臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第32號上 訴 人 游豐儒訴訟代理人 陳永來律師
魏雯祈律師徐慧齡律師被 上訴人 台灣糖業股份有限公司法定代理人 黃育徵訴訟代理人 陳在源律師
張梅音律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年10月24日臺灣基隆地方法院107年度訴字第397號第一審判決提起上訴，本院於108年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項、第二項，減縮如附表一「減縮後主文」所示。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○○段00000000000地號土地（下逕稱地號，合稱系爭土地）為伊所有，上訴人於民國104年1月1日向伊承租2-165地號土地，嗣竟未向主管機關申請許可，擅自改建其上門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○號之未辦理保存登記建物（下稱系爭建物），進行整地、開發及鋪設水泥，並未經同意增建至2-213地號土地，遭新北市政府農業局認定違反水土保持法規定，伊經通知上情，旋即要求上訴人停工，未獲置理，上訴人違反土地租賃契約（下稱租約）所定之使用目的，伊業依租約第2條、第9條第5、8款、第15條第2項之約定，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，上訴人應將無權占用系爭土地其位置、面積如附表二所示之地上物（下合稱系爭地上物）拆除，及將附表二所示之廢棄物（下合稱系爭廢棄物）清除，將所占用之土地返還予伊，並給付不當得利等情。爰依租約第13條約定及民法第455條、第767條第1項、第184條第1項、第179條規定，求為命上訴人拆除系爭地上物、清除系爭廢棄物，返還該部分土地予伊，並給付新臺幣（下同）5萬0845元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年2月24日起至返還上開部分土地之日止，按月給付1095元之判決。原審判命上訴人拆除系爭地上物、清除系爭廢棄物，返還該部分土地予被上訴人，及給付被上訴人1萬0550元，暨自107年2月24日起至返還上開部分土地之日止，按月給付637元，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴。被上訴人並減縮起訴聲明：上訴人應返還2-165地號如原判決附圖（下稱附圖）B1、C2、C3、A1所示，面積依序為109平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之土地，及應給付1萬8831元，暨自108年3月27日起至返還上開部分土地之日止，按月給付188元（原審駁回被上訴人逾上開請求部分，未據被上訴人聲明不服，非本院審理範圍）。另就上訴人之上訴為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊向被上訴人申請取得2-165地號土地之使用權同意書，而就系爭建物進行整建，並未增建，租約所指「任意增、改建」，應限於在2-165地號土地之增、改建，伊於2-213地號土地僅係設置無障礙空間，前亦已向被上訴人表示欲租用2-213地號土地，兩造並於105年11月1日進行調解，達成伊於105年12月31日前拆除占用2-213地號土地建物之協議，堪認兩造應有繼續租約之意，伊業已拆除系爭地上物，自無興建建物之意，違約事由已不存在；又系爭廢棄物係因臺灣基隆地方檢察署（下稱基隆地檢署）偵辦違反山坡地保育利用條例案件（下稱偵查案件），指示伊不可變動現狀，始未敢清除，被上訴人據此且未經催告終止租約，並不合法，亦有權利濫用之虞等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決除減縮部分外，關於命上訴人返還土地並給付不當得利之部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查被上訴人為系爭土地之所有人，上訴人於104年1月1日向其承租2-165地號土地，系爭建物為未辦理保存登記之建物；又上訴人占用2-165地號如附圖B1、C2、C3、A1所示，面積依序為109平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之土地，且兩造合意以108年3月26日為上訴人返還2-213地號土地之日之事實，為兩造不爭執（見本院卷第91頁、第165頁），並有土地登記第二類謄本、租約可據（見原審卷第19至24頁），復經原審囑託新北市瑞芳地政事務所至現場勘測屬實，有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖可稽（見原審卷第85至135頁、第315頁）。另新北市政府農業局前以上訴人疑涉違反水土保持法規定，函請被上訴人（土地所有權人）立即停止系爭土地及2-212地號土地之開發使用行為，嗣新北市政府以上訴人違反山坡地保育利用條例為由，提出告發，經基隆地檢署以104年度偵字第5525號處分不起訴在案，有新北市政府農業局104年9月30日新北農山字第1041810309號函、前開不起訴處分書可參（見原審卷第53頁、第59至61頁），並經本院調取偵查案件卷宗核閱無誤（見本院卷第65頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張上訴人占用2-165地號如附圖B1、C2、C3、A1所示，面積依序為109平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之土地，伊已向上訴人終止2-165地號土地租約，依租約第13條約定及民法第455條、第767條第1項、第184條第1項、第179條規定，請求返還前開部分土地，並給付不當得利等語（本院審理範圍，即減縮部分），上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。上訴人對於系爭土地為被上訴人所有，並不爭執，惟抗辯兩造就2-165地號土地之租約仍存在，其有權使用該土地，既為被上訴人所否認，自應舉證證明其占有2-165地號土地，有何正當權源。
