臺灣高等法院民事判決108年度上易字第1344號上 訴 人 林亞菲訴訟代理人 周文哲律師
孫誠偉律師被上訴人 何曼怡訴訟代理人 王子文律師
盧姵君律師蔡宛青律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國108年10月16日臺灣臺北地方法院108年度訴字第55號第一審判決提起上訴，並為訴訟標的之追加，本院於109年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰貳拾玖萬伍仟壹佰玖拾元，及自民國一百零七年十月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔百分之八十六，餘由上訴人負擔。
事實及理由請求之基礎事實同一者，得於第二審為訴之追加，此觀民事訴
訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。上訴人在本院程序追加民法第179條規定為訴訟標的，所主張之事實，核與原訴基礎事實同一，應予准許。
上訴人主張：伊於民國107年3月30日買受被上訴人所有坐落臺
北市○○區○○路00巷00號4樓之2建物（下稱系爭房屋），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）2,430萬元。被上訴人於標的物現況說明書第24項「是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」乙欄，勾填「否」，嗣伊於交屋後欲重新裝潢系爭房屋，發現天花板輕鋼架內有火災煙燻、斑駁、電線外露之遺跡，經詢問後，被上訴人始坦承系爭房屋前確有發生火災情事。又伊倘知悉系爭房屋曾於80年9月22日發生火災事故（下稱系爭火災），勢必不為買受，或另以較低廉之價格買受，而依不動產買賣市場行情，此等減損程度多以買受總價之5%至10%計算減損價值，則系爭房屋總價為2,430萬元，依均值6%計算減損價值即減少價金之金額為150萬元，伊自得向被上訴人請求返還150萬元。爰依民法第354條、第359條規定，請求被上訴人給付150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決，其提起上訴，並於本院追加依民法第179條為請求權基礎。上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被上訴人則以：上訴人針對本件爭議另行提起刑事告訴，業經
臺灣臺北地方檢察署108年度偵字第27321號不起訴處分書及臺灣高等檢察署108年度上聲議字第10309號處分書為不起訴處分確定在案，且兩份處分書均明確認定系爭房屋無建築物本體受損之情況，更指出系爭房屋未符合內政部不動產說明書所規範火災造成建築物損害及其修繕情形等建物瑕疵，因此伊於標的物現況說明書第24項「是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」乙欄，勾填「否」，難認有隱匿不實之意圖，況伊於簽訂系爭買賣契約時對於發生火災並不知情，且發生火災距簽訂系爭買賣契約已長達近28年，對於住戶造成心理因素之影響已隨時間遺忘，伊應無告知義務之違反。系爭火災完全未損及建築物安全結構，非屬系爭買賣契約所約定伊應負瑕疵擔保責任之範圍。鑑定人進行勘驗的期日，未通知伊至現場，僅由上訴人單方面到場，且鑑定人僅為估價師，未具火場鑑識專業，卻自行標註「火燒位置」，且其所標註之火燒位置逕將天花板列入，顯與臺北市消防局火災原因調查鑑定書不符，因此系爭估價報告書已失偏頗。系爭估價報告書未審酌發生火災距簽訂系爭買賣契約已長達近28年之時間因素、勘估比較標的選擇松山區、蘆洲區之住三、住宅區，與系爭房屋係大安區之商三落差甚鉅，違反不動產估價技術規則第12條規定，應無法做為本案判斷之依據等語，資為抗辯。上訴人主張其於107年3月30日向被上訴人買受之系爭房屋，曾
