臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第73號上 訴 人 張春燕 臺北市○○區○○○路○段○○○號13樓訴訟代理人 蘇奕全律師被上訴人 曾櫻綺兼訴訟代理人 陳啟仁上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國107年11月27日臺灣新北地方法院107年度訴字第1842號判決，提起一部上訴，本院於民國108年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付陳啟仁逾新臺幣捌萬陸仟玖佰元、命上訴人給付曾櫻綺新臺幣壹拾捌萬玖仟肆佰捌拾肆元部分，及該部分假執行之宣告，暨該訴訟費用負擔之裁判，均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、廢棄部分之第一審訴訟費用由被上訴人陳啟仁負擔百分之七，餘由被上訴人曾櫻綺負擔。第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之三十，由被上訴人陳啟仁負擔百分之五，餘由被上訴人曾櫻綺負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人曾櫻綺將其所有坐落新北市○○區○○路○○號7樓之房屋（下稱系爭房屋），委由被上訴人陳啟仁出租，陳啟仁於民國106年7月1日將系爭房屋出租予上訴人，雙方簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自106年7月1日起至107年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）3萬3000元，於每月1日給付，上訴人並於簽立系爭租約時，交付押租金6萬6000元予陳啟仁。詎上訴人僅給付租金至106年11月，自106年12月起至107年4月止，尚欠5個月租金共16萬5000元及管理費1萬5900元未給付給陳啟仁，經以押租金6萬6000元扣抵後，上訴人所積欠之租金共9萬9000元，所欠租金達2期以上，陳啟仁乃於107年4月2日寄發中和中正路郵局存證號碼第45號存證信函（下稱系爭存證信函）予上訴人，終止系爭租約，故系爭租約已於107年4月8日終止。惟上訴人迄107年10月23日始同意被上訴人自行開鎖進入系爭房屋，致曾櫻綺於租約終止後仍無法取回房屋另租他人，因此受有自107年5月1日起至同年10月23日止，因無法出租房屋之相當於租金之損害，上訴人則受有使用房屋之利益，係不當得利。為此，爰依上訴人與陳啟仁間租賃契約關係，請求判命上訴人應返還陳啟仁租金9萬9000元，及依民法第179條規定，請求判命上訴人應給付曾櫻綺不當得利18萬9484元等語（就陳啟仁請求上訴人給付管理費1萬5900元部分，及曾櫻綺請求上訴人返還系爭房屋、給付不當得利逾18萬9484元本息部分，經原審為陳啟仁、曾櫻綺此部分均敗訴之判決，未據其等就該敗訴部分上訴聲明不服，自非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：伊於承租系爭房屋後，雖有更換大門門鎖，使被上訴人無法自行進出該屋，惟因出租人陳啟仁於106年11月21日在系爭房屋門口張貼紙條，要伊於同年11月30日搬家，伊因身體不適，乃委由友人黃琬婷協助搬家，而於同年11月底搬離該屋，系爭租約應自伊搬走後終止，伊應不負給付106年12月至107年4月之租金及管理費予陳啟仁之義務；況被上訴人只要詢問大樓管理員，即可得悉伊已搬走，也可以自行請人開鎖入屋，自非不能進去系爭房屋使用，且伊既已搬離該屋，自未再占有使用該屋而受利益，曾櫻綺主張伊自107年5月至107年10月23日止，因使用房屋而受有相當於租金之不當得利，應屬無據。