臺灣高等法院民事判決108年度上字第1088號上 訴 人 祭祀公業高佛成法定代理人 高清雲訴訟代理人 呂其昌律師被 上訴 人 財團法人台北市教會聚會所法定代理人 吳有成訴訟代理人 楊擴擧律師複 代理 人 張顥璞律師上列當事人間請求給付不當得利等事件，上訴人對於中華民國108年6月19日臺灣臺北地方法院108年度訴字第300號第一審判決提起上訴，本院於109年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項備位之訴部分，暨訴訟費用（除減縮部分外）之裁判均廢棄。
上訴人承租被上訴人所有臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地如附圖所示Ａ1部分、面積三六六點八四平方公尺，及同小段○○○地號土地如附圖所示Ａ2部分、面積０點六五平方公尺之租金額，自民國一百零八年一月一日起調整為每年按蓬萊稻穀肆萬伍仟壹佰柒拾陸公斤計算。
上訴人就先位之訴之上訴駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人於原審起訴先位聲明㈠為：被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）65萬4871元，及自民國（下同）107年4月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自107年11月13日起至返還臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地（下各以地號稱之）共125坪土地（下稱125坪土地）止，按月給付上訴人9萬3553元；備位聲明為：被上訴人承租上訴人所有125坪土地之租金額，自108年起調整為每年按蓬萊稻穀5萬0789公斤計算。嗣於第二審減縮先位聲明㈠為：被上訴人應給付上訴人58萬2398元，及自107年4月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自107年11月13日起至返還000-0地號土地如附圖所示A1部分、面積366.84平方公尺及000地號土地如附圖所示A2部分、面積0.65平方公尺（下合稱系爭土地）止，按月給付上訴人8萬3200元；減縮備位聲明為：被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金額，自108年起調整為每年按蓬萊稻穀4萬5176公斤計算，為被上訴人所同意（見本院卷2第175頁），依民事訴訟法第446條第1項本文，應予准許，且已減縮部分，性質上為一部撤回起訴，下不贅述， 先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人所有臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○街0巷0號房屋及附屬地上物（下稱系爭房屋）坐落伊所有系爭土地上。伊之管理人高春長等9人前對被上訴人提起調整租金等訴訟（歷審案號：原審法院90年度訴字第6415號、本院92年度上字第637號、最高法院95年度台上字第787號、本院95年度上更㈠字第78號，下各以案號稱之，合稱90年前案），雙方於98年8月19日在更一審程序成立訴訟上和解（下稱系爭和解），內容為：被上訴人向伊承租系爭房屋坐落之125坪土地，租金參考51年3月間訴外人胡衡、唐懋良所訂立「建築土地承租權讓渡契約書」（下稱51年讓渡書）之內容，由被上訴人給付伊租金及地價稅。代表伊簽署51年讓渡書之高火生、高火煉、高水土（下合稱高火生等3人）非伊當時合法管理人，51年讓渡書對伊不生效力，兩造間關於系爭土地之租賃契約應以系爭和解為據。
又系爭房屋於55年間辦理第1次所有權登記，登記面積共143.11平方公尺，僅占125坪土地面積約3分之1，是依兩造間租約，僅125坪土地面積之3分之1得供被上訴人所有之房屋使用，其餘部分非得供被上訴人搭建其他地上物。被上訴人未經伊同意，變更房屋原材質結構，並加蓋3樓，與原登記狀態不同，另在其餘面積增建地上物，有建築法第25條「無執照而擅自建造建築物」情事，違反臺北市土地使用分區管制自治條例（下稱使用分區管制條例）第10條、都市計畫法第39條、都市計畫法臺北市施行細則第10條、第10條之1、第21條規定。且系爭房屋未設置法定消防安全設備，有違消防法第6條第1項、第9條第1項及各類場所消防安全設備設置標準第12條規定。伊於107年4月10日發函依土地法第103條第2款、第5款規定終止兩造間租約，於翌日送達被上訴人。再系爭房屋於55年9月24日建築完成，依其原材質結構已逾臺北市政府地政局「建築改良物耐用年數及每年折舊率表」（下稱耐用年數表）之52年耐用年數，兩造間租約期限應於107年9月24日屆滿，伊另依土地法第103條第1款規定，以起訴狀繕本送達向被上訴人終止兩造間租約。被上訴人自107年4月12日起已無占用系爭土地之正當權源，並受有相當於租金之不當得利。爰先位依民法第179條前段規定，按系爭土地申報價額之年息6%計算，請求被上訴人給付自107年4月12日起之不當得利。退步言之，如認伊不得終止兩造間租約，系爭土地價值已大幅上漲，發生情事變更，爰備位依民法第442條、第227條之2第1項規定，擇一請求法院調整租金額為以申報地價年息6%換算之蓬萊稻穀額計算等語。聲明求為判決：㈠先位聲明：⒈被上訴人應給付上訴人58萬2398元，及自107年4月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自107年11月13日起至返還系爭土地止，按月給付上訴人8萬3200元。⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金額，自108年起調整為每年按蓬萊稻穀4萬5176公斤計算。
