臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第560號上 訴 人 盧玉玲訴訟代理人 陳正光被上訴人 潘旭晨訴訟代理人 陳敬穆律師
謝亞哲律師朱一品律師上列當事人間請求返還不動產事件，上訴人對於中華民國108年2月26日臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第373號第一審判決提起上訴，本院於108年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：坐落宜蘭縣○○市○○段○○○號土地，及其上同段建號448號即門牌號碼宜蘭縣○○市○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋，並與其坐落之基地合稱「系爭房地」)，本係訴外人陳璽文所有，由訴外人趙品鈞經原法院民事執行處以106年司執字第8267號強制執行事件拍賣取得系爭房地所有權；趙品鈞於民國106年6月29日將系爭房地出售給伊，伊於同年8月9日經移轉登記取得該房地所有權。惟上訴人於106年8月9日以後，仍無權占有系爭房屋，妨害伊行使該屋所有權，至上訴人與陳璽文間之房屋租賃契約（下稱系爭租約)，係未經公證之不定期租約，故本件無民法第425條買賣不破租賃法則之適用，伊自不受系爭租約拘束。為此，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予伊等語。
三、上訴人則以：伊自101年起向陳璽文承租系爭房屋，約定租期3年，每月租金新臺幣（下同）8000元，租期屆滿後，雙方雖未立新約，因伊仍持續給付租金予陳璽文，故系爭租約已變為不定期租約。訴外人賴文和借用趙品鈞名義拍定系爭房地後，伊有於107年9月21日郵寄同年7月至9月之3個月房屋租金共2萬4000元予趙品鈞，賴文和有叫趙品鈞詢問伊是要續租或買回房屋，並說給伊1個月時間考慮；後因趙品鈞逕將系爭房屋賣給被上訴人，伊才無法與趙品鈞另立新租約。況伊曾於同年10月12日郵寄10月份租金8000元予被上訴人，縱遭被上訴人退回，伊亦就該租金辦理提存給付在案，足認伊有繼續繳納房屋租金予被上訴人之情，被上訴人應受系爭租約拘束，繼續讓伊承租系爭房屋等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決關於命上訴人騰空返還房屋給被上訴人部分，及該部分假執行之宣告，暨該訴訟費用之負擔部分，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造間之爭點如下：被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予伊，有無理由？茲就兩造間爭點，說明本院之判斷如下：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，同法第425條亦有明文。
(二)經查：⒈訴外人趙品鈞因拍賣而取得債務人陳璽文原有之系爭房地所
有權後，經趙品鈞將系爭房地出售予被上訴人，被上訴人於107年8月9日登記取得系爭房地所有權，惟系爭房屋現為上訴人占有使用乙節，業據被上訴人提出原法院拍賣公告、土地及建物登記第一類謄本，及原法院106年度司執字第8267號強制執行事件履勘筆錄為證（見原審卷第11至33頁），並有宜蘭縣宜蘭地政事務所107年10月1日宜地一字第1070009147號函所附系爭房屋異動索引內容及買賣移轉登記資料可按（見原審卷第46至67頁），且為上訴人所不爭執（見原審卷第71至72頁、本院卷第56至57頁），堪認被上訴人此部分主張屬實。
⒉上訴人固主張其與系爭房屋前手陳璽文間定有不定期租約，
且已支付3個月租金給趙品鈞及支付107年10月份租金給被上訴人，其為系爭房屋承租人，有使用系爭房屋之法律上正當權源，被上訴人應係系爭租約之拘束等語（見原審卷第89頁；本院卷第56至57頁）。然查，依訴外人陳璽文於原審所述：伊於101年間將系爭建物出租給上訴人，每月8000元，租期3年，之後沒有繼續打租約，上訴人會將租金交給伊，定期租約到期後，上訴人會拿現金到大湖家裡給陳璽文，有時候半年拿1次，有時候2、3個月拿1次等語（見原審卷第72頁），可徵上訴人與原屋主陳璽文間之房屋租約關係是未定期限之租約；上訴人迄本院辯論終結前，並未就其與陳璽文間之未定期限租約已經公證乙事，舉證以實其說，依前開說明，系爭租約對於輾轉買受系爭房屋之被上訴人而言，自不生效力，上訴人應無主張該租約對被上訴人繼續存在之餘地，本件自無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用。況被上訴人已將上訴人所寄107年10月份租金匯票退回，表明拒絕受領，且否認其與上訴人間有房屋租賃關係存在等語，有宜蘭縣政府郵局存證號碼54號存證信函可按（見原審卷第93至95頁），亦徵被上訴人並無與上訴人另成立房屋租賃契約之意。此外，上訴人復未提出其他證據證明其有何占用系爭房屋之法律上正當權源存在。是以，被上訴人主張上訴人無權占有使用系爭房屋，應為可取。至上訴人抗辯：被上訴人應繼受其與陳璽文間房屋租約關係，其並非無權占有云云，則屬無據。
⒊又系爭房屋於106年8月9日已因買賣而移轉登記予被上訴人
，有建物登記第一類謄本可參（見原審卷第18至19頁），自斯時起房屋所有權人為被上訴人，而非趙品鈞。又基於債之相對性原則，縱上訴人於107年9月21日郵寄當年度7月至9月租金予趙品鈞，經趙品鈞收受而另成立房屋租賃契約關係，亦不拘束被上訴人。是上訴人此部分所辯，亦無可採。
(三)從而，上訴人於系爭房屋輾轉出售移轉予被上訴人後，既無繼續占用系爭房屋之正當權源，業如前述；則被上訴人主張其得本於房屋所有權能，請求上訴人遷讓返還系爭房屋等語，應有理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並為兩造供擔保後准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌認均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡宏文法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
書記官 莊智凱