臺灣高等法院民事判決
108年度上更一字第159號上 訴 人 紀金鳳
賴淑華涂育菁陳映甄共 同訴訟代理人 邱清銜律師複 代理 人 張必昇律師
游淑琄律師被 上訴 人 游修明訴訟代理人 林仕訪律師複 代理 人 蔡頤奕律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國105年8月24日臺灣桃園地方法院104年度訴字第1831號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於110年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參佰玖拾肆萬元，及自民國一百零四年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外之訴訟費用裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審除確定部分外及第二審訴訟費用，由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人紀金鳳於民國103年2月26日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），紀金鳳以新臺幣（下同）2805萬9900元購買伊所有坐落桃園市○○區○○段○○小段000-0、000-0、000、000-0、000、000、000、000地號土地（以下合稱系爭土地），103年7月7日又同意補附特約事項條款（下稱特約條款），同年8月間再依紀金鳳要求，增列上訴人涂育菁、賴淑華、陳映甄為買方。伊於同年8月21日依約移轉系爭土地登記與上訴人共有，並完成點交及特約條款約定之事項，詎上訴人拒付尾款485萬9900元（下稱系爭尾款）等情。爰依民法第367條規定及系爭買賣契約第3條、特約條款第7款約定，求為命上訴人如數給付，及自104年9月28日起加付法定遲延利息之判決（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭土地為農業用地，應具得為興建農舍使用之通常效用。伊曾告知被上訴人購買該土地日後欲興建農舍，被上訴人於簽約前未曾表示該土地無法興建農舍，伊迄104年2月13日始悉該土地遭鄰地套繪，即通知被上訴人前往代書事務所商討解決方案，當場並請求減少價金。被上訴人迄未解除系爭土地套繪，致無法興建農舍使用，買賣標的具物之瑕疵，伊得依民法第359條規定請求減少價金972萬0096元，毋庸給付系爭尾款等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人為給付部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人與紀金鳳於103年2月26日訂立系爭買賣契約，約定紀金鳳以價金2805萬9900元買受被上訴人所有之系爭土地；雙方嗣於103年7月7日簽訂特約條款，同意就系爭買賣契約補附條款；被上訴人於103年8月間，另依紀金鳳要求就系爭契約增列涂育菁、賴淑華、陳映甄為買方。紀金鳳已依約給付被上訴人買賣價金2320萬元，被上訴人於103年8月21日將系爭土地移轉登記與上訴人共有，並於104年2月28日點交完畢。經兩造彙算，上訴人應再給付系爭尾款485萬9900元；系爭土地除904地號以外，皆有申請過使用執照而遭套繪，並因該套繪導致迄今無法興建農舍等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第57至58頁），堪信為真正。被上訴人請求給付系爭尾款，為上訴人以上開情詞所拒，茲就爭點分別論述如下：
（一）系爭土地具有不能供興建農舍使用之瑕疵。⒈依證人即承辦系爭買賣契約之地政士莊東和證稱：在系爭
買賣契約雙方簽約完用印的空檔，有聽到買方提到農地建蔽率的問題（見原審卷第57頁）；證人即另一地政士石世昌所證：契約蓋章後紀金鳳有去詢問土地蓋房子的分割合併還有建蔽率問題、（協商套繪處理）談了三次、被上訴人一直有去找前手要處理解除套繪的問題（見原審卷第59至60頁）各等語；及被上訴人不爭執協商時有表示要找前手解除套繪、支付解除套繪之行政費用（見原審卷第151、152頁）等情，參互以觀，可知紀金鳳確於系爭買賣契約用印過程言及農地興建農舍建蔽率問題，簽約後更繼續詢問土地建屋相關事項；被上訴人亦因系爭土地遭套繪不能興建農舍，多次與紀金鳳協商處理方式，並向售其土地之前手尋求解除套繪方法，且願負擔解除套繪之行政費用。衡諸事理，若被上訴人與紀金鳳未約定系爭土地可供興建農舍使用，何需為解除系爭土地套繪而不斷與紀金鳳協商、尋求前手解決，並同意負擔解除套繪相關行政費用。此已超越買賣雙方之通常互動，被上訴人稱基於好意協助解除套繪並不可取。準此，上訴人主張系爭買賣契約及特約條款雖無系爭土地得興建農舍之相關記載，但買賣雙方有約定該土地得供興建農舍使用等情，應可信實。被上訴人執詞否認，則不足採。
⒉區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有
關直轄市或縣(市)政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之；非都市土地得劃定為特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。區域計畫法第15條第1項、同法施行細則第13條第1項分別定有明文。內政部依前揭區域計畫法第15條第1項規定訂定「非都市土地使用管制規則」第3條則規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地」、第6條第3項：「各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一」。再依上開管制規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」之規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，容許使用項目除農作使用、林業使用外，尚包括農舍及其他供農牧生產相關設施等其他10項。而系爭土地之土地使用分區為特定農業區，使用地類別屬農牧用地，有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第98至113頁），依上開規定，即應具備可供依法興建農舍之效用。系爭買賣契約既未排除該法令上許可之用途，則可供依法興建農舍即屬系爭土地之通常效用。且被上訴人與紀金鳳約定該土地得供興建農舍使用，亦如前述，此項約定屬系爭買賣契約內容之一部，故系爭土地亦應具備可供興建農舍之契約預定效用。然該土地係因遭鄰地套繪致無法興建農舍之事實，為兩造所不爭執，則上訴人謂系爭土地迄未解除套繪，致無法興建農舍使用，具物之瑕疵等語，即屬可採。