二、被上訴人則以：於44年12月間，上訴人之代管理人高火生等3人，與訴外人周君旺訂立土地租用契約，由周君旺給付「現銷金」而永久承租125坪土地（下稱44年租約）。嗣於46年10月24日，周君旺與訴外人林文耀訂立土地承租權讓渡契約書，將承租權轉讓於林文耀（下稱46年讓渡書）。再於49年5月23日，林文耀將125坪土地承租權讓渡予胡衡，雙方訂立「建築土地承租權讓渡契約書」，上訴人並以地主身分，由代管理人高火生於該讓渡契約書上簽章同意，因地價稅改由承租人負擔，乃約定永不得調整提高租金，以保護承租人權益（下稱49年讓渡書）。復於51年3月間，胡衡與唐懋良簽訂51年讓渡書轉讓125坪土地承租權，其中第4條、第5條約定地價稅由承租人負擔，且永不得調整提高租金，亦經高火生等3人簽名蓋章。於55年3月17日唐懋良在系爭土地上興建系爭房屋作為聚會所，於57年6月10日將系爭房屋及就125坪土地之永久承租權捐贈於伊迄今。兩造間租約應以51年讓渡書內容為據，業經兩造間之前請求調整租金訴訟（歷審案號：原審法院102年度司北調字第735號、102年度重訴字第846號判決、本院104年度重上字第659號判決、最高法院105年度台上字第1349號裁定，下各以案號稱之，合稱102年前案）認定在案。又兩造間租約係永久承租為建築用地，上訴人不得依土地法第103條第1款規定終止租約。伊並未拆除改建系爭房屋，僅增建3樓鐵皮建築及房屋外圍鐵棚，均於附圖所示A1、A2範圍內，上訴人明知且無異議，伊並未違反兩造間租約，亦未以系爭土地供違反法令之使用，上訴人依土地法第103條第2款、第5款規定終止租約，顯屬無據。伊本於兩造間租約占有系爭土地，非無法律上原因，上訴人先位請求伊返還相當租金之不當得利，為無理由。又系爭土地所在之臺北市○○地區有「具大租性質的地基租」之交易習慣，系爭土地於53年第1次規定地價為每平方公尺52元，即1坪約172元，對照51年讓渡書第3條讓渡權利金之約定，土地永久租用權讓渡金及現銷金，計每坪260元，顯高於系爭土地當時之地價，可見上訴人已於締約時實質受領相當土地價值之「現銷金」，於49年、51年讓渡書中，亦將上訴人所應負擔之地價稅轉嫁承租人，為維護土地承租人之權益，避免日後土地價值上升所可能產生調整租金之爭議，故約定永不得調整租金，兩造應受此限制，而排除民法第442條、第227條之2之適用。且系爭房屋作為教堂聚會使用，伊負擔之地價稅亦逐年增加，雙方並無權義失衡情形，上訴人不得請求調整租金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，先位上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人58萬2398元，及自107年4月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自107年11月13日起至返還系爭土地止，按月給付上訴人8萬3200元。㈢願供擔保請准宣告假執行。備位上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開之訴部分廢棄。㈡被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金額，自108年起調整為每年按蓬萊稻穀4萬5176公斤計算。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡先位之訴如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷1第164、165頁）㈠000-0（於85年8月26日分割自同小段000地號）、000地號土
地為上訴人所有，被上訴人所有系爭房屋坐落000-0地號土地如附圖所示A1部分、面積366.84平方公尺，及000地號土地如附圖所示A2部分、面積0.65平方公尺。
㈡上訴人之管理人高春長等9人曾就125坪土地對被上訴人起訴
請求調整租金等（即90年前案），於98年8月19日在本院95年度上更㈠字第78號成立訴訟上和解（即系爭和解）。
㈢上訴人於102年間就125坪土地對被上訴人起訴，先位依民法
第442條規定請求調整租金，備位依民法第179條規定請求被上訴人給付自99年起至103年止5年間相當於租金之不當得利，經102年前案訴訟確定判決認定：兩造間租約約定租金種類為蓬萊種稻谷，上訴人請求自102年起應調整為逐年按土地申報地價年息10%計算之租金，已將租金種類變更為金錢給付之債，自難准許，而駁回先位之訴。被上訴人係本於基地租賃關係占用125坪土地，上訴人請求被上訴人給付自99年起至103年止相當於租金之不當得利，為無理由，而駁回備位之訴。（見原審卷第221至236頁）㈣上訴人於107年4月10日寄發存證信函，表示依土地法第103條
