臺灣高等法院民事判決
108年度上易字第525號上 訴 人 祭祀公業高同記法定代理人 高樹德訴訟代理人 張世興律師
劉錦隆律師被 上 訴人 沈孝邦
彭如玉共 同訴訟代理人 連阿長律師複 代 理人 許毓民律師上列當事人間請求確認債權不存在等事件，上訴人對於中華民國108年2月27日臺灣臺北地方法院107年度訴字第3160號第一審判決提起上訴，本院於109年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人沈孝邦負擔五分之一，餘由被上訴人彭如玉負擔。
事實及理由
一、上訴人在原審抗辯兩造約定之租金係以土地申報地價百分之7計算，且其所為申報地價數額與公告地價相同，並非以公告地價乘以百分之80為申報地價後，再乘以百分之7計算等語。嗣於本院提出其與被上訴人之前手間所簽立之和解書（見本院卷一第68至72頁），證明確有上開關於租金計算方式之約定，及陳述被上訴人並非繼受訴外人高紅柿與其於民國66年間所簽立之租賃契約（見本院卷一第56至72頁），核係就原審既有抗辯所為之補充，依民事訴訟法第447條第1項第3款規定，應予准許。合先敘明。
二、被上訴人主張：沈孝邦所有門牌號碼為臺北市○○區○○街00號3樓房屋（下稱系爭3樓）、彭如玉所有同所4樓、5樓房屋（下分稱系爭4樓、系爭5樓，與3樓合稱系爭房屋），均坐落上訴人所有臺北市○○區○○段○○段00○0地號（下稱30之1地號）、30之2地號（下稱30之2地號）土地上（下合稱系爭土地）。訴外人高紅柿於67年7月間與上訴人簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），由高紅柿向上訴人承租系爭土地作為建築包括系爭3至5樓所在之房屋使用，約定租賃期間自66年7月1日起至87年6月30日止，並設定地上權，嗣高紅柿陸續將系爭3至5樓出售予他人，上訴人則於系爭租約租期屆至後，繼續向當時上開房屋所有權人收取租金，雖未另訂租約，惟並未表示反對其繼續承租之意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續租約。沈孝邦於102年10月15日買受取得系爭3樓所有權，就30之1、30之2地號土地承租之面積依序為9.4863、11.1441平方公尺。彭如玉於96年8月24日、同年10月3日先後買受取得系爭4、5樓房屋，各就30之1、30之2地號土地承租之面積合計分別為18.9726、22.2882平方公尺，故依民法第451條、第426條之1規定，上開不定期租賃關係繼續存在於兩造之間。又系爭租約約定之租金應以最低申報地價及政府規定租金標準率之7成計算，其中最低申報地價係指依平均地權條例第16前段規定之公告地價百分之80，而政府規定租金標準率則依土地法第105條準用同法第97條規定，土地申報地價百分之10之7成（即百分之7），是系爭租約之租金自應以公告地價百分之80乘以百分之7（即公告地價之百分之5.6）計算。詎上訴人自102年10月15日以來，均以公告地價作為申報地價，並以申報地價百分之7向伊二人收取租金，顯已違反系爭租約之約定。上訴人自103年1月1日起至107年1月15日止，向沈孝邦溢收租金新臺幣（下同）13萬8337元，並向彭如玉溢收自97年1月4日起至107年1月15日期間租金59萬2893元，均應依不當得利之法則返還溢收之租金。爰求為：㈠確認上訴人對被上訴人就系爭土地之租金債權，於超過土地公告地價百分之5.6部分不存在，㈡上訴人應返還沈孝邦13萬8337元、彭如玉59萬2893元，及均自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。（原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：被上訴人與伊間之租賃關係並非輾轉繼受伊與高紅柿間之系爭租約，系爭租約已於87年6月30日期限屆滿消滅，被上訴人無法自高紅柿繼受系爭租約。