臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第232號上 訴 人 周天賜被 上訴 人 周碧專
周碧麗周麗玲周雅香周家棛周黃秋英周亭羽周碧泰周仁偉共 同訴訟代理人 李淑寶律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國107 年12月27日臺灣士林地方法院106 年度訴字第1335號第一審判決提起上訴，本院於108年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
二、被上訴人向上訴人承租坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（其上建築門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○○弄○號房屋）面積四十七坪之土地（土地租賃契約如附件）租金，准自民國一百零六年九月六日起調整為每年新臺幣肆仟伍佰元。
三、其餘上訴駁回。
四、廢棄部分之第一審訴訟費用由被上訴人連帶負擔；第二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔百分之五；餘由上訴人負擔。事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人之父周松於民國70餘年間向伊父周火元承租坐落新北市○○區○○段○○○段000○0地號土地（重測○○○區○○段○○○ ○號）一部，面積約40坪（實際使用面積47坪，下稱系爭土地），並在其上建築門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋），約定租金為每年白米100 台斤折合時價付款。周火元去世後，被上訴人周碧專代理周松於86年5 月與伊簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），未約定租賃期限，租金仍援前例辦理。嗣周松過世後由被上訴人承受系爭租約，多年來從未調整租金。茲系爭土地鄰近國道3 號南港聯絡道，距離捷運南港展覽館步行約20餘分鐘，北臨汐科火車站，南與胡適國小、中央研究院為鄰，交通便利，利用效益與經濟價值遽增，其變更顯非兩造締約當時所得預料，原約定租金顯然低於當地租金行情，應參考附近土地租賃行情，按每坪每月新臺幣（下同）180元計算，再折扣20％，調整系爭土地每年租金為8萬1116元等情，依民法第442 條規定，求為命將被上訴人承租系爭土地之租金自民事起訴狀繕本送達最後1 名被上訴人翌日起調整為每年8萬1116元，每3年調漲10％之判決（上訴人請求給付欠租部分，業經判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服，非本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：兩造均為系爭土地共有人，被上訴人周碧專於86年5月代理周松與上訴人簽訂系爭租約，周松於90年3月3日去世，伊承受系爭租約，願按105年白米零售價格1 台斤
25.146元打89折後計付每年租金2238元，且應按申報地價調整租金，不能每3 年持續調漲租金。系爭土地附近僅有幾戶人家居住，系爭房屋後方為樹林，上訴人另將毗鄰土地出租他人搭蓋違章鐵皮屋經營工廠，系爭土地雖靠近國道3 號南港聯絡道，但無公車或社區巴士經過，最近公車站或捷運站在3 公里外，便利超商約2.5公里，菜市場約2.8公里，國中小學則約為2.5至3公里，生活機能甚差，系爭土地價格於系爭租約簽訂後不升反降，上訴人請求調整租金並無理由等語，資為抗辯。
三、原審就上開請求部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人向上訴人承租系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達最後一名被上訴人翌日起調整為每年8 萬1116元，每3 年調漲10％。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第122頁）：
㈠被上訴人周碧專代理訴外人周松，於86年5 月與上訴人簽訂
土地租賃契約書（即系爭租約），約定承租土地面積40坪、租金每年白米100 台斤折合時價付款。
㈡周松於90年3月3日過世，被上訴人為其全體繼承人。
㈢上訴人與被上訴人周碧專均為系爭土地共有人，上訴人應有部分11/336、被上訴人周碧專應有部分25/1008 。
五、本件爭點如下：㈠上訴人主張依民法第442條規定請求調整租金，是否有理由
？㈡若為肯定，調整租金數額若干？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠上訴人依民法第442 條規定請求調整租金，為有理由：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，原約定之租金，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人自得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。
⒉經查：被上訴人周碧專代理訴外人周松於86年5 月與上訴人
簽訂系爭租約承租系爭土地，為兩造所不爭執。周松於90年3月3日去世後，由被上訴人繼承該項承租權等情，亦為被上訴人自承在卷（見本院卷第218 頁）。而系爭租約並未約定租賃期限，有該租約為憑（見原審卷㈠第26、114 頁），堪認兩造間就系爭土地確有不定期租賃關係存在。兩造於86年5月簽訂系爭租約，約定租金為每年白米100台斤折合時價付款，按當時白米時價換算每台斤約為22.5元計算，每年租金為2250元；上訴人於105年9月起訴請求調整租金，按當時白米時價換算每台斤約25.15 元計算，每年租金為2515元等情，有行政院農業委員會農糧署新北市86年5 月及105年9月糧價情形調查表可稽（見原審卷㈠第289至291頁），復為兩造所不爭執。系爭租約雖記載承租面積約40坪，然上訴人主張被上訴人實際租用面積為47坪（見原審卷㈡第86頁），被上訴人亦不否認實際使用面積約47坪（見原審卷㈠第230 頁），堪信上訴人此部分主張為真。上訴人聲請本院測量系爭房屋面積，確認被上訴人承租面積，核無必要。又被上訴人承租系爭土地面積47坪，折合約155.37213 平方公尺，如按系爭土地105年申報地價每平方公尺704元（見本院卷第77頁），係以申報地價總額10萬9382元（計算式：704×155.37213＝109,382，元以下四捨五入）之年息2.3％計租（計算式：
