臺灣高等法院民事判決108年度上易字第622號上 訴 人 蔡淑惠訴訟代理人 何志恆律師被 上訴 人 林春蘭訴訟代理人 劉德壽律師複 代理 人 張伯儀
李致詠律師上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國108年4月15日臺灣新北地方法院108年度重訴字第65號判決提起上訴，本院於109年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國106年11月2日自臺灣新北地方法院民事執行處105年度司執字第131683號事件（下稱系爭執行程序）拍賣取得新北市○○區○○段000○號（即門牌號碼○○路000巷00弄○號0樓；下稱系爭943建號）建物（含共有部分即同段957建號《重測前為新北市○○區○○段○○○段0000○號；下稱系爭957建號》應有部分1301分之130）（下稱系爭建物），及坐落新北市○○區○○段0000地號（應有部分為1388分之18）土地（下稱系爭土地，與系爭建物合稱系爭不動產），系爭不動產得使用地下1樓停車位編號23、24、26、27、28等5個平面停車位，惟其中編號27號停車位（下稱系爭27號車位）遭被上訴人無權占有，爰依民法第767條第1項前段、第821條請求被上訴人返還系爭27號車位，依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：被上訴人應將系爭27號車位返還伊及其他共有人，並自106年11月10日起至返還系爭27號車位止，每月給付伊及其他共有人新臺幣（下同）1,500元。
二、被上訴人則以：伊於105年6月29日向訴外人即社區大樓起造建商楊輝雄之繼承人楊蕭梅買受系爭27號車位，非無權占用。系爭27號車位非前屋主即系爭執行程序之債務人蕭璿靚（原名蕭佳慧）所有，不在查封範圍，非法院可得點交之標的，上訴人自不能主張繼受取得等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭27號車位返還上訴人及其他共有人，並自106年11月10日起至返還系爭27號車位止，每月給付上訴人及其他共有人1,500元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人經系爭執行程序拍定取得系爭不動產所有權。
㈡被上訴人為同段927建號（即門牌號碼○○路000巷00弄○號0樓
；下稱系爭927建號）建物（含系爭957建號應有部分1301分之63）及坐落土地之所有權人。
㈢被上訴人於105年6月29日與楊蕭梅就系爭27號車位簽訂停車
位買賣契約書（下稱系爭車位買賣契約），迄今占有使用系爭27號車位。
㈣若上訴人請求被上訴人返還系爭27號車位為有理由，則每月相當於租金的不當得利為1,500元。
五、上訴人主張其拍得之系爭不動產包含可使用之系爭27號車位遭被上訴人無權占有，請求被上訴人返還系爭27號車位，並按月給付相當於租金之不當得利等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭點析述如下：
㈠系爭27號車位是否約定由系爭不動產所有權人專用？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院107年度台上字第2320號判決要旨參照）。上訴人主張系爭27號車位在系爭不動產約定專用範圍等語，為被上訴人所否認，依上開說明，上訴人應就其所主張之事實，負舉證責任。
⒉次按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之
其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。又公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施(例如頂樓、走道等)共同編列同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，無須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號建物之應有部分；第二種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，則區分所有權人縱未購買停車位，亦因公共設施應有部分係抽象存在於全部共有物，故其應有部分當及於地下室停車位部分。查：