沈孝邦之3樓係繼受訴外人徐千琇，徐千琇之前手為訴外人吳昆和；彭如玉之4樓係繼受自訴外人簡幸柔、5樓則繼受自訴外人林麗欽。簡幸柔自87年7月1日起即同意以占用土地面積按申報地價年息百分之7計算租金，而吳昆和則與伊於92年1月7日簽立和解書，成立新的租賃關係，約定上訴人同意將吳昆和占用系爭土地部分出租予吳昆和，且約定年租金自92年2月1日起，依占用土地面積按當年度申報地價年息百分之7計算，每年分2期，各於每年7月及1月給付；另伊亦與林麗欽簽立和解書，約定於林麗欽支付損害及臺灣臺北地方法院90年訴字第559號訴訟費、律師費、扣除提存金額後餘額30萬2109元之支票兌現後，伊同意將5樓房屋占用之系爭土地面積按年度申報地價年息百分之7計算租金，出租予林麗欽。沈孝邦係輾轉繼受吳昆和取得系爭3樓所有權及土地租賃關係，自應受伊與吳昆和間所簽立之和解書租金之拘束；彭如玉亦輾轉繼受簡幸柔取得4樓所有權及土地租賃關係，及輾轉繼受林麗欽取得5樓所有權及土地租賃關係，亦當應繼受伊與簡幸柔、林麗欽間上開租金約定之拘束。又被上訴人之前手及被上訴人於購買系爭房屋前均已知悉土地租賃契約存在，以及租金係以申報地價百分之7計算之事實，且於購買後同意依此標準繳納租金從未爭執，則其於本件訴訟中始主張伊溢收租金、超過土地公告地價百分之5.6部分之租金債權不存在，顯已違反誠信原則。況縱認伊有溢收租金，惟於被上訴人提起本件訴訟請求返還時已罹於5年時效，伊亦得為時效抗辯拒絕返還等語，資為抗辯。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人主張上訴人為系爭土地所有權人，系爭房屋坐落系爭土地上，沈孝邦於102年10月15日買受取得系爭3樓所有權，彭如玉於96年8月24日、10月3日先後買受取得系爭4樓、5樓所有權，有建物登記第一類謄本、臺北市古亭地政事務所建物測量成果圖、土地登記簿可稽（見原審卷一第33至43頁、第45至51頁、第53至97頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又沈孝邦於103年1月1日起迄今，使用30之1地號土地面積9.4863平方公尺、使用30之2地號土地面積11.1441平方公尺。彭如玉於97年1月4日起迄今，其所有之4樓房屋、5樓房屋分別使用30之1地號土地面積18.9726平方公尺、使用30之2地號土地面積22.2882平方公尺等情，亦為兩造所不爭執（見本院卷一第107頁、第10頁），自堪信為真實。
五、被上訴人主張其輾轉繼受高紅柿與上訴人間系爭租約，上訴人依系爭租約第2條：「應繳租金依照都市計劃平均地權區域內租金標準率以七成計算，若應申報地價依照政府規定最低幅度地價為申報標準辦理，出租人不得任意調整租金」之約定收取租金，故其與上訴人間之地租約定應為公告地價百分之5.6云云，為上訴人所否認，並辯稱：其與高紅柿間系爭租約於租期屆滿後，並未再另訂租約，該契約已生阻斷效力，被上訴人不可能繼受其與高紅柿間系爭租約，況其與沈孝邦之前手吳昆和，及與彭如玉之前手林麗欽分別簽立和解書，約定租金依被上訴人所有房屋占用系爭土地面積按當年度申報地價年息7%計算，另一前手簡幸柔亦與伊達成相同合意，被上訴人不得再依系爭租約為主張等語。經查：
㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法450條、第451條固有明文。惟民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。