第2款、第5款規定終止兩造間租約，於翌日送達被上訴人。上訴人另以本件起訴狀繕本，表示依土地法第103條第1款規定終止兩造間租約，於107年12月17日送達被上訴人。㈤51年讓渡書之租金種類「蓬萊種乾谷」，與上訴人聲明請求
之「蓬萊稻穀」相同，107年度之蓬萊稻榖價格每百公斤平均為2,210元，每公斤平均為22.1元（見本院卷1第164頁）。
㈥兩造間租約之租賃標的自108年1月1日起變更為系爭土地，面
積合計367.49平方公尺（366.84+0.65=367.49）（見本院卷2第174、178頁）。
五、上訴人主張兩造間就系爭土地之租賃法律關係應以系爭和解為準，且伊已依土地法第103條第1款、第2款、第5款規定終止兩造間租約，被上訴人自107年4月12日起無權占有系爭土地，應返還相當租金之不當得利等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執論斷如下：
㈠關於兩造間租約內容應以51年讓渡書或98年8月19日成立系爭和解為據之爭點：
被上訴人所有系爭房屋坐落上訴人所有系爭土地上，被上訴人係本於兩造間租約使用系爭土地乙節，為兩造所不爭執。
惟關於兩造間租約之內容，上訴人主張應以系爭和解為準，被上訴人則辯稱應以51年讓渡書為據，是本件首應審究者為兩造間租約約定之內容為何，經查：
⒈於44年12月間，上訴人之代管理人高火生等3人與周君旺訂
立44年租約，約定周君旺永久承租125坪土地，該租約第2條約定：「因永久租用關係茲議定每坪現銷金新臺幣70元（125坪）即計新臺幣8,750元正，於簽約成立同時由乙方（即周君旺）一次付清，甲方（即上訴人）日後無論如何乙方不得請求退還」、第3條約定：「前條現銷金以外，乙方每年每坪繳納乾粟（蓬萊谷）3台斤，規定於每年第2期收穫後10天內一次付清，若無稻谷時以照時價付款。倘日後稅賦提高之時得經雙方協議調整租谷」、第6條約定：「基地一切稅賦由甲方負擔，房屋及地上物一切稅賦由乙方負擔」（見102年前案一審735號卷第13至23頁）。嗣周君旺與林文耀於46年10月24日訂立46年讓渡書，將125坪土地承租權讓與林文耀承租為建築用地，其中第4條租金約定：「每坪每年要付租金標準蓬萊乾粟3台斤計算額為蓬萊粟375台斤」（見102年前案一審846號卷第23至26頁）。林文耀與胡衡又於49年5月23日訂立49年讓渡書，將125坪土地承租權讓與胡衡承租為永久建築用地，重行約定租約內容，第4條約定：「土地租金：乙方（即胡衡）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷3台斤總計每年應繳375台斤，規定於每年第2期收穫後1個月內1次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人等，但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」、「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用125坪之地價稅自49年第2期起由乙方繳納」（見同上卷第27至34頁），將地價稅改由承租人胡衡負擔，另增訂永不得調高租金之旨，第6條附件並載明土地承租權之讓渡已徵得上訴人代管理人高火生等3人同意等語，經高火生在其上用印。其後胡衡與唐懋良於51年3月間訂立51年讓渡書，重行約定租約內容，將125坪土地承租權讓與唐懋良承租為永久建築用地，於第4條約定：「土地租金：承租人每年每坪繳付蓬萊種乾谷3台斤，總計每年應繳375台斤，規定每年第2期收穫後1個月內1次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人。但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」、第5條約定：「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方（即唐懋良）負擔外，該基地乙方租用125坪之地價稅自51年第2期起…由乙方繳納」，並經祭祀公業高佛成之代管理人高火生等3人在其上「地主同意簽章」處簽名並蓋用上訴人大、小印（見原審卷第197至211頁）。唐懋良繼於55年3月7日，向改制前臺北縣建設局申請建造執照，在125坪土地範圍內興建臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（下稱0000建號房屋）作為聚會所使用，經祭祀公業高佛成之代管理人高火生等3人同意，而唐懋良再於57年6月10日出具捐助證明書，將0000建號房屋及125坪土地承租權一同捐贈予被上訴人之前身「財團法人景美教會聚會所」等事實，有土地使用權利證明書、捐助證明書等影本可參（見102年前案訴訟二審659號卷第265、266頁）。
⒉次按租地建屋之契約如無相反之特約，可推定出租人於立
