臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第314號上 訴 人 周國華訴訟代理人 陳伯勳被 上訴人 蔡致仁訴訟代理人 王子文律師
盧姵君律師蔡宛青律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國107 年12月28日臺灣臺北地方法院107 年度訴字第3558號第一審判決提起上訴，本院於108 年7 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0 ○段○000 地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○號建物（含增建部分，下稱系爭建物）為上訴人所有，占用系爭土地112 平方公尺（下稱系爭占有土地），依民法第425 條之1 第1 項規定，推定兩造於系爭建物得使用期限內，就系爭占有土地具有租賃關係。被上訴人前訴請核定系爭占有土地之租金，經法院認應以民國99年1月系爭土地申報地價年息7 ％作為計算基礎，判定每月之租金為新臺幣（下同）3 萬0,811 元確定。惟自99年起至107年止，系爭土地之申報地價、公告土地現值漲幅各達24.35％、65％，系爭占有土地之租金自應調漲，否則顯失公平。爰依民法第227 條之2 、第442 條規定，擇一請求判命系爭占有土地之租金數額，自107 年7 月24日起調整為每月3 萬7,906 元。
二、上訴人則以：上訴人向前手購買系爭建物，同時取得占用系爭占有土地之權利，本無庸給付被上訴人租金；況上訴人就系爭土地有優先購買權，復已依法行使，是項爭執尚在最高法院審理中，被上訴人乃非法取得系爭土地，兩造就系爭占有土地不存在租賃關係，上訴人亦無庸給付被上訴人租金，被上訴人訴請調整租金，顯無理由。退步而言，縱認上訴人應給付被上訴人租金，系爭土地之申報地價、公告土地現值會定期調整，非不可預期，被上訴人以此為由訴請調整租金，洵屬無據。實則，系爭土地周遭之景氣普遍低迷、人口外移嚴重，經濟狀況愈來愈壞，現系爭建物之1 樓以每月租金
3 萬5,000 元出租，系爭建物2 樓甫整修完畢，仍在招租中，扣除系爭建物之折舊、稅金、修繕及管理費用等，占用系爭占有土地根本毫無價值，本件無調整租金之必要等語，資為抗辯。
三、原審依民法第442 條規定判決被上訴人勝訴，即判命上訴人向被上訴人承租之系爭占有土地租金數額，應自107 年7 月24日起，調整為每月3 萬7,906 元。
四、上訴人提起上訴，聲明（見本院卷第337 頁）：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明（見本院卷第337 頁）：
上訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷第296 至298 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正、順序調整）：
（一）系爭土地為被上訴人所有。
（二）系爭建物為上訴人所有，乃2 層樓之建物，第3 層樓搭有鐵架，占用系爭土地之面積計112 平方公尺。
（三）被上訴人前以上訴人為被告，訴請核定系爭占有土地之租金，經原法院以100 年度訴字第3745號判決認定有理由，以99年1 月系爭土地申報地價年息7 ％作為計算基礎，核定每月租金3 萬0,811 元，本院以102 年度上字第384 號判決、最高法院以103 年度台上字第2436號判決（下合稱系爭前案）維持第一審判決而確定。
（四）上訴人前以被上訴人等人為被告，訴請確認對系爭土地有優先購買權等，經原法院以102 年度重訴字第561 號判決、本院以106 年度重上字第37號判決認定無理由，駁回上訴人之請求，現由最高法院審理中。
（五）系爭土地及建物位在臺北市○○區○○街，系爭建物1 樓現以每月租金3 萬5,000 元出租，系爭建物2 樓已整修完畢，目前招租中，附近有便利商店、超市、銀行、傳統市場、公車站牌、公園、診所、藥局等。
