查，於系爭頂樓增建為違章建築之前提下，系爭房地之
合理總價為1,633 萬2,280 元，於系爭頂樓增建非違章建築之前提下，系爭房地之合理總價則達1,872 萬2,540 元，有歐亞不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書可參（系爭報告書第59頁，另置卷外），均較系爭買賣契約約定之總價1,600 萬元為高；對照上訴人於兩造締約前之
106 年5 月2 日通訊軟體LINE對話紀錄，係明確告知系爭
7 樓房屋有權狀、頂樓增建無權狀之不同狀況後，建議買賣價金為1,600 萬元，被上訴人亦於瞭解系爭頂樓增建並無權狀之狀況後，同意以總價1,600 萬元買受系爭房地之情，堪信兩造均已詳實考慮系爭頂樓增建未辦保存登記而並無權狀、保障較低之情，並合意以較市價為低之總價1,600 萬元買賣系爭房地，益證被上訴人抗辯伊因上訴人未告知，致其不知系爭頂樓增建為違章建築，誤以為係合法建物云云，非可採信。
⒋準此，被上訴人於系爭買賣契約成立時，即知系爭頂樓增
建無權狀，未來有遭拆除而減少其價值或效用之風險，並據以與上訴人議價，依民法第355 條規定，上訴人自無庸負瑕疵擔保責任。被上訴人主張上訴人應依民法第354 條負瑕疵擔保責任、依民法第359 條請求減少價金301 萬0,260 元（原審卷二第68頁），並依民法第368 條規定拒絕給付買賣價金尾款云云，即屬無據。
六、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367 條定有明文。被上訴人不爭執其尚有買賣價金尾款300 萬元未給付（不爭執事項㈠），扣除兩造不爭執應由上訴人負擔之稅費48萬6,633 元後（不爭執事項㈡），上訴人請求被上訴人給付買賣價金尾款251 萬3,367 元，自非無據。又系爭買賣契約第12條約定被上訴人應給付2 個月租金共計5 萬元，未據被上訴人給付之情，被上訴人亦不爭執（不爭執事項㈠），則上訴人依系爭買賣契約第12條約定訴請被上訴人給付5 萬元，亦屬有據。以上合計256 萬3,367元。
七、綜上所述，上訴人依買賣契約之法律關係、系爭買賣契約第12條約定，請求被上訴人給付256 萬3,367 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106 年12月22日（106 年12月11日寄存，依民事訴訟法第138 條第2 項規定，自106 年12月21日發生送達效力，送達證書見原審卷一第31頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。除原判決已命給付之145 萬4,198 元本息外，上訴人請求被上訴人再給付
110 萬9,169 元本息，尚無不合。從而原審就110 萬9,169元本息部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示，至原審判命被上訴人給付上訴人145 萬4,198 元本息，並為准、免假執行之宣告部分，核無違誤，被上訴人附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，其附帶上訴應予駁回。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第78條、第463 條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 7 月 3 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 劉素如法 官 王怡雯正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 3 日
書記官 劉維哲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。