臺灣高等法院民事判決108年度上易字第227號上訴人即附帶被上訴人 林麗玲
李耀銓共 同訴訟代理人 陳冠宇律師被上訴人即附帶上訴人 汪淑萍訴訟代理人 邱清銜律師複 代理人 游淑琄律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國107年11月30日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1183號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於109年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人連帶負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（下逕稱被上訴人）主張：上訴人即附帶被上訴人（下逕稱上訴人）林麗玲授權上訴人即其子李耀銓代理其本人，於民國（下同）105年11月21日與伊簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），上訴人李耀銓則任連帶保證人，約定伊以新臺幣（下同）700萬元買受上訴人林麗玲所有之坐落桃園市○○區○○段000地號土地（權利範圍 252/100000）及其上同段0000號建號即門牌號碼為桃園市○○區○○○街00號12樓之房屋（下稱系爭房地），並以系爭契約第8條第1項後段約定：如因可歸責於上訴人林麗玲之事由而致契約解除，其應給付與已付價金同額之損害賠償預定性質違約金。伊依約支付第一、二期價金共140萬元後，上訴人林麗玲於105年11月28日違約拒絕交付過戶所需資料，並於同年12月9日以存證信函拒絕履約；伊催告履約未獲置理，以起訴狀繕本之送達解除系爭契約，上訴人自應連帶給付140萬元。爰依系爭契約第8條第1項後段及連帶保證之約定提起本訴。並聲明：㈠上訴人應連帶給付140萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、上訴人則以：上訴人林麗玲委託訴外人台灣房屋不動產仲介經紀有限公司（下稱台灣房屋）出售系爭房地，同意之價金為730萬元，非700萬元，系爭契約不成立。且上訴人二人雖均在105年11月21日授權書（下稱系爭授權書）簽名，但上訴人林麗玲僅授權上訴人李耀銓以730萬元之價金簽約，未授予議價權限，上訴人李耀銓代理簽署系爭契約而以700萬元之價金簽約，自係無權代理，伊於105年11月21日表示拒絕承認，契約不生效力。違約金過高，且台灣房屋及其員工姚柏允均為被上訴人之使用人，於105年11月21日知悉契約爭議，仍於同年月22日、28日將被上訴人提出之70萬元、70萬元匯入履約保證專戶，被上訴人損害之發生顯係基於使用人之故意行為所致，應類推適用與有過失規定，免除違約金等語，資為抗辯。
三、原審判決：上訴人應連帶給付被上訴人28萬元，並依職權為假執行，依聲請為附條件免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決命上訴人給付部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。並為附帶上訴，聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第二項部分廢棄。㈡上訴人應再連帶給付被上訴人112萬元。上訴人就附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。被上訴人就原審判決駁回利息請求部分，未為上訴或附帶上訴，業已確定，附此敘明。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第173-174頁）：㈠上訴人林麗玲為系爭房地所有權人，將之委託台灣房屋內壢
分公司出售，並於105年4月25日簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定以總價798萬元銷售，嗣於105年8月3日、23日依序變更為760萬元、729萬元。
㈡系爭授權書（原審卷第13頁）上授權人上訴人林麗玲之簽名為其親簽。
㈢被上訴人於105 年11月21日與上訴人李耀銓（契約書記載：
林麗玲之代理人）就系爭房地簽訂系爭契約，約定價金700萬元。
㈣系爭契約賣方欄位經書立：「林麗玲（代理人）兼連帶保證人李耀銓」字樣，並蓋用李耀銓印文。
㈤被上訴人於105年11月22日、28日各支付70萬元，計140萬元至履約保證專戶。
五、被上訴人主張系爭契約因可歸責於上訴人林麗玲之因素解除，其得依系爭契約第8條第1項後段及連帶保證約定，請求上訴人連帶給付違約金140萬元，為上訴人否認，並以前詞置辯。兩造爭點為：㈠上訴人李耀銓是否越權代理簽署系爭契約？㈡被上訴人依系爭契約第8條第1項後段及連帶保證之約定，請求上訴人連帶給付違約金140萬元，是否有理由？茲審酌如下：