（六）系爭土地於99年1 月之申報地價、公告土地現值，分別為每平方公尺4 萬7,160 元、10萬6,175 元；於107 年1 月之申報地價、公告土地現值，分別為每平方公尺5 萬8,02
0 元、17萬5,250 元。
（七）上訴人從未給付被上訴人系爭占有土地之租金。
六、本院就兩造爭執事項（見本院卷第298 頁）之判斷：
（一）上訴人應給付被上訴人系爭占有土地之租金，業經系爭前案認定在案，於本件有爭點效之適用：
上訴人以其系爭建物占用被上訴人所有系爭占有土地之事實，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項第1 、2 項參照），上訴人應給付被上訴人系爭占有土地之租金，業經系爭前案認定在案，亦為上訴人所是認（兩造不爭執事項第3項參照）。本院調取系爭前案歷審卷宗核閱結果（見本院卷第53頁），尚可知系爭前案明確認定兩造於系爭建物得使用期限內，就系爭占有土地有租賃關係，上訴人應以99年1 月系爭土地申報地價年息7 ％作為計算基礎，給付被上訴人每月租金3 萬0,811 元（計算式：每平方公尺4 萬7,160 元×112 平方公尺×7 ％÷12個月，元以下4 捨5入，下同）。本件與系爭前案之當事人相同，雖因被上訴人訴請核定租金之期間有異，無一事不再理之問題，但上訴人於本件據為無庸給付租金之抗辯，包括：上訴人合法取得占用系爭占有土地之權利、上訴人已就系爭土地行使優先購買權等，均經系爭前案列為爭點，逐一駁斥，有原法院100 年度訴字第3745號判決在卷可稽（見原審調解卷第13至28頁），上訴人未提出足以推翻系爭前案所為上訴人應給付租金、喪失優先購買權等認定之新訴訟資料，所稱其就系爭土地有優先購買權之爭執，復經另案認定無理由，現由最高法院審理中（兩造不爭執事項第4 項參照），未見系爭前案之判斷有何違背法令之處，於本件自有爭點效之適用。此不因上訴人尚未給付過被上訴人系爭占有土地之租金（兩造不爭執事項第7 項參照），異其認定。
是法院及兩造均應受該判斷之拘束，上訴人不得再為相反主張，始符民事訴訟上之誠信原則。
（二）被上訴人請求調整系爭占有土地之租金，於法有據：按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；前項規定，於非因契約所發生之債，準用之，民法第227 條之2 定有明文。而公告土地現值，係依平均地權條例第46條及地價調查估計規則第3 條規定，由地價人員調查轄區內土地買賣或收益實例及影響地價之因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計區段地價，提經地價評議委員會評定並計算宗地地價後，於每年1 月1 日公告。平均地權條例第14條、第16條則規定，土地所有權人每2 年申報地價1 次，申報時，不得低於公告地價80％或高於公告地價120 ％，未申報者，以公告地價80％計算，俾作為課徵地價稅之依據。系爭前案核定系爭占有土地之租金時，係以99年1 月系爭土地申報地價年息7 ％作為計算基礎（兩造不爭執事項第3 項參照），惟系爭土地於99年1 月之申報地價、公告土地現值，分別為每平方公尺
4 萬7,160 元、10萬6,175 元，於107 年1 月之申報地價、公告土地現值，分別為每平方公尺5 萬8,020 元、17萬5,250 元，調漲甚多（兩造不爭執事項第6 項參照），公告土地現值既是政府依一定程序調查、評估所得，申報地價亦是土地所有權人考量土地價值，於公告地價80％至12
0 ％間為申報，顯見系爭占有土地之價值，確已大幅提高。至申報地價、公告土地現值固有定期申報、公告之問題，但土地價格之漲跌牽涉諸多因素，系爭占有土地之價值有前述漲幅，非系爭前案核定租金時所得預見，若不許隨著系爭占有土地價值之升高，為相對應之調整，對被上訴人顯失公平。從而，被上訴人依據首揭規定，請求調整系爭占有土地之租金，於法有據。
（三）被上訴人請求將系爭占有土地之租金數額自107 年7 月24日起調整為每月3 萬7,906 元，應屬適當：