約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在（最高法院48年度台上字第227號判決及88年4月21日民法修正增訂第426條之1規定意旨參照）。查被上訴人之前手承租人唐懋良與胡衡簽訂51年讓渡書，受讓125坪土地承租權，並與上訴人重行約定租約內容後，唐懋良在該土地上興建0000建號房屋，再於57年6月10日將0000建號房屋及其土地承租權一同贈與被上訴人，並於76年11月10日將0000建號房屋所有權移轉登記為被上訴人所有，依上開說明，堪認被上訴人繼受51年讓渡書之承租人地位，該讓渡書之權利義務關係存在於兩造之間。
⒊上訴人雖主張：被上訴人並未依51年讓渡書繳納地價稅，
且於78年之前伊登記之管理人只有高愚坡，51年讓渡書所載伊之代管理人高火生等3人並非合法代理人，所為任何意思表示對伊不生效力云云。惟查：
⑴上訴人於102年前案一審已自認：49年讓渡契約書、51年
讓渡契約書上之祭祀公業高佛成之代管理人高火生等人之簽名為真正，當初那些代管人為何會同意不清楚等語（見102年前案一審846號卷第72頁），又依上訴人於該案提出之民事補充理由一狀所載內容，並不否認44年租約、46年讓渡書、49年讓渡書、51年讓渡書均經伊當時之代管理人同意簽署，僅抗辯51年讓渡書所載「永不得再為調整租金」之約款非兩造間之約定，伊不受拘束等語（見同上卷第64、65頁），則被上訴人辯稱51年讓渡書業經上訴人當時之代管理人高火生等3人之同意，效力及於上訴人乙情，尚非無據。又依系爭土地之土地登記簿所示，於36年7月1日雖登記上訴人之管理人為高愚坡（陂）（見本院卷1第76頁），惟觀諸上訴人之管理人高春長等9人於90年前案二審所提92年8月22日上訴理由㈡狀陳明：上訴人之管理人，依日據時期之土地登記簿謄本記載為高愚陂，高愚陂於明治39年8月4日亡故後未推選管理人，然本公業之各項事務並未中斷，而由各房之代表共同管理，各派下員代表並推選總務等各工作人員，此有光復後之會議紀錄證明，40年9月23日、53年11月30日、61年12月10日之會議紀錄尚就系爭教會（即被上訴人）之租賃轉讓案，經派下員代表討論等語（見90年前案二審637號卷1第58、59頁），並提出高愚陂之繼承系統表、上訴人之40年9月23日、53年11月30日、61年12月10日會議紀錄等影本為證（見同上卷第71至89頁）。而上訴人之原管理人高愚坡於上開租約、讓渡契約書簽約時既已死亡，另依上訴人之40年9月23日會議紀錄內容，該次派下員會議分別推選高火生、高水土、高火鍊擔任上訴人之正總務、副總務及會計，並由總務高火生負責保存財產目錄字契、掌理公印及代表上訴人為一切事務等情非虛（見同上卷1第76、77頁）。上訴人嗣於53年11月30日在祖祠召開臨時代表大會，亦由高火生擔任主席，其討論事項一即為「唐懋良租用125坪土地建築房屋經前次（53年10月4日）臨時代表大會決議出租在案，應辦手續如何決定案。」等語（見同上卷1第81至83頁）。由上足認上訴人於前案審理時已自承其有推選代管理人即總務高火生管理上訴人之一切事務，並由派下員代表開會討論系爭土地之租賃轉讓案。
⑵況且，上訴人於90年前案曾具狀表示兩造就125坪土地有
租賃關係存在，依51年讓渡書，租金與前租約相同，契約第4條約定：「土地租金：承租人每年每坪繳付蓬萊種乾谷3台斤，總計每年應繳375台斤，規定每年第2期收穫後1個月內1次繳付實物或按時價折付代金繳納地主祭祀公業高佛成代管理人。」、第5條約定：「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用125坪之地價稅自51年第2期起，…由乙方繳納。
」故兩造就125坪土地有租賃關係，被上訴人應按約定繳納租金及地價稅；關於租金以外之地價稅約定由承租人負擔，係在49年5月23日林文耀讓渡給胡衡之新約定，…其原因可能當時租谷太低，地價稅調整地主負擔較重，所以地價稅由承租人負擔等語（見90年前案二審637號卷1第47、48頁上訴理由狀，卷2第44、45、54頁，102年前案二審659號卷第129至140頁上訴理由八狀）。
益見上訴人從未否認被上訴人繼受其與唐懋良間51年讓渡書之事實。再者，上訴人於原管理人高愚陂死亡後，於40年間選任高火生等人為總務而對外代表上訴人處理一切事務，且唐懋良於55年租地建屋，繼而將之贈與被上訴人迄今，上訴人就125坪土地存有基地租賃關係乙事皆未表示反對，上訴人倘未授與代管理人高火生有代表與承租人唐懋良等人訂約之權，衡情當無任令系爭房屋占用系爭土地長達數十年而不為異議之理。是上訴人於本件翻異前詞，空言主張代管理人高火生等3人並非合法代理人，就系爭土地所為包括51年讓渡書在內之意思表示，對伊不生效力云云，有違禁反言原則，要無可採。被上訴人抗辯兩造間租約應以51年讓渡書之內容為據，應為可信。至上訴人主張51年讓渡書為胡衡與唐懋良間訂立，基於契約相對性對伊不生拘束力云云，惟51年讓渡書關於轉讓基地承租權及相關權利義務關係部分，經上訴人之代管理人高火生等3人於「地主同意簽章」欄簽章，並蓋用大、小印文（見原審卷第209頁），而高火生有權代表上訴人處理事務，業如前述，上訴人主張51年讓渡書不構成兩造間之基地租賃契約內容，為無可取。
⒋上訴人另主張：兩造間於90年前案更一審程序成立系爭和
