臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第476號上 訴 人 李蕙娟訴訟代理人 李宗憲律師被 上訴 人 梁世賢訴訟代理人 范呈楷律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國108年2月15日臺灣臺北地方法院107年度訴字第2998號第一審判決提起上訴，本院於108年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人及其配偶丁民峯與伊原為好友，上訴人因欠稅問題，為免其名下之門牌號碼新北市○○區○○路○○○號15樓房屋（下稱系爭房屋）遭賤價拍賣，乃於民國103年12月18日將系爭房屋出售予伊，並於同年月27日辦妥所有權移轉登記。兩造並口頭約定由上訴人承租系爭房屋，並自
104 年2 月起按月給付新臺幣（下同）5 萬588 元，另須負擔每月之大樓管理費4,200 元，以為使用系爭房屋之對價。
詎上訴人自106 年10月起即不再給付上開租金，經伊屢次催討均未獲置理，伊爰以本件起訴狀繕本之送達為終止兩造間租賃契約之意思表示，嗣於107 年8 月28日取回系爭房屋占有。上訴人應依租賃法律關係，給付自106 年10月起至107年6 月止之租金49萬3,092 元；縱認兩造間無租賃關係存在，上訴人占有使用系爭房屋受有利益，致伊受有損害，亦應依不當得利法律關係返還其所受利益。另在兩造租約終止後，上訴人已無占有使用系爭房屋之法律上原因，應依不當得利法律關係，返還自107 年7 月14日起至107 年8 月27日止相當於租金之利益6 萬9,137 元等語，爰先位依租賃法律關係，備位依不當得利法律關係，請求上訴人應給付伊49萬3,092 元，及自107 年7 月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；另依不當得利之法律關係，請求上訴人應給付伊6 萬9,137 元，及自107 年8 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等語。【未繫屬本院者，不予贅述】
二、上訴人則以：伊為清償積欠被上訴人之借款，乃將系爭房屋過戶予被上訴人以抵償部分債務，兩造並約定由伊按月匯款5萬588元至被上訴人之房屋貸款扣款帳戶（下稱房貸帳戶）以清償剩餘欠款，伊則可於按月匯款清償欠款之期間，無償使用借貸系爭房屋，又伊係基於兩造情誼，始於居住使用期間代被上訴人繳納大樓管理費，兩造間並無任何租賃契約存在。嗣伊因故不願再與被上訴人有所牽扯，乃於106年10月前搬離系爭房屋並註銷系爭房屋所在大樓之電梯出入卡片，並通知被上訴人搬離之事實，故自斯時起伊即無受有占用系爭房屋之利益，被上訴人請求伊給付106年10月以後之租金或相當於租金之不當得利及大樓管理費，均無理由。縱認兩造有租賃契約存在，被上訴人明知伊於106年10月前即已搬離系爭房屋，亦未再匯款至系爭房屋之房貸帳戶及繳納大樓管理費，卻未即時與伊聯繫催告給付房租及管理費或發函終止租約，遲於107年5月30日始寄發存證信函催告給付租金，則被上訴人怠於行使權利，對於其損害之擴大，與有過失，亦應依民法第217條規定免除或減輕伊之給付等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第72、113、178頁）㈠被上訴人於103年12月18日向上訴人買受系爭房屋，並於同年月27日辦妥所有權移轉登記。
㈡上訴人自104年2月起居住使用系爭房屋，期間至少至106年9
月為止，上訴人並於104年2月至106年9月止該段期間，每月持續匯款5萬588元（下稱系爭匯款）至被上訴人帳戶（同為系爭房屋房貸帳戶）內，並繳納每月大樓管理費4,200元，㈢自106年10月起迄今，上訴人未於每月匯款5萬588元予被上訴人，亦未繳納大樓管理費。
㈣兩造間未簽立任何租賃書面契約。
㈤被上訴人未申報系爭房屋租賃所得。