㈠上訴人李耀銓是否越權代理簽署系爭契約？⒈兩造不爭執上訴人二人均有簽署授權書，及上訴人李耀銓於1
05年11月21日以上訴人林麗玲之代理人身分與被上訴人簽署系爭契約，約定價金700萬元乙節，上訴人雖抗辯授權範圍僅包括簽署買賣契約，不包括議價，且上訴人林麗玲無以700萬元出售系爭房地之意，上訴人李耀銓逾越代理權而以此金額簽訂系爭契約等語，然為被上訴人否認。
⒉經查，上訴人林麗玲於105年8月23日同意台灣房屋以729萬元
之價格出售系爭房地，證人即台灣房屋店長姚柏允具結證述：簽約當日，剛開始先分別帶開買賣雙方洽談價格等語（見原審卷第190頁）；證人即台灣房屋經紀人林凱勛（原名林建凱）則結證稱：我於簽約前日與上訴人林麗玲確認簽約日有空否，他說他會請上訴人李耀銓來簽約，簽約當日上午，我在上訴人林麗玲上班前，把系爭授權書拿給她簽，告知授權上訴人李耀銓一事等語（見原審卷字193-194頁）。可見被上訴人之出價未達729萬元，兩造就價金尚未達成一致，惟上訴人林麗玲仍向林凱勛表示會請上訴人李耀銓處理簽約事宜，並簽署系爭授權書。又系爭授權書所載之授權事項為：上訴人林麗玲授權上訴人李耀銓「全權代理」其本人處理系爭房地買賣相關事宜，即上訴人李耀銓得代理上訴人林麗玲簽訂委託銷售契約書、買賣契約書及其他相關文件、並有受領定金、買賣價金、辦理不動產移轉、點交相關事宜（見原審卷第13頁）；堪認上訴人林麗玲乃係「全權授權」上訴人李耀銓為其處理系爭房地買賣事宜。綜合前述可知，上訴人林麗玲於價金議定前即同意由上訴人李耀銓「全權代理」處理買賣相關事宜，參諸價金乃買賣契約成立必要之點，此全權代理應包含決定價金及與買方就買賣價金為議定。
⒊證人姚柏允另證稱：我有問上訴人李耀銓如果以700萬元成交
，是否還要向上訴人林麗玲確認，他說如果是700萬元，他就可以代替上訴人林麗玲決定簽約，如果低於700萬元就要另外跟上訴人林麗玲確認等語（見原審卷第190頁）；上訴人李耀銓並陳述：店長跟我說他跟買方講好700萬元，問我可不可以再降一點，我說這個要問過上訴人林麗玲等語（見本院卷第110頁）；且上訴人李耀銓曾於簽署系爭契約當日代理上訴人林麗玲簽署同意書，表示：系爭房地之委託銷售價格為700萬元等語（見原審卷第200頁）；證人即代書林筱芳並結證稱：系爭契約簽署當日，我全程在場，沒有聽到上訴人李耀銓提及上訴人林麗玲曾表示怎麼樣的價錢不出售等語（見原審卷第209頁）；而上訴人林麗玲授權上訴人李耀銓之範圍包含決定價金前已認定，是被上訴人主張上訴人李耀銓有權代理以700萬元出售系爭房地等語，信屬有據。⒋上訴人雖據上訴人林麗玲與台灣房屋約定之出售價格為729萬
元以上，及上訴人李耀銓於當事人訊問程序陳述：上訴人林麗玲欲出售之價金為730萬元，未曾改變，簽約前也未曾向我表示同意以700萬元出售等語（見本院卷第111頁），主張上訴人李耀銓受授權範圍不包含以700萬元出售系爭房地。
然按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。民法第107條定有明文。查上訴人林麗玲授權上訴人李耀銓決定價金、簽約等事，前經認定，則「縱」上訴人抗辯上訴人林麗玲未同意以700萬元出售一事屬實，此亦係上訴人林麗玲對代理權所為限制；又姚柏允於簽約當日詢問上訴人李耀銓有關買方出價700萬元，其能否決定，或需由上訴人林麗玲決定，上訴人李耀銓答以700萬元其可自行決定，以下需詢問上訴人林麗玲乙節，前經認定，被上訴人應無過失不知上訴人所稱之代理權限制情形。至上訴人林麗玲與台灣房屋於105年8月23日約定之委託出售價格為729萬元以上乙節，雖為兩造不爭，但上訴人林麗玲既於105年11月21日全權授權上訴人李耀銓決定價金、議價，此不爭執事實自無從證明被上訴人明知或因過失不知代理權限制一事。從而，本件「縱」有上訴人抗辯之代理權限制，但被上訴人既無明知或過失而不知之情，依民法第107條規定，上訴人林麗玲應不得以此事由對抗善意第三人之被上訴人，而主張契約不生效力。
㈡被上訴人依系爭契約第8條第1項後段及連帶保證之約定，請
求上訴人連帶給付違約金140萬元，是否有理由？⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因（債務）不履行而
生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。
⒉查上訴人李耀銓有權代理上訴人林麗玲與被上訴人簽訂系爭
契約，前經認定，系爭契約自無不成立或不生效力之情。又系爭契約第8條第1項後段約定：「如因賣方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方以付之價金，並同意按買方已付價金總額之同額作為違約金另行給付買方」（見原審卷第19頁），可見此違約金乃為督促上訴人林麗玲履行契約所為約定，兩造陳稱此一違約金約定乃損害賠償總額預定性質違約金等語，信屬有據。
⒊又被上訴人依系爭契約第3條有關買賣價金給付之約定，應於