解，達成租金計收標準、由被上訴人負擔地價稅等約定，故兩造間租約內容應以系爭和解為斷，系爭和解應評價為兩造間新成立之租賃法律關係等語。然查，上訴人之管理人於90年前案起訴請求被上訴人給付125坪土地之租金，及依51年讓渡書約定應由被上訴人負擔之地價稅，另訴求調整125坪土地之租金（見90年前案一審6415號卷1第6至15頁），迭經歷審審理，於98年8月19日在更一審程序中成立系爭和解內容為：被上訴人願給付上訴人之管理人自77年起至97年止，依51年3月間胡衡與唐懋良所訂立51年讓渡書約定之地價稅及利息共計220萬2210元，及自85年起至90年止按租谷折算之租金共計2萬5114元，並於98年9月10日前匯入祭祖公業高佛成於永豐銀行景美分行第000-000-0000000-0號存款帳戶（見原審卷第35至36頁）。徵上可知兩造係就被上訴人積欠上訴人依51年讓渡書應給付之租金、地價稅成立和解。再參酌上訴人管理人、被上訴人於同日準備程序均稱：兩造同意就91年起調整租金事宜，留待祭祀公業高佛成新管理人選出後，另行洽商等語，上訴人管理人復表示：就和解筆錄所載以外之訴撤回（見90年前案更一審78號卷2第233頁），堪認兩造成立系爭和解，係以51年讓渡書之租約內容為基礎，並無另訂新租約以取代51年讓渡書之意。何況上訴人於102年前案起訴意旨略以：44年12月間，伊代管理人高火生等3人與周君旺就125坪土地訂立土地租約，後於51年3月間，由胡衡轉讓予唐懋良，並訂有51年讓渡書，約定每年每坪繳納蓬萊稻種谷3台斤總計375台斤。唐懋良於55年3月7日在125坪土地上興建0000建號房屋作為教堂使用，並於57年6月10日出具捐助證明書，連同上開建物與125坪土地承租權一同捐贈予被上訴人之前身「財團法人景美教會聚會所」，由被上訴人向上訴人承租使用至今。…被上訴人承租系爭土地租金目前仍依前揭租約（即51年讓渡書）所定，以租谷每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，102年之年租金僅4,952元，…租金數額過低，顯非合理公平等語（見102年前案一審735號卷第4至6頁），亦自承兩造間租約內容以51年讓渡書內容為據。從而，上訴人主張兩造因成立系爭和解而更新租約，兩造間租約內容應僅以系爭和解為準，委無足採。
⒌上訴人復主張：被上訴人為伊清償提存104年8月20日至105
年8月19日、同年月20日至106年8月19日、同年月20日至107年8月19日期間之租金、地價稅及利息每年19萬5862元之際，均於提存原因及事實欄載明：「提存人財團法人台北市教會聚會所前經臺灣高等法院92年度上字第637號民事判決暨臺灣高等法院95年度上更㈠字第78號和解筆錄，確認提存人向受取權人承租下列土地作為建築基地興建建物（臺北市○○區○○段○○段0000○號）之用，提存人與受取權人即土地所有權人祭祀公業高佛成間存有租賃關係，應給付…租金（含地價稅、利息等），因受取權人受領遲延，依法辦理提存，1年給付1次。土地坐落：臺北市○○區○○段0○段000地號」等語，足見被上訴人自承兩造於98年8月19日以系爭和解成立新租約云云，並提出原審法院提存所105年度存字第10803號、106年度存字第5323號、107年度存字第2179號提存書等影本為據（見原審卷第247至257頁）。惟細繹上開提存書所載之提存原因及事實，僅陳明兩造曾因租金、地價稅及利息發生紛爭，於90年前案更一審程序成立系爭和解之緣由，並無自承系爭和解為更新後租約之意，上訴人前揭主張難認可取。
⒍綜上，兩造間租約之內容應以51年讓渡書為準，洵堪認定。
㈡關於上訴人依土地法第103條第1款、第2款、第5款規定終止
兩造間租約之爭點：⒈按民法第449條規定：「租賃契約之期限，不逾20年。逾 2
0年者，縮短為20年。前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」而土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一契約年限屆滿時。二承租人以基地供違反法令之使用時。三承租人轉租基地於他人時。四承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五承租人違反租賃契約時。」，依特別法優於普通法之原則，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。縱該地上所建之房屋因故滅失，倘租用基地之契約未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。又土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。
⒉上訴人主張：0000建號房屋之主體構造為加強磚造結構，
依臺北市政府地政局耐用年數表之耐用年數為52年，0000建號房屋於55年9月24日建築完成，兩造間租約期限應於107年9月24日屆滿，爰依土地法第103條第1款規定，以起訴狀繕本之送達終止兩造間租約等語。惟按土地法第103條第1款所稱「契約年限屆滿」，係指契約定有租用期限者而言。而依前述兩造間租約內容所據之51年讓渡書第1條約定，胡衡係將125坪土地之「永久承租權」轉讓與受讓人唐懋良承租為「永久建築用地」，第2條約定：胡衡轉讓125坪土地與唐懋良供建築房屋，「不加年限永久租用」，業經徵得業主上訴人代理人高火生等3人同意簽章為證，上訴人代管理人及胡衡均不得再行出賣轉押或轉租，唐懋良享有地上建築權任意建築住宅、商店或工廠及土地轉租之權，除應事先通知上訴人代管理人知照外，該代管理人不得藉口阻撓及留難，應予承認蓋章，又唐懋良申請建築執照或地上建築物所有權登記時，上訴人代管理人亦應予以簽章同意，不得另持異議及阻難（見原審卷第19
