臺灣高等法院民事判決108年度上字第1485號上 訴 人 李訓洲被 上訴人 盧振光訴訟代理人 郭軒廷律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年10月28日臺灣新竹地方法院108年度訴字第423號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於109年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決第三項關於「被告應自民國一○八年五月二十日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元」，減縮為「被告應自民國一○八年五月二十一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元」。
事實及理由
一、被上訴人主張：門牌號碼新竹縣○○鄉○○路0段000 號房屋及坐落土地（下合稱系爭房屋）為伊所有，伊前將系爭房屋出租上訴人使用，兩造簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自民國（下同）107年7月1日至108年6月30日止，租金每月於30日前給付新臺幣（下同）3萬元，惟上訴人自108年1月起，拒絕給付租金，經催告後仍未給付，合計欠租2個月以上，伊已於108年5月9日發函催告上訴人若未於7日內給付租金，即終止租約，上訴人於同年月13日收受，仍未給付租金，兩造間租賃關係已於同年月20日終止，上訴人仍繼續占用系爭房屋，為無權占用，即受有相當於同上租金之不當得利，致伊受有損害。爰依系爭租約第11條及民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定，求為命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，並給付伊租金11萬元（108年2月至4月之租金9萬元、108年5月1日起至同年月20日之租金2萬元）及自108年5月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金3萬元之不當得利。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人就原判決主文第3項之請求，於本院減縮起訴聲明：上訴人應自108年5月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元（見本院卷第112頁）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於105年間因財務困難，擬將伊所有借名登記為訴外人即伊子李一鑫之系爭房地出售他人償還部分欠款，因被上訴人要求以較便宜之價格售予其，又恐其他債權人懷疑伊脫產，欲逃避其他債權人之追償，遂依其提議移轉系爭房地所有權後，雙方訂定系爭租約，將租金充作房屋貸款之一部分，李一鑫之存摺、印章均由被上訴人保管，被上訴人利用保管之便，製造其代償李一鑫債務之假象，詎被上訴人謊稱系爭房屋為其所有，以伊未繳租金為由終止系爭租約，伊業以被上訴人未依約給付買賣價金為由，向被上訴人解除買賣契約，被上訴人應負有返還系爭房屋之義務，亦無權要求伊遷出及請求給付租金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查，系爭房屋原登記為李一鑫所有，於105年7月7日以買賣為原因登記為被上訴人所有，兩造前訂定系爭租約，約定被上訴人將系爭房屋出租上訴人使用，租賃期間自107年7月1日起至108年6月30日止，租金每月於30日前給付3萬元，上訴人自108年1月起即未給付租金，被上訴人於108年5月9日發函催告上訴人若未於7日內給付租金，即終止租約，上訴人於同年月13日收受；又被上訴人於簽訂買賣契約時，有為李一鑫代償玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）貸款200萬元，嗣陸續代償臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）貸款66萬6249元與玉山銀行貸款202萬3639元、704萬4433元（下稱系爭貸款），及勞保費、勞工退休金欠款16萬1412元、22萬2998元、1萬2099元（下稱系爭欠款），合計1213萬0830元；另訴外人吳佳璇前以李一鑫、被上訴人間就系爭房屋係虛偽買賣為由，訴請確認買賣契約無效，經原審法院以105年度訴字第795號民事判決吳佳璇敗訴，吳佳璇不服提起上訴，經本院以106年度上易字第586號和解成立（下稱另案）之事實，為兩造所不爭執，並有土地與建物登記謄本、系爭租約、存證信函與回執及上開民事判決、和解筆錄可據（見原審卷第17至23頁、第27至75頁、第161至171頁、本院卷第131頁），堪信為真實。
四、被上訴人依租賃契約第11條及民法第455條、第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，是否有據?㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第439條前段及第440條第1、2項分別定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段亦定有明文。查，兩造簽訂系爭租約，約定由被上訴人將系爭房屋出租上訴人使用，租賃期間自107年7月1日起至108年6月30日止，租金每月於30日前給付3萬元，系爭租約第11條約定：「租賃關係消滅時，乙方（即上訴人）應即將租賃房屋回復原狀返還甲方（即被上訴人）」（見原審卷第35頁），而上訴人自108年1月起未給付租金，經催告後仍未給付，合計欠租2個月以上，被上訴人於108年5月9日發函催告上訴人若未於7日內給付租金，即終止租約，上訴人於同年月13日收受，仍未給付，為上訴人所不爭執，已如前述；則被上訴人於108年5月9日發函催告上訴人若未於7日內給付租金，即終止租約，上訴人於同年月13日收受，仍未給付，系爭租約已於108年5月20日終止，上訴人復未舉證其有何占用系爭房屋之正當權源，是被上訴人依前開約定及規定，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予其，核屬有據。㈡上訴人雖抗辯系爭房地為伊所有，係借名登記於伊子李一鑫