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；前條規定，於租用基地建築房屋準用之，為土地法第97條第1 項、第105 條所明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭土地及建物位在臺北市○○區○○街，系爭建物1 樓現以每月租金3 萬5,000 元出租，系爭建物2 樓已整修完畢，目前招租中，附近有便利商店、超市、銀行、傳統市場、公車站牌、公園、診所、藥局等，兩造俱無爭執（兩造不爭執事項第6 項參照），堪認系爭占有土地周遭之生活機能、工商業繁榮程度均佳，交通亦屬便利。再者，上訴人占用系爭占有土地之系爭建物乃用於出租，對照證人即系爭建物1 樓原承租人黃郁文於系爭前案所證：伊承租系爭建物1 樓之每月租金介於6 萬餘元至3 萬8,000 元間，嗣因系爭建物會漏水、不想捲入官司，未再承租，另行承租鄰近房屋之租金每月3 萬5,000 元（見本院卷第285 至289頁），以及上訴人自承系爭建物2 樓每月之租金約在1 萬5,000 元左右（見原審卷第117 頁），可知系爭建物縱較老舊，依現況出租有每月5 萬元收入，扣除相關花費，仍較被上訴人請求核定之租金高。上訴人雖辯稱：系爭占用土地周遭景氣低迷、人口外移，租金調高後，占用系爭占有土地將無價值云云，然前者乃臺北市內較早開發之地區常見現象，無礙系爭占有土地價值升漲之認定，後者應是上訴人如何妥適利用系爭建物之問題，系爭占有土地與系爭建物之經濟價值，不應混為一談。準此，被上訴人請求將系爭占有土地之租金數額自兩造不爭執之調整日107 年
7 月24日起（見本院卷第170 頁），調整為每月3 萬7,90
6 元，即以107 年1 月系爭土地申報地價年息7 ％作為計算基礎（計算式：每平方公尺5 萬8,020 元×112 平方公尺×7 ％÷12個月），應屬適當。
（四）被上訴人另依民法第442 條規定請求調整租金部分，無庸再為裁判；上訴人聲請履勘現場、就系爭建物之價值及功能為鑑定，核無調查必要：
被上訴人提起本件訴訟，依民法第227 條之2 或第442 條之規定，請求調整系爭占有土地之租金，係以單一聲明，主張2 以上訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決（見本院卷第338 頁），即所謂選擇訴之合併。因被上訴人依民法第227 條之2 規定所為請求，已獲得全部勝訴之判決，其依民法第442 條規定之請求，無從獲得更有利之判決，本院就此部分，自無庸再為裁判。另上訴人於本院審理期間，聲請履勘現場、鑑定系爭建物之價值及功能（見本院卷第340 頁），衡酌兩造就系爭土地、建物周遭環境，以及系爭土地之申報地價、公告土地現值漲幅，均無爭執（兩造不爭執事項第5 、6 項參照），系爭土地四周之地物及系爭建物外觀，除有系爭前案勘驗筆錄可資證明（見系爭前案第一審卷二第13、14頁，影本見本院卷第343 、345 頁），尚有GOOGLE地圖、現場照片存卷可參（見原審卷第141 至151 頁），未見有再次履勘現場之實益；而系爭建物本身之價值及功能，或與系爭建物租金高低有影響，與上訴人使用系爭占有土地之對價若干，難認有何必然關連，系爭土地附近之經濟發展、價值昇降，又已經地價人員調查、地價評議委員會評定，以公告土地現值彰顯，該等經長期、專業之觀察、評估所得，較諸鑑定單位就特定時間、特定標的所為鑑價，更足供系爭占有土地之租金應否調整之參考，至為灼然。故上訴人此等聲請，核無調查之必要。
七、綜上所述，被上訴人主張兩造於系爭建物得使用期限內，就系爭占有土地有租賃關係，因系爭土地之價值漲幅甚大，系爭前案核定之租金過低，依民法第227 條之2 規定，請求將系爭占有土地之租金數額，自107 年7 月24日起，調整為每月3 萬7,906 元，為有理由，應予准許。上訴人抗辯其無庸給付被上訴人系爭占有土地之租金，或被上訴人不得請求調高系爭占有土地之租金云云，皆不可採。原審為被上訴人勝訴之判決，理由與本院之認定雖不盡相同，但結論尚無二致，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 黃欣怡法 官 許炎灶正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
書記官 王詩涵