五、被上訴人主張上訴人應依租賃或不當得利法律關係，給付自106年10月起至107年6月止之租金或相當於租金之不當得利49萬3,092元，及自107年7月14日起至同年8月27日止相當於租金之不當得利6萬9,137元，暨法定遲延利息等語，惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠兩造就系爭房屋是否存有租賃關係？㈡被上訴人請求上訴人給付上開租金或相當於租金之不當得利，有無理由？爰析述如下：
㈠兩造間就系爭房屋確有租賃關係存在：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人；使用借貸為無償契約，而租賃則為有償契約；當事人之一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問其名稱為何，皆為租賃。又租賃契約之成立，祇須當事人意思表示一致，無論其為明示或默示，其契約即為成立，並不以訂立書面為必要（最高法院46年台上字第519號判例、80年度台上字第78號、86年度台上字第1286號判決意旨參照）。
⒉經查，上訴人自104年2月起即居住使用被上訴人所有之系爭
房屋，且至少至106年9月止該段期間，每月均持續匯款5萬588元至被上訴人帳戶，以及繳納每月大樓管理費4,200元，如同前述（上開兩造不爭執事項㈡）。上訴人並陳述：兩造約定由伊按月匯款5萬588元至被上訴人帳戶，伊則可於按月匯款期間，繼續使用系爭房屋等語（原審卷一第95、96頁），伊自106年10月起已未居住使用系爭房屋，故未再匯款5萬588元予被上訴人，亦未再繳納管理費等語（原審卷一第143至144頁、卷三第21頁）。足見客觀上上訴人須按月匯款與被上訴人、給付管理費，始得繼續使用系爭房屋，而上訴人主觀上亦認知，若其未居住使用系爭房屋，即毋庸每月支付前開5萬588元以及管理費4,200元。堪認上訴人按月支付上開共計5萬4,788元（5萬588元＋4,200元=5萬4,788元）之數額，確係兩造約定作為上訴人得使用系爭房屋之對價，性質上屬於租金，上訴人並非無償使用系爭房屋，兩造間應係成立有償之租賃關係等情甚明。
⒊上訴人固辯稱其每月匯款與被上訴人之款項，係為清償對被
上訴人之借款債務，而給付大樓管理費係基於兩造情誼，均非使用系爭房屋之對價云云。然查，上訴人辯稱：伊因積欠稅款，與國稅局達成自103年3月20日起至104年8月30日止每月還款25萬元之協議，被上訴人曾金援伊支付上開款項（下稱系爭欠稅），伊自104年2月至106年9月每月匯款與被上訴人5萬588元，共計161萬8,816元（即系爭匯款），係優先用以清償伊對被上訴人所負之上開債務云云（本院卷第109、221頁），然此除為被上訴人所否認外，上訴人迄今未能舉證證明被上訴人確有金援其清償系爭欠稅，所辯已難採信。況且，被上訴人前以上訴人及丁民峯陸續積欠伊3千餘萬元為由，聲請原法院對上訴人、丁民峯核發支付命令，經原法院核發103年度司促字第10136號支付命令（下稱系爭支付命令）命上訴人、丁民峯應清償1,300萬元、2,012萬6,523元本息確定，此有系爭支付命令、確定證明書在卷可證（原審卷一第25至29頁），上訴人並自陳系爭匯款所用以清償之債務，不在系爭支付命令範圍內等語（本院卷第109、221、223頁）。然上訴人前於原審抗辯系爭匯款係在清償系爭支付命令所示之借款等語（原審卷一第144、149頁），顯與其於本院審理時所為上開抗辯不符。此外，上訴人自陳其在106年10月搬離系爭房屋時，並未全數清償被上訴人之欠款等語（本院卷第75頁），則若系爭匯款確係用以清償上訴人對被上訴人之欠款，而非居住使用系爭房屋之對價，自不因上訴人是否居住使用系爭房屋而有不同，上訴人仍應在106年10月之後繼續按月匯款以清償債務，惟上訴人並未為之，益徵上訴人抗辯系爭匯款係在清償對被上訴人之債務云云為不可採。