㈡上訴人雖抗辯伊就系爭建物係進行整建，並未增建，租約
所指「任意增、改建」，應限於在2-165地號土地，且伊亦已向被上訴人表示欲租用2-213地號土地，兩造於105年11月1日進行調解，達成伊於105年12月31日前拆除占用2-213地號土地建物之協議，堪認兩造應有繼續租約之意，伊已拆除系爭地上物，違約事由即不存在云云。惟查，觀諸租約第2條、第9條第5、8項及第15條第2項，係約定：
「本契約出租之土地限供建築使用」、「租賃期間如有下列情事之一者，甲方（即被上訴人）得終止契約：…㈤乙方（即上訴人）違反限定使用目的時；…㈧乙方違反本契約規定者…」、「本契約土地因位屬山坡地，為維公共安全，應依本契約第1條所載之現況使用，如需修繕或整建應徵得甲方同意，如任意改建或增建，甲方得依本契約第9條第5項辦理終止契約」等語（見原審卷第21至25頁），而上訴人向被上訴人租用2-165地號土地，雖曾以申請建造執照為由，向被上訴人申請並經發給土地使用權同意書，然被上訴人於出具該同意書時，已於函文中載明「請在適法範圍內依政府有關建築規定辦理」（見原審卷第153頁），嗣上訴人未經同意，就2-165地號土地進行整地、開發及鋪設水泥，並增建至2-213地號土地，經新北市政府農業局前以上訴人疑涉違反水土保持法規定，函請被上訴人（土地所有權人）立即停止系爭土地及2-212地號土地之開發使用行為（見原審卷第53頁），參以上訴人於104年4月7日致被上訴人之函文，既表明略以：「因預計建造範圍有部分將超出2-265地號土地，故申請增加承租2-213地號土地」等語（見原審卷第157頁），是上訴人於2-165地號土地之原建物增加其面積，致超出2-265地號土地，並經主管機關通知停止前揭開發使用行為，足見上訴人確有增建之情，顯有違約之事由存在，不因其日後拆除系爭地上物而有異。至兩造前於105年11月1日，雖前往新北市瑞芳區公所進行調解，約定上訴人於105年12月31日前拆除占用2-213地號土地之地上物（見原審卷第65頁），然該調解內容未經法院核定（見本院卷第63頁），亦無與租約（2-165地號土地）相關之記載，上訴人據此主張兩造有繼續租約之意，並不可取。是上訴人既於2-165地號土地之原建物增加其面積，並與原建物連接施作走道等設施，即屬新建（建築法第9條第2款但書規定參照），上訴人亦自陳並未申請縣市主管建築機關審查許可並發給執照（見本院卷第88頁），其前開「任意增、改建」之行為，即屬未依租約第1條所載之現況使用，被上訴人以其違反租約之使用目的為由，本於租約第2條、第9條第5、8款、第15條第2項之約定，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並主張上訴人無權占用2-165地號土地，應屬有據。
㈢上訴人雖又抗辯系爭廢棄物係因基隆地檢署偵辦偵查案件
，指示伊不可變動現狀，始未敢清除，被上訴人據此終止租約且未催告，並不合法，亦有權利濫用之虞云云。然上訴人未徵得被上訴人同意，違反契約約定之使用目的，於2-165地號土地進行整地、開發及鋪設水泥，並增建至2-213地號土地，已如前述；而被上訴人前於104年10月19日已以函文催告上訴人拆除系爭地上物，並陳明如上訴人任意改建或增建，其得終止租約（見原審卷第31頁），惟上訴人接獲前開函文後，係向立法委員服務處陳請，而未停止施工（見原審卷第55頁），被上訴人復於同年月30日函知上訴人已違反租約，伊得終止租約，及應儘速拆除占用2-213地號土地建物（見原審卷第57頁），嗣於105年11月1日，兩造前往新北市瑞芳區公所進行調解，約定上訴人於105年12月31日前拆除占用2-213地號土地建物（見原審卷第65頁），迄至本件被上訴人起訴時，上訴人仍未拆除系爭地上物、清除系爭廢棄物，亦經原審前往現場勘驗屬實，有如前述；則被上訴人依租約前開約定，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，自屬合法有據。又被上訴人為系爭土地之所有人，於法令限制之範圍內，本得自由使用、收益處分其所有物，並排除他人之干涉（民法第765條規定參照），是其權利是否行使、何時行使，原則上應由所有權人自行決之，則被上訴人終止租約既屬有據，其本件請求即為權利之正當行使。此外，上訴人復未舉證證明被上訴人係以損害其權利為目的而行使權利，其前開抗辯，仍不可採。
㈣綜上，上訴人未經同意，就2-165地號土地進行整地、開
發及鋪設水泥，並增建至2-213地號土地，被上訴人已以函文催告上訴人拆除系爭地上物，並陳明如上訴人任意改建或增建，其得終止租約，仍未獲置理，被上訴人以其違反租約之使用目的，依租約第2條、第9條第5、8款、第15條第2項之約定，就2-165地號土地為終止租約之意思表示，既屬合法，則上訴人於租約終止後，即係無權占用2-165地號土地，故被上訴人依租約第13條約定及民法第455條、第767條第1項規定，請求上訴人返還2-165地號土地，核屬有據，應予准許。
㈤又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照）。再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。另所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查：
⒈上訴人無權占有系爭土地，獲得相當於租金之利益，則
被上訴人請求上訴人給付所受相當於租金之不當得利，亦屬有據。又系爭土地之使用分區均為特定專用區，於原審勘驗現場時，系爭地上物供作住家使用，系爭廢棄物則待上訴人清除等情，業經原審勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片可稽（見原審卷第85至135頁、第315頁）。本院審酌系爭土地坐落之位置、交通狀況、工商繁榮程度等一切情狀，並參酌兩造前就2-165地號土地訂有租約，認被上訴人就2-165、2-213地號土地，請求相當於租金之不當得利數額，分別依申報地價年息5.5％、5％計算為適當。