依上訴人與高紅柿於66年7月1日所簽立之系爭租約第4條約定：「租賃期限依照法定經雙方協議約定為自民國六十六年七月一日起至民國八十七年六月三十日止貳拾個年為限，租期滿續租者另訂租約」（見原審卷一第237頁），堪認系爭租約已約定租期至87年6月30日屆滿，且若續租須另訂租約，而上訴人與高紅柿、或當時之3樓、4樓、5樓房屋所有權人，並未於系爭租約於87年6月30日屆至後即再另訂有租約，此為兩造所不爭執，依前揭規定及說明，系爭租約於87年6月30日期滿後已生阻斷之效力，且高紅柿自87年1月1日起即未再給付租金予上訴人，經上訴人催繳仍未給付，亦有臺灣臺北地方法院90年度訴字第530號判決可稽（見原審卷二第245至267頁)，故並無民法第451條規定視為不定期限繼續租賃契約之適用，被上訴人主張依民法第426條之1規定，其輾轉繼受系爭租約云云，難認可採。另依被上訴人所提上訴人與訴外人高三益間所簽立之土地租賃契約書，可知上訴人並未將30之2地號土地出租予高紅柿，而係出租予高三益建屋使用，自66年7月1日起至87年6月30日止（見本院卷二第147至149頁），且亦於4條約定：「租賃期限依照法定經雙方協議定為個民國六十六年七月一日起至民國八十七年六月三十日止貳拾個年為限，租期屆滿續租者另訂租約」，而該土地租賃契約期滿後，上訴人亦未與當時3、4、5樓房屋所有權人、或高三益再另訂契約，亦為兩造所不爭執，而無民法第451條規定視為不定期限租賃契約之適用。上訴人雖曾自陳有於90年間要求占用系爭土地之人給付當年度申報地價7%之金額（見本院卷一第58頁），惟既係於系爭租約租期屆滿後相隔2年有餘至3年之時間，自難認該項租金請求得使業已終止之租約產生溯及視為不定期租約之效果。
㈡沈孝邦係於102年10月15日向徐千琇買受系爭3樓房屋取得所
有權，徐千琇則於92年9月18日自蔡進財買受、蔡進財於92年3月4日自吳昆和買受，吳昆和於86年11月17日自張慧中移轉取得3樓房屋所有權；彭如玉就系爭4樓房屋係於96年8月24日向簡幸柔買受取得所有權，簡幸柔則於86年7月3日向張承中買受取得所有權；就系爭5樓房屋所有權係於96年10月3日自林麗欽移轉取得，林麗欽則係於87年4月30日向黃淑蓮買受，黃淑蓮於86年9月12日自張逸中移轉取得5樓房屋所有權，有臺北市古亭地政事務所異動索引表可參（見原審卷二第15至37頁）。可見被上訴人於取得系爭房屋所有權時，上訴人與高紅柿間系爭租約、及上訴人與高三益間上開土地租賃契約，均已因租期屆滿未再訂定租約而不存在，其二人自無從再輾轉繼受上訴人與高紅柿間之系爭租約。被上訴人執系爭租約之約定主張上訴人溢收租金，並非有據。
㈢上訴人於90年間對當時系爭3樓房屋所有權人吳昆和及占有人
羅玉梅，暨5樓房屋所有權人林麗欽提起返還土地訴訟，並分別於92年1月7日與羅玉梅、吳昆和書立和解契約書（下稱92年1月7日和解書），約定上訴人同意將3樓房屋占用30之1地號土地面積9.4863平方公尺、及30之2地號土地面積11.1441平公尺，出租予羅玉梅、吳昆和，且年租金自92年1月1日起，依占用系爭土地積按當年度申報地價年息百分之7計算，每年分2期，各於7月及1月給付；於同年3月19日與林麗欽書立和解契約書（下稱92年3月19日和解書），約定上訴人同意將5樓房屋占用系爭土地部分出租予林麗欽，並約定年租金自92年1月1日起，依占用系爭土地面積按年度申報地價年息百分之7計算，每年分2期，各於每年7月及1月給付上訴人，亦有92年1月7日和解書、92年3月19日和解書可稽（見本院卷一第68、72頁）。被上訴人沈孝邦既係輾轉自吳昆和受讓取得系爭3樓所有權，復未與上訴人另訂土地租賃契約，則就系爭3樓所占有系爭土地部分自亦輾轉繼受吳昆和與上訴人間92年1月7日和解書所約定之租賃契約，彭如玉就系爭5樓所占有系爭土地部分當亦繼受林麗欽與上訴人92年3月19日和解書所約定之租賃契約。