⑴系爭957建號係共有，主要用途為停車場、汽車升降梯、
屋頂突出物，而系爭957建號地下室原始規劃為25個停車位等情，有系爭943建號、系爭927建號建物謄本、使用執照所附地下一層平面圖可參（見原法院107年度板簡字第1840號卷《下稱板簡卷》第31頁至第32頁、第37頁至第38頁、本院卷第310頁）。系爭957建號既為共有，且系爭943建號、系爭927建號建物謄本中，就共有之系爭957建號均未記載停車位編號，可見上訴人拍得系爭不動產所坐落社區（下稱系爭社區）之共有部分僅系爭957建號，且地下一層之停車位並未獨立編列建號。依前揭說明，系爭社區地下一層停車位，應屬前述第二種地下室停車位型態。而兩造既為系爭社區區分所有權人（見兩造不爭執事項㈠、㈡），亦為系爭957建號之共有人，則兩造就系爭957建號之應有部分，及於地下一層之全部停車位。
⑵依系爭執行程序拍賣公告標別乙之使用情形欄記載：「
一、本件建物於民國105年11月28日查封時，債務人不在場，大門未上鎖，經檢視後為空屋，無增建。嗣債權人陳報乙標現況為空屋無人使用。鑑價報告稱一樓坪數中另附有高達36坪之公設面積，該部分應分開計價，因地下室無法進入，固以交易常情推估有3個停車空間，每個按60萬計算，合計180萬元。建物拍定後按現況點交，而有無停車位，請投標人自行確認，拍定後不點交…三、另據鑑價報告稱本建物尚有3個停車位等語，惟因停車位屬建物共同使用部分（約定專用部分），其使用依法應由共有人協議之，故停車位部分拍定後不點交。其實際使用情況、編號、有無，除法令另有規定外，依住戶規定決定，故應買人應於應買前自行查明清楚，拍定後不得以此爭執請求撤銷拍定。就停車位所為拍賣條件之揭示，僅供應買人參考，應買人就此亦無權利瑕疵擔請求之權利」等語（見板簡卷第69頁），上開拍賣公告雖以3個停車位推估價格，然亦載明無法查知系爭不動產是否有停車位，難認系爭執行程序已將系爭27號車位納為系爭不動產使用範圍進行拍賣。
⑶又上訴人主張系爭社區有停車位之區分所有權人，就系
爭957建號應有部分高於無停車位之區分所有權人，且取得停車位數量越多，其應有部分越多等語，固提出系爭957建號區分所有建物共同使用部分附表、建物謄本為證（見板簡卷第27頁至第29頁、本院卷第225頁至第229頁），然此僅可看出系爭社區部分區分所有權人應有部分異動情形。系爭社區全部公共設施既全部編列在系爭957建號，區分所有權人縱未購買停車位，亦因公共設施應有部分抽象存在於全部共有物，其應有部分及於地下室停車位部分，已如上述，則系爭社區之區分所有權人就共有之系爭957建號應有部分增減異動原因，非可遽認係因地下一層停車位使用權異動所致，尚難依系爭社區區分所有權人登記取得系爭957建號應有部分之多寡，作為計算區分所有權人取得地下一層停車位使用權數量之認定。則上訴人此部分主張，尚不足採。⒊再按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所
有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第1項定有明文。復按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束（最高法院103年度台上字第850號判決意旨參照）。又以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第1570號判決意旨參照）。查：
⑴系爭社區係於83年4月1日取得建造執照，於84年3月15日
建築完成一情，有使用執照申請書可參（見本院卷第299頁），系爭社區既於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照，依公寓大廈管理條例第55條第1項但書規定，系爭社區共有部分自不受同法第7條不得約定專用部分之限制。又系爭社區地下一層停車位後由25個改劃為35個，目前總停車位共計35個，為兩造所不爭執（見本院卷第153頁至第154頁），而系爭車位買賣契約所附系爭社區地下一層平面圖，停車位上分別有記載「翁義雄」、「萬福（應係楊萬福）」、「楊（應係楊輝雄）」、「翁文隆」，其中編號22、23、24、26、27、28、34車位均記載「楊」字一情（見板簡卷第23頁），而上訴人亦不爭執建商（包含楊輝雄）在分配車位時，有成立分管協議（見本院卷第477頁），可見系爭社區地下一層停車位確由建商為分管協議，而楊輝雄依分管協議，係管理使用編號22、23、24、26、28、34車位及系爭27號車位。另依蕭孟安即系爭車位買賣契約之連帶保證人在與上訴人之對話中稱：「當初蓋好房子的時候，我的姊姊（《即楊蕭梅》或姊夫《即建商楊輝雄》）分到幾間房屋，同時也分到很多個停車位，27號停車位並非固定配給8號1樓房屋，當時的情形是這樣。」、「…與林女士（即被上訴人）簽訂的契約附件中，本即附有當年起造建商間分配停車位的協議書…」、「四個起造建商，每人都有註明所分到的車位編號。」、「我姊夫分到七個。」、「22、23、24、26、27、28、34等七個。」等語（見板簡卷第29頁至第33頁），益徵系爭27號車位依上開分管協議，確實約定由楊輝雄管理使用。