本件陳啟仁於106年11月底伊搬走後，就可使用系爭房屋，其竟拖延至107年4月才寄系爭存證信函給伊，要求伊給付前開租金、不當得利，顯為權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付陳啟仁9萬9900元、給付曾櫻綺18萬9484元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴人部分及該部分假執行之宣告，暨該訴訟費用之裁判，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)上訴人有向陳啟仁承租曾櫻綺所有之系爭房屋，約定租期自106年7月1日起至107年6月30日止，約定每月租金3萬3000元，上訴人有交付押租金6萬6000元給陳啟仁。
(二)陳啟仁有於106年11月21日在系爭房屋門口張貼請房客於106年11月30日搬離等語之字條。
(三)陳啟仁於107年4月2日以系爭存證信函寄予上訴人，告知上訴人有從106年12月起連續5個月未付款，請其自107年4月8日清償全部租金9萬9000元及以上訴人收到存證信函之時起解除租約等語。
(四)上訴人在承租系爭房屋並取得該屋占有之後，有將系爭房屋大門更換鎖頭，且未把該新鎖頭鑰匙交予被上訴人之事實。
(五)上訴人在106年11月底搬離系爭房屋後，沒有與被上訴人會同進行點交房屋之行為。
(六)上訴人在106年11月底搬離系爭房屋後，有請黃琬婷把鑰匙交還被上訴人，但黃琬婷因鑰匙已遺失，所以黃琬婷在本件起訴前都沒有將上訴人所更換的新鎖頭鑰匙交予被上訴人。
(七)上訴人在106年11月底搬離系爭房屋後，沒有自己將其所更換的新鎖頭鑰匙交予被上訴人。
五、兩造之爭點如下：
(一)系爭租約係於何時終止？
(二)陳啟仁請求上訴人返還積欠之租金、管理費，有無理由？
(三)曾櫻綺請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？
(四)本件上訴有無理由？
六、茲就兩造間爭點，說明本院之判斷如下：
(一)系爭租約係於本件起訴狀繕本107年4月19日送達上訴人時終止。
⒈按承租人遲付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍
不支付，出租人自得終止契約。又依民法第440條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終止之意思者，依民法第263條、第258條第1項、第95條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力（最高法院20年上字第211號判例、23年上字第3867號判例參照）。
⒉經查：
⑴本件上訴人與陳啟仁係以系爭租約第15條約定：「承租人有
下列情形之一者，出租人得終止租約：「㈠遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。…」，有系爭租約可參（見板簡卷第25頁），此與民法第440條第1項規定之出租人單方終止租約要件相符，依此，出租人陳啟仁應先定相當期限催告上訴人支付租金，上訴人逾該期限內仍不為支付者，陳啟仁始得終止租約；亦即，必上訴人租金支付有遲延時，陳啟仁始得限期催告承租人給付並因其逾期不為支付而終止契約。若上訴人就租金之支付並無遲延情事，陳啟仁亦不得以上訴人經催告逾期不付為由終止契約，合先說明。
⑵陳啟仁於106年11月21日在系爭房屋門口，張貼系爭字條，
要求上訴人於106年11月30日搬離系爭房屋乙事，為兩造所不爭執（見本院卷第84頁），惟被上訴人於本院審理中自認上訴人之租金是付到106年11月1日，已經將11月的租金付完，從106年12月開始沒有付租金等語（見本院卷第70頁），參以系爭租約第4條約定上訴人應於每月1日前支付當月之租金（見原法院107年度板簡字第1031號卷《下稱板簡卷》第21頁），則於陳啟仁張貼系爭字條要求上訴人搬家之際，上訴人並未發生遲延給付租金逾二個月之情事，依前開說明，系爭字條自不發生陳啟仁單方合法終止租約之效力。