至於被上訴人於原審所提出之民事準備（三）狀，雖曾提及上訴人配偶丁民峯尚有另筆476萬8,000元之欠稅，須於103年3月30日起每月分期給付國稅局25萬元等語（原審卷一第225頁），然觀諸前後文內容，即被上訴人敘明上訴人之所以將系爭房屋出售予被上訴人，係因上訴人之夫丁民峯對外積欠高額稅款，除被上訴人代為清償之3千餘萬元外，尚有另一筆476萬8,000元之欠稅，且系爭房屋並設定有債權人分別為中華民國、富邦人壽保險股份有限公司之抵押權存在，為免系爭房屋遭賤價拍賣，始以總價金1,920萬元將系爭房屋出售予被上訴人等情（原審卷一第225至227頁），亦可推知被上訴人協助上訴人、丁民峯清償之3千餘萬元欠款中，不包含系爭欠稅，尚無從以此推認被上訴人確有金援上訴人清償系爭欠稅，或系爭匯款即係用以清償系爭欠稅。而系爭房屋之大樓管理費每月4,200元，亦屬上訴人租用系爭房屋對價之一部，如同前述，上訴人空言辯稱僅係基於情誼始支付管理費云云，亦無可取。
⒋又租賃關係之成立，非以訂立書面為必要。上訴人與丁民峯
係高中同學兼好友關係，在兩造未決裂前，私交甚篤，被上訴人復協助上訴人處理國稅局欠稅爭議，因而衍生高額債權債務關係等情，為兩造所不爭執（本院卷第111、178頁），則兩造基於情誼，僅以口頭成立租賃契約，未立書面，尚與常情無違。至於被上訴人於申報個人綜合所得稅時，雖未申報系爭房屋租賃所得（上開兩造不爭執事項㈤），然衡諸臺灣社會常情，房屋出租人未申報租金收入者，實非罕見，縱使被上訴人未申報系爭房屋之租金收入，至多僅係其是否因而負擔逃漏稅法律責任之問題，亦不影響兩造間就系爭房屋租賃之約定。上訴人又辯稱每月匯款5萬588元之數額，已高於系爭房屋所在區域每月2萬1,000元之一般租金行情，且與社會常見之租金數額為整數不同云云。然房屋租金之數額多少，繫於出租人、承租人之約定，並因當事人磋商能力、房屋型態、年份、屋況、所在位置、附近生活機能、交通便利程度等因素而有所差異。上訴人固舉於不動產交易實價查詢服務網查得之與系爭房屋同為新北市○○區○○路區域之租金交易資料1筆為證（原審卷一第167頁），然上開資料顯示之不動產係面積49.62坪、4層樓無電梯公寓之1樓，與系爭房屋乃面積約75坪【（182.33＋21.81＋42.91＋1.25）平方公尺×0.3025=75坪（小數點以下四捨五入）】、16層樓之電梯大樓之第15、16樓（原審卷一第191頁），顯然有別；除位置尚稱相近外，上訴人並未進一步舉證其所提出之房屋租賃標的就其他影響租金因素與系爭房屋有何相似而可對照參考之處，尚難僅憑前開單獨一筆之租金交易資料，即認兩造間所約定之租金數額有何違常之處。又兩造約定以每月管理費4,200元、被上訴人一開始繳納房貸數額即5萬588元（1萬5,890元＋3萬4,698元=5萬588元）（原審卷一第267頁）為本件租金數額，或係兩造基於簡便所為之約定，亦無從以此為被上訴人不利之認定。故上訴人以兩造間未定有書面租約、被上訴人未申報租賃所得、其每月匯款數額高於租金行情且非整數為由，抗辯兩造間無租賃關係云云，均無可採。㈡被上訴人依租賃法律關係，請求上訴人給付49萬3,092 元，
及自107 年7 月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，另依不當得利之法律關係，請求上訴人給付6 萬9,137 元，及自107 年8 月29日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由：
⒈被上訴人請求106年10月份至107年6月份之租金部分：