又彭如玉係向簡幸柔買受系爭4樓房屋，而簡幸柔於96年7月向上訴人繳納之租金均係按4樓房屋占用系爭土地面積乘以申報地價7成計算，即系爭土地於96年間之公告地價與系爭土地地主之申報地價相同，其中30之1地號土地為每平方公尺8萬8287元、30之2地號土地每平方公尺為8萬8073元，乘以簡幸柔所占用系爭土地之面積（詳後列計算式），簡幸柔繳納半年租金金額6萬3665元（計算式：88,287×9.4863×7%÷2＋88,073×11.1441×7%÷2＝29,313+34,352＝63,665，元以下四捨五入），核與上訴人設於永豐商業銀行帳戶交易明細、上訴人收租明細所載，簡幸柔於96年7月16日以現金存入6萬3665元至上訴人永豐商業銀行帳戶記錄相符；又96年1月25日簡幸柔所繳納之半年期租金金額亦與林麗欽所繳納半年期租金之金額4萬5466元相同，此有上訴人永豐商業銀行帳戶交易明細、上訴人收租明細、上訴人93年7月1日函、系爭土地公告現值及公告地價查詢、地價第二類謄本可佐（見本院卷一第120頁、第96至102頁、第280頁、第370頁、500至502頁）。足認上訴人抗辯其與簡幸柔就租金已成立依系爭土地申報地價百分之7乘以4樓房屋占用面積計算之約定，與事實相符，應堪採信。則彭如玉就系爭4樓所占有系爭土地部分當亦繼受簡幸柔與上訴人上開租約內容。
㈣被上訴人雖抗辯本院100年度上字第1179號確定判決（下稱前
案判決）認定彭如玉繼受上訴人與高紅柿間系爭租約，已具爭點效，上訴人於原審及本院準備程序中亦自認被上訴人係繼受上訴人與高紅柿間系爭租約，故兩造關於租金之約定自有系爭租約第2條之適用云云。然所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。查彭如玉是否繼受系爭租約雖屬前案訴訟之重要爭點，並經上訴人及彭如玉為攻防（見原審卷二第93至95頁），惟上訴人於本件訴訟已提出92年3月19日和解書（見本院卷一第72頁）為證，足以證明上訴人與林麗欽間就系爭土地於92年3月19日已另訂租賃契約，就租賃標的範圍及租金為約定，且與系爭租約、上訴人與高三益間之土地租賃契約書均不同，則自難認自林麗欽受讓系爭5樓所有權之彭如玉得繼受系爭租約。此外，簡幸柔與上訴人間亦就租金另有約定，已如前述，則上開和解書及租金約定既足以推翻前案訴訟所為彭如玉係繼受系爭租約之認定，則本件即無前案判決爭點效之適用。至上訴人雖於原審及本院準備程序曾自認被上訴人係繼受系爭租約之事實，惟上訴人既已提出92年3月19日和解書、及92年1月7日和解書為證，及前述簡幸柔與上訴人間之租金約定，堪認被上訴人之前手確另與上訴人成立土地租約，被上訴人無從繼受系爭租約，足見上訴人於原審及本院所為自認與事實不符，上訴人復已撤銷該自認（見本院卷一第58頁、本院卷二第41至42頁）。則被上訴人此部分主張，亦非可採。
㈤按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1規定有明文。本件被上訴人之前手既於92年間分別與上訴人另成立租賃契約，約定租金之內容，被上訴人既未與上訴人另定租賃契約，則依上開規定即應繼受前手與上訴人間之租賃契約關係並繳納租金。查依92年1月7日和解書第3條及92年3月19日和解書第3條均約定：「乙方（指上訴人，下同）同意將上開甲方（指被上訴人，下同）占用面積土地出租予甲方。年租金自民國九十二年一月一日起，依前述占用土地面積按當年度申報地價年息百分之七計算，每年分二期，各於每年七月及一月給付乙方。…」等語，可知沈孝邦、彭如玉基於上開繼受之租賃契約所繳納之租金係以其各自房屋占用系爭土地面積按年度申報地價年息百分之7計算。又按解釋契約，依民法第98條規定，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。倘契約之約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定或顯然違反誠信原則之情形，當事人自應受契約約定之拘束，不得事後強為解釋。次按，建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價（平均地權條例第16條參照）。因此，申報地價與前述因規定地價或重新規定地價所公告之地價，二者顯有不同，且申報地價亦非必等於公告地價之8成甚明。