⒉又系爭土地於105年至107年之申報地價，均為每平方公
尺320元，有申報地價表可據（見原審卷第287至293頁）。兩造就上訴人自起訴狀繕本送達翌日即107年2月24日起，占用2-165地號土地之面積為128平方公尺，及自105年3月11日起至108年3月26日止，占用2-213地號土地面積為337平方公尺，並不爭執（見本院卷第164至165頁）；則被上訴人就2-165、2-213地號土地，請求上訴人給付其相當於租金之占有利益金額，按月各為188元（320×128×5.5％×1/12＝188，元以下4捨5入，下同）、320元（320×337×5％×1/12＝449），合計637元。準此，就2-213地號土地，自105年3月11日起至107年2月23日止，應為1萬0550元（計算式如原判決附表一所示），又就2-165、2-213地號土地，自107年2月24日起至108年3月26日止，被上訴人僅請求13個月，為8281元（637×13＝8281），合計為1萬8831元（計算式：1萬0550元＋8281元＝1萬8831元）。從而，被上訴人請求上訴人給付1萬8831元，及自108年3月27日起至返還2-165地號土地之日止，按月給付188元，自屬有據，應予准許。
⒊上訴人雖抗辯於原審判決後，即未使用系爭土地，無須
給付不當得利云云。然上訴人就2-165地號土地，現仍主張有租約存在，迄未返還該土地（見本院卷第164頁），其自被上訴人終止租約之107年2月24日（即起訴狀繕本送達翌日）起至返還2-165地號土地之日止，係無權占用該土地；另其於108年3月26日始表示願返還2-213地號土地，兩造合意以該日為上訴人返還2-213地號土地之日，有如前述，則上訴人自105年3月11日起至108年3月26日止（上訴人就占用期間、面積，並不爭執），亦係無權占用2-213地號土地。又系爭土地於前開期間，既為上訴人管領支配占用，並未返還被上訴人，自不得以其未使用系爭土地，即謂其無須給付不當得利。
故上訴人前開所辯，亦不可取。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人返還2-165地號如附圖B1、C2、C3、A1所示，面積依序為109平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之土地，並給付其1萬8831元，及自108年3月27日起至返還該土地之日止，按月給付188元，自屬正當，應予准許。從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並分別為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另被上訴人已減縮其聲明如主文第3項所示，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 藍家偉法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
書記官 張淨卿附表一：
㈠原判決主文：
⒈原判決主文第一項：
「被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地上
之門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○號（含地基、水溝、走道），如附圖編號B1、C2、C3所示面積為一○九平方公尺、一平方公尺、三平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A1、C2、C3所示面積為十五平方公尺、一平方公尺、三平方公尺之廢棄物清運完畢，以及將坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地上之建物（含地基、水溝、走道），如附圖編號B2、C1、C4所示面積為一五二平方公尺、四平方公尺、七平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A2、C1、C4所示面積為一七四平方公尺、四平方公尺、七平方公尺之廢棄物清運完畢，且將上開占用之土地清空返還原告」。
⒉原判決主文第二項：
「被告應給付原告新臺幣壹萬零伍佰伍拾元，及自民國一○
七年二月二十四日起至將上開占用之土地清空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣陸佰參拾柒元」。
㈡減縮後主文：
⒈原判決主文第一項減縮為「被告應將坐落新北市○○區○○
○段○○○○○○號如附圖B1、C2、C3、A1所示，面積為一○九平方公尺、一平方公尺、三平方公尺之土地，返還原告」。
⒉原判決主文第二項減縮為「被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟
捌佰叁拾壹元，及自民國一○八年三月二十七日起至返還上開部分土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰捌拾捌元」。
附表二：
㈠2-165地號土地：
⒈地上物即門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○號建物（
含地基、水溝、走道），如原判決附圖（下稱附圖）編號B1、C2、C3所示，面積依序為109平方公尺、1平方公尺、3平方公尺。
⒉廢棄物如附圖編號A1、C2、C3所示，面積依序為15平方公尺、1平方公尺、3平方公尺。
㈡2-213地號土地：
⒈地上物（含地基、水溝、走道），如附圖編號B2、C1、C4所
示，面積依序為152平方公尺、4平方公尺、7平方公尺。⒉廢棄物如附圖編號A2、C1、C4所示，面積依序為174平方公尺、4平方公尺、7平方公尺。