惟因系爭字條所載「請於106年11月30日搬離。」之內容，非不可認為係陳啟仁對上訴人告知其欲提前終止系爭租約之要約，且未定有承諾期間，經上訴人與陳啟仁於106年11月21日後之同月某日，在系爭房屋大樓1樓大廳見面後，上訴人已向陳啟仁表示可否延後搬家等語，此經上訴人於本院準備程序期日自認，陳啟仁當場未為任何爭執（見本院卷第71頁），其後陳啟仁並稱：「上訴人回來了，我跟上訴人說要搬家的事情，請他搬家比較好，他叫我緩一段時間，我叫他試著找房子搬，後來就沒有再談，我就離開，從此之後就沒有再見過他。」綦詳（見本院卷第84頁），顯見上訴人對系爭字條之要約所為之承諾內容，與陳啟仁之要約內容不一致，依民法第160條第2項規定，視為上訴人拒絕原要約而為新要約；然因陳啟仁已當場拒絕上訴人所為要延後搬家之要約，足徵上訴人與陳啟仁就系爭租約是否提前於106年11月30日終止乙事，並未達成意思表示合致，自不生合意終止之效力。是上訴人抗辯：伊在106年11月底搬走，契約當時就終止了云云，應無可取。
⑶參以上訴人其於本院審理中自陳：其搬家的時候沒有親自搬
，是委託黃琬婷搬，其把鑰匙交給黃琬婷，自己沒有和被上訴人約同點交房屋返還，或交鑰匙給被上訴人等語在卷（見本院卷第71頁），並經證人黃琬婷於原審具結證稱：伊不知道租約到何時，但有看到陳啟仁的字條叫伊等搬離，伊立即通知張春燕，當天張春燕與陳啟仁有在1樓的大廳談，伊不知道她們談的結論，…也沒有再管這件事；伊是在11月最後一天之前就全部搬離，包含大型傢俱，那天只剩下大型傢俱，因為張春燕身體不適，所以她把鑰匙跟磁扣交給伊，伊當天把鑰匙交給搬家公司，搬完後伊就到台中找朋友，伊把整串鑰匙連同伊的隨身碟都弄丟了，伊突然接收這個訊息，心思都在想要搬到何處，所以沒有想到鑰匙丟了會影響，伊打算不再進那個房子；鑰匙、隨身碟丟掉沒有報警；伊沒有想要跟這個房子有任何關係，收到要伊離開的字條，也很莫名其妙，也沒有協調的餘地，只能趕快走；…伊自從離開後，就沒有進去過，裡面已經搬空了等語明確（見原審卷第95至97頁），可知上訴人於106年11月底搬離系爭房屋後，並未由其自己或黃琬婷將其欲搬家提前終止租約之意思表示通知陳啟仁，亦未由其自己或黃琬婷將更換後之房屋大門鑰匙交還陳啟仁或與陳啟仁相約點交返還房屋，則陳啟仁主張：其不知道上訴人何時搬走，大概是12月底或1月，因為押金快2個月的時候，其去看時都有按門鈴，其想說要找人來看看，所以會同管理人去看，管理人後來找警察，警察表示契約還沒有到，所以他不建議其會同警察開門；後來黃琬婷到庭作證，確認上訴人已搬走，法官表示其應該可以進入該屋進行處理，其是一直到107年10月23日才自行開門進入系爭房屋，在這之前，其不知道上訴人是否確實已搬走等語，應為可取。從而，本院無從據以上訴人逕自搬離系爭房屋之舉動，認定其有以提前終止租約之要約通知陳啟仁之情，陳啟仁自無對之為承諾，足認系爭租約於上訴人搬離房屋時，仍尚存續無疑。
⑷此外，陳啟仁雖於107年4月2日寄發系爭存證信函，向上訴
人表示應於同年4月8日前清償所有積欠租金9萬9000元及恢復原始承租屋況，並以上訴人收到存證信函之時終止租約等語，催告上訴人給付積欠之租金，該函已於同年4月9日送達上訴人乙節，有系爭存證信函及其郵件執據可參（見板簡卷第17頁、本院卷第107至109頁），上訴人亦不爭執其有收到系爭存證信函乙事（見本院卷第85頁）。依前開說明，被上訴人應於上訴人逾其所定107年4月8日期限仍未支付所積欠之租金時，始得終止租約，則其在該函所載「以台端收到存證信函之時起為本租約解除時」云云，自難認已合法終止契約。惟因上訴人確實未於107年4月8日前向陳啟仁清償所積欠之租金，經陳啟仁於同年4月9日起訴，於本件起訴狀內表示因上訴人遲付租金，經以押租金扣除後，尚積欠租金9萬9000元，其以存證信函催告支付並告知將終止租約，上訴人均不予置理等語（見板簡卷第11至12頁），顯見陳啟仁已有以終止契約之意思表示通知上訴人，本件起訴狀繕本已於107年4月19日送達上訴人，由上訴人親收，有原法院送達回證可按（見板簡卷第45頁），依前開說明，系爭租約應於起訴狀繕本送達上訴人即107年4月19日時始終止。