簽約時給付第一期簽約款70萬元，並最遲應於105年11月 28日支付第二期備證用印款70萬元，匯至履約保證專戶，上訴人林麗玲則應於105年11月28日備齊一切過戶所需之證件，並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業（見原審卷第17頁）；被上訴人於105年11月22日、28日各支付70萬元，計140萬元至履約保證專戶，合於契約約定，上訴人林麗玲依約應於105年11月28日交付過戶所需證件及文件予特約地政士，然其未為履行，被上訴人於106年1月4日以平鎮存證號碼2號存證信函通知上訴人林麗玲限期7日備齊相關文件依約履行，否則將對被告主張違約賠償等情，有上開存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷可參（見原審卷第33-34、88頁）；兩造亦不爭執被上訴人以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示（見本院卷第92頁），可認被上訴人主張系爭契約因可歸責於上訴人林麗玲之事由解除，上訴人應依系爭契約第8條第1項後段約定給付違約金等語，信屬有據。
⒋次按，當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，
該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權未依契約本旨實現而受之損害。又為維護契約之正義，當事人所約定之違約金過高者，於不違反辯論主義之原則下，法院應依職權酌減，以兼顧私法自治與契約對價等值之精神。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院108年度台上字第368號判決參照）。
⒌上訴人抗辯系爭契約約定之違約金依一般客觀事實、社會經
驗狀況及被上訴人所受損害判斷，顯然過高，被上訴人則否認之。本院審酌當事人購置不動產，往往需耗費相當心力、時間，看屋、詢價、比價，應非朝夕可成，被上訴人為購置系爭房地，應已付出相當心力看屋，委請仲介出價、斡旋、議價及議約等等，幾經考慮，方於105年11月21日簽訂系爭契約，決定出資700萬元購置房地並付款至備證用印階段，上訴人林麗玲授權上訴人李耀銓簽訂系爭契約後，違約不履行，致被上訴人為購置系爭不動產上開所付出之過程全然白費，未能享受取得系爭房地之利益，又要花費時間、金錢諮詢催促履約，支出訴訟之時間及費用請求給付違約金，及上訴人林麗玲如履約，被上訴人可早日享受入住之利益等一切情狀，認本件被上訴人依約得請求之違約金140萬元尚屬過高，應酌減為28萬元，始為適當。
⒍上訴人另抗辯台灣房屋收受被上訴人交付之價金並將之存入
履約保證專戶，為被上訴人之使用人，台灣房屋於105年11月21日知悉上訴人林麗玲不同意以700萬元出售，於契約效力有疑之際，仍將140萬元存入，被上訴人應就其使用人之故意行為負同一責任，其得類推適用民法第217條規定，請求免除給付違約金之責任。然系爭契約於簽署時即成立、生效，且被上訴人依約負有交付價金之義務，前已論及，此一抗辯，要無可取。⒎又按，所謂連帶債務，係數人負同一債務，依明示或法律之
規定，對於債權人各負全部給付之責任者（民法第272 條）。而所謂連帶保證，係保證人與主債務人約定就主債務負連帶履行之保證，性質上亦屬連帶債務（最高法院107年度台上字第1715號判決參照）。經查，兩造不爭執上訴人李耀銓為上訴人林麗玲之連帶保證人，而本院前已認定上訴人林麗玲應依系爭契約第8條第1項後段約定給付28萬元違約金予被上訴人，則被上訴人依連帶保證之約定請求上訴人李耀銓連帶給付，自亦有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第8條第1項後段及連帶保證之約定，請求上訴人連帶給付被上訴人28萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回被上訴人之請求及假執行之聲請，及就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權、聲請為假執行、供擔保免為假執行之諭知，均無不合。上訴人、被上訴人就其敗訴部分分別提起上訴及附帶上訴，均指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴及附帶上訴均應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及附帶上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 7 月 14 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 李慈惠法 官 趙雪瑛正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 14 日
書記官 郭晋良