（二）上訴人得減少買賣價金91萬9900元。⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物於交付時或契約所定
之時，無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。如有減少應擔保效用之瑕疵，買受人得請求減少其價金，此觀民法第354條第1項本文、第359條第1項本文規定自明。系爭土地不能供興建農舍使用，未達通常及契約預定之效用，被上訴人為出賣人，自應依上開規定負瑕疵擔保責任。上訴人據以對被上訴人行使減少價金請求權，核屬有據。
⒉被上訴人雖謂：上訴人於104年2月13日經桃園市政府工務
局函覆系爭土地套繪範圍，即知悉系爭土地遭套繪，遲至104年9月21日始以存證信函請求減少價金，已逾民法第356條第1項瑕疵通知期間、第365條第1項除斥期間云云。然查：
⑴觀諸證人莊東和所稱：「（問：關於雙方討論土地遭套
繪瑕疵的時候證人是否在場？說明會面時間、地點？）是，我給紀小姐圖說應該是在104年除夕的前一天，實際的日期應該是過年後，哪一天我不記得。地點是在鴻福事務所二樓的辦公室。」、「（問：可以說明當天討論的情況嗎？)關於解除套繪還有減價的問題」等語，足見上訴人從桃園市政府工務局回函獲知系爭土地存有套繪瑕疵後，旋即通知被上訴人至代書事務所商談套繪瑕疵之解決方案，並提及減少價金、解除套繪等要求，並無延宕。據此，上訴人辯稱伊獲知系爭土地套繪範圍後即刻通知被上訴人，並於104年過年後第1次與被上訴人協商時行使減少價金請求權，可以採信。
⑵再依莊東和於原審所提104年3月25日記錄兩造協商要點
之紙條內容（見原審卷第65頁），載有「可解套繪」、「不可解套繪：找上手同意配合」等詞；及證人石世昌所稱上開紀錄是第2次協商等語（見原審第60頁），參互以察，可知紀金鳳與被上訴人第2次協商解除套繪等相關問題之時間為104年3月25日。則紀金鳳表明減少價金之第1次協商日期，當早於104年3月25日，距其知悉系爭土地存有套繪不能興建農舍瑕疵之時間，並未逾越6個月之除斥期間，且遲延通知瑕疵之情事，可以確定。
⑶至被上訴人以證人石世昌證稱：紀金鳳協商時沒有向伊
表示不能解除套繪時該如何處理，最後一次協商紀金鳳才講減少價金；及紀金鳳所陳：我們有去代書那邊協商三次，有請被上訴人去解除套繪，才會超過6個月各詞，據以主張上訴人遲至104年中元節過後之第3次協商才行使減少價金請求權云云。然依石世昌所稱：兩造協商時伊僅在場，非當事人；系爭土地套繪，伊是聽莊東和與紀金鳳講才知道等語（見原審卷第59頁背面）以觀，可知其非代理或參與兩造協商，僅在場旁聽。則紀金鳳向被上訴人所為表示之全部內容，其未必全部細聽強記。參以其謂第2次協商內容已不復記憶（見原審卷第60頁）等情，亦見其對紀金鳳有無在第1次協商提出減少價金之請求，記憶當更模糊。則其上開所證紀金鳳未在第3次協商前提出減少價金云云，自不足為憑。而紀金鳳僅稱「我們有去代書那邊協商過三次，我們有請原告可不可以去解除套繪，所以才回超過六個月」等語（見原審卷第58頁背面），並未言明何項行為超過6個月，亦未表示在6個月之前未曾提出減少價金之請求，所陳亦不足為據。
⑷職是，被上訴人執上開事證主張上訴人行使減少價金請求權已逾6個月除斥期間云云，並不可採。
⒊系爭土地經囑託桃園市不動產估價師公會鑑定，於103年2
月間可興建農舍價值為4162萬元，無法興建則為2714萬元，有不動產估價報告書可稽（見外放證物第i頁）。考諸此項估價係參酌政策面、經濟面、不動產市場概況、區域因素等影響價格形成因素，就系爭土地個別條件所為鑑估之結果（見外放該報告書第55至57頁），客觀翔實，且為兩造所無異詞，自屬可採。審酌系爭買賣契約約定系爭土地應具興建農舍效用，卻僅以接近不具該效用之價格2805萬9900元為買賣價金，已屬低價，上訴人主張應再減少價金972萬0096元云云，顯不合理，自非可取。被上訴人主張按買賣價金與上開鑑定結果不能興建農舍價格之差價91萬9900元（28,059,900-27,140,000＝919,900）為減價標準，兼顧兩造利益，應屬可採。以故，上訴人所為減少價金，在91萬9900元範圍內，核屬有據，超過部分不生效力。
四、綜上所述，上訴人尚有系爭尾款485萬9900元未付，但得減少價金91萬9900元，經減價後，被上訴人只得請求394萬元（4,859,900-919,900＝3,940,000）。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，此觀民法第229條第1項、第233條第1項本文、第203條規定甚明。考諸系爭買賣契約第3條所定買賣價金付款時程（見原審卷第9頁），可知全部買賣價金最後一期需在點交時付清，而系爭土地係在104年2月28日點交完畢，已如上三、所述，則上訴人就上開減價後之尾款，亦應自104年3月1日起加付法定遲延利息。
五、從而，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人給付394萬元，及自104年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，應予准許。逾此範圍之請求，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之諭知，並為准、免假執行之宣告，尚有未合。上訴意旨指謫原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指謫原判決該部分不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回該部分上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 26 日
民事第十八庭
審判長法 官 黃明發
法 官 周美雲法 官 林政佑正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
書記官 康翠真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。