又依106年5月10日修正前平均地權條例第14條規定，規定地價後每3年重新規定地價1次，於106年5月10日修正後平均地權條例第14條規定，規定地價後每2年重新規定地價1次，且依平均地權條例第16條前段規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」，可知於106年5月10日以前每3年重新規定地價，地主每3年申報地價1次，於106年5月10日以後每2年重新規定地價，地主則每2年為申報地價1次，且於地主未依法申報地價時，始以公告地價百分之80為其申報地價，又地主申報地價上限係以公告地價百分之120為限，下限則係以公告地價百分之80為限。系爭土地所有權人即上訴人於96年起至107年有依法申報地價，有臺北市古亭地政事務所108年9月20日市古地籍字第1087015161號函暨檢送地價第一類謄本、兩造各自所提之地價第二類謄本、土地公告現值及公告地價查詢（見本院卷一第464至484頁、第500至502頁、第535至537頁、96至102頁）可稽，則系爭土地所有權人既已有申報地價，當無以公告地價8成作為申報地價。再依上訴人通知沈孝邦之前手徐千琇、沈孝邦、彭如玉繳納租金函，亦可知上訴人於其依平均地權條例第14條規定重新規定地價後依法申報地價，且於該申報地價年度之繳納租金函通知中均已明確載有地價金額、使用面積、百分之7、及半年期應繳金額，且其係以公告地價即為其申報地價之金額×使用面積×7%來計算租金（見本院卷一第164、176、190、204、216、228、242、256頁）。而簡幸柔與上訴人間亦係依系爭土地申報地價百分之7乘以4樓房屋占用面積計算租金給付予上訴人之事實，業如前述。則被上訴人主張應依平均地權條例第16條前段規定以公告地價百分之80計算申報地價，並以申報地價百分之7作為租金標準，即非可採。
㈥綜上，沈孝邦請求確認上訴人就30之1地號土地中之面積9.48
63平方公尺、30之2地號土地中之面積11.1441平方公尺之系爭租約租金債權，於超過土地公告地價百分之5.6之債權不存在；彭如玉請求確認上訴人對30之1土地中之面積18.9726平方公尺、30之2土地中之面積22.2882平方公尺之系爭租約租金債權，於超過土地公告地價百分之5.6之債權不存在，均非有據。
六、被上訴人主張上訴人以公告地價作為申報地價之數額，向其收取系爭土地之租金，乃違反系爭租約第2條約定，而有溢收租金，上訴人就溢收租金乃係無法律上之原因受有利益，致其受有損害，其得依民法第179條規定，請求上訴人如數返還云云，並非有據，已如前述。又兩造間就系爭土地所約定之年租金應以申報地價百分之7計算，且每年分二期給付，於每年1月及7月支付，其中沈孝邦於102年7月1日起至106年12月31日止期間應繳租金金額應為69萬1685元，沈孝邦實際繳納69萬1685元，並無溢繳租金之情形；彭如玉於96年7月1日起至106年12月31日止應繳納之租金金額應為296萬4514元，其實際繳納296萬4502元，亦無溢付租金之情事。故沈孝邦、彭如玉主張依民法第179條規定，請求上訴人依序返還溢付租金13萬8337元、59萬2893元，亦屬無據。
七、綜上所述，被上訴人請求確認上訴人對被上訴人就系爭土地之租金債權於超過土地公告地價百分之5.6部分不存在，並依民法第179條規定，請求上訴人返還沈孝邦13萬8337元、彭如玉59萬2893元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，均為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 11 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 王本源法 官 陳月雯正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
書記官 侯雅文