⒊綜上，系爭租約已於107年4月19日終止，業如前述，則上訴
人主張：系爭租約於其106年11月底搬離系爭房屋時已終止云云，應屬無據。
(二)陳啟仁依系爭租約之約定，請求上訴人給付未付之租金8萬6900元，應有理由；其逾此範圍之請求，應無理由。
⒈民法第439條規定：「承租人應依約定日期，支付租金；無
約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」上訴人與陳啟仁係約定上訴人每月租金為3萬3000元，每期應繳納1個月租金，並於每月1日前支付乙節，有系爭租約第4條約定可稽（見板簡卷第21頁）。依此，上訴人就應繳納之租金有遲延給付者，陳啟仁自得請求上訴人如數給付。
⒉經查：上訴人於租約成立時支付押租金6萬6000元給陳啟仁
，及上訴人自106年12月至107年4月19日租約終止之前，均未繳納每月租金3萬3000元予陳啟仁，業如前述；依此，上訴人自106年12月1日起至107年4月19日止所積欠之租金應為15萬2900元（計算式：33,000×4+33,000×19/30＝152,900）。經陳啟仁以前開押租金6萬6000元抵充後，上訴人尚有租金8萬6900元（152,900-66,000＝86,900）未給付陳啟仁；又陳啟仁以系爭存證信函送達上訴人而為催告，上訴人亦未給付，已為給付遲延。從而，陳啟仁主張其得依系爭租約之約定，請求上訴人給付所積欠之租金8萬6900元部分，應有理由；其逾此範圍之請求，應無理由。
(三)系爭租約已於107年4月19日終止，且上訴人於契約終止前已搬離系爭房屋，未再受有使用系爭房屋之利益，曾櫻綺請求上訴人給付不當得利，應無理由。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。
⒉經查：上訴人係於106年11月底搬離系爭房屋，而系爭租約
係遲於107年4月19日始終止，業如前述，則上訴人於搬離系爭房屋後，事實上並無使用該屋而受有利益之情，被上訴人並未提出其他證據證明上訴人於契約終止後之107年5月1日起至同年10月23日止，有再使用系爭房屋乙事，上訴人於前開期間內自不曾受有使用房屋之利益，應無不當得利可言。依前開說明，此一不當得利之認定，既不以曾櫻綺在前開期間內無法使用房屋所受損害若干為度，則曾櫻綺主張：上訴人於107年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，受有不當得利，致其受損害，其得依民法第179條規定，請求上訴人按月給付3萬3000元云云，應無可取。
七、綜上所述，陳啟仁依其與上訴人間租賃契約關係，請求上訴人給付其8萬6900元部分，核屬正當，應予准許；其逾此部分之請求則屬無據，不應准許；又曾櫻綺依民法第179條規定，請求上訴人給付其18萬9484元部分，亦屬無據，不應准許。原審就前開經上訴之不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，由本院改判如主文第2項所示。至於原審就前開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；並依民事訴訟法第79條規定，為訴訟費用負擔之判決。
八、本件事證已臻明確，上訴人聲請傳喚告知被上訴人說房東不能擅自進入房屋的警員，到庭證明當時被上訴人沒有直接依照契約所約定的內容進入房屋，是受到別人的意見影響，被上訴人以此為藉口請求上訴人給付租金及不當得利，係權利濫用，及傳喚聲請與上訴人同住在系爭房屋之曹迅中、李家涓，證明上訴人在106年底已搬遷完畢等情，均無再予調查之必要。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡宏文法 官 胡芷瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 莊智凱