於80年9月22日發生火災事故，為物有瑕疵，依民法第354條、第359條、179條規定主張減少價金，請求被上訴人給付150萬元，為被上訴人所拒。經查：
㈠兩造於107年3月30日簽立系爭買賣契約，上訴人以2,430萬元向
被上訴人買受系爭房屋。被上訴人於標的物現況說明書第24項「是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」勾選「否」。臺北市政府警察局(80) 北市警消鑑貴字第202號火災勘查報告書記載：系爭房屋於80年9月22日發生系爭火災事故，未造成人員傷亡，室內受損情形如下：(1) 廚房、客廳受煙燻，未被火燃燒。(2)南面之被上訴人房間內西面衣櫥被煙燻、東面化妝台及櫥櫃受燻燒、北面彈簧床被火燒燬，床頭櫃南面表皮及內部海棉被火燒失，北面尚未被火燃燒。床頭櫃音響表面受火燃燒。(3)北面魏鳴（即被上訴人之母）房間衣櫥及電視被煙燻，尚未被火燃燒；書櫃、化妝台被煙燻，尚未被火燃燒，南面櫃子及牆壁受煙燻。中央彈簧床被火燒燬，彈簧床上棉布表層已被火燒失。床頭櫃上音響外部被火燻燒，音響後面木質裝潢尚未被火燃燒等事實，為兩造所不爭執（筆錄見本院卷1第180至181頁），堪信為真正。
㈡系爭火災致系爭房地之交易價值減損，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。
1.民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」第2項規定：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，物之瑕疵擔保責任，為出賣人就買賣標的物之瑕疵，應負之法定無過失責任，買賣標的物倘於危險移轉時具有瑕疵，縱瑕疵係因第三人之行為所致，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任。除故意不告知瑕疵外，當事人得以特約免除、限制或加重之。民法上開於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任。
2.系爭契約第9條第5項約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見原審卷第29頁），是依約被上訴人應擔保系爭房屋交付予上訴人時，無物之瑕疵存在。出賣人所負物之瑕疵擔保責任，包括交換價值、使用價值及品質瑕疵之擔保。即令系爭房屋未因系爭火災而損害建築物及修繕情形，仍可能使系爭房屋有交易性貶值之損害。系爭契約第9條第5項約定，僅係將民法第354條以下物之瑕疵擔保責任約定於系爭契約，並例示物之瑕疵態樣，並非將被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任，限制於影響結構安全之瑕疵。被上訴人於標的物現況說明書第24項「是否曾發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」乙欄，勾填「否」（見原審卷第77頁），亦非免除火災未造成建築物損害及修繕之瑕疵擔保責任。民法第354條之規定為法定無過失責任，業如前述，上訴人抗辯其不知系爭火災、系爭火災未影響結構安全，毋庸負瑕疵擔保責任云云，縱令屬實，亦不能解免此項責任。
3.系爭房屋確於80年9月22日發生系爭火災，經臺北市政府消防局派員勘查後，研判火災原因為「人為縱火之可能性較大」，其火災燃燒現況如上㈠所載，有臺北市政府警察局(80)北市警消鑑貴字第202號火災勘查報告書、火災出勤觀察紀錄、調查筆錄、現場位置圖、現場照片附卷足憑（見原卷第299至351頁）。依火災勘查報告書所附照片觀之，被上訴人房間、魏鳴房間內彈簧床均被燒毀，僅剩骨架，廚房、客廳、二房間牆壁受煙燻，延伸至天花板（見審卷第331、333、