7、199頁），可見唐懋良向上訴人承租125坪土地，係約定作為「永久建築用地」，不以所建築之房屋不堪使用為期限，核無土地法第103條第1款「契約年限屆滿時出租人得收回基地」規定之適用，上訴人主張依該條終止兩造間租約，洵非有據。
⒊上訴人又主張：系爭房屋於55年間辦理第1次所有權登記，
為加強磚造2層樓建物，面積共143.11平方公尺（1樓面積
110.92平方公尺、走廊面積32.19平方公尺，2樓面積47.92平方公尺），僅占125坪土地面積3分之1，兩造間租約應解為僅125坪土地面積之3分之1得供房屋坐落使用，其餘3分之2不得供被上訴人搭建其他地上物。惟被上訴人未經伊同意，屢次變更房屋之材質結構，加蓋至3樓，其餘2/3面積之土地亦遭被上訴人違法增建地上物，已違反兩造間租約，伊已於107年4月11日依土地法第103條第5款規定終止租約等語。惟按一般基地租賃，承租人欲在基地之全部或一部建築何種房屋，非出租人所得過問，除雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人始得依土地法第103條第5款規定，並參照民法第438條規定，終止租約，收回土地。經查，兩造間租約並未明文約定租賃物之使用方法，或限制被上訴人就0000建號房屋增建、改建，或於其餘空地搭蓋附屬地上物等情，為上訴人所是認（原審卷第349頁）。則被上訴人於承租土地後縱有增建、改建0000建號房屋，或於承租範圍內其餘空地搭蓋地上物，亦難認違反兩造間租約之約定。上訴人主張依土地法第103條第5款規定終止租約，亦無足取。
⒋上訴人再主張：系爭房屋現況與第1次所有權登記情形不同
，被上訴人於原登記建物外違法增建至占地100坪以上，有建築法第25條所定無執照而擅自建造建築物之違反法令情事，違反使用分區管制條例第10條之第三種住宅區建蔽率45%、容積率225%之土地使用分區管制規定及都市計畫法第39條、都市計畫法臺北市施行細則第10條、第10條之
1、第21條規定。另系爭房屋未設有法定之消防安全設備等，有違消防法第6條第1項、第9條第1項及各類場所消防安全設備設置標準第12條規定。伊業依土地法第103條第2款規定，於107年4月11日終止兩造間租約等語。然土地法第103條第2款所謂「承租人以基地供違反法令之使用」，係指承租人以基地或基地上房屋供違反法令之使用，且致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形，諸如：開設娼寮、賭場等是。而租用基地建築房屋，未依建築法領得建築執照，或違反使用分區規定建築，或未符消防法規之要求，僅係建築自身違反行政法規之規定，並非以基地或基地上房屋「供違反法令之使用」，而致危害於公共安全，或有違反公序良俗之情形，自難認為與該條款所定情形相符。是系爭房屋縱有違反建築管理、土地使用分區、消防法令等行政法規情事，亦難認係以基地或基地上房屋供違反法令之使用，上訴人主張依土地法第103條第2款規定終止兩造間租約，為無可採。
⒌基上，上訴人主張依土地法第103條第1款、第2款、第5款規定終止兩造間租約，均屬無據。
㈢關於上訴人依民法第179條前段規定，請求被上訴人給付相當租金不當得利之爭點：
查上訴人終止兩造間租約洵無可取，已如前述，是被上訴人所有系爭房屋依兩造間租約占有系爭土地，自非無法律上原因而受有占用利益，是上訴人依民法第179條前段規定，請求被上訴人給付自107年4月12日起至返還系爭土地日止之相當於租金之不當得利，為無理由。
六、上訴人另主張如認伊不得終止兩造間租約，系爭土地已大幅增值，爰依民法第442條或第227條之2第1項規定，請求法院調整租金額為每年以申報地價年息6%換算之蓬萊稻穀計算等情，被上訴人則辯稱兩造間租約已約定永不得調整租金，且系爭房屋作為教堂聚會使用，伊依約負擔之地價稅亦逐年增加，並無顯失公平，上訴人不得請求調整租金等語。經查：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。是於不定期限之租賃契約，租賃物本身之價值，在租賃契約成立後有昇降者，當事人得聲請法院增減其租金。本件上訴人主張系爭土地價值大幅增加，兩造間租約約定之租金過低，依民法第442條規定請求調整增加租金等語。依兩造間租約內容所據之51年讓渡書第4條約定：「土地租金：乙方（即承租人）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷參台斤總計每年應繳375台斤…地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」，雖以特約排除民法第442條規定之適用，但系爭土地價值之昇幅如非兩造間成立租約當時所得預料，上訴人因受上開特約拘束，而不得請求法院增加租金額，顯失公平者，應認仍有民法第227條之2第1項規定適用之餘地。㈡次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又當事人為避開情事變更原則之適用，於契約中對於日後所發生之風險預作排除請求增加給付之約定者，倘綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，就該已預見風險之分配、限制、排除約定之範圍內，即無情事變更原則之適用。惟倘所發生之情事，已超過當事人所得預見之契約風險範圍，仍應有情事變更原則之適用。是未定期限之基地租賃，倘於契約成立後，如基地價值、周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原約定租金履行契約顯失公平者，出租人得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。