名下，伊於105年間因財務困難，擬將之出售他人償還部分欠款，遂依被上訴人提議於系爭房地所有權移轉後，雙方訂定系爭租約，將租金充作房屋貸款之一部分，李一鑫之存摺、印章均由被上訴人保管，被上訴人利用保管之便，製造其代償李一鑫債務之假象，伊業以被上訴人未依約給付買賣價金為由，向被上訴人解除買賣契約，被上訴人應返還系爭房屋，亦無權要求伊遷出及請求給付租金云云。惟查，系爭房屋原登記為李一鑫所有，被上訴人與李一鑫於105年6月17日簽署不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），於同年7月7日以買賣為登記原因，將系爭房地登記為被上訴人所有，有土地及建物登記謄本、系爭買賣契約可參（見原審卷第17至23頁、第133至145頁），是系爭房屋原為李一鑫所有，嗣由李一鑫將系爭房屋出售並移轉登記予被上訴人，李一鑫亦到庭證述系爭房地係其出售給被上訴人，並曾與之簽訂系爭買賣契約，被上訴人有代其清償欠款等語（見原審卷第232至233頁），且李一鑫及上訴人對於被上訴人已代償李一鑫之系爭貸款及系爭欠款合計1213萬0830元，並不爭執（見原審卷第235頁、本院卷第110頁），上訴人亦自陳系爭房屋前係以1260萬元購買（見原審卷234頁），核與被上訴人、李一鑫間系爭買賣契約價金（1200萬元）及被上訴人前開代償之款項（1213萬0830元），均為相當，足見被上訴人確有與李一鑫簽訂系爭買賣契約，並已全數給付買賣價金。又上訴人並非系爭買賣契約之當事人，無論上訴人與李一鑫間就系爭房屋有無借名登記契約存在，此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人，出名人（李一鑫）既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人（被上訴人），自屬有權處分，無無權處分可言（最高法院103年度台上字第1518號判決意旨參照），是上訴人以被上訴人未依約給付買賣價金為由，向被上訴人解除買賣契約，尚非正當，其抗辯被上訴人應返還系爭房屋，無權要求伊遷出及請求給付租金云云，並不可取。
五、被上訴人請求上訴人給付租金11萬元及自108年5月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金3萬元之不當得利，是否有據?㈠查，系爭租約約定租賃期間自107年7月1日起至108年6月30日
止，租金每月於30日前給付3萬元；而上訴人自108年1月起未給付租金（見本院卷第112頁上訴人自陳），系爭租約於108年5月20日經被上訴人合法終止；故被上訴人請求上訴人給付108年2月至4月之租金9萬元，及108年5月1日起至同年月20日之租金2萬元，合計11萬元（計算式：3萬元×3+3萬元×2/3=11萬），即屬正當。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。本件被上訴人為系爭房屋所有權人，上訴人無權占用系爭房屋，上訴人因此受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，則被上訴人依上開規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，亦屬正當。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查，上訴人向被上訴人承租系爭房屋之每月租金為3萬元，有如前陳，其於租約終止後繼續使用系爭房屋，每月即受有相當於租金之利益；本院審酌上訴人無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予被上訴人者即為免繳租金之利益，因認以系爭租約約定之租金3萬元，作為本件不當得利金額之計算基準，尚屬允當。故被上訴人請求上訴人給付自無權占用系爭房屋即108年5月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其不當得利3萬元，核屬有據。
六、從而，被上訴人依系爭租約第11條及民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊，並給付伊租金11萬元，及自108年5月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元，自屬正當，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人已減縮其聲明如主文第3項所示，附此敘明。
七、至上訴人雖再聲請傳訊證人即其配偶盧秀暇，欲證明兩造並無買賣關係存在云云；惟系爭房屋原為李一鑫所有，嗣由其出售予被上訴人，兩造間無買賣契約存在，被上訴人就此亦不爭執（見本院卷第156頁），核無再傳訊證人盧秀暇以證明上開事項之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 蕭清清法 官 邱靜琪正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 張淨卿