335、337、341、343、345頁），可知系爭火災燒毀二房間內之彈簧床，使廚房、客廳、二房間牆壁延伸至天花板受有煙燻。尚難以消防局火災勘查報告書之「現場燃燒後狀況」記載廚房、客廳僅受煙燻，魏鳴房間牆壁僅受煙燻（見原審卷第305至307頁），即謂天花板未受煙燻，被上訴人抗辯僅家具、牆壁受煙燻，未包含天花板云云，並無足採。被上訴人將系爭房屋裝修後出售予上訴人（照片見原審卷第171、172頁）。被上訴人將系爭房屋交付上訴人後，上訴人將其裝潢拆除，見廚房及客廳天花板有受煙燻之痕跡（見原審卷第103至132頁、本院卷1第163至165頁）。一般人對於火災事故之房屋所認價值減損，係緣於事故產生心理上之顧忌、恐懼或嫌惡等情緒，致無法享受平靜安穩舒適生活之負面感受，無法發揮該房屋之通常效用，影響交易意願，進而造成交易價值之減損。系爭房屋曾發生系爭火災，被上訴人已將系爭房屋為物理上修繕回復至火災前之使用狀況，然其修復僅填補系爭房屋技術性貶損，尚不及於交易性貶損。系爭房屋物理上修繕後，倘若系爭火災致系爭房地之交易價值減損，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。
㈢系爭房地因系爭火災受交易價值減損之金額為129萬5,190元，上訴人行使減少價金請求權，被上訴人應返還不當得利。
1.民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。
2.上訴人主張系爭火災致污名化之交易價值貶損，於108年12月23日具狀聲請鑑定系爭房屋遭火災後之交易價值減損金額，並提出麗業不動產估價師聯合事務所、臺灣大華不動產估價師事務所、中華徵信不動產估價師事務所聲請擇一送鑑（見本院卷1第103至104頁）。被上訴人於109年2月12日準備程序表示：若鑑定應由社團法人台北市不動產估價師公會(下稱估價師公會）隨機指派，維持鑑定之公正性等語（筆錄見本院卷1第182頁）。兩造於同年3月30日準備程序表示由合議庭自兩造所提鑑定機關中擇一，該次庭期並確認鑑定事項及送鑑資料（筆錄見本院卷1第256至257頁）。本院經評議後於同年4月10日送估價師公會鑑定系爭火災是否影響系爭房地於107年3月30日之交易價格（函稿見本院卷1第261頁）。估價師公會指派由許春寶估價師輪值辦理估價，檢送經該公會襄閱小組形式審查，審查結果認定其內容符合不動產估價技術規則要求之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告），有估價師公會109年8月6日(109)台北估價師字第116號函在卷可稽(見本院卷1第281頁）。
3.系爭房屋為7層樓中之第4層，土地使用分區為第三種商業區（依都市計畫說明書圖辦理，始得作第三種商業區使用）（原屬第四種住宅區），建物主要用途為住家用，主建物面積
58.31平方公尺，附屬建物面積18.28平方公尺，共同使用部分面積計20.84平方尺（不動產買賣契約書見原審卷第23頁，土地使用分區見本院卷第523頁）。系爭估價報告以「比較法」採擇之瑕疵案例一為臺北市松山區南京東路5段59巷27弄(第三種住宅區)於74年2月3日發生火災且無人傷亡，價格日期為103年8月，鑑定人以同一供需圈內市場交易資訊等資料為基礎，比較、分析其與系爭房地之差異推算系爭房地之試算價格，給予適當之權重求得瑕疵案例一之瑕疵價損率為9.37%，調整後瑕疵價損率為6.56%；瑕疵案例二為新北市蘆竹區民族路422巷114弄大囍市社區(住宅區)之C棟，其附近G棟及H棟於92年8月31日發生火災造成16人死亡，C棟則無火災亦無死亡，價格日期為106年3月，鑑定人以同一供需圈內市場交易資訊等資料為共礎，比較、分析C棟與系爭房地之差異推算系爭房地之試算價格，給予適當之權重求得瑕疵案例二之瑕疵價損率為6.38%，調整後瑕疵價損率為5.10%，瑕疵案例一之加權平均權重80%、瑕疵案例二之加權平均權重20%結果，認為系爭房地之瑕疵價損率為6.27%，調整瑕疵案例價值減損為系爭房地價值減損率之因素包含修復可行性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度五者，瑕疵案例一，原交易總價為1,290萬元，系爭房地並無修復費用，故臺北地院104年度重訴字第953號判決之修復費用60萬3,441元予以扣除，扣除後之瑕疵案件一總價為1,229萬6,559元，此價為在雙方當事人皆已知悉曾發生火災所願意交易之金額。