㈢上訴人主張系爭土地位在臺北市○○地區，系爭土地107年度之
公告現值與51年讓渡書訂立時相較，漲昇達三千餘倍（50年地價每平方公尺52元，107年公告現值每平方公尺20萬5000元），該情事變更非兩造間成立租約當時所得預料，如伊僅得請求被上訴人給付原定租金，對伊顯失公平，爰依民法227條之2第1項規定請求法院增加租金額等語。經查：
⒈兩造間租約依據之51年讓渡書第4條約定：「土地租金：乙
方（即承租人）應每年每坪繳付蓬萊種乾谷參台斤總計每年應繳375台斤…地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金永不得再為調整提高租金」、第5條約定：「土地稅賦：本土地除地上建築物稅捐由乙方負擔外，該基地乙方租用125坪之地價稅自51年第2期起由乙方繳納」，業如前述。觀諸上開約定及前述㈠、⒈締約沿革，上訴人與被上訴人之前手唐懋良簽約時，固因約定租金永不得再為調漲，但出租人應負擔之地價稅將隨土地將來價值上漲而增加，而特別約定「土地稅賦（即地價稅）改由承租人繳納、負擔」，惟兩造表示約定之租金額不包括地價稅，法院決定應否增加租金額，無庸考量地價稅增漲因素（見本院卷2第175頁）。準此，系爭土地價值於被上訴人繼受租約後如發生大幅上漲，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，已超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，上訴人仍得主張依民法第227條之2第1項規定，訴請法院變更原約定不得調整租金之效果，調整增加租金。⒉被上訴人雖謂系爭土地所在之臺北市○○地區，於清治時期
就土地交易具有「不賣斷而設立『具大租性質的地基租』」之習慣，由需用建地者（欲建屋者）以略低於買斷市價之「現銷銀」，向地主借用該地，而永久使用於建築之房屋，因原地主仍須繳納稅賦，故需用建地者尚需按年繳付一定租金，作為使用土地之對價，且現銷銀接近地基時價時，實為買賣而成為移轉業主之證據。上訴人除向承租人收取租金外，另曾收受近乎地價之現銷金，嗣更約定由承租人負擔地價稅，上訴人即不得再以土地價值上漲為由，依民法第227條之2規定，請求調高租金額等語，並提出王泰升著「論台灣法律史在司法實務上之運用－以在個案中適用舊的國家法為中心」論文為佐（見原審卷第281至287頁）。經查：
⑴參諸被上訴人提出79年6月印行之臨時臺灣舊慣調查會第
1部調查第3回報告書臺灣私法第1卷節本（見本院卷1第
317、319頁）所載，「現銷銀（金）」之意義為厝主承給厝地時支付地基主的款項，「現銷」為付現之意，1次支付數年份地基亦稱為現銷地基租或現銷地基銀等。
現銷銀的名稱又稱現銷地價銀、時值現銷銀、地基銀、時值銀、墾銀等，其性質依名稱而有不同。現銷銀通常於給出（即交付占有使用收益）田園或厝地時授受，但非地基給出契約之要件。授受現銷銀之慣例僅臺北地區有之，移轉厝地業主權不限定授受現銷銀，有無移轉業主權依契約內容及其後情形而定；現銷銀額並無一定之標準，由地基主與厝主參酌厝地位置、開墾經費、當時土地價格及地基租額等決定（見本院卷1第319頁），足見現銷銀（金）之名稱、性質不能一概言之，約定現銷銀之地基契約其地主（出租人）與厝主（租地建屋人）間之權利義務關係，應視契約約定內容而定，並無一旦有現銷銀（金）之約定，出租人日後即當然不得以地價上漲為由，主張調整租金。
⑵依前揭㈠、⒈所述，上訴人之代管理人高火生等3人與周君
旺訂立44年租約，44年契約第2條約定，因永久租用關係經議定每坪現銷金70元，125坪土地即8,750元，由周君旺1次付清予上訴人（見102年前案一審735號第13頁），並無證據足證此現銷金之金額近於租約標的土地市價，且該租約未約定出租人永久不得調整租金。又依46年讓渡書第2條約定，林文耀自周君旺受讓土地承租權之讓渡及現銷金每坪180元，125坪土地總價2萬2500元，由林文耀給付予周君旺，亦無出租人永久不得調整租金之約定（見102年前案一審846號第23、24頁）；49年讓渡書第3條、第4條約定，林文耀將土地永久承租權轉讓予胡衡之讓渡金及現銷金每坪260元，125坪土地總計3萬2500元，由胡衡於簽約時1次付清予林文耀收訖，出租人永不得再為調整提高租金，自49年第2期起之地價稅由胡衡繳納（見102年前案一審846號卷第28至30頁），及51年讓渡書第3條、第4條約定，胡衡將土地永久承租權轉讓予唐懋良之讓渡金及現銷金合計每坪260元，125坪土地總計3萬2500元，由唐懋良於51年3月15日全數付清，經胡衡簽收無訛，出租人永不得再為調整提高租金，地價稅自51年第2期起由唐懋良繳納，唐懋良嗣後無償轉讓租賃權予被上訴人等情（見原審卷第199至203頁）。由上以觀，上訴人僅於44年間受領現銷金8,750元，46年、49年、51年讓渡書之受讓人則係給付現銷金給前手承租人，並非給付予出租人即上訴人，且自49年第2期地價稅開徵起，承租人除繼續支付租金外，並應負擔地價稅，顯與前開被上訴人辯稱「具大租性質的地基租」之習慣，未盡相符。則被上訴人以周君旺給付之現銷金具「買斷」土地性質，上訴人不得再主張情事變更原則請求調昇租金，亦無足取。⒊再查，系爭土地於53年間第1次規定地價為每平方公尺52元