⑵被上訴人係於87年7月8日購買系爭927號建物（含共有之
系爭957建號應有部分）及坐落之土地並持有迄今，有建物謄本可參（見板簡卷第37頁至第38頁），則被上訴人於向楊蕭梅（即楊輝雄之繼承人）簽立系爭車位買賣契約時，為系爭957建號之共有人，而楊輝雄係依分管協議取得系爭27號車位使用權，已如前述，楊蕭梅既因繼承取得系爭27號車位使用權，自有權出售系爭27號車位使用權予被上訴人。而被上訴人既因買賣取得系爭27號車位之約定專用權利，自有使用系爭27號車位之正當權源，非屬無權占有。上訴人復未舉證證明系爭不動產之前所有權人蕭璿靚有向楊輝雄或楊蕭梅購買系爭27號車位約定專用權，則上訴人或其前手（即蕭璿靚）既未取得系爭27號車位約定專用權，難認上訴人對系爭27號車位有約定專用權。
⑶證人即系爭社區住戶潘美靜證述：系爭不動產原來是在
建商楊輝雄名下，分到的車位號碼為23、24、26、28號，系爭27號車位是楊輝雄的，但我問過系爭不動產原來的住戶劉先生，劉先生說楊輝雄把系爭27號車位寄放在系爭不動產，但是沒有講的很詳細。劉先生說他車位太多了，不需要這麼多個車位，所以他沒有買系爭27號車位。楊輝雄曾問另一個住戶楊文昌要不要買系爭27號車位，楊文昌問可否辦過戶，楊輝雄說因為找不到系爭不動產的劉先生，所以無法辦理過戶。楊文昌來找我，我叫他不要買，後來被上訴人說她買了系爭27號車位，表示是向楊輝雄所購買等語（見本院卷第194頁至第196頁）。是潘美靜雖證稱楊輝雄將系爭27號車位寄放在系爭不動產，因找不到系爭不動產所有權人，所以無法辦理系爭27號車位之過戶。然系爭不動產原係楊輝雄所有，於94年12月28日以買賣為原因移轉登記予蕭璿靚一情，有系爭不動產移轉登記資料、新北市地籍異動索引可參（見本院卷第101頁至第137頁、第73頁），則潘美靜所詢問系爭不動產所有權人「劉先生」是否為系爭不動產所有權人，是否知悉系爭不動產與系爭27號車位之關係，已屬有疑。況系爭社區公共設施全部編列在系爭957建號，系爭社區區分所有權人無論有無地下室停車位使用權，就系爭957建號應有部分均及於地下室停車位部分，非得以系爭957建號應有部分多寡，作為計算取得系爭社區地下一層停車位使用權數量之認定，業如上述，故系爭社區區分所有權人所取得系爭957建號應有部分多寡，非必然與系爭社區地下一層停車位使用權有關，潘美靜上開證述，難為有利上訴人之認定。
⒋綜上，上訴人主張其因拍賣取得系爭不動產所有權，而系
爭不動產共有部分（即系爭957建號）之應有部分含系爭27號車位，故其取得系爭27號車位約定專用權云云，應屬無據。㈡上訴人請求被上訴人返還系爭27號車位，並給付不當得利，
有無理由？被上訴人係基於分管協議取得系爭27號車位之約定專用權，非屬無權占用系爭27號車位，已如前述。則上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人自106年11月10日起至返還系爭27號停車位之日止，按月給付上訴人及其他共有人1,500元，自屬無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被上訴人返還系爭27號車位予上訴人及其他共有人；並依民法第179條規定，請求被上訴人自106年11月10日起至返還系爭27號車位之日止，按月給付上訴人及其他共有人1,500元，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一論述必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 9 日
民事第三庭
審判長法 官 林玉珮
法 官 徐淑芬法 官 朱美璘正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 10 日
書記官 蔡宜蓁