按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第439條、第440條第1、2項分別定有明文。查兩造約定上訴人應按月匯款5萬588元至被上訴人帳戶，並支付管理費4,200元，如同前述，而上訴人自106年10月起即未為上開匯款，亦未給付管理費（上開兩造不爭執事項㈢），被上訴人復因上訴人已欠繳2個月以上之租金，於107年5月間寄發存證信函催告上訴人應於函到7日內繳清所欠租金，否則終止租約等情，有存證信函影本在卷可憑（原審卷一第35頁），上訴人亦不否認已於107年5月間收受上開存證信函（原審卷一第534頁）；被上訴人並於本件起訴狀中敘明因上訴人積欠租金未給付，爰以起訴狀通知上訴人終止租賃關係之意旨（原審卷一第11至15頁），上訴人則於107年7月13日收受起訴狀繕本（原審卷一第71頁）；又被上訴人主張本件為不定期租賃契約（本院卷第179頁），上訴人亦表示若兩造間有租賃關係，亦屬不定期租賃關係（本院卷第178頁），卷內復無兩造於107年7月13日前，有依民法第450條第2項前段規定終止租約之事證。
從而，堪認被上訴人主張兩造間租約係於107年7月13日終止（本院卷第72頁），亦有理由。則自106年10月起至107年6月止9個月期間，被上訴人依租賃關係請求上訴人給付租金49萬3,092元【（5萬588元＋4,200元）×9月=49萬3,092元】，自有理由。
⒉被上訴人請求上訴人給付自107年7月14日至107年8月27日止相當於租金之不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文。在承租人未依上開規定，本於債之本旨返還租賃物予出租人之前，應認租賃物仍在承租人占有中，出租人仍受有占有利益之損害。
⑵兩造租賃關係於107年7月13日終止，被上訴人並主張係於10
7年8月28日始取回系爭房屋之占有管領等語（原審卷一第533頁）。上訴人固辯稱已於106年10月前搬離系爭房屋，且於搬離系爭房屋時，囑託證人即系爭房屋所在觀天下社區之總幹事蔡明智，請其向被上訴人轉達上訴人已搬離系爭房屋且不再繳納管理費等語。然此與證人蔡明智證稱：從未受上訴人囑託轉達上訴人已搬離系爭房屋及不再繳納管理費一事，亦從未告知被上訴人上訴人已搬離系爭房屋等語（原審卷三第9、10頁）不符，顯無可採。上訴人另辯稱被上訴人已於106年10月1日申請觀天下社區之電梯卡，且知悉其已於106年10月註銷觀天下社區電梯卡，確實知悉其已在106年10月前搬離系爭房屋云云。惟觀諸觀天下社區刷卡卡片登記表（原審卷一第543頁），雖可知被上訴人有於106年10月1日親自至觀天下社區申請社區電梯卡片，被上訴人對此亦不爭執（本院卷第265頁），然該電梯卡僅係社區電梯使用之感應卡片，無法進入住戶住家等情，業據證人蔡明智證述在卷（原審卷三第8頁），是縱認被上訴人申請補發取得電梯卡片，亦難等同已取回系爭房屋之占有使用。又上開刷卡卡片登記表上，記載被上訴人106年10月1日申請電梯卡事項之上方，雖似有上訴人、丁民峯、訴外人李思賢（上訴人之子）於106年10月1日註銷卡片之記載，惟證人蔡明智證稱：卡片登記表上被上訴人申請卡片處「異動欄」內「106年10月1日本人親自申請」等文字為伊所填寫，惟伊書寫上開文字時，對於登記表上是否已有註銷上訴人、丁民峯、李思賢卡片之記載已無印象，上訴人註銷卡片與被上訴人申請卡片並非同時辦理，伊亦不清楚辦理之先後，伊未辦理上訴人卡片註銷，也不清楚上訴人是否係在10月1 日註銷卡片等語（原審卷三第8 至10頁），是亦無從認定上訴人確係於106 年10月1 日註銷觀天下社區之電梯卡，或被上訴人於106 年10月1 日申請電梯卡時，已知悉上訴人註銷電梯卡之事，自無從據以認定被上訴人於106 年10月1 日當時知悉上訴人搬離系爭房屋之事實。另系爭房屋前於原法院106 年度司執字第104665號執行事件中辦理查封登記，於106 年11月28日查封筆錄中記載系爭房屋現無人居住使用等語，此有原法院民事執行處查封登記函、照片、查封筆錄可證（原審卷三第35至43頁），惟查封當時被上訴人並未在場，難認被上訴人於斯時知悉系爭房屋已無人居住使用之情。至於訴外人即被上訴人胞姊梁懿玲固在上開執行事件於106 年12月25日出具民事聲明參與分配狀（原審卷三第47至51頁），然其上亦僅記載其係被上訴人之債權人，聲明參與分配之意旨，未就系爭房屋之實際居住使用狀況有任何表示，上訴人亦未舉證證明梁懿玲知悉查封期日時系爭房屋已無人居住，復將此事轉告被上訴人，故上訴人徒以梁懿玲有聲明參與分配之舉動，其又係被上訴人之胞姊，即抗辯被上訴人必定知悉系爭房屋於106 年11月28日已無人居住云云，亦無足採。此外，上訴人針對：其在