2515÷109382≒0.023 ），參酌兩造不爭執系爭租約簽訂當時周遭附近均為農地，國道3 號高速公路甫興建完成；近年則增設南港交流道，周遭環境大多改建為廠房或住家等情（見本院卷第124 頁），且有現場照片為憑（見原審卷㈡第76至83頁），再參照行政院主計總處公布消費者物價指數銜接表、內政部不動產資訊平台租金指數漲幅（詳如後述），足見兩造約定租金顯屬過低，是上訴人請求調整租金，洵屬正當。
⒊至「公告地價」係指直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地
價或每2年重新規定地價時，依平均地權條例第15條第3款公告之地價，於土地所有權人未於公告期間申報地價時，作為申報地價之基準；與依同條例第46條規定直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應調查其地價動態，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告之「公告現值」，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，均不足真實反應系爭土地價值之升降。被上訴人抗辯：系爭土地86年申報地價840元，於上訴人105年起訴時已調降為704 元，足見系爭土地價格不升反降，上訴人不得請求增加租金云云，即無憑據。
㈡系爭土地租金應以每年4500元計付，始為允當；上訴人逾此範圍之請求，為無憑採：
⒈按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於
依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決意旨參照）。
⒉依行政院主計總處公布消費者物價指數銜接表記載，於締結
系爭租約之86年5月間為82.30，上訴人於105年9月起訴時則為100.35（見本院卷第135頁），漲幅約21.93％【計算式：
（100.35÷82.30－1）×100％＝21.93％」】；另內政部不動產資訊平台租金指數於上開期間分別為95.66、100.20（見本院卷第165至170頁），漲幅約4.75％【計算式：（100.20÷95.66－1）×100％＝4.75％ 】，則以系爭租約於起訴時原訂租金折合白米100 台斤時價2515元為基準，分別乘以上開指數漲幅，應為3212元（計算式：2515×1.2193×1.0475＝3212，元以下四捨五入）；系爭房屋現供被上訴人周黃秋英、周亭羽、周碧麗居住，為被上訴人陳明在卷（見本院卷第218頁）；上訴人雖主張被上訴人將系爭房屋2樓分租他人，每月收取租金3 萬元等情，為被上訴人所否認（見原審卷㈡第96頁、本院卷第124 頁），上訴人復自承係聽聞別人所言（見本院卷第124 頁），即難採信。上訴人聲請傳訊系爭房屋2 樓承租人作證，未具體指明證人姓名，於法不合，本院自得不予調查。又上訴人主張系爭房屋最初供電日期為61年6月1日，可見系爭房屋於61年間建造完成等語（見本院卷第104、158頁），且有台灣電力股份有限公司台北北區營業處函可稽（見原審卷㈠第303 頁），可見系爭房屋興建完成迄今已逾數十年之久，屋況老舊，難以充分發揮系爭土地利用價值。系爭土地毗鄰821 地號土地出租他人搭蓋工廠，每月租金每坪160 元，業據上訴人提出土地租賃契約書為憑（見原審卷㈠第28頁），因被上訴人陳稱：824 地號土地上另有4戶房屋均無付租金等語（見本院卷第218頁），故該土地出租用途雖與系爭土地係供建築房屋居住不同，仍可作為法院審酌鄰地租金參考。上訴人與被上訴人周碧專均為系爭土地共有人，上訴人應有部分11/336、被上訴人周碧專應有部分25/1008 ，為兩造所不爭執；證人周福長證稱：「據長輩告知我祖父周河子孫7 人抽籤分財產，但沒錢辦理過戶；被上訴人方面分到農地，距離祖厝較遠，故向上訴人方面租地蓋屋並以稻米支付租金」等語（原審卷㈠第240至241頁），顯然上訴人與周松於86年5 月簽訂系爭租約已考量兩造均為系爭土地共有人之特殊情形，始仍循前例以白米100 台斤折合時價作為租金。上訴人主張應自61年6 月作為調整系爭土地租金之基準，並無可採。至被上訴人否認上訴人因分管有權單獨使用收益，亦無礙兩造就系爭土地存有租賃關係之事實。本院審酌上情，並考量系爭土地鄰近國道南港交流道，距離捷運南港展覽館步行約20分鐘、北臨汐科火車站，南有胡適國小、中央研究院等，附近並無公車通行，生活機能尚可，出入須仰賴自備交通工具等情，分別為兩造陳明在卷（見原審卷㈡第74、86頁、本院卷第74頁），復合意將系爭土地租金改以金錢給付，無庸再按白米100 台斤折合市價給付（見本院卷第183 頁），認為上訴人主張調漲系爭土地租金為每年8 萬1116元，尚嫌過高；應調整為每年4500元計付租金，方為允當。
⒊至依民法第442 條規定聲請法院增減租金之訴，祇能訴請增
減租金之數額，不及其他（最高法院82年度台上字第2606號判決意旨參照）。系爭租約第2條約定：「租金每年白米100台斤折合時價付款」，則上訴人主張被上訴人承租系爭土地之租金每3 年調漲10％，不啻將原約定按年計算之租金附加每3 年調漲10％之約款，增加系爭租約所未約定之事項，自嫌無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第442 條之規定，請求被上訴人承租系爭土地（面積47坪）之租金，自起訴狀繕本送達最後一名被上訴人翌日即106 年9月6日起（原法院送達證書所載最後送達之被上訴人周亭羽，係於106年8月14日寄存送達臺北市政府警察局內湖分局康樂派出所，經原法院囑託該分局查訪其未居住送達址，起訴狀繕本未合法送達，嗣周亭羽於同年9月5日委任李淑寶律師並提出委任狀，見原審卷㈠第48、
67、71頁）調整為每年4500元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2 項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。並依民事訴訟法第79條、第85條第2 項規定，為訴訟費用負擔之判決。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 周美雲法 官 胡宏文正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
書記官 陳永訓