系爭火災無人傷亡，瑕疵案例一火災為無人傷亡，而瑕疵案例二C棟與起火點G、H棟相隔有段距離，又有社區中庭相隔，C棟無人因火災傷亡，無需進行修復，故無修復費用（見系爭估價報告第52至66頁）。又系爭估價報告以「收益法之折現現金流量分析法」推估系爭房屋價值，系爭房地性質為商業用，可出租收取租金收益，在性質上符合以「折現現金流量分析」評估之收益型不動產，其係就系爭房地未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算系爭房地現值之方式，認為系爭房地之污名價值減損比例為4.39%（見系爭估價報告第67至81頁）。系爭房地正常情況價格為2,430萬元，以「比較法」、「折現現金流量分析法」各占價格權重50%，污名價值減損率分別為6.27%、4.39%，評估結算瑕疵情況減損率為
5.33%，則瑕疵價值減損合計為129萬5,190元（見系爭估價報告第81至82頁）。系爭估價報告遵循內政部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論，則估價師本其專業所估定之價值減損率，客觀上並無明顯不合理，自得採為裁判基礎。是以系爭房地因系爭火災受交易價值減損之金額為129萬5,190元，上訴人行使減少價金請求權，被上訴人應返還不當得利129萬5,190元。被上訴人聲請許春寶估價師到庭作證、聲請麗業不動產估價師聯合事務所再次進行鑑定（見本院卷2第25至27頁），並無必要。
4.民事訴訟法第337條第1項規定：「鑑定所需資料在法院者，應告知鑑定人准其利用。法院於必要時，得依職權或依聲請命證人或當事人提供鑑定所需資料。」第2項規定：「鑑定人因行鑑定，得聲請調取證物或訊問證人或當事人，經許可後，並得對於證人或當事人自行發問；當事人亦得提供意見。」，本件許春寶估價師鑑定時，除參酌本院檢附之臺北市政府警察局火災勘查報告書影本、107年3月間出售時系爭房屋重新裝修照片彩色影本、系爭房屋火災遺跡照片彩色影本外，尚包括被上訴人於109年5月28日對於本件鑑定事項提出之陳述意見書及檢附之臺灣臺北地方檢察署及臺灣高等檢察署不起訴處分書，有估價報告書目錄及附件第73至88頁可稽，被上訴人以書面表示意見，屬民事訴訟法第337條第2項之提供意見。至估價報告書第89頁109年6月2日「專案現場勘察紀錄表」之「現場勘察人員」欄有上訴人訴訟代理人孫誠偉律師及黃柏雅(代)之簽名，黃柏雅為估價人員但非估價師（見估價報告附件第111頁組織及人事介紹），該紀錄表以下為都市計畫示意圖、勘估位置示意圖及系爭房屋外觀、後側出入口、臨路、室內照片（估價報告附件第90至100頁），該等示意圖及照片顯示系爭房屋之所在位置及內外現狀，其中2張照片有以紅色標示「火燒位置」（附件第99頁下方照片及第100頁下方照片)，應係勘察人員黃柏雅所標示，上訴人主張輪值估價師僅命上訴人將系爭房屋打開供入內勘察及拍照、確認本院函檢附系爭房屋火災遺跡照片彩色影本之位置，未就本件鑑定事項向上訴人訊問（見本院卷1第408頁），應屬可信。系爭估價報告之估價資料來源有四：㈠土地及建物謄本、地籍圖及建物測量成果圖，㈡本院函內容及附件，㈢臺北市政府警察局火災勘查報告書，㈣被上訴人對於本案之陳述意見書（見系爭估價報告第5頁），且估價報告之內容，並未提及該等現場勘察照片及2張照片所指之火燒位置，可知該等照片及火燒位置之標示，與鑑定結果間，難認有何關聯。又系爭火災燒毀二房間內之彈簧床，使廚房、客廳、二房間牆壁延伸至天花板受有煙燻，業如上㈡3.所述。