107 年8 月27日以前，確已搬離系爭房屋，並向被上訴人表示返還系爭房屋占有之意，被上訴人已取得系爭房屋之占有等情，均未能舉證以實其說，自難認其在107 年8 月27日以前，已返還系爭房屋之占有予被上訴人。則自107 年7 月14日起至10 7年8 月27日止共計1 月15日期間，上訴人已無占有使用系爭房屋之法律上原因，卻仍占有使用系爭房屋受有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，則被上訴人依民法第179 條不當得利法律規定，請求上訴人返還上開期間相當於租金之利益，自有所據。上訴人辯稱其已於106 年10月前即搬離系爭房屋，自搬離系爭房屋之日起即未受有占有使用系爭房屋之利益，自無不當得利可言云云，實無足採。
⑶又兩造原約定之租金數額為每月匯款5萬588元加計管理費4,
200元，共計5萬4,788元，如同前述，則上訴人以每月5萬588萬作為上訴人每月不當得利數額之計算依據，堪認合理。則依此計算上訴人所受之相當於租金之利益應為7萬5,882元【5萬588元×（1＋15/30）＝7萬5,882元，元以下四捨五入】。故被上訴人在上開範圍內請求上訴人給付6萬9,137元，，自應准許。
⑷上訴人另辯稱被上訴人明知伊於106年10月前即已搬離系爭
房屋，亦未再匯款至被上訴人帳戶及繳納大樓管理費，卻未即時聯繫催告給付房租及管理費或發函終止租約，遲於107年5月30日始寄發存證信函催告給付租金，就其損害之擴大，與有過失，應依民法第217條免除或減輕伊之給付云云。
惟按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項固定有明文。然被上訴人為出租房屋之人，依法即有請求承租系爭房屋之上訴人給付租金之權利，亦可在一定要件之下，以上訴人未付租金為由終止租約，且被上訴人享有是否行使權利之自由及在法所允許之範圍內，自由選擇其權利行使之時間、方式，縱被上訴人未在知悉上訴人未匯款、未繳納管理費後，立即發函催告上訴人給付，或在依法可終止租約時，即為終止租約之意思表示，亦無從認定被上訴人針對上訴人未給付租金一事與有過失，或上訴人可減免給付租金之義務，上訴人上開抗辯，並無可採。
⑸末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段分別定有明文。兩造約定之租金係按月給付，故上訴人就未付租金應各於每月月底時起付遲延之責。就107年7月14日至同年8月27日之不當得利部分，被上訴人於原審起訴時即已請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付5萬588元（原審卷一第11至15頁），故上訴人至遲自107年8月28日起亦應負遲延之責。故被上訴人針對106年10月至107年6月止之租金49萬3,092元，併請求自起訴狀繕本送達翌日即107年7月14日起，針對107年7月14日至107年8月27日止之不當得利6萬9,137元，併請求自107年8月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦有理由。
六、綜上所述，被上訴人依租賃法律關係，請求上訴人給付49萬3,092元，及自107年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，另依不當得利之法律關係，請求上訴人給付6萬9,137元，及自107年8月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 紀文惠法 官 劉素如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
書記官 林宗勳