已如前述，107年間公告地價為每平方公尺5萬6600元，有土地登記謄本、公告地價及公告土地現值查詢資料等影本可稽（見原審卷第27、65頁），足見於上訴人繼受租賃權後，系爭土地之公告地價於107年間已上漲為締約時地價之1,088倍（56,600/52=1,088.45，小數點以下四捨五入，下均同），增幅甚鉅。又主要承租範圍之000-0地號土地，自000地號土地分割後之85年7月公告現值為每平方公尺7萬6000元，86年7月公告現值為每平方公尺8萬0500元，87年7月及88年7月公告現值均為每平方公尺8萬4600元，89年7月公告現值為每平方公尺9萬0500元，90年7月公告現值為每平方公尺8萬9700元，91年7月及92年1月公告現值均為每平方公尺8萬7800元，93年1月公告現值為每平方公尺8萬8000元，94年1月公告現值為每平方公尺9萬4300元，95年1月公告現值為每平方公尺9萬8800元，96年1月公告現值為每平方公尺10萬3000元，97年1月公告現值為每平方公尺11萬1000元，98年1月公告現值為每平方公尺11萬4000元，99年1月公告現值為每平方公尺11萬6000元，100年1月公告現值為每平方公尺12萬9000元，101年1月公告現值為每平方公尺14萬6000元，102年1月公告現值為每平方公尺16萬5000元，103年1月公告現值為每平方公尺18萬6000元，104年1月公告現值為每平方公尺20萬3000元，105年1月公告現值為每平方公尺21萬5000元，106年1月公告現值為每平方公尺20萬7000元，107年1月公告現值為每平方公尺20萬5000元（見原審卷第65頁），僅以85年至107年之土地公告現值論，漲幅亦達169.74%【(205,000-76,000)/76,000=169.74%】。且系爭土地位於臺北市○○區○○街、○○○路0段路口，交通便捷，市況頗為繁榮，周邊環境已非被上訴人取得租賃權當時之情況可比。而依兩造間租約約定系爭土地租金目前以租谷每年每坪蓬萊稻穀3台斤計算，全部合計375台斤（即225公斤），按兩造不爭執107年度之蓬萊稻榖價格每公斤平均22.1元計算，每年租金僅4,942.5元。揆諸上開基地價值、周邊環境、工商繁榮變化之情狀，顯已發生兩造於締約時無法預料之劇烈變更，依兩造間租約原約定租金額給付租金，對上訴人顯失公平，本件應有情事變更原則之適用。又上訴人主張系爭土地符合市場行情之租金，應以相當申報地價年息6%價值的蓬萊稻穀計算，為被上訴人所不爭執（見本院卷2第125、175頁）。茲以系爭土地面積為367.49平方公尺，107年申報地價為每平方公尺4萬5280元（56,600*80%=45,280），據此計算108年起系爭房屋使用系爭土地之合理租金額，為每年按相當於99萬8397元（45,280*367.49*6%=998,396.83）之蓬萊稻穀4萬5176公斤（998,397/22.1=45,176.33）計算。
⒋末按上訴人在尚未起訴請求法院調整系爭土地租金額以前
，兩造原約定之租金數額，並不因情事變更而當然失其拘束當事人之效力。是本件上訴人於107年11月15日起訴（見原審卷第13頁收狀戳）請求自「108年1月1日」起調整租金額為每年按蓬萊稻穀4萬5176公斤計算，應無不合。
上訴人表明就備位之訴所主張數項訴訟標的，請求擇一為有利之裁判，其中依民法第227條之2第1項規定所為請求既屬有據，上訴人另依民法第442條規定所為請求，即毋庸再予論斷。
七、綜上所述，上訴人先位依民法第179條前段規定，請求被上訴人給付上訴人58萬2398元，及自107年4月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自107年11月13日起至返還系爭土地止，按月給付上訴人8萬3200元，為無理由，不應准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。另上訴人備位依民法第227條之2第1項規定，請求被上訴人就系爭土地應給付上訴人之租金額，自108年1月1日起調整為每年按蓬萊稻穀4萬5176公斤計算，為有理由，應予准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 羅惠雯法 官 劉又菁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 林吟玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。