被上訴人抗辯：系爭估價報告109年6月2日現場勘估未通知被上訴人到場，僅由上訴人單方面到場，不當影響鑑定人之公正與客觀，鑑定人自行標示註記「火燒位置」，將天花板記載為火災痕跡，顯然完全受上訴人片面指述所影響，違反民事訴訟法第337條第1項、第2項規定云云（見本院卷1第306至307頁），並無足採。
5.不動產估價技術規則第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」對於樣本數數量並未有所規範，且就位於同一供需圈、使用性質或使用管制等項目，係採取「鄰近」、「類似」或「相近」，並未限於「相同」，被上訴人以鑑定人擇定之樣本數不足，瑕疵案例一及瑕疵案例二使用分區均非「商三」，指鑑定人違反不動產估價技術規則第12條云云，並不足採。又臺北地院104年度重訴953號判決，該案僅就修復費用60萬3,441元為請求，並未就污名化價值減損為請求，故判決未就是否發生污名化價值減損為認定，鑑定人就瑕疵案例一扣除修復費用後所得交易價格，比較其他條件相近之案例後，認價值減損率為9.37%，被上訴人以該判決未為污名價值鑑定，遽認並未發生污名價值減損，應屬無據。鑑定人擇定瑕疵案例二，特別說明係「大囍市社區之C棟」、「無人傷亡」且「無修復費用」，與系爭房地相同，同時也考量其位於大囍市社區受到媒體報導影響而修正其權重比例，足見鑑定人有依不動產估價技術規則，考量各種情況而比較及鑑定，並詳為說明其理由，被上訴人抗辯系爭估價報告無可採云云，不足採憑。系爭房屋所落土地之使用分區為第三種商業區（依都市計畫說明書圖辦理，始得作第三種商業區使用）（原屬第四種住宅區）（土地使用分區見本院卷第523頁），係依都市計畫說明書圖變更使用時，始得作第三種商業區使用，鑑定人有考慮系爭房地之使用分區為商業區（見系爭估價報告第66頁、第74頁），被上訴人抗辯系爭房屋座落基地為第三種商業區，鑑定人以住宅推估價值而有錯誤云云，並不足採。
6.被上訴人抗辯：系爭估價報告存有諸多瑕疵及偏頗，經被上訴人另委請李林國際不動產估價師聯合事務所重新鑑定，得出「無污名價值減損」之鑑定意見云云（見本院卷2第37頁），並提出該事務所出具之不動產估價報告書為證（下稱李林估價報告）。李林估價報告認為：系爭房地於80年9月22日發生之輕微火災，且無人員傷亡，建築物本體亦無燃燒之情況，依據委託人提供資料，火災發生後即已修復完成，經歷27年之正常使用，並考量污名效果之五大指標（修復可行性、修復完善度、資訊揭露度、市場替代性、融資困難度）分析後，於107年3月30日買賣交易時，在已修復完成建物得以正常使用之情況下，無汙名價值減損等語（見李林估價報告第69至72頁）。被上訴人自行委託提出之李林估價報告，就系爭房地是否有污名化價值減損，並沒有選擇比較標的，僅就評估污名化價值減損五項標準做文字上敘述，並不足採，亦不符不動產估價技術規則第12條規定。綜上所述，系爭房地因系爭火災受交易價值減損之金額為129萬
5,190元，上訴人行使減少價金請求權，被上訴人應返還該不當得利。上訴人依民法354條、359條，及追加依民法第179條規定，請求上訴人給付不當得利129萬5,190元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年10月10日（送達證書見原審卷第153頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴及其追加之訴均為一部有理由、一部無理
由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如
主文。中 華 民 國 109 年 11 月 10 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 林政佑法 官 周